项目经营计划编制流程

1、2015年3月项目经营计划编制流程目录经营计划作用经营计划内容经 营 计 划 编 制 流 程案例分析2一、经营计划作用p 经营计划是对项目开发的演绎；经营计划是对项目开发的演绎；p 经营计划可以作为可行性研究测算的工具；经营计划可以作为可行性研究测算的工具；p 经营计划更是指导项目开发的纲领性文件。经营计划更是指导项目开发的纲领性文件。3二、经营计划内容p 投资或开发一个项目，需要了解或关注哪些内容？4二、经营计划内容p 基于公司战略规划、资源状况及项目自身特基于公司战略规划、资源状况及项目自身特点，对项目经营策略、开发节奏、成本、投点，对项目经营策略、开发节奏、成本、投资、现金流、效益目标的

2、全周期安排。资、现金流、效益目标的全周期安排。5二、经营计划内容项目基本信息项目规划设计条件及开发要求经营策略及风险对策基本开发策略、开发顺序、风险及应对措施项目资源及分判到栋号的可销售套数、地下、地下建筑面积、分物业类型的可销售面积、可经营面积关键性节点计划分期、分地块关键性节点计划销售和结转计划分期、分物业类型的销售和结转计划，到月度开复工计划新开工面积、竣工面积成本目标分期、分物业类型的总成本和单方可售成本现金流量分期现金流量项目效益分期、分产品效益投资物业财务指标投资物业收入、效益、现金流6三、经营计划编制流程开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算7四、案例分析项目信

3、息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 规划设计条件项目占地面积10万建设用地面积5.7万容积率4.96地上建筑面积28万住宅22万平方米街铺4万平方米集中商业0办公0公寓2万平方米地下车库住宅1：1；商业100平米,1个车位8龙园路站龙园路站四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 区位条件深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城。前前海海中中心心罗罗湖湖中中心心福福田田光光明明龙龙华华龙龙岗岗盐盐田田坪坪山山项目距

4、离规划的地铁12号线龙园站不足500米。9四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 市场及对标分析成交面积()2840692077335919 103181 978033 11942452731861成交套数421154136881294116551342132020成交均价(元)25000301003520019500173001470019000成交面积占全市百分比 1.00%3.40%12.30%3.80%35.80% 43.70% 100.00%罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区全市0500000100000015000002000000

5、250000030000000500010000150002000025000300003500040000成交面积（万）210171146237151119成交均价（元/）6928107849136982214288147002006200720082009201020110501001502002500500010000150002000020112011年深圳市各区商品房成交情况年深圳市各区商品房成交情况2006-20112006-2011年龙岗商品房成交走势年龙岗商品房成交走势2006-20112006-2011年，龙岗市场年，龙岗市场商品房年均成交面积达到商品房年均成交面积达到172

6、172万万平方米，平方米，受益于中心城区需求外溢受益于中心城区需求外溢因素，占全因素，占全市市总量比例逐级总量比例逐级提高；提高；2006-20112006-2011年，成交均价持续上涨，复合年，成交均价持续上涨，复合增长率超增长率超2020%，1111年达到年达到1470014700元元/ /平米平米。10四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 市场及对标分析阅山华府，阅山华府， 11年年5月开盘月开盘3月内月内42套套/月月，1.2-1.3万元，剩万元，剩3万平万平深业紫麟山，深业紫麟山， 尾盘尾盘10套套/月月1.4万元，剩余万元，剩余1.

7、7万平万平保利上城，保利上城， 当前当前22套套/月月1.4万元，剩万元，剩5万平万平怡龙枫景园，尾盘近期无怡龙枫景园，尾盘近期无成交成交公园大地，公园大地，尾尾盘近期无盘近期无成交，剩成交，剩3万平万平熙和园，月均熙和园，月均50套，套，12年年5月月新推资源当月成交新推资源当月成交83套，套，1.3万元，剩万元，剩3.5万平万平鹏达摩尔城，鹏达摩尔城， 10套套/月月1.65万元（带精装），剩万元（带精装），剩4万平万平万科天誉万科天誉, 12年年1月开盘当月成交月开盘当月成交100套，目前月均套，目前月均10套左右套左右，1.6-1.7万元，剩万元，剩0.5万平万平p龙岗中心城板块房产价

8、格在龙岗中心城板块房产价格在1.3-1.81.3-1.8万元之间，万元之间，临近地铁的项目价格更高；临近地铁的项目价格更高；p消化速度基本在消化速度基本在30-8030-80套套/ /月，中小户型、合理月，中小户型、合理定价项目月消化速度可达定价项目月消化速度可达7 70-1000-100套套/ /月；月； 本案本案11四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 开发策略类别说明追求目标快速销售，扩大在龙岗及深圳市场占有率资源持有销售意见全部销售开发周期4年，其中销售周期30个月品牌以项目带动品牌，与*项目联动共同提升公司影响力，为后续开发打下坚实基

9、础。知识积累/人员输出培养多盘操作的综合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳区域的持续发展12四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 项目资源及分期p 为了增加项目的临街面，实现价值最大化，特意在地块东侧打通一条南北向的道路，道路两侧布置商铺；p 为了充分利用龙岗河景观资源，沿河布置一排住宅；p 项目中间地块方正，可以形成比较好的住宅小区；p 项目西侧在布置完幼儿园之后仅能布置两排住宅，因此增加一栋公寓提升土地开发强度，且公寓对朝向并不敏感。13四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p

10、 项目资源及分期总体经济技术指标总用地面积57079总建筑面积377970计容积率总建筑面积282970其中住宅建筑面积190212办公+商务办公建筑面积38000公寓建筑面积21134商业建筑面积31784其中集中商业11154商铺20630配套建筑面积1840其中6班幼儿园建筑面积1600物业用房、社区用房、变电亭等240不计容积率总建筑面积95000其中地下室建筑面积95000容积率4.96绿地率25%建筑覆盖率63.50%总停车位232614四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 项目资源及分期1 1期期2 2期期3 3期期p 项目拟分为

11、三期开发；n 1期开发东侧地块住宅及商铺，保证项目现金流；n 2期开发西侧地块公寓、住宅、幼儿园；n 3期开发东侧地块保障房、回迁物业。15四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 关键节点项目分期1期2期3期前期节点净地交付2012年12月2012年12月2012年12月建设用地规划许可证2013年4月2013年4月2013年4月方案设计及批复2013年4月2013年5月2013年6月扩初设计及批复2013年4月2013年6月2013年7月施工图设计2013年5月2013年7月2013年8月国有土地使用证2013年5月2013年7月2013年8月

12、建设工程规划许可证2013年6月2013年8月2013年9月建设工程施工许可证2013年6月2013年9月2013年10月商品房预售许可证2014年2月2015年2月2015年2月工程节点结构02013年10月2014年10月2014年10月地上主体2014年6月2015年6月2015年6月外立面、配套水电和外架拆除2014年12月2015年12月2015年12月市政景观2015年5月2016年5月2016年5月综合验收2015年8月2016年8月2016年8月交付入住2015年9月2016年6月2016年6月销售节点样板房、展示区开放2013年9月2013年9月2013年9月首次开盘销售20

13、14年2月2015年2月2015年2月销售面积达到50%2014年7月2015年6月2015年6月销售面积达到95%2015年5月2015年11月2015年11月清盘2015年9月2015年6月2015年3月16四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 建设费用成本目标物业类型 住宅 商业公寓回迁写字楼190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基础设施303347302348配套工程38383838合计390040945738442217四、案例分析项目信息市场分析

14、开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 销售计划2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅销售面积 30,000 30,000 20,000 20,000 100,000 25,000 20,000 150007,400 67400 单价 14,884 14,884 14,884 14,884 14,884 15,628 15,628 1562815,628 15,628销售金额 44,651 44,651 29,768 29,768 148,838 39,070 31,256 23442 11,565 105,333 商业

15、销售面积 7,000 6,000 - 3,630 16,630 4,000 - - - 4,000 单价 40,517 40,517 - 40,517 40,517 42,543 销售金额 28,362 24,310 - 14,708 67,380 17,017 公寓销售面积） - 5,000 5,000 5,000 15,000 5,000 1,134 单价 - 17,364 17,364 17,364 17,364 18,233 18,233 - 销售金额 - 8,682 8,682 8,682 26,047 9,116 2,068 - 集中商业销售面积 5,154 5,154 单价14,

16、586 14,586 销售金额 7,518 7,518 保障房销售面积22812单价 4,500 销售金额 10,265 18四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 现金流计划 整体费用总计(万元）20132014201520162017前期费用11,022 2,153 4,957 3,912 0 0 建安工程费用95,210 14,565 31,526 29,925 14,433 4,760 基础设施费用8,831 1,539 2,944 2,917 990 442 配套设施费用40,024 9,013 16,504 8,005 4,501 2

17、,001 合计15508627269559304475919925720319四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算p 项目效益测算静态效益测算 序号序号项项 目目总额（万元）总额（万元）住宅住宅商业商业公寓公寓集中商业集中商业保障房保障房可售面积（平米）可售面积（平米）237,130 237,130 167,400 167,400 20,630 20,630 21,134 21,134 5,154 5,154 22,812 22,812 1 1销售收入销售收入393,580 393,580 254,170 254,170 84,397 84,39

18、7 37,230 37,230 7,518 7,518 10,265 10,265 2 2销售成本销售成本231,556 231,556 163,290 163,290 23,470 23,470 25,037 25,037 5,117 5,117 14,642 14,642 开发成本开发成本208,027 208,027 147,840 147,840 18,647 18,647 22,804 22,804 4,659 4,659 14,078 14,078 土地取得成本土地取得成本30,000 30,000 23,432 2,888 2,958 721 0 前期工程费前期工程费11,022

19、 11,022 7,927 985 1,001 246 862 建安工程费建安工程费95,210 95,210 65,368 8,357 12,140 2,088 7,256 基础设施费基础设施费8,831 8,831 6,271 864 788 216 692 配套设施费配套设施费40,024 40,024 28,725 3,540 3,627 884 3,248 开发间接费开发间接费10,153 10,153 7,089 900 1,149 225 789 资本化利息资本化利息12,788 12,788 9,028 1,113 1,140 278 1,230 营业税金及附加营业税金及附加2

20、3,529 23,529 15,450 15,450 4,823 4,823 2,233 2,233 459 459 565 565 营业税营业税23,529 23,529 15,450 4,823 2,233 459 565 3 3毛利毛利162,024 162,024 90,880 90,880 60,927 60,927 12,193 12,193 2,400 2,400 -4,377 -4,377 毛利率毛利率41.17%41.17%35.76%35.76%72.19%72.19%32.75%32.75%31.93%31.93%-42.64%-42.64%4 4销售费用销售费用9,839 9,839 6,354 6,354 2,110 2,110 931 931 188 188 257 257 5 5土地增值税土地增值税36,389 36,389 12,323 22,167 1,3