物业管理专业化与注册物业管理师执业制度

1、物业管理专业化与注册物业管理师执业制度经过二十多年的发展，物业管理取得了长足的发展。但也存在许多的问题，其中最 主要的就是，由于不能有效解决业主的弱者地位的问题，导致业主权利无法主张，致使 供求关系紧张，市场的发展受到严重困扰。今年，在中央电视台的3 1晚会上，作了 “小 区物业管理是否满意”的调查。结果表明，在 25430 条参与调查的手机短信中，对物业 管理不满意的占 40.34% ，非常不满意的占 30.61 ；同时，在央视国际网上也展开了 同样的调查， 到宣布时为止， 表示不满意和非常不满意的比例也超过了 80%。另外 2001 年 9 月 21 日发生在上海雅士居、 2002 年 8

2、 月 20 日发生在广州半岛花园的极端事件， 就是这种紧张关系的具体体现。解决这种状况，当然需要多方的积极努力，但笔者认为，当务之急是推行注册物业管 理师执业制度，让物业管理师代理业主的市场角色，为业主主张权利，从而激活市场， 实现基于市场的物业管理专业化，达到提高劳动效率、推动物业管理发展的目的。一、物业管理专业化及难点 本文所指的物业管理专业化是一种基于市场的专业化，它的最大特点就是“各类专业 公司的分工与协作是通过市场来进行的。 ” 斯密定理告诉我们：“分工水平依赖于市场容 量”。一个企业能否从专业分工中得益，依赖于参加分工网络的企业数量（市场容量） 。 然而由于目前的市场不太成熟，所以

3、推行起来还有相当的困难。这主要是因为，业主的 弱者地位，使其合法权利不能有效主张的结果。我们所说的业主的弱者地位，是相对于 物业管理公司而言的。首先，业主的弱者地位是先天的。物业管理公司是行家，而作为消费者的业主完全是门外汉；业主之所以要将物业委托给物管企业管理，就是由于其对 物业管理的无知，不懂物业管理、没有时间管理物业，才是业主委托的原因，也是物业 管理企业能够接到管理业务的原因，否则物管企业就不可能生存。所以说业主的弱者地 位是物业管理企业生存的根本，因此业主的弱者地位是先天的、是不可能通过业主自身 的努力来改变的。其次，业主的弱者地位是十分突出的。这是由于业主与物业管理企业 组织性质的

4、不同而造成的，业主作为一个整体，它的权力机构就是业主大会，其权利的 执行者就是业主委员会，它们都是松散的组织。而物业管理企业不仅是专家，而且是一 个严密的组织。所以，无论对专业的把握、对市场信息的获取与判断、还是对谈判的努 力程度，业主都不是物业管理企业的对手。由于业主的这种弱者地位，就决定了它无法按自己的意愿选择物业管理方式，这包括 选择是否消费、选择消费谁的服务以及选择服务内容等等。因此造成了物业管理的“垄 断”经营。这里的“垄断”经营有两层含义：一是指业主选择由谁为其管理物业的权利 被物业管理公司或开发商“垄断”，二是指业主选择服务项目的权利被物业管理公司“垄 断”。因此，现在的物业管理

5、状况就是， 绝大多数住宅小区基本上是由开发商将自己所开发的项目委托给其所属的子公司管理。为了改变这一状况，政府主管部门也曾采取过许多措施，诸如物业管理企业的准入管理、开发商委托物业管理企业的招投标管理等等，但效果不佳。由于业主不能有效主张其选择但企权，物业管理公司就可以在没有风险的情况下获取利润，从而安于现状、不思进取，物业管理也就因 此而失去了发展的动力。 有些大的开发企业虽然由于开发能力强，它下属的物业管理子公司， 可以接 管较多的物业项目， 也可以组建大的物业管理集团， 也因此在企业内部实行了专业分工与协作。业内部的这种分工与协作由于没有市场竞争的动力，其生产效率也是十分低下的， 有的甚

6、至不如专业化之前。 笔者就曾了解到， 某大物业管理企业所管的其中一个项目， 它曾经有过几次荣获国家和省级 示范小区、 优秀小区称号的辉煌历史， 在实行其企业内部的专业化分工与协作之前， 尚能为业主提供 及时的服务。 但在企业实行了专业分工之后， 由于各项目的专业人员都被抽调到专业公司， 相反项目 公司不能为业主提供及时、 到位的服务， 这样还引起了业主的不满情绪。 可见这种缺乏市场动力的专 业化，是一种垄断条件下的专业化，它无论对消费者、还是对市场都是不可能带来益处。由此可见，在业主不能有效主张权利的“垄断”条件下的物业管理，谈不上是市场化的物业管理， 也很难实行有效率的专业分工与协作。 而且

7、它将阻碍企业降低生产成本、 提高劳动生产率， 阻碍物业 管理的发展与进步。在我国推行物业管理已达 20 多年的今天，城市的物业管理覆盖率还只有35 ，就是没有市场化的结果， 可现在我国还有大量的物业急待维修管理， 尤其是旧住宅区更是迫切。 因此 必须努力改变这种状况。二、注册物业管理师执业制度及其作用注册物业管理师执业制度是指由物业管理师事务所， 派出的注册物业管理师作为小区物业管理的总 管、总协调人。将小区各项专业服务发包给专业公司完成，自己则以业主委员会代理人的身份， 对专 业公司进行考核。同时还要利用小区的资源创收。并实行按利润考核、核算、分层制，改现今的“提 取佣金”制为“利润分层”制

8、。这一管理制度为目前缺乏公平的市场带来了希望。它可以通过由物业 管理师代理业主的市场行为，来促进市场的平等对话，从而激活市场。这是因为：一方面，是由于注 册物业管理师执业制度实行的是“利润分层”制度，有利于激励物业管理师为业主争取权益。首先， 这一分配制度将业主的利益与物业管理师的利益结合在了一起。使得他们主观上愿意为业主争取利 益，从业主利益出发，选择符合业主利益的物业管理企业为其提供服务；其次，注册物业管理师又是 完全的专业人员，无论在专业的把握、还是在谈判的努力程度上，丝毫都不逊色于物业管理企业，这就从客观上保证他们能够与物业管理企业平等对话，使得双方在不断的讨价还价过程中，得出市场认可

9、的价格。这就从根本上解决了一级市场上业主弱者地位的问题，有利于营造一个公平的市场环境。另一方面，注册物业管理师执业制度是以物业管理的专业分工与协作为出发点的。它将项目管理从现今的物业管理中分离出来，实现了管理型项目公司的功能，这种管理型的项目公司是以其所拥有的管理项目的资料为信息资源，作为其赢利手段的，它没有生产能力，就必须借助于市场，在市场上寻求生产型专业公司的帮助，从而管理型项目公司与生产型专业公司之间形成了市场即二级市场，将原来由公司内部的分工转化为市场的分工。这一改变，对基于市场的物业管理专业化具有非常重要的意义。为此物业管理企业就再也不能呆在过去的保险箱中了，它只能面对市场、勇敢地接

10、受挑战。此 外，别无选择！三、物业管理的专业化及其对市场的影响基于市场的物业管理专业化必将对物业管理市场产生重大的影响。这首先是因为这种专业化引入了市场竞争机制，使市场充满活力。在以前的物业管理模式中， 只要企业能从开发商中取得物业管理权， 就可以从管理中获取利润，不会有管理风险，不管它为业主提供什么内容的服务、也不管服务的质量如何，业主都没有能力选择是否接受， 更没有能力讨价还价。 实行了基于市场的物业管理专业化之后， 情况就不同了， 一切物业管理企业之间的关系都是基于市场的合作与竞争的关系，合作与竞争的双方彼此都是物业管理的行家，大家在市场上必须以平等的身份对话，无论是谁只要不遵循市场规律

11、、不按市场原则办事，就会被市场无情地抛弃。 所以市场中的任何企业都必须千方百计降低生产成本、提高劳动生产率，满足消费者意愿。通讯工具的发展和产权制度的其次，使企业朝着专业化的方向发展。杨小凯先生认为“随着交易、演进，分工的加深不是在工厂内发展，而是在越来越专业化的、越来越小的企业之间发展”。物业管理作为一个新兴的第三产业，正是属于这种分工类型。而且注册物业管理师执业制度本身就是以一种 专业分工的思想为出发点的。所以它的出现，必然在这一迫切需要分工协作的行业内，起到重要的作用。必然使得行业内发生迅速分化，使得一部分项目管理人员加入注册物业管理师的队伍，组成一批物业管理师事务所； 而一些有专业生产

12、能力的企业， 也必将迅速转化为生产型的专业公司，以便抢先一步进入市场。而此时，由于已经有了管理型的项目公司一一注册物业管理师的市场需求，一部分有实力的生产型专业公司也必将在竞争中凭借自己的实力，赢得可观的市场份额， 使企业不断壮大。 此时的专业化将会越来越细，因为企业是为整个市场提供服务的，再也不用象以前那样担心是否吃得饱的问题，而专业化的加深又能提高劳动生产率，从而增强市场竞争力。从以上分析中不难看出， 在分化过程中所有的企业都由原来的小而全、大而全，变成了有特色的专业公司。这一改变使得企业的专业化水平提高。专业化的过程就是专业技能增强的过程，是提高劳动效率的过程， 还是大型专业设备得以充分

13、利用的过程。正因为如此，所以“分工加深的同时，生产力上升”。我们不妨对以上所提到的企业内部的专业化，使生产效率降低的状况作一个分析：当分工在企业内部发生时，如果小区业主有需求， 还得由项目公司呈报到总公司，再由总公司将任务下达到各专业公司，专业公司在维修人员没有任务的情况下，才能及时满足业主的需求。 如遇上维修人员有其它任务还得排队等候。因为此时，项目公司是不会去寻求其它企业的专业服务的，也就是说这笔业务无论如何都是属于此专业公司的， 它不会有任何的风险和压力，所以他们便可以不紧不慢、 按部就班的操作，早一点、晚一点对专业公司来说就无所谓了。造成这种局面的主要原因，是由于企业内部的垄断、专业公司没有竞争压力所致。可如果此时的分工不是在企业内部发生，而是通过市场进行，那么专业公司就会千方百计地，满足业主需求，否则它就会丢掉这笔业务，这就是市场规律。所以，在市场上，无论是谁都得以业主的利益为自己的利益，否则就只能被别人取代。因此，基于市场的专业化分工, 与企业内部专业化相比，有无比的优越性。从这一分析就可以看出，物业管理的发展，有赖于物业管理的专业化，而物业管理的 专业化又依赖于物业管理的市场化。但在今天这一欠成熟的物业管理市场上，只有注册 物业管理师执业制度才能有效地为业主主张权利，从而推动市场的发展，而注册物业管 理师执业制度又只能在