降价专题案例(完整版)

1、蓝光COCO蜜城降价专题 日 期：2014年2月 易居中国 华中区 长沙公司 6# 5# 4# 开发商 长沙蓝光和骏置业有限公司 项目位置 岳麓区洋湖垸滨河路与庙湾路的交汇处 占地面积（万方） 3.1 建筑面积（万方） 11.6 容积率 3.0 绿化率 35% 物业类型 普通住宅 规划总房源 998 首开时间 2013.11.24 开盘去化 开盘当天总计推出412套房源，实际成交108套， 去化26.21%，去化率偏低 在售房源 目前在售4#、5#、6#栋，户型有户型有57平米、 63平米的两房两厅，71平米、77平米的三房两 厅，价格7600-7900元/平，目前剩余290余套 降价情况 降

2、价活动后，价格区间在59806500之间，降 价尺度在10002000之间，持续时间为2.15 2.23日，过23日价格恢复原价。 蓝光COCO 蜜城简介 首次开盘分析 2013.52013.5月月6 6月月9 9月月1010月月1111月月 开始推 广 展示区 开放 开盘活动 营销节点营销节点 楼栋号楼栋号户型户型 面积段面积段 （）（） 供应套数供应套数占比占比销售销售/ /比例比例 均价均价 （按揭折前）（按揭折前） 4、5、6# 三房二厅71.73-77.0435686.41%82/23.03%7600 二房二厅57.45613.59%26/46.4%8000 合计 57.4-77.0

3、457.4-77.04 412412100%108/26.2%7800 销售情况销售情况 客户分析客户分析 客户年龄段集中在25-40岁的中青年之间，主要以在岳麓区工作的居民和部分地级市在长经商务工的刚需客户为主，和少量首改 客户，主要看中项目的环境优势。 开盘至今电访购简析 蓝光COCO蜜城自2014.11.24开盘之后，周成交量持续萎靡； 12.23-12.29，因推出特价房，成交量略升，之后成交量萎缩； 2.10以来，因降价影响，成交量骤然攀升，目前已累计促成大定90余套； 由此可得，客户对其价格比较敏感，之前售价偏高。 销售情况 楼栋号楼栋号户型户型 面积段面积段 （）（） 供应套数供

4、应套数占比占比销售销售/ /比例比例 均价均价 （按揭折前）（按揭折前） 4、5、6# 三房二厅71.73-77.048283.6%76/92.6%6000-6700 二房二厅51.14-57.41616.3%14/87.5%6300-6500 合计 51.14-77.0451.14-77.04 9898100%90/91.8%6500 蓝光此次推出的降价房源分布在在售的4#、5#、6#栋三栋，房源100余套，其中不乏优质 房源。成交最低价5980元/平，最高价6800元/平，整体成交均价6500元/平左右。 从2.13日开始，客户就可以大定特价房源，对外统一包装成2.23日统一选房。2.13

5、-2.16大 定27套，2.17-2.23大定房源63套，总计降价期间大定90套。 户型产品分析 热销户型分析：热销户型分析： 73，三房两厅户 型 户型优势：户型优势： 南北通透，“负公 摊”，明厨明卫。 滞销户型分析：滞销户型分析： 71，两房两厅户 型 户型劣势：户型劣势： 进深大开间小，纯 南向户型不通透， 临马路噪音大。 高赠送，实得面积大 产品评价：本次推出的户型为刚需户型，户型得房率超高，都做到了“负公摊” ，还送博才小学学位，直面 洋湖垸湿地公园环境优越，不同位置不同户型成交率差异较大，客户对产品品质最为看中； 降价分析 客群分析客群分析 蓝光户型单一，面积偏小，可理解为“公寓

6、”产品。首次置业者而言，价格偏高，客户抗性较大， 同等购买力下，客户选择面广，可买到更优质的产品；对于改善型客户，对产品舒适度要求较高，面 价太小，投资型客户对周边配套、交通的虽然预期很高，但短期内没法见效。去化难，是蓝光降价的 重要原因。 内部原因分析内部原因分析 首次蓝光地产今年总销售额冲刺300亿，今年对长沙项目下达了高指标的任务，同时对后期市场预 期偏保守。因此大幅降价促销，也是为了新年打开局面。 对周边项目影响对周边项目影响 因产品重合度不高，蓝光大幅降价对周边项目未产生实际冲击。但是对市场的预期普遍不乐观，目前 了解到的中海有降价信号，其他项目普遍表示不会涨价，亦在观望。 后期预估 23日之