高宝金融大厦估价报告

1、 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 1 页 共 31 页上海上海 浦东浦东 陆家嘴陆家嘴 高宝金融大厦高宝金融大厦房地产价值评估报告房地产价值评估报告上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院2008 年 05 月 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 2 页 共 31 页目目 录录1 1 致委托方函致委托方函.42 2 估价人员声明估价人员

2、声明.53 3 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件.64 4 估价结果报告估价结果报告.74.14.1 委托人委托人.74.24.2 估价机构估价机构.74.34.3 估价对象估价对象.74.44.4 估价目的估价目的.74.54.5 估价时点估价时点.74.64.6 价值定义价值定义.74.74.7 估价依据估价依据.74.84.8 估价原则估价原则.84.94.9 估价方法估价方法.84.104.10 估价结果估价结果.84.114.11 估价人员估价人员.84.124.12 估价作业日期估价作业日期.84.134.13 估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期.95 5 估价技术报

3、告估价技术报告.105.15.1 市场背景分析市场背景分析.105.1.1 上海甲级写字楼市场分析.105.1.2 上海商业市场分析.135.25.2 区域状况分析区域状况分析.145.2.1 陆家嘴区域状况分析.145.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析.165.2.3 陆家嘴商业市场分析.185.2.4 典型项目分析.205.35.3 实物状况分析实物状况分析.225.3.1 项目地理位置分析.225.3.2 项目现状条件分析.23 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第

4、 3 页 共 31 页5.3.3 项目技术指标分析.245.3.3 项目技术指标分析.255.45.4 最高最佳使用原则分析最高最佳使用原则分析.265.55.5 估价方法选用估价方法选用.265.65.6 收益法（直接资本化法）估价收益法（直接资本化法）估价.275.6.1 年有效毛收入.275.6.2 年运营费用.295.6.3 年净收益的确定.305.6.4 资本化率的确定.305.6.5 经济收益年限的确定.315.6.6 收益价格的确定.315.75.7 项目估价结论项目估价结论.31 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：5

5、29811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 4 页 共 31 页1 1 致委托方函致委托方函上海房屋销售有限公司：我司于 2008 年 4 月 28 日接受委托，对位于上海市浦东新区陆家嘴地区高宝金融大厦项目进行价值评估。自 2008 年 4 月 28 日收到项目相关资料后，我司组织人员于 2008 年 4 月28 日至 2008 年 5 月 4 日期间对本评估标的进行了评估作业。评估人员在实地查勘的基础上，根据房地产估价规范 、有关政策法规、易居中国 cric 系统和长期积累的房地产估价经验数据，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价办法，综合分析影响房

6、地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定本评估标的在 2008 年 5 月 4 日的总价值为：38.95 亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。特此函告。上海克而瑞信息技术有限公司2008 年 5 月 4 日 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 5 页 共 31 页2 2 估价人员声明估价人员声明我们郑重声明：1)我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假

7、设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。3)我们与本评估标的没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4)我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5)我们已对本评估标的进行了现场勘察，但我们对本评估标的的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。6)没有本公司以外的其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：52

8、9811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 6 页 共 31 页3 3 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：1)本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以次作为估价的重要依据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人承担。2)本估价报告以本评估标的能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。3)本次估价是以本评估标的国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。4)本报告有效期半年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可

9、超过半年。如在半年中土地市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。5)本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对本评估标的价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化、以及遇有自然力和其他不可抗力对本评估标的价值的影响。6)本报告估价结果的计算以本评估标的在估价时点的状况和估价报告对本评估标的的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对本评估标的房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。7)本评估标的在假设用途条件下于未来使用年限内能满足使用者正常使用或业务经营的需要。8)本报告仅供委托方用作价值参考。此外，不作其

10、他任何用途。9)如未得到本公司书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 7 页 共 31 页4 4 估价结果报告估价结果报告4.14.1 委托人委托人上海房屋销售（集团）有限公司4.24.2 估价机构估价机构上海克而瑞信息技术有限公司4.34.3 估价对象估价对象本评估标的位于上海市浦东新区陆家嘴环路、花园石桥路口，土地性质为商办综合用地。该项目总高

11、度 198 米，地上总建筑面积约 74000 平方米，地下部分可供使用的车位个数为358 个。使用用途为商贸办公金融综合楼。4.44.4 估价目的估价目的本次评估为反映评估标的市场真实价值提供参考依据。4.54.5 估价时点估价时点以 2008 年 5 月 4 日作为本次估价的估价时点。4.64.6 价值定义价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。4.74.7 估价依据估价依据1)国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、上海市颁布的有关政策法规文件；2)房地产估价规范；3)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4)委托人提供的

12、相关资料；5)易居中国 cric 房地产决策咨询系统；6)估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料； 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 8 页 共 31 页4.84.8 估价原则估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对本评估标的进行评估。具体依据如下估价原则：1)合法原则。遵循合法原则，应以本评估标的的合法使用、合法处分为前提估价。2)最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以本评估标的的最高最佳使用为前提估价；3

13、)替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4)预期收益原则。遵循预期收益原则，对房地产市场现状发展及政策规定对地价的影响进行分析和预测，以准确预测房地产现在以至未来能带给权利人的利润综合。5)估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是本评估标的在估价时点的客观合理价格或价值。4.94.9 估价方法估价方法估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据本评估标的的特点及评估目的，确定运用收益法作为本次估价的基本方法。4.104.10 估价结果估价结果本机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过

14、测算（具体分析测算过程见估价技术报告） ，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定本评估标的在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点（2008 年 5 月 4日）的总价值为 38.95 亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。4.114.11 估价人员估价人员项目负责：李振宇项目参与：王方敏、汪琼 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 9 页 共 31 页4.124.12 估价作业

15、日期估价作业日期2008 年 4 月 28 日至 2008 年 5 月 4 日4.134.13 估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期本估价报告及结果应用的有效期为半年，即自 2008 年 5 月 4 日起半年内有效。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 10 页 共 31 页5 5 估价技术报告估价技术报告5.15.1 市场背景分析市场背景分析5.1.15.1.1 上海甲级写字楼市场分析上海甲级写字楼市场分析上海甲级写字楼一般意义上是指能够满足境外企业从事经营活动的

16、办公场所，其主要分布在浦东陆家嘴、环人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥开发区等板块，涵盖区域主要有浦东、静安、卢湾、徐汇、黄浦及长宁。而其中的最高端写字楼又主要分布在陆家嘴和南京西路两个区域。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 11 页 共 31 页上海甲级办公楼分区概述上海甲级办公楼分区概述区域区域地理位置地理位置地铁可及性地铁可及性商务设施商务设施办公项目办公项目静安静安 位于浦西中心地区 跨国公司首选位置之一 可及性良好 配套设施完善 延安路高架 地铁 2

17、 号线 目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括波特曼丽嘉大酒店和四季酒店等 多个高档服务式公寓可供选择，如上海商城、嘉里中心服务公寓 7 个甲级办公项目 提供约 48 万平方米办公面积 代表性项目：恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场长宁长宁 最早的经济技术开发区 成熟的适合外籍人士居住的社区 靠近虹桥机场 延安路高架 内环线 地铁 2 号线 各类酒店的选择较多，包括虹桥万豪酒店、喜来登豪达大酒店等 紧临成熟的外籍人士社区，包括高档公寓和别墅项目 6 个甲级办公项目 提供约 37 万平方米办公面积 代表性项目：上海城、远东国际广场、万都中心卢湾卢湾 位于浦西中心地区 可及性良好 上海的时尚商业街 延

18、安路高架 南北高架 地铁 1 号线 花园饭店、新锦江大酒店等可及性良好 多个高档服务式公寓可供选择，如翠湖天地和锦麟天地高级服务式公寓等 10 个甲级办公项目 提供约 35 万平方米办公面积 代表性项目：中环广场、瑞安广场、香港新世界大厦小陆家嘴小陆家嘴 国家级金融贸易开发区 交通及商业设施日益完善 地铁 2 号线 延安东路/复兴东路隧道 为目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括金茂凯悦大酒店、香格里拉大酒店等 目前高档服务公寓为雅诗阁服务公寓，浦东新梅万豪行政公寓选择较少 11 个甲级办公项目 提供约 77 万平方米办公面积 代表性项目：汇丰银行大厦、金茂大厦、中银大厦浦东浦东其它区域其它区域

19、世纪达到沿线，包括新上海商业城和竹园商贸区 地铁 2 号线和 4 号线 另有若干线在建中或已规划 区域内洲际汤臣大酒店、瑞吉红塔大酒店 与小陆家嘴的酒店可及性良好，很少高档服务公寓可供选择 3 个甲级办公项目 提供约 15 万平方米办公面积 代表性项目：浦项商务广场、城建中心大厦黄浦黄浦 传统意义上的市中心地区 交通便利 延安路高架 部分办公楼近地铁 1、2号线 人民广场为各交通工具环乘中心 豪华酒店与高档公寓稀缺 周边仅有威斯汀大酒店和世贸皇家艾美酒店 12 个甲级办公项目 提供约 53 万平方米办公面积 代表性项目：外滩中心、来福士广场、海洋大厦徐汇徐汇 位于浦西中心地区 交通便利可及性良

20、好 配套设施完善 主要的次商业中心之一 地铁一号线 内环线 高星级酒店供应缺乏，仅有华亭宾馆等较成旧的酒店 服务式公寓较多，如衡山路 41 好，港汇花园服务式公寓等 7 个甲级办公项目 提供约 39 万平方米办公面积 代表性项目：港汇中心、世纪商贸广场 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 12 页 共 31 页上海分区甲级写字楼租金走势0.500.700.901.101.301.501.70静安1.07 1.20 1.13 1.18 1.17 1.13 1.38 1.6

21、2 1.72 长宁0.74 0.76 0.77 0.79 0.83 0.91 0.96 1.05 1.14 卢湾1.05 1.20 1.19 1.22 1.23 1.28 1.40 1.42 1.51 黄浦0.85 0.96 0.98 0.99 1.01 1.05 1.08 1.35 1.38 浦东0.86 0.96 1.05 1.04 1.05 1.20 1.24 1.38 1.57 徐汇0.93 0.99 1.04 1.06 1.08 1.16 1.19 1.42 1.46 06/q106/q206/q306/q407/q107/q207/q307/q408/q1usd/sqm/d 高宝金

22、融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 13 页 共 31 页5.1.25.1.2 上海商业市场分析上海商业市场分析上海作为国际大都市，其总体建设目标为国际化的“经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心” 。上海商业作为上海产业结构的重要组成部分，其“五大高地”态势正在逐渐形成，即品牌旗帜高地、客流集聚高地、品位格调高地、市场集散高地、服务便利高地。上海，正在逐步构筑一个国际购物天堂，形成 21 世纪上海商业新格局。1-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩

23、商圈；5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈；8-中山公园商圈市内主要的高端商业中心多分布在内环以内地区，分别位于浦东、黄浦、静安、卢湾、徐汇以及长宁 6 个区内，依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心。从目前各商业圈的租金来看南京西路的租金最高，徐家汇、小陆家嘴次之。8主要商圈租金及空置率情况 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 14 页 共 31 页5.25.2 区域状况分析区域状况分析5.2.15.2.1 陆家嘴区域状况分析陆家嘴区域状况分析陆家

24、嘴金融贸易区是全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发区，是上海市建设四个中心的主要承载地，是新世纪上海中央商务区的重要组成部分。目前，陆家嘴已经初步形成以证券、期货、钻石为龙头的国家级要素市场，银行、保险公司、证券公司、财务公司、基金公司和金融租赁公司等为主的金融机构体系。陆家嘴金融贸易区隔黄浦江与浦西的黄浦区、虹口区相望，总面积为 31 平方公里，主要是黄浦江、罗山路、龙东路的围合区。2004 年 10 月成立的陆家嘴功能区域辖梅园、潍坊、塘桥、洋泾和花木等五个街道，面积达 42.77 平方公里，常驻人口规模 56 万人。截至 2007 年4 月，陆家嘴金融贸易区内商务楼宇 147 幢，已

25、竣工 119 幢。陆家嘴楼宇建筑面积 921 万平方米，其中已竣工楼宇建筑面积 667 万平方米。根据规划按功能布局，陆家嘴金融贸易区内沿着世纪大道轴线已形成小陆家嘴金融核心区、cbd 东扩地区、新上海商业城、竹园商贸区等几大板块。其中小陆家嘴地区是金融城建设的主要载体，其建设也得到了陆家嘴其他重点开发地区的支撑，上海船厂地区为小陆家嘴做了合理延伸，cbd 东扩地区是连接小陆家嘴和竹园商贸区的桥梁，新上海商业城的改造，优化陆家嘴区域的商业，竹园商贸区与小陆家嘴相互呼应相互补充。陆家嘴金融城建设的重点区域陆家嘴金融城建设的重点区域区域区域占地面积占地面积( (万万)规划建筑规划建筑总量总量( (

26、万万)已建成已建成楼宇（幢）楼宇（幢）入住企业入住企业( (户户) )备注备注小陆家嘴地区170455381673在建竹园商贸区90165331860在建新上海商业城1211221858建成上海船厂地区69145待建cbd东扩地区85210规划总量总量42642610871087929243914391 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 15 页 共 31 页陆家嘴金融中心物业分析陆家嘴金融中心物业分析物业品种物业品种建筑面积（万建筑面积（万）面积占比面积占比大型零售

27、10.910%高星级酒店19（1446 间)17%高端服务式公寓6.86%甲级办公楼7768%总计总计113.7113.7100%100%陆家嘴金融中心需求分析陆家嘴金融中心需求分析物业品种物业品种物业建筑形态物业建筑形态目标客户目标客户租金水平租金水平大型零售购物中心地下二层至地上四层外资高档百货奢侈品牌旗舰店餐饮高级行政俱乐部健身中心服务业平均租金 15 元/平方米/天（按建筑面积计算）高星级酒店位于大厦中高区商务散客：金融机构和少数张江制造及研发企业会展客人按 2007 年价格水平为3200 元/天/间高端服务式公寓位于大厦中高区商务逗留时间：中短期（一周到半年）客人为主按 2007 年

28、价格水平为3200 元/天/间甲级办公楼高层、超高层金融机构专业服务业制造业按 08 年一季年价格水平为 11 元/平方米/天（约 1.57 美元） 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 16 页 共 31 页5.2.25.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析陆家嘴甲级写字楼市场分析陆家嘴金融贸易区是上海市办公楼特别是甲级办公楼的集聚区，其国有土地资源正逐步转化成高端房产资源，而其中甲级办公楼已成为投资者企业发展的战略重点和企业战略资产的长期持有重点。陆家嘴甲级办公楼大都具有

29、市一级、新区一级或区域性地标性建筑的特征，既是投资者财富地位的标志，也是投资企业品牌广告效应的代表，更能通过对入驻客户的广泛结交形成事业发展的新资源。在陆家嘴核心区域小陆家嘴区域，共规划有甲级写字楼 41 幢：现已竣工 24 幢甲级写字楼，总建筑面积为 212 万平方米；在建甲级写字楼有 15 幢，总建筑面积为 196 万平方米；未来五年陆家嘴中心区甲级写字楼的新增供应量大约为 220 万平方米，是目前建成量的一倍多。到 2010 年，陆家嘴中心区的甲级写字楼将步入成熟期。从供求关系来看，作为一个近几年才初具规模的 cbd 区域，小陆家嘴区域租赁状况呈现良好的发展态势，租金领跑全市平均租金水平

30、。随着区域的进一步发展，国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构将会大量涌入，办公楼市场需求将持续走高。 陆家嘴cbd典型甲级办公楼租金、空置率走势图0%2%4%6%8%10%00.30.60.91.21.51.8陆家嘴 空置率5%2%2%1%0.21%陆家嘴 租金1.161.271.321.421.5607年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度租金受宏观经济的影响，08 首季度陆家嘴商圈办公物业的租金依旧顺应 07 年第四季度上涨趋势，保持上扬态势。空置率陆家嘴地区的甲级写字楼出租情况良好，出租率基本在 99%左右，市场需求相当强劲。现在渣打银行基本租满，环球金融中心、高宝金

31、融大厦、时代金融大厦、印尼黄金置地大厦、未来资产大厦招租情况良好。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 17 页 共 31 页陆家嘴核心区域甲级写字楼陆家嘴核心区域甲级写字楼项目名称项目名称地址地址办公办公等级等级装修装修标准标准办公建筑面积办公建筑面积()()最新租金最新租金($./($./天天) )开发商开发商上海环球金融中心世纪大道 100 号(银城东路口)甲级毛坯1778472.70-3.00上海环球金融中心有限公司汇丰大厦银城东路 101 号甲级全装修1026

32、001.98-2.05上海森茂房地产有限公司金茂大厦世纪大道 88 号甲级毛坯1567411.94-2.20中国金茂（集团）股份有限公司花旗集团大厦浦东新区花园石桥路 33 号甲级毛坯962001.85-2.05上海巴鼎房地产发展有限公司汇亚大厦银城北路 133 号甲级毛坯703431.60-1.80新资房地产开发（上海）有限公司时代金融中心上海市银城中路68 号甲级毛坯880001.58-1.72上海迪威行置业发展有限公司黄金置地大厦浦东陆家嘴银城中路甲级毛坯750001.55-1.82上海黄金置地有限公司上海银行大厦银城中路东园路甲级毛坯696981.50-1.70上海仲盛集团未来资产大厦

33、上海市浦东新区陆家嘴环路 166 号甲级毛坯592671.38-1.52上海民泰房地产有限公司中银大厦银城中路 200 号甲级毛坯910551.37-1.51上海浦东国际金融大厦有限公司国家开发银行大厦浦东南路 500 号甲级毛坯525001.23-1.50上海城投置业管理有限公司震旦国际大厦富城路 99 号甲级毛坯850001.23-1.42震旦國際大樓上海有限公司上海信息大楼上海市浦东世纪大道 211 号甲级毛坯695101.20-1.22上海电信公司信息世界分公司中国保险大厦陆家嘴东路 166号甲级毛坯578981.11-1.38上海兴氯房产开发有限公司浦发大厦浦东南路 588 号甲级毛

34、坯700001.06-1.20上海浦东发展银行股份有限公司招商局大厦陆家嘴东路 161号甲级毛坯746001.04-1.18招商局广场置业有限公司上海证券大厦浦东南路 528 号甲级毛坯620890.98-1.15上海浦利房地产有限公司中融碧玉蓝天银城中路 8 号甲级毛坯709601.53-1.58上海中融置业发展有限公司现阶段陆家嘴核心区域甲级写字楼的平均租金约在 1.57$./天（11 元. /天） ，空置率约在 0.21%（不含未正式营业的项目） 。区域内销售型甲级写字楼仅一例，即中融碧玉蓝天，该项目近期的售价约在 68000 元/平方米。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司

35、 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 18 页 共 31 页5.2.35.2.3 陆家嘴商业市场分析陆家嘴商业市场分析浦东新区经济贸易局的规划， “十一五”期间陆家嘴地铁站周边将新增近 5 万平方米的商业面积，这些新增的商业面积将与原有的正大广场一起构成新的商圈。根据规划，正大广场西侧将被改造成对外开放的室内步行街，并向滨江大道方向延伸，最终形成一条拥有庞大地下停车场的滨江娱乐酒吧街，而从滨江大道南段星巴克向北段延伸的黄浦江沿岸，也将吸引餐饮、文化品牌入驻，形成浦东自己的餐饮娱乐一条街。现在陆家嘴中心区在建的大型商业

36、项目有上海国际金融中心和世纪大道连廊，上海国际金融中心将建成 10 万平方米的购物中心与正大广场相互呼应，将于 2010 年竣工；世纪大道连廊位于世纪大道的南侧，西侧为世界广场，东侧为崂山西路，基地呈三角形状，建筑层数为一层，建筑层高约为 8 米，建筑面积约为 2300 平方米，功能定位为酒吧、茶坊及咖啡馆等休闲餐饮或旅游纪念品零售等业态，建成后将解决陆家嘴商业配套不足的缺陷，使陆家嘴商业配套日趋完善。浦东陆家嘴中央商务区优越的地理位置为该区域商业的发展带来诸多积极的因素，同时地区商业的发展也为陆家嘴中央商务区聚集了更多人气，从而形成了一个良性的循环。陆家嘴区域商业物业陆家嘴区域商业物业项目名

37、称项目名称地址地址商铺类型商铺类型营业面积营业面积()()最新租金最新租金( (元元././天天) )开发商开发商花旗集团大厦上海市浦东区花园石桥路33 号办公底商80015-25上海巴鼎房地产发展有限公司新大陆广场上海市浦东区崂山西路 588号独立商铺3329015-30上海华曜国际贸易有限公司上海证券大厦上海市浦东区浦东南路 528号办公底商280015-20上海浦利房地产有限公司上海第一八佰伴上海市浦东区新张杨路 501号独立商铺10870030-35上海第一八佰伴有限公司华联商厦（张扬店）上海市浦东区张扬路 655 号独立商铺3900015-35联华超市股份有限公司中融恒瑞国际大厦上海

38、市浦东区张杨路 560 号办公底商3200012-30上海中融置业发展有限公司正大广场上海市浦东新区陆家嘴西路168 号独立底商12144330-39正大集团中融国际商城上海市浦东新区浦东南路1088 号办公底商3000018-40上海中融置业发展有限公司 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 19 页 共 31 页新梅联合广场上海市浦东新区浦东南路999 号办公底商1600020-35上海兆鑫房地产发展有限公司华润时代广场张杨路 500 号办公底商5100030-38华

39、润（上海）有限公司注：商业租金按套内面积计算得现阶段陆家嘴核商业物业的平均租金按建筑面积计算约在 15 元./天，按套内使用面积计算约在 25 元./天，空置率约在 2%。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 20 页 共 31 页5.2.45.2.4 典型项目分析典型项目分析花旗集团大厦花旗集团大厦 项目地址项目地址浦东新区花园石桥路 33 号所属商圈所属商圈陆家嘴 cbd 开发企业开发企业上海巴鼎房地产发展有限公司物业管理公司物业管理公司仲量联行总建面积总建面积12

40、0000办公面积办公面积96200办公类型办公类型标准办公等级办公等级甲级标准层净高标准层净高2.75 米标准层面积标准层面积2600 建筑层数建筑层数40 层出租率出租率99%交房时间交房时间2005-12-31物业管理费物业管理费33.17 元/月办公租售情况办公租售情况出租;出售 办公租金办公租金1.85-2.05 美元/商铺类型商铺类型办公底商商业面积商业面积1100项项目目概概况况商业租金商业租金10.00 元/.天出租率出租率98%相相关关图图片片 楼层平面图楼层平面图项目外立面图项目外立面图 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041

41、 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 21 页 共 31 页金茂大厦金茂大厦项目地址项目地址世纪大道 88 号所属商圈所属商圈新上海商业城开发企业开发企业中国金茂（集团）股份有限公司物业管理公司物业管理公司世邦魏理仕总建面积总建面积287360办公面积办公面积156741办公类型办公类型标准办公等级办公等级甲级标准层净高标准层净高2.7标准层面积标准层面积3260建筑层数建筑层数88 层出租率出租率99.5%交房时间交房时间1999-01-28物业管理费物业管理费37.25 元/月项项目目概概况况租售情况租售情况出租;租金租金1.94-2.20 美元/相相关

42、关图图片片楼层平面图楼层平面图项目外立面图项目外立面图 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 22 页 共 31 页5.35.3 实物状况分析实物状况分析5.3.15.3.1 项目地理位置分析项目地理位置分析本评估标的高宝金融大厦，位于浦东新区小陆家嘴商圈，贴靠陆家嘴环路和花园石桥路，距离陆家嘴地铁站约 5 分钟步程。高宝金融大厦高宝金融大厦 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔

43、瑞信息技术有限公司版权所有 第 23 页 共 31 页5.3.25.3.2 项目现状条件分析项目现状条件分析本评估标的西侧、南侧为居住区域，住宅项目有汤臣一品、鹏利海景公寓、盛大金磐等；东侧为花园石桥路，北侧为国金中心。香格里拉、君悦酒店环伺，紧邻花旗银行大厦、金茂大厦、环球金融中心、正大广场等地标性建筑。国金中心国金中心高宝金融大厦高宝金融大厦项目现状及周边道路实景图项目现状及周边道路实景图现状实景图花园石桥路陆家嘴环路 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 24 页

44、共 31 页项目周边建筑物实景图项目周边建筑物实景图国金中心（在建）花旗集团大厦金茂大厦中银大厦震旦大厦未来资产大厦上海中心（未动工）太平金融大厦（在建）正大广场 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 25 页 共 31 页5.3.35.3.3 项目技术指标分析项目技术指标分析本评估标的主要技术指标地址浦东花园石桥路 66 号建筑总高198 米楼层分布地上 142 层地下 3 层商业裙房 15 层单层建筑面积1100-2000 平方米建筑面积约 74000 平方米层高4.

45、2 米标准层净高2.752.8 米墙面到核心筒距离13.5 米客用电梯德国蒂森高速电梯 12 部车位358 个发展商香港高宝置业有限公司高鹏（上海）房地产发展有限公司物业顾问仲量联行 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 26 页 共 31 页5.45.4 最高最佳使用原则分析最高最佳使用原则分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。限制于估价目的，并依据估价

46、对象所处的地理位置、规模，确定其当前的规划经营方案为最高最佳使用状态。5.55.5 估价方法选用估价方法选用本评估标的为商贸办公金融综合楼，由于周边市场上类似房地产出租案例较多，故采用收益法中的直接资本化法确定估价结果。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 27 页 共 31 页5.65.6 收益法（直接资本化法）估价收益法（直接资本化法）估价收益法，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化

47、率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。5.6.15.6.1 年有效毛收入年有效毛收入选取周边类似案例，确定本评估标的办公及商业物业的租金，通过租金计算本评估标的的年有效毛收入。办公物业租金的确定：办公物业租金的确定：相似案例选取案例 1：花旗集团大厦案例 1 位于花园石桥路 33 号，办公建筑面积 96200，建筑层数 40 层，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。2008 年 1 季度的办公物业租金为 1.85-2.05 美元./天。案例 2：汇亚大厦案例 2 位于银城北路 133 号，办

48、公建筑面积 70343，建筑层数 37 层，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。2008 年 1 季度的办公物业租金为 1.60-1.80 美元./天。案例 3：金茂大厦案例 3 位于世纪大道 88 号 ，办公建筑面积 156741，建筑层数 88 层，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。2008 年 1 季度的办公物业租金为 1.94-2.20 美元./天。确定修正系数区位状况修正比较案例 1、2、3 与本评估标的处于类似区域，根据比较参照物与本评估标的的区域进行的比较分析，确定比较系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 100，案例 2 为 99，案例 3 为 100。实物状况修正根据

49、“比较实例与本评估标的的比较因素详见表” ，主要参照办公等级、结构形式、楼层等因素进行修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为100，则案例 1 为 100，案例 2 为 99，案例 3 为 103。 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 28 页 共 31 页租赁情况修正案例 1、2、3 均已交房，而本评估标的尚在建，未正式对外招租，开发商将根据物业不同的现状及时点制定不同的租金，故应进行租赁情况修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 108，

50、案例 2 为 108，案例3 为 112。租金时间修正参照陆家嘴甲级写字楼租金走势，确定租金时间修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 102，案例 2 为 102，案例 3 为 102。计算比准租金项目123租金（美元./天）1.951.702.07区位状况修正100/100100/99100/100房地产状况因素修正实物状况修正100/100100/98100/103租赁情况修正100/108100/108100/110租金时间修正102/100102/100102/100比准租金比准租金( (美元美元././天天) )1.841.841.661.661.861.86比准租金确

51、定对调整后的比准价格进行综合平均，本评估标的办公物业于估价时点的租赁价格为：1.8445%+1.6625%+1.8630%=1.80 美元./天=12.6 元./天商业物业租金的确定：商业物业租金的确定：相似案例选取案例 1：花旗集团大厦案例 1 位于花园石桥路 33 号，营业面积 800，商业类型为办公底商，业态为零售、餐饮。2008 年 1 季度的商业物业租金为 15-25 元/.天。案例 2：上海证券大厦案例 2 位于浦东南路 528 号，营业面积 2800，商业类型为办公底商，业态为零售、餐饮。2008 年 1 季度的商业物业租金为 15-20 元./天。案例 3：正大广场案例 3 位

52、于陆家嘴西路 168 号，营业面积 121443，商业类型为独立底商，业态为零售、娱乐、服务、餐饮。2008 年 1 季度的商业物业租金为 30-39 元./天。确定修正系数区位状况修正比较案例 1、2、3 与本评估标的处于类似区域，根据比较参照 高宝金融大厦估价报告上海克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编：200041 电话：529811552008 上海克尔瑞信息技术有限公司版权所有 第 29 页 共 31 页物与本评估标的的区域进行的比较分析，确定比较系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 100，案例 2 为 98，案例 3 为 102。实物状况修正根据“比较实例

53、与本评估标的的比较因素详见表” ，主要参照商业类型、营业面积、业态业种等因素进行修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 93，案例 2 为 93，案例 3 为 104。租赁情况修正案例 1、2、3 均已交房在营业，而本评估标的尚在建，未正式对外招租，开发商将根据物业不同的现状及时点制定不同的租金，故应进行租赁情况修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 103，案例 2 为102，案例 3 为 110。租金时间修正参照陆家嘴商业物业租金走势，确定租金时间修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 100.5，案例 2 为 100.5，案例 3 为 100.5。计算比准租金项目123租金（元./天）2017.534.5区位状况修正100/100100/98100/102房地产状况因素修正实物状况修正100/93100/93100/105租赁情况