以房养老利弊分析

1、以房养老利弊分析一、事例选择：2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建 议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向 全国推广。2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养 老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上 海模式从一开始就变更了房屋的产权人。 其基本模式为：老年人将自 有产权房屋出售给上海市公积金管理中心， 并选择在有生之年仍居住 在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、 保证金及相关交易 费用后全部由老人自由支配使用。2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政 部部长李立国说，城乡老人家庭中，空

2、巢家庭超过 50%部分大中城 市达70%民政部将试推“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出， 要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。 这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的 关 于加快发展养老服务业的若干意见，明确提出：“开展老年人住房 反向抵押养老保险试点”。这是 21世纪国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。2014年3月20日根据征求意见稿，保监会有望在北京、上 海、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格

3、方面，保 监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元, 能对反向抵押养老保险进行合理定价等。此外，征求意见稿对保险公司参与以房养老业务试点提出总 量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评 估价值合计不得超过：4%上一年末总资产不超过200亿的部分 +0.2%x上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险 合同的初次抵押贷款金额不得超过 500万元。以一家保险公司总资产 为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不 得超过4% 200亿+0.2%x 800亿=9.6亿元。保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提

4、示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产 增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推 介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估， 费用由保险公司和消费者共担。此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通 过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。 而为了充分保护客户 的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉记者，该业务面临很多风险，如70年产权问题等，他分析参与的 保险公司做法会比较保守。二、个人讨论提纲：首先，我们从实际本身来看一下1、市场前景关于

5、以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由 有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的 家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天 伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房 养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老 人”现状。2、表现形式（1）子女养老，房产由子女继承；（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;（7）

6、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从 该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该 住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几 种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和 出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也 有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养 老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。3、老龄化导致社会养老压力加大据2005年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到 10055万人，占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，

7、我国已成为 人口老龄化国家。人口学家预测，2010年我国人口总数将为13.39亿，2040年达 到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口 2010年 为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告 诉我们，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。我国目前主要的养老方式有家庭养老、社会保障和社会养老。就现有的社会福利水平来说，是比较低的。社会保障体系的覆盖面也比 较小，依靠社会保障体系解决养老问题是非常有限的，数字表明，2004年我国社会保障覆盖面为总人口的 12.57%, 2005年为13.38%,远远 低于国际劳工组织规定的20%ft低线。因此，我国还需要快速

8、拓展多 种渠道，解决养老问题。再次，对老人的自身利益而言也是不错的选择以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年物质生活质 量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老 年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设 施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人 颐养天年。三、个人结论：个人感觉“以房养老”在给老年人带来优越物质生活的同时，也必将遇到重重困难。历史证明，任何一种新的政策在执行之初，总会遇到各种阻碍。 究其原因，要么是损害了一部分的利益，要么是与传统的习惯相对立， 一时不能改变。这两点原因，“以房养老”刚好都沾上了边。“以房养老”首

9、先挑战的是国人传统观念。“孝”是中华民族的传统美德，受传统儒家思想影响，中国人从小就知道“百敬孝为先” 的道理，因此，绝大多数中国子女认为孝敬老人、 供养老人天经地义。 如果谁敢踏入雷区一一不照顾老人一一必将会受到社会的谴责。而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产， 对于指望 得到老人房产的子女来说是不能够接受的。 国内每年发生的大量与房 产继承有关的民事诉讼案件，就足以说明中国人重视继承房产的程 度。而“以房养老”之所以在美国子女争议少， 且广受欢迎，其根本 原因，在于国外高额的遗产继承税。以美国为例，继承65万以上财产，遗产继承税高达

10、37堆U 55%所以，西方老人及子女很容易在是 否要房子之间做出选择。而在中国，继承税仅为 7%且对于目前不 断看涨的国内房价，房子增值空间大，绝大多数老人和子女更愿意要 房产。因为，它不仅是一笔财富，亦可以继续作为投资。除了中国人根深蒂固的传统观念对“以房养老”的排斥，此外，“以房养老”在技术上及市场上，还受到了中国国情的双重考验。首先，“以房养老”实施的技术难度大。“倒按揭”确定每月支 付给老人抵押房产的数额，要通过预测老人的寿命来实现。而预测寿 命本身就有太多的不确定因素。如果老人实际寿命比协议期短，那么 老人实际得到的钱就比较少，老人就有损失，反之，保险公司有损失。 这无疑增大了 “以

11、房养老”的技术难度。其次，“以房养老”市场风险，金融风险大。“以房养老”在西 方国家可以普及的另一个重要原因， 是房地产市场相对比较稳定，利 率稳定，期房价估算变动不大，“以房养老”的折旧预测较容易。而 我国近两年房地产时常日益红火， 房价日新月异，且我国正处于加息 周期，利率非常不稳定，如此一来，势必会造成大批违约。对与保险 公司来说，不仅技术难度大，金融风险也比较大。四、小组讨论结论：“以房养老”的实施，存在六个问题：第一、法律制度法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个 部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展

12、。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域 的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当 前法治不健全的条件下是个极大的挑战。 就拿房地产评估来说，由于 起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而 且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说， 更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修 订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。第二、养老观念“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。 将自己居住多 年的房产抵押给养

13、老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。 在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓 辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给 银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论 者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压， 每个人可能都不能应付 这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。第三、金融机构“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构， 其中担 心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于， 对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以 预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时 间越长风险越大。第四、养老机构老人不愿意离开自己的房子到养老机构， 很大程度上也是因为养 老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又 不到位。第五、产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍 担忧的问题。当