福建泉港万星中央汇项目业态划分建议政府33p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。code of this report | 1 copyright centaline group, 2010泉港泉港- -万星万星中央汇项目中央汇项目福建中原泉州事业部 quanzhou.1.2011业态划分建议业态划分建议code of this report | 2 copyright centaline group, 2010code of this report | 2 copy

2、right centaline group, 2010项目属性研判与界定项目属性研判与界定 区域环境分析区域环境分析1 1项目业态划分建议项目业态划分建议2 23 3code of this report | 3 copyright centaline group, 2010code of this report | 3 copyright centaline group, 2010项目属性研判与界定项目属性研判与界定code of this report | 4 copyright centaline group, 2010code of this report | 4 copyright

3、centaline group, 2010阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会树品牌、造形象、定模式、创地标！树品牌、造形象、定模式、创地标！n 打造万星商业地产品牌，为构建区域中心商业运营模式作准备。打造万星商业地产品牌，为构建区域中心商业运营模式作准备。n 塑造泉港新行政中心区首站形象。塑造泉港新行政中心区首站形象。n 合理科学划分业态，寻找最适合泉港的商业模式。合理科学划分业态，寻找最适合泉港的商业模式。n 颠覆传统的区域商业模式颠覆传统的区域商业模式 给泉港一个商业中心。给泉港一个商业中心。万万星星中中央央汇汇code of this report | 5 copyright cent

4、aline group, 2010code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 规模优势规模优势n本案所属泉港行政中心新区板块，规划商业面积超过3万方，凭借行政中心区商业的整体发展，依托项目自身规模向外辐射发展。衔接泉五商圈。对项目的商业发展未来形成泉港核心商圈起到了重要的助推作用。 区位优势区位优势n本案位于行政中心生态绿心区，环境优美，是体验式消费的理想场所。紧临市民广场和锦绣公园，人流集中性强，有助于商业氛围的提升，形成新的商业中心。加上未来规划居住组团，消费群体规模将进一步扩大。 交通优势交通优势n本案周边道路通达性较好

5、，可快速到达城区各主要干道。 品牌优势品牌优势n本案与万星影城的品牌战略优势，品牌号召力将加快带动本案整体商业的发展和成熟。s s 优势因素优势因素项目规模区域优势突出，交通便捷。万星品牌导入更是快速拉升了项目在市项目规模区域优势突出，交通便捷。万星品牌导入更是快速拉升了项目在市场的美誉度。场的美誉度。阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会code of this report | 6 copyright centaline group, 2010code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 商业氛围劣势商业氛围劣势n本案所处区域

6、，目前商业虽然有规划，但大多处于建设阶段，暂时还以农村、盐田和涂滩为主，人流、车流相对量小。无商业氛围可言。 消费市场劣势消费市场劣势n本案周围小区大多尚未有居民入住，单凭原住民的消费能力，目前还无法支撑商业的运营。 前期形象劣势前期形象劣势n新区目前形象未成熟，未能凸显商业氛围。对本案商业价格的突破将有所影响，可以通过后期定位和招商进行弥补。 产品劣势产品劣势n区域消费习惯对于2层以上商业存在一定抗性，增加一定的销售难度。n本案规划楼梯及洗手间占用面积较多，以至可使用面积减少，有一定的销售抗性；可通过后期的产品改造进行调整；n本案由于受会议中心影响，人流动线产生阻碍。动线不连贯，对引入规模化

7、商业增加门槛。可通过后期商铺再划分进行调整。n缺少中庭，弱化本案内场商业氛围，限制了项目整体形象、功能的提升。w w 劣势因素劣势因素项目所处区域规模尚未成熟，建成周期长。很大程度上局限产品前期商业价项目所处区域规模尚未成熟，建成周期长。很大程度上局限产品前期商业价值的拉升。值的拉升。阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会code of this report | 7 copyright centaline group, 2010code of this report | 7 copyright centaline group, 2010区域发展机遇区域发展机遇n行政中心区作为泉港县政府重点打造

8、的新区，综合实力不断增加，城市化进程迅猛，未来发展潜力显著。n行政中心区作为城区发展重点，未来居住组团迁入、完善。商业配套将具有巨大的市场发展潜力。n行政中心区发展不断加快，使未来本案地块周边现状可以得到彻底改善，商业氛围即将形成。客群机遇客群机遇n随着石化产业的快速发展，本地居民人均收入增加，其消费力不断升级，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。同时也为泉港带来大批拥有稳定消费能力的从业人员。n泉港商业布局零散，随着行政中心区域和项目推进，本案客群将进一步扩大，接轨泉五商圈，形成未来泉港的真正意义上的中心商业并向周边区域辐射。o o 机会因素机会因素项目所处区域未来规划远景配套齐全，随

9、着泉港石化产业快速发展，人均收项目所处区域未来规划远景配套齐全，随着泉港石化产业快速发展，人均收入的提高和消费力的升级。将给项目未来的运营提供机遇。入的提高和消费力的升级。将给项目未来的运营提供机遇。阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会code of this report | 8 copyright centaline group, 2010code of this report | 8 copyright centaline group, 2010t t 威胁因素威胁因素区域商业市场竞争威胁区域商业市场竞争威胁n目前项目周边商业体量较大，且经营状况尚不明朗，将影响购买者、投资者、以及经营者

10、的信心。n泉港商业市场总体平缓，商业氛围匮缺。未来还将有新增商业项目推出，市场竞争更加激烈。n行政中心区的建设时间周期长，商业也需要较长时间的培育期，这也给本项目带来了一定的风险；政策威胁政策威胁n50%的首付比例，对商业买家的资金要求较高，五成首付的门槛会将中小商家和投资客档在门外。产品运作难度产品运作难度n根据以往市场情况，泉港首层门店、商铺去化情况均好，但2层以上商业将存在大面积空置和缺乏经营市场需求。这加大产品开发及后续经营管理的难度。项目所处区域未来其它商业体量庞大且现状不明朗，未来竞争势必激烈。加项目所处区域未来其它商业体量庞大且现状不明朗，未来竞争势必激烈。加之泉港之泉港2 2层

11、以上商铺空置高，市场需求刚性低等状况，将会照成项目后续经层以上商铺空置高，市场需求刚性低等状况，将会照成项目后续经营管理的难度。营管理的难度。阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会code of this report | 9 copyright centaline group, 2010code of this report | 9 copyright centaline group, 2010n 利用政府重点开发行政中心区的契机及市民广场和锦绣公园汇集人气能力，积极发展体验式商业；n 结合项目地周边收入人群的消费水平及需求特点，经营中高档及大众化商品以满足不同层次人群就近消费需求；n 利用项

12、目“内通外联”的交通网络，扩大项目影响力。soso策略策略 发挥优势，利用机会发挥优势，利用机会wowo策略策略 利用机会，改变劣势利用机会，改变劣势n 借助行政中心的开发建设，基础配套设施将不断完善，要积极完善项目地商业配套设施；n 项目地现有人流量较少，必须积极引进公共交通系统，以吸引更大范围人群；n 清晰定位，打造远景，增强商家信心。利用行政中心区开发契机，完善配套、树立品牌、打造远景、提升价值。强利用行政中心区开发契机，完善配套、树立品牌、打造远景、提升价值。强化商家信心，弱化前期运营风险。化商家信心，弱化前期运营风险。阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会code of this re

13、port | 10 copyright centaline group, 2010code of this report | 10 copyright centaline group, 2010n 利用项目周边市民广场和锦绣公园的景观资源和人气的汇集，新建商业项目错位经营的需要，积极打造独具景观资源的休闲商业。n 项目前期要重点发展中高档餐饮、休闲娱乐类快速聚集人气的项目，带动项目商业氛围，来缩短商业培育期。n 依托锦绣公园等自然资源，发展相关体验式商业功能，与竞争项目错位经营。n 项目应区别于泉五商圈的商业功能和未来行政中心商务功能区，发展餐饮、精品百货、休闲娱乐等独具特色的功能主题。n 本

14、项目需要积极寻求能够快速聚集人气的商业项目，完善商业配套设施，增强商业影响力，抢占市场先机。发挥项目公共资源优势，合理划分业态，差异化经营。克服存在的劣势，弱发挥项目公共资源优势，合理划分业态，差异化经营。克服存在的劣势，弱化风险，规避潜在威胁。化风险，规避潜在威胁。阶段目标阶段目标风险和机会风险和机会stst策略策略 发挥优势，规避威胁发挥优势，规避威胁wtwt策略策略 克服劣势，规避威胁克服劣势，规避威胁code of this report | 11 copyright centaline group, 2010code of this report | 11 copyright cen

15、taline group, 2010区域环境分析区域环境分析code of this report | 12 copyright centaline group, 2010code of this report | 12 copyright centaline group, 2010目前泉港商业街主要集中七星街、山腰街和泉二路（福炼生活区段）。由于区域位置，周边社区规模、人口结构和环境的不同，各有特点，但受各自规模限制，已经很难完成功能转化。根据市场调查：目前泉港居民的消费习惯正在发生转变，逛街购物的频率增加，单次消费金额基本在100-300之间。因此，居民对现有商业设施期望值不高。但潜在需求

16、依然存在，商业街、百货、餐饮、服饰和儿童市场需求所占比率较高。根据泉港目前各街区发展趋势和居民的消费水平。商业街商业街根据泉港目前各街区发展趋势和居民的消费水平，结合项目自身规模及特点根据泉港目前各街区发展趋势和居民的消费水平，结合项目自身规模及特点，主题街区是否作为项目的一个切入点，将是项目功能定位的一个方向思路，主题街区是否作为项目的一个切入点，将是项目功能定位的一个方向思路。报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 13 copyright centaline group, 2010code of this report

17、| 13 copyright centaline group, 2010市场反馈市场反馈消费特征消费特征泉港建材、家电和家居类较为丰富，但布局零散，尚未形成市场。主要集中于泉五商圈和泉二路，其中苏宁和轻工电器位于泉五商圈，华友位于福炼商圈。家居市场主要以中低档为主。数码通讯类和其他类都分布较散，体量小，均为自发形成单独门店经营。居民目前对综合性购物城的需求较强。家居、家电等相关市场需求度不高。专业市场专业市场结合目前专业市场现状和消费市场需求，家居、数码通讯等业态不建议作为结合目前专业市场现状和消费市场需求，家居、数码通讯等业态不建议作为项目考虑重心。娱乐、餐饮将在以下单独列项分析。项目考虑重

18、心。娱乐、餐饮将在以下单独列项分析。报告摘要报告摘要区域商业区域商业code of this report | 14 copyright centaline group, 2010code of this report | 14 copyright centaline group, 2010近几年，泉港超市发展迅速，以区域性连锁品牌超市为主，主要分布在泉五商圈和福炼商圈。各超市由于分布位置不同，规模大小差异。超市之间经营状况也各不相同。本案与百汇超市（百汇首层）和奇隆超市、山腰商业老街距离均在半径500米范围内。周边居民受其辐射影响，目前超市存量基本可满足市场消费需求。锦绣商圈未来人口预计达到

19、3.5万人，未来的商业建筑面积达到25.1-29.7万。但本项目与百汇超市、新旺旺和奇隆超市距离较近，周边居民受其辐射的影响，消费需求将得到初步满足。超市超市随着品牌超市的相继入驻，连锁超市将成为未来的主导力量，小型超市将逐随着品牌超市的相继入驻，连锁超市将成为未来的主导力量，小型超市将逐步向便利店转化，超市之间的竞争将更为激烈。区域消费力毕竟有限，为规步向便利店转化，超市之间的竞争将更为激烈。区域消费力毕竟有限，为规避同质化竞争现象出现，未来项目在考虑超市过程应着重起特色、差异。避同质化竞争现象出现，未来项目在考虑超市过程应着重起特色、差异。报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区

20、域商业区域商业code of this report | 15 copyright centaline group, 2010code of this report | 15 copyright centaline group, 2010根据泉港06年前人均收入、消费水平状况状况，从而影响了泉港百货业态的发展。导致：目前供给现状目前供给现状数量少、规模小数量少、规模小泉港06年后随着经济的发展供给发展供给发展数量增多，规模化发展数量增多，规模化发展泉港目前百货业态整体发展相对滞后，仅中闽百汇一家。随着泉港近几年经济快速增长，消费市场对百货业态需求迅增。随着消费市场对百货业态的需求升级。品类齐全

21、、环境舒适、服务优良的综合性购物场所将是未来市场消费群的基本要求。百货百货百货将是泉港商业发展的一个重要方向，但百货涵盖范围较广，种类杂。百货将是泉港商业发展的一个重要方向，但百货涵盖范围较广，种类杂。特色、精品，如何打造主题百货将是未来业态定位的主要思路之一。特色、精品，如何打造主题百货将是未来业态定位的主要思路之一。报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 16 copyright centaline group, 2010code of this report | 16 copyright centaline group,

22、 2010泉港餐饮主要以酒店配套餐饮为主，其他餐饮门店规模小、品类单一，大部分经营中低档次大众餐饮。西式餐饮以肯德基和爵士牛排为主。中餐占主导地位，西餐比较缺乏。目前泉港的餐饮消费主要群体集中在单位、机关、私营业主应酬会客以及宴会筹办，市民居家用餐选择局限。泉港居民外出就餐率一般，主要以大众化餐饮为主，但对于目前的服务水平及价格非常不满意。泉港的居民对餐饮的需求以大众餐饮为主。但对特色餐饮的需求及期望值较高。餐饮餐饮居民消费观念的转变反映了当地居民随着收入的提高，对餐饮需求逐步由实居民消费观念的转变反映了当地居民随着收入的提高，对餐饮需求逐步由实用型向享受型转换。对泉港未来的餐饮业态有更高的需

23、求和期待。用型向享受型转换。对泉港未来的餐饮业态有更高的需求和期待。报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 17 copyright centaline group, 2010code of this report | 17 copyright centaline group, 2010泉港休闲娱乐业还处在起步阶段，市场需求有限，档次不均。加上居民收入水平差距较大，整体发展滞后。主要集中在港六街一带。泉港的网吧、台球、ktv等较多为中低档次。夜总会消费高，客户针对性强，发展局限。室内娱乐、健身等场所也均不发达。近年来，随着泉港

24、居民生活由实用型向享受型消费转变，在休闲娱乐服务支出快速增长，对其服务和档次要求提高。市场现状无法满足市场需求。随着泉港城市化进程的加快，居民生活方式的转变以及消费水平的逐步提升，目前休闲娱乐品类远远达不到居民消费需求。休闲娱乐休闲娱乐随着泉港城市化进程的加快，居民生活方式的转变以及消费水平的逐步提随着泉港城市化进程的加快，居民生活方式的转变以及消费水平的逐步提升，目前休闲娱乐品类远远达不到居民消费需求。升，目前休闲娱乐品类远远达不到居民消费需求。报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 18 copyright centali

25、ne group, 2010code of this report | 18 copyright centaline group, 2010市场目前在泉港处于起步阶段，游乐园空缺，相关衍生配套市场匮乏。主要基于市场对设施、类型、环境、规模、安全等要求较高。难以满足市场需求。虽然儿童消费支出占家庭支出的30%，但由于上述条件限制原因，导致市场缺乏发展基础。随着儿童需求的增加和对父母决策的影响，未来的儿童市场可挖掘潜力较大。儿童虽然属于零收入阶层，但消费能力不容小觑，根据目前儿童市场情况，将结合本项目特点作为下阶段业态布局补充考虑。儿童市场儿童市场儿童虽然属于零收入阶层，但消费能力不容小觑，根据目

26、前儿童市场情况儿童虽然属于零收入阶层，但消费能力不容小觑，根据目前儿童市场情况，将结合本项目特点作为下阶段业态布局补充考虑。，将结合本项目特点作为下阶段业态布局补充考虑。报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 19 copyright centaline group, 2010code of this report | 19 copyright centaline group, 2010每月在泉港卖场消费总额为每月在泉港卖场消费总额为500-800500-800元。元。超市、商业街和百货超市、商业街和百货是泉港居民日常最常消费

27、的场所是泉港居民日常最常消费的场所泉港区居民在上述场所的泉港区居民在上述场所的每月花费总额约为每月花费总额约为500-800500-800元元。购物地点的时间基本在购物地点的时间基本在3030分钟以内分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境品种齐全、价格实惠、购物环境是居民消费地点的首选因数是居民消费地点的首选因数食品和服装食品和服装是泉港居民节假日最高的开支。是泉港居民节假日最高的开支。三口或三口以上三口或三口以上之家之家, , 个人收入个人收入1200-30001200-3000元元/ /月月为主流为主流市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report |

28、 20 copyright centaline group, 2010code of this report | 20 copyright centaline group, 2010特征三特征三: :消费者消费力不均消费者消费力不均, ,商业供给也仅能满足基本的消费需求。商业供给也仅能满足基本的消费需求。由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度也相对频繁，平均一周1-2次。主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。消费模式单一消费模式单一 就近消费，区域性消费就近消费，区域性消费 市场消费力不均市场消费力不均摘自摘自泉港商业调研报告泉港商业调研报告特征一特征一: :消费模式单一，消费模式

29、单一，在泉港的消费支出主要为卖场的日常用品、服饰、饮食消费采购。在泉港的消费支出主要为卖场的日常用品、服饰、饮食消费采购。由于泉港福炼生活区与泉港原籍消费群体相当（项目地以原籍消费群为主），因此在泉港的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式。特征二特征二: :就近消费就近消费. .区域性消费区域性消费原则，在泉港区域到消费地点不超过原则，在泉港区域到消费地点不超过1010分钟车程分钟车程虽然泉港道路便捷通畅，消费区域却因缺乏布局，造成多处商业断层，商圈形成单一。如今福炼、山腰、泉五等商业圈辐射范围也限于各区域内。市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业c

30、ode of this report | 21 copyright centaline group, 2010code of this report | 21 copyright centaline group, 2010n泉港商业发展未能得到有序引导，仍以随行就市自发形成的商业聚集为主，商业中心尚未形成，整个商业呈现无核心状态。n泉港县级商业中心现阶段虽存在不稳定性和不确定性，但逐渐形成较有影响力的3个商圈（泉五商圈、福炼商圈、山腰商圈）。泉港商业体系不健全，目前阶段仍以随行就市自发形成的商业聚集为主，区泉港商业体系不健全，目前阶段仍以随行就市自发形成的商业聚集为主，区域中心商圈尚未形成。域

31、中心商圈尚未形成。区域商业区域商业市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 22 copyright centaline group, 2010code of this report | 22 copyright centaline group, 2010项目总建面积项目总建面积4.64.6万多平米。其中影视城万多平米。其中影视城38003800，会议中心，会议中心2597.62597.6，地下室，地下室62656265，商业部分，商业部分3.13.1万，万，1-3f1-3f层高层高5.4m5.4m，4f4f层高层高7.6m,7.6m,临街单体

32、层高临街单体层高6m.6m.区域商业区域商业/ /本案本案报告摘要报告摘要市场反馈市场反馈消费特征消费特征区域商业区域商业code of this report | 23 copyright centaline group, 2010code of this report | 23 copyright centaline group, 2010项目业态划分建议项目业态划分建议code of this report | 24 copyright centaline group, 2010code of this report | 24 copyright centaline group, 201

33、0突破区域价值突破区域价值 实现整体价值实现整体价值 融入商圈融入商圈 挖掘其他需求挖掘其他需求项目区位项目区位项目地块项目地块商圈商圈人口人口n处于泉港新行政中心板块n未来居住、行政、商业、休闲中心n缺乏人口支撑n商业规模中等，4.6万建筑面积n限制条件多，动线所限。未来中心未来中心优化动线优化动线n不在核心商圈。板块内商业没有形成互动n商圈消费模式单一，市场容量有限市场容量有限市场容量有限n外来人口导入困难，区域内消费人口有限n区域内纯商业需求有限人口消费单一人口消费单一突破区域价值突破区域价值实现整体价值实现整体价值融入商圈融入商圈挖掘其他需求挖掘其他需求能够实现高可达性、集约性、内部、

34、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。能够实现高可达性、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。code of this report | 25 copyright centaline group, 2010code of this report | 25 copyright centaline group, 2010仓储式仓储式主题式主题式/ /体验式体验式/ /服务式服务式购物公园购物公园风情步行街风情步行街时尚精品街区时尚精品街区展示廊展示廊/ /橱窗橱窗品牌专卖店品牌专卖店休闲娱乐广休闲娱乐广场场传统式传统式集中商

35、业集中商业商业商业街区商业街区商业街区商业、集中商业的思考街区商业、集中商业的思考产品定位方向思考产品定位方向思考code of this report | 26 copyright centaline group, 2010code of this report | 26 copyright centaline group, 2010形象定位方向思考形象定位方向思考万星万星中央汇中央汇| |万星影院万星影院| |风情街区风情街区| |美食广场美食广场| |儿童乐园儿童乐园| |精品百货精品百货| |泉港泉港首席首席体验式主题体验式主题购物公园购物公园万星万星中央汇中央汇 颠覆传统商业颠覆传统

36、商业 给城市一个中心给城市一个中心 central 中央中央shoppingpark 购物公园购物公园泉港首席体验式主题购物公园泉港首席体验式主题购物公园code of this report | 27 copyright centaline group, 2010code of this report | 27 copyright centaline group, 2010零售设施零售设施核心主力店：百货（品牌折扣专场） 首饰、家居、书店音像、体育、办公等。 辅助主力店：综合超市文化娱乐设施文化娱乐设施核心主力店：影院、动漫电玩。辅助主力店：儿童乐园。配套辅助店：玩具、服饰。配套设施配套设施

37、核心主力店：中式酒楼、酒吧街。 辅助主力店：西餐、咖啡厅配套服务设施配套服务设施 银行、邮局、诊所、美容美发。各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态配套商业配套商业（周边）社区商业（周边）社区商业区域性商业区域性商业市级商业市级商业微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室超市药店百货商场餐馆家具店五金商店汽车美容店酒吧音像租赁店银行超市大型品牌厂家专场大型品牌厂家专场名品百货店中西餐/咖啡厅家居体育用品药店办公用品影院影院儿童乐园动漫电玩大型百货商店时装店大型影城娱乐中心饮食街大型专卖店大型优惠商店小型商业街商业街为主，个别集中商业商业街集中商业商业街集中商业我们的商业形式我们的商业形式商业街商业街+ +集中商业集中商业code of this report | 28 copyright centaline group, 2010code of this report | 28 copyright centaline group, 2010业