南京市浦口区补地价项目土地评估

1、江苏苏地行土地房产评估有限公司土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地国有出让土地使用权容积率调整补缴地价款价格评估（南京市浦口区）受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第132号土地估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土技字第132号提交估价报告日期：二O一五年七月十五日关键词：南京市浦口区 容积率调整 补缴地价江苏苏地行土地房产评估有限公司二O一五年 土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区

2、江浦街道河滨路58号宗地国有出让土地使用权容积率调整补缴地价款价格评估（南京市浦口区）二、委托估价方委托方：南京市国土资源局浦口分局三、受托估价方受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司法定代表人：张其宝工商注册号：320000000063250机构地址：南京市建邺区乐山路190号农展馆3楼执业范围：全国范围内从事土地评估业务有效期限：2016年6月30日注册号：A201132004联系人：张静联系电话8006邮政编码：210019四、估价目的根据国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知（国土资厅发201320

3、号）规定，本次评估的目的是为委托方南京市国土资源局浦口分局通过集体决策核定南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地容积率调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据。五、估价依据（一）国家及有关部门颁布的法律法规及相关文件1、中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）2、中华人民共和国土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）3、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2007年8月30日第十届全国人民代

4、表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正过）4、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）6、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)8、关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定（2006年12月31日国务

5、院令第483号，自2007年1月1日起施行）9、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）10、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）11、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）12、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）13、国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知（国土资厅发201320号）（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件1、江苏省土地管理条例（2004年4月16日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议关于修改江苏省土地管理条例的决定第二次修正，自2004年5月1日

6、起施行）2、江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布<江苏省行政事业性收费项目目录（截止2012年7月）>的通知（苏财综201291号）3、关于降低新建房屋白蚁防治费收费标准的通知（苏价工1996422号，省物价局、省财政局、建设委员会1996年10月3日发布）4、江苏省财政厅、江苏省经贸委关于印发<江苏省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法>的通知（苏财综200843号）（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（G

7、B/T18507-2014）3、国土资源部发布城镇地籍调查规程（TDT1001-2012）4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的国家标准土地利用现状分类（GB/T21010-2007）（四）其他资料3.1委托方提供的有关资料3.1.1待估宗地国有出让合同复印件3.1.2待估宗地土地使用权证复印件3.1.3南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件3.1.4 建设工程规划许可证复印件3.1.5土地使用者企业法人营业执照复印件3.1.6委托方提供的其他资料3.2受托估价方掌握的资料3.2.12013年度江苏省城市地价动态监测报告（江苏省国土资源厅组织编制）3.2

8、.2南京市自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.2.3南京市统计资料3.2.4待估宗地所在地城市规划资料3.2.5待估宗地所在地城市基础设施基本情况资料3.2.6待估宗地所在区域土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料3.2.7待估宗地所在区域土地取得费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、基础设施、宗地条件方面的资料3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地建筑物状况资料3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在地自然条件、社会经济条件

9、、行政区划人口等方面的基本情况资料3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域统计资料3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域城市基础设施基本情况资料六、估价期日根据待估宗地申请补办期日确定为本次估价期日为二O一五年六月二十九日七、估价日期二O一五年六月二十九日至二O一五年七月十五日八、地价定义南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地，土地用途为商务金融用地，土地面积为2214.9平方米，土地证号为宁浦国用（2008）第03694号，根据委托方提供资料可知，原规划容积率（原容积率）为1.325，调整后现状容积率（新容积率）为5.34。1、

10、地价内涵原容积率地价内涵：本次评估的待估宗地地价是指在估价期日二O一五年六月二十九日设定土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”及宗地内达到场地平整“一平”的开发程度下，设定用途商服用地，容积率为1.325，设定待估宗地剩余土地使用年期为商服33.09年国有出让土地使用权市场价值。新容积率地价内涵：本次评估的待估宗地地价是指在估价期日二O一五年六月二十九日设定土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”及宗地内达到场地平整“一平”的开发程度下，设定用途商服用地，容积率为5.34，设定待估宗地剩余土地使用年期

11、为商服33.09年国有出让土地使用权市场价值。2、待估宗地实际开发程度在估价期日二O一五年六月二十九日待估宗地的实际开发程度为宗地内外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地内场地平整“一平”的开发程度。3、土地估价时的设定条件原容积率下设定条件：在估价期日二O一五年六月二十九日，本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为商服用地，容积率为1.325，设定待估宗地剩余土地使用年期为商服33.09年。新容积率下设定条件：在估价期日二O一五年六月二十九日，本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供

12、电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为商服用地，设定容积率为5.34，设定待估宗地剩余土地使用年期为商服33.09年。4、土地利用条件4.1实际土地利用条件在估价期日二O一五年六月二十九日，根据土地估价师实地查勘、委托方提供的国有土地使用证复印件、南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件以及建设工程规划设计方案审定意见通知书复印件可知，待估宗地用地总面积为2214.9平方米，实测地上总建筑面积为11828.07平方米，实际容积率为5.34，建筑密度为44.34%，地上为办公用房。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发程度

13、。4.2规划土地利用条件根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证复印件以及国有建设用地出让合同复印件，待估宗地用地面积为2214.9平方米，规划用途为商服用地（商办用地），规划容积率1.325。九、估价结果待估宗地为商服用地，在规划容积率调整之后，待估宗地上由原容积率为1.325调整为新容积率5.34，本次评估先求取原容积率土地总价，再求取新容积率土地总价，通过差价求得最终的补缴地价款。待估宗地是南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地，国有土地使用证编号为宁浦国用（2008）第03694号，土地登记面积为2214.9平方米，本次评估面积为2214.9平方米。原容积率地面地价确定：在估价期日二O一五

14、年六月二十九日，本次评估设定用途为商服用地，使用权类型为出让，剩余土地使用年期为商服33.09年，容积率为1.325，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整“一平”的开发程度下，原容积率下单位面积地面地价为3048.22元/m2。新容积率地面地价的确定：在估价期日二O一五年六月二十九日，本次评估设定用途为商服用地，使用权类型为出让，剩余土地使用年期为商服33.09年，容积率为5.34，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，新容积率下单位面积地面地价为6945.37元/m2。规划调整用途补缴地价款的确定：

15、规划调整后需补缴地价款=新容积率总地价-原容积率总地价=6945.37元/m2×2214.9m2-3048.22元/m2×2214.9m2=863.18万元综上所述，待估宗地规划调整后应补缴的地价款为人民币863.18万元，大写人民币捌佰陆拾叁万壹仟捌佰元整。详见土地估价结果一览表。7江苏苏地行土地房产评估有限公司表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司 估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第132号 估价期日：二O一五年六月二十九日 土地使用权性质：国有出让宗地位置土地使用证编号地号总土地面积（m2）土地登记用途土地设定

16、用途估价期日的实际土地开发程度估价设定的开发程度容积率土地使用年期地面地价（元/m2）地面地价（元/m2）评估总土地面积（m2）补缴出让金（万元）南京市浦口区江浦街道河滨路58号宁浦国用（2008）第03694号221000450342214.9商务金融用地商服用地宗地内外通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地内土地平整“一平”宗地外通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地内土地平整“一平”1.325商服33.09年2300.543048.222214.9863.18商服用地宗地内外通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地内土地平整“一平”宗地外通路、供电、供水、排水

17、、通讯、通气“六通”，宗地内土地平整“一平”5.34商服33.09年1300.636945.37一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：待估宗地在估价期日未设定抵押权、租赁及其他他项权利。2、基础设施条件：（见下表）。3、规划限制条件：（见下表）。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：1、本次估价所引用的参数如利润率等的选取对估价结果产生影响。2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估地价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。3、评估报告自提交报告之日起半年内有效，评估价格仅为委托方南京

18、市国土资源局浦口分局通过集体决策核定南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地规划调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据。表1-1 待估宗地基础设施条件表地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况通气条件通讯条件土地他项权利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件场地平整临河滨路，周边道路状况较优宗地内外供电状况较优宗地内外供电状况较优宗地内外供电状况较优宗地内外供气较优宗地内外供电状况较优在估价期日未设定抵押、租赁及其他他项权利城市规划对土地利用类型和利用强度有所限制无估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司二O一五年七月十五日9江苏苏地行土地房产评估有

19、限公司十、需要特殊说明的事项1、有关资料的来源1.1待估宗地国有出让合同复印件1.2待估宗地土地使用权证复印件1.3南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件1.4 建设工程规划许可证复印件1.5土地使用者企业法人营业执照复印件1.6委托方提供的其他资料1.7本项估价所依据的资料源于委托估价方和待估宗地所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。1.8估价人员对待估宗地的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。1.9本次土地估价的目的是为委托

20、方南京市国土资源局浦口分局通过集体决策核定南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地容积率调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据，不作其他用途使用。2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项2.1本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取会对估价结果产生影响。本次估价结果在现行政策规定的取费标准基础上测算所得，如政策发生变化，估价结果需作相应调整。2.2本次评估原容积率下设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地用途设定为商服用地，设定容积率为1.325，设定剩余土地使用年期为商服3

21、3.09年。新容积率下设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地用途设定为商服用地，设定容积率为5.34，设定剩余土地使用年期为商服33.09年。本报告设定的土地开发程度、容积率和土地使用年期发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应调整。2.3本次估价设定的用途是依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的发生变化，土地估价结果必须进行相应调整。3、待估宗地的特殊性及估价中未考虑的因素3.1由于待估宗地的个别性所形成的特殊性，待估宗地的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因

22、素及宣传鼓动因素对地价的影响。3.2本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。3.3本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。4、其它需要说明的事项4.1估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。4.2地价货币单位：人民币元。4.3根据土地估价师实地查勘、委托方提供的国有土地使用证复印件、南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件以及建设工程规划设计方案审定意见通知书复印件可知，待估宗地用地总面积为2214.9平方米，实测地上总建筑面积为11828.0

23、7平方米，实际容积率为5.34，建筑密度为44.34%，地上为办公用房。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发程度。52十一、土地估价师签字1、土地估价师吴 俊签字 ，证书号：20043201512、土地估价师陆 叶签字 ，证书号：2004320166十二、土地估价机构估价机构负责人签字：江苏苏地行土地房产评估有限公司二O一五年七月十五日第二部分 待估宗地描述及地价影响因素分析一、待估宗地描述1. 土地登记状况1.1土地来源：南京鼎业投资置业集团有限公司于2008年08月27日和南京市国土资源局浦口分局签订了待估宗地土地使用权出让合同，以出让方式取得

24、国有土地使用权，取得土地使用权总面积为2214.9平方米，编号为宁浦国用（2008）第03694号，权利人于2008年12月2日取得该土地使用权证，并沿用至今。1.2土地使用权人：南京鼎业投资置业集团有限公司。1.3国有土地使用证编号：宁浦国用（2008）第03694号。1.4土地位置：南京市浦口区江浦街道河滨路58号。1.5图号：48.50-80.25。1.6地号：22100045034。1.7土地用途：土地登记用途为商务金融用地，本次评估原容积率下设定土地用途为商服用地。本次评估新容积率下设定土地用途为商服用地1.8登记使用权类型：出让。1.9宗地面积：估价对象土地总面积为2214.9方米

25、，本次评估面积为2214.9平方米。1.10土地四至：东至巷道；南至巷道；西至河滨路；北至建筑物。1.11土地级别：商服用地为河滨路11012S区段。2、土地权利状况2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。2.2土地使用权：南京鼎业投资置业集团有限公司以出让方式取得待估宗地土地使用权。2.3土地他项权利：在估价期日，待估宗地未设定抵押、租赁等他项权利。3、土地现状利用及规划利用状况3.1实际土地利用条件在估价期日二O一五年六月二十九日，根据土地估价师实地查勘、委托方提供的国有土地使用证复印件、南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件以及建设工程规划设计方案审定意见通知书复印件可知，待估

26、宗地用地总面积为2214.9平方米，实测地上总建筑面积为11828.07平方米，实际容积率为5.34，建筑密度为44.34%，地上为办公用房。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发程度。3.2规划土地利用条件根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证复印件以及国有建设用地出让合同复印件，待估宗地用地面积为2214.9平方米，规划用途为商服用地（商办用地），规划容积率1.325。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、自然因素1.1城镇地理位置南京市位于江苏省西南部，地理坐标为东经118°22119°14，北纬31°1432&#

27、176;27，东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。南京是江苏省省会，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地和科技创新中心，现代服务中心、现代服务业基地和先进制造业基地，长江航运物流中心，滨江生态宜居城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市，亦是2014年第二届夏季青年奥林匹克运动会举办城市。1.2行政区划及人口状况南京市有11个市辖区，82个街道办事处、18个镇、802个社区居委会、450个社区村委会。2013年南京市常住人口总量为818.78万人，户籍人

28、口643.09万人。1.3地势、地貌南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽5070公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。地貌为宁镇山脉的一部分,低山山陵占全市总面积的64.52%。长江南京段长度约95km；江南有秦淮河，江北有滁河，为南京市境内两条主要的长江支流,其河谷平原为重要农业区。水面占全市总面积11.4%，平原、洼地占24.08%。1.4气候、水文南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水1200毫米，四季分明，年平均温度15.4°C，年极端气温最高39.7°C，最

29、低-13.1°C，年平均降水量1106毫米。南京城内主要河流有长江和秦淮河长江南京段从江宁铜井镇南开始，至江宁营防乡东为止，境内长约95公里。秦淮河全长103公里；到南京武定门外分两股，一股为干流，称外秦淮河，绕城经中华门、水西门、定淮门外由三汊河注入长江；又一股称内秦淮河，由通济门东水关入城，在淮清桥又分为南北两支，南支为“十里秦淮”，经夫子庙文德桥至水西门西水关出城，与干流汇集，北支即古运渎、经内桥至张公桥出涵洞口入干流。2、交通设施状况南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河

30、第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。3、城市规划与发展目标3.1城市性质南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。南京是全国四大科研教育中心城

31、市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。3.2城市发展目标落实主体功能区战略，建立优化提升区域、重点开发区域、生态保护区域三类功能区，对空间开发实施有效调控。通过主导功能区的划分，促进城市整体功能的全面提升和区域特色发展格局的加快形成。3.2.1优化提升区域发展目标以老城为核心的绕城公路和秦淮新河以内地区，是未来承担城市综合服务功能的区域，包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼的全部，雨花台、栖霞的部分区域。着力提升历史文化内涵和现代服务功能，塑造古都特色和现代文明交融的高品位城市形

32、象。加快老城保护、更新，提升历史文化名城整体功能和名城形象；主城其他地区以存量建设用地的资源整合和再开发为主，形成功能板块，着重培育综合带动效用明显、区域辐射力强的城市功能。3.2.2重点开发区域发展目标以绕城与绕越公路之间地区为主，同时包括绕越公路以外的沿江地区以及宁高路沿线、宁连路沿线部分区域。包括雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水和高淳的部分区域。是现代制造业的主要承载区，是一定区域内城市服务功能和城镇化人口的集聚区。重点发展高效益、关联度大、低消耗、低污染的装备制造、新材料、新能源、生物医药等产业，积极培育和发展物流、商贸商务、旅游等现代服务业，限制发展高能耗、高用地、高污染的产业，

33、形成一批规模大、竞争力强、带动作用明显的高新技术产业和现代制造业产业群。4、城市经济发展状况2014年实现地区生产总值8800亿元，增长10%，增速高于全省和苏南平均水平；一般公共预算收入903.5亿元，同口径增长11%；全社会用电量增长1.7%。在15个副省级城市中，南京市地区生产总值、服务业增加值增幅均居第1位；一般公共预算收入、规模以上工业增加值等实现了进位；各项贷款和存款新增量均居第3位，比上年末分别上升1位和2位。5、金融政策在金融政策方面，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理的增长，保持物价水平基本稳定，中国人民银行决定，自2015年6月28日起金融机构人民币一年期贷款

34、基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。6、房地产及土地政策6.1房地产政策2015年3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政，内容包括：（1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。（2）缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职

35、工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。（3）人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。（4）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将

36、购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。6.2土地政策2010年1月南京市政府办公厅日前下发关于进一步规范全市土地出让管理的通知，出台土地出让金首期缴纳比例、严控土地出让规模等多项新规，全面落实国家土地宏观调控政策。企业土地不得提前招商引资，开发区、企业不得在出让前预收土地出让款。同时，出让土地首期缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。该市国土局有关人士介绍，这50%以上的首付款必须在土地成交后7天内交齐，而以往最低比例要求为30%，新规对拿地企业的资金实力提出了更高要求。通知要求，全市商品住宅用地单幅地块出让规模原则上不超过20公顷，溧水、高淳两县不超过10公顷。除江南八

37、区按现有程序报批外，江宁、浦口、六合三区及高淳、溧水两县一次性出让土地（含工业用地）超过20公顷（300亩）的，一律报经市政府同意后办理相关手续。2014年6月6日，国土资源部发布节约集约利用土地规定明确：禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。规定二十三条称，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。7、土地市场状况2014年南京楼市土地市场实际成交面积为611万平方米。同比增长47.43%，为近5年来最高。其中，江北、江宁两大板块共成交比例占63.64%，其中江北成交28幅，总成交面积235.5万平方米；江宁成交2

38、4幅，总成交面积152.7万平方米。2014年土地成交面积一览（按板块）从成交地块性质来看，住宅性质地块总成交量为292.38万平方米，占全年成交总量的47.85%。2014年土地成交面积一览（按地块性质）截止12月31日，2014年南京楼市土地市场总成交金额为675亿元，同比2013年793.6亿元的卖地金额，下降14.94%。2010-2014南京土地成交金额一览8、房地产市场状况8.1普通商品住宅市场2014年，南京市普通商品住宅供应面积为950万平方米，成交面积为700万平方米，成交均价为14000元/平方米。相较2013年供销状况，2014年度市场整体供销上呈现明显下滑趋势，但住宅均

39、价基本保持逐年上涨趋势。2010-2014年南京市普通商品住宅年度供销量价全市分板块市场：城南、城北价格涨幅全市最高，成交量占比下滑；河西、江宁、江北区域价格平稳，成交量占比稳中有升。2014年南京普通商品住宅分板块供销量价8.2商业办公市场南京市商业物业市场长期处于供过于求态势，2014年全市累计上市110万方，成交35万方，全年供求比3.2，均价20000元/平方米。2010-2014年南京商业物业年度供销量价南京市2014年办公物业累计上市120万方，供应量达近六年来高峰，成交50万方，相较往年没有明显上涨，故2014年南京办公物业严重供大于求，均价15000元/平方米。2010-201

40、4年南京办公物业年度供销量价综上所述，南京市土地和房地产价格水平在政府各项宏观政策的调整和控制的前提下，同比去年变动起伏较大，但均逐步向均衡稳步增长态势发展，土地和房地产价格趋于合理化，市场将更加理性而健康发展。2、区域因素2.1、位置待估宗地位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号，距离浦口区商服中心距离2.0公里，区域位置较优。2.2、交通条件（1）道路通达状况待估宗地区域内道路类型以主次干道为主，有河滨路等道路，水泥路面，保养状况较优，道路通达性较优。（2）公交状况待估宗地所在区域内有2-4条公交线路经过，公交便捷度较优。（3）对外交通状况距南京南火车站及汽车客运站交通距离约0.5公里，距离

41、宁合高速出入口约1.0公里。对外交通状况较优。2.3、基础设施条件2.3.1供水待估宗地所在区域由南京市浦口区自来水公司供水，供水保证率95%以上，供水状况较优。2.3.2排水待估宗地所在区域排水体制为雨污合排制，主要道路两侧排水管能满足排水需要，排水状况较优。2.3.3供电待估宗地所在区域由南京市浦口区供电局供电，供电设施完善，供电保证率95%以上，供电状况较优。2.3.4电讯待估宗地所在区域属南京市浦口区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通讯水平较优，电讯状况较优。2.3.5通气：估价对象所在区域为南京市港华燃气有限公司供气，供气状况较优。2.4、区域环境因素待估宗地所在

42、区域基本无大气污染、水污染，噪声污染较小，绿化覆盖率一般，综合环境质量状况较优。2.5、商服繁华程度和公共设施状况待估宗地所在区域主要以中小型零售商服为主，有世纪华联超市、苏果超市、浦发大饭店，商服设施较多，商服繁华程度较优。待估宗地所在区域内有浦口区第三中学、江浦实验小学、中国工商银行、紫金农商银行等公共设施配套数量较多，公共设施条件较优。2.6、城市规划限制城市规划对待估宗地区域土地利用类型和土地利用强度均有一定的限制。2.7、自然条件（1）区域地形状况待估宗地所在区域地形较平坦。（2）区域自然灾害状况待估宗地所在区域不受洪涝灾害、地质灾害等自然灾害影响。（3）自然条件综述综上所述，待估宗

43、地所在区域自然条件总体较优。3、个别因素3.1、位置待估宗地位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号，临河滨路，距离南京市浦口区中心交通距离约2.0公里，区位条件较优。3.2、地形待估宗地地形较平坦，土地开发时场地平整工程量小，地形状况较优。3.3、形状待估宗地形状较规则，土地形状对土地利用较有利。3.4、面积待估宗地登记面积为2214.9m2，本次评估土地总面积2214.9m2。面积较适宜，对土地利用较有利。3.5、地基状况待估宗地地基承载力较优，建筑建设时仅需作较简单的基础处理，地基条件较优。3.6、最有效使用用途待估宗地登记用途为商务金融用地，最有效使用用途为商服用地。3.7、距对外交通设施

44、距离3.7.1距汽车站距离估价对象距浦口汽车客运站距离约0.5公里。3.7.2距公交站点距离估价对象距文德东路公交站点距离约100米。3.8、临街状况估价对象临河滨路，临街状况较优。3.9、宗地内基础设施条件2.3.1供水估价对象由南京市浦口区自来水公司供水，供水保证率95%以上，供水状况较优。2.3.2排水估价对象所在区域排水体制为雨污合排制，主要道路两侧排水管能满足排水需要，排水状况较优。2.3.3供电估价对象所在区域由南京市浦口区供电局供电，供电设施完善，供电保证率95%以上，供电状况较优。2.3.4电讯估价对象所在区域属南京市浦口区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通

45、讯水平较优，电讯状况较优。2.3.5通气：估价对象所在区域为南京市港华燃气有限公司供气，供气状况较优。3.10、距公用设施距离估价对象距浦口区第三中学约600米，距学校距离较近；距浦口区中医院约400米，距医疗设施距离较近。3.11、距商服超市、菜场距离估价对象附近500米内有商服超市和菜场。3.12、距最近商服中心距离估价对象距浦口区商服中心距离约2.0公里。3.13、宗地日照、通风、干湿状况估价对象日照、通风、干湿状况好3.14、土地使用年限在估价期日，设定待估宗地剩余土地使用年期为商服用地33.09年。3.15、土地利用状况3.15.1实际土地利用条件在估价期日二O一五年六月二十九日，根

46、据土地估价师实地查勘、委托方提供的国有土地使用证复印件、南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件以及建设工程规划设计方案审定意见通知书复印件可知，待估宗地用地总面积为2214.9平方米，实测地上总建筑面积为11828.07平方米，实际容积率为5.34，建筑密度为44.34%，地上为办公用房。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发程度。3.15.2规划土地利用条件根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证复印件以及国有建设用地出让合同复印件，待估宗地用地面积为2214.9平方米，规划用途为商服用地（商办用地），规划容积率1.325。第三部分 土地估价一、估价

47、原则1、合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2、替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过

48、相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。3、供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。4、预期收益原则土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的

49、价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。5、最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。6、变动原则估价过程中估价人员应把

50、握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。7、谨慎原则遵循谨慎原则，要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估土地

51、估价师知悉的法定优先受偿款额。8、贡献原则不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。总之，本次评估以客观、公正、公平的职业准则，在公开市场条件进行土地价格评估，在评估过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、估价方法与估价过程（一）估价方法与估价技术路线1、土地估价方法的选择一般而言，

52、土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法等。1.1、评估思路根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资料, 本次评估采用剩余法测算待估宗地设定条件下的土地使用权价格，然后经过综合分析测算方法及其测算结果，最终确定待估宗地的土地使用权价格。1.2、方法选择依据1.2.1不能采用以下方法的理由：（1）成本逼近法仅为土地取得成本的积算，无法体现商服、住宅用地类有收益的土地的客观价值，因此不宜采用成本逼近法。（2）由于待估宗地为商服、住宅用地，很难确定待估宗地的土地收益或企业整体收益，故不宜采用收益还原法评估。（3）待估宗地周边区域近年

53、来类似比例类型的商服、住宅用地出让成交案例较少，因此待估宗地不适宜采用市场比较法评估。（4）估价对象为南京市浦口区基准地价范围内，但待估宗地所在区域地价水平为较不稳定的态势，故不适宜采用基准地价系数修正法评估。1.2.2 方法选择依据（2）估价对象现为空地，设定用途为商服用地，所在区域内有较多同类型用房出售交易案例，因此可以采用剩余法进行测算。综上所述，本次估价采用剩余法进行评估。2、估价技术路线剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定估价对象土地价格的一种方法。计算公

54、式为：地价不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-税金-销售费用-不可预见费。（二）估价过程待估宗地为商服用地，在规划容积率调整之后，待估宗地上由原容积率为1.325调整为新容积率5.34，本次评估先求取原容积率土地总价，再求取新容积率土地总价，通过差价求得最终的补缴地价款。A、原容积率地价的确定在估价期日二O一五年六月二十九日，本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为商服用地，容积率为1.325，设定待估宗地剩余土地使用年期为商服33.09年。剩余法1、最佳利用方式的确定

55、估价对象位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号。本次评估待估宗地土地面积为2214.9平方米，登记用途为商务金融用地，原容积率为1.325，地上建筑物为办公用房，设定用途为商服用地，设定容积率为1.325。结合最高最佳使用原则，根据估价师测算以及对周边区域用房调查，本次评估据此设定估价对象开发状况如下：根据上述假设条件，宗地内开发完成后各项建筑指标如下：办公用房面积=2934.74m2地上总建筑面积=2934.74m22、建设期的确定根据估价对象的面积、开发工程量，并经向建筑设计专业部门咨询，确定估价对象建设期为2年，并以估价期日2015年6月29日作为建设起始日，即建设期为2015年6月29日

56、至2017年6月28日。3、销售期的确定根据当地的房地产市场现状和趋势，以及估价对象所在区域的实际情况，预计出售情况为工程开工1年后主体封顶，开始销售，至工程竣工验收时可售出60%，且设定在此段时间内为均匀售出；工程竣工验收后1年内再售出剩下的40%，且设定在此段时间内为均匀售出。4、不动产总价的确定采用市场比较法测算办公用房售价4.1交易案例选取案例一：凤凰大厦，位于浦口区凤凰大街，周边有学校、商业街、医院、银行、超市等公共及商服设施，距离浦口区中心距离为0.5公里，周边有2-4条公交线路，公交便捷度较优，道路类型以混合型为主，道路等级以主次干道并重，道路状况较优；钢混结构，层高3.5米，精装修，办公环境优，内外均达到“六通一平”的开发水平，2015年6月办公用房平均销售价格为9500元/m2。案例二：天凤国际大厦，天凤国际大厦位于南京市浦口区凤凰大道南侧，东临城南河，北临凤凰大街，是目前江浦