2021年不交物管费就不能当业委会委员-

1、制度2021年不交物管费就不能当业委会委员?单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年不交物管费就不能当业委会委员?不交物管费就不能当业委会委员?小区业委会依法进行换届选举，其中新当选的5名委员有拖欠物管费的现象。因此，新的业委会没有得到物业管理行政主管部门的备案，并被要求重新选举。近日，省高院公布了今年第一批示范性案例，其中，熊某等诉武侯区房产管理局、晋阳街道办事处行政备案登记纠纷案入选。法 院表示，物业管理行政主管部门对小区物业管理具有行政指导职能，依法对业主大会成立和业主委员会选举等事项负有备案职责，但小区业主依法享有的自治权，物 业管理行政主管部门不

2、应干涉。业主委员会候选人资格认定属于业主自治权范畴，物业管理行政主管部门无权审查，并不得以此为由不履行行政备案登记职责。业委会委员不交物管费房管局要求重新换届选举原 告熊某等人是交大花园武侯小区业主。2008年12月14日，在蜀都公证处的公证下，小区第四届业主委员会换届选举筹备组组织召开了小区业主大会会议，选 举第四届业主委员会及对三个文本投票表决，后以“人数、面积双过半”的结果表决通过了该三个文本，并选举出了小区第四届业主委员会委员，其中原告熊某等人 当选。此后，换届选举筹备组作出报告，对选举结果予以确认。2009年1月2日，小区第四届业主委员会向武侯区房管局、晋阳街办申请备案及 提交材料。

3、社区居委会在物业管理业主大会业主委员会备案表中签署了“业主大会选出的委员中有5位委员不能提供缴纳的物管缴费凭据”的意见，晋阳街办在 该表也签署了“情况属实，报房管部门审查备案”的意见，并将所有材料报送到区房管局。区房管局审查后未予备案。2009年6月15日，区房 管局、晋阳街办作出关于对交大花园武侯小区部分业主反映问题的答复(以下简称答复)，以小区在“进行换届选举时未严格按照成都市物业管理条例 有关规定进行对小区新选出的第四届业主委员会不予备案，并要求按照成都市物业管理条例规定，由晋阳街办重新组织召开小区业主大会会议进行换届选举 工作”。原告熊某等人不服，起诉到法院，请求：1.撤销答复中对交大

4、花园武侯小区第四届业主委员会不予备案的不当行政行为;2.判令区房管局尽快备案;3.判令两被告赔偿损失1元钱。委员资格业主大会说了算行政部门不能越权武 侯法院审理认为：诉讼中，区房管局、晋阳街办以选举产生的交大花园武侯小区第四届业主委员会委员中，有委员拖欠物业服务费而不应具备候选人资格为由，进而 认定选举未严格按照成都市物业管理条例有关规定进行。但据规定，业主委员会的委员不缴纳物业服务费的，是否终止其委员资格，该权利属业主大会享有，而 非行政机关的职权，行政机关不得据此认定有关人员是否具有业主委员会委员的候选资格。因此，区房管局、晋阳街办的答复缺乏法律依据，其行为属超越职权 行为，依法应予以撤销

5、。另外，熊某等提交的证据不能证明有损失的存在或发生，因此对要求赔偿损失1元钱的诉讼请求不予支持。武侯法院判决，撤销被告区房管局、晋阳街办作出的答复。驳回原告熊某的其他诉讼请求。省法宣 本报记者 晨迪物业经理人： 篇2：八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析物管费诉讼案的常见抗辩理由物管费诉讼案的常见抗辩理由一文在现代物业新业主杂志发表后，笔者接到不少物业服务公司和业主的咨询。除了文章列出的六种常见抗辩理由外，他们还列举了其他若干抗辩理由，咨询笔者对此类抗辩理由的看法。笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决，再就此类案件的抗辩理由进行法理分析，为参与该

6、类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考。一、以没有在前期物业服务合同上签名为由前期物业服务合同是由房屋的建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在物业服务费纠纷案件中，许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。物业管理条例第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括

7、承受。因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由国务院物业管理条例第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

8、”据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”，不属于“强制性”规定。中华人民共和国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性的强制性规定。”参照司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效，开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。因此，业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持。三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合

9、同无效为由实践中，经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形。某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下，直接与物业服务企业签订物业服务合同。当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时，业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费。对于业主委员会超越授权范围签订物业服务合同行为的法律效力，上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答第二十条规定：业主委员会以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理?答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委

10、员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向业主委员会委员追偿。按照上海市高级法院的指导意见，业主委员会超越职权未经召开业主大会签订物业服务合同的行为对外构成“表见代理”，即产生有权代理的法律后果。在司法审判实践中，法院一般会审查业主委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立，如果物业服务合同形式上是合法的，法院一般会认定物业服务合同是有效的。至于业主委员会是否合法成立，是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另外一个法律关系，法院会建议业主另循其他途径解决，在物业服务费纠纷案件中不予审查。因此，业主的这一抗辩理由仍然难

11、以得到法院的支持。四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由根据民事合同的相对性原则，开发商减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有法律约束力，且其法律约束力是相对封闭的，不能对合同主体之外的第三人发生法律效力。而业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对小区内的全体业主发生法律效力，物业服务企业有权根据合同约定要求享受物业服务的业主交纳物业管理费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人，法律上不具有承担责任的一体性。因此，开发商的减免物业服务费的承诺对与之无关的物业服务公司并没有法律约束力。业主不得以此为由不交物业服务费。广东省物业管理条例第四十一

12、条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。因此，业主以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为抗辩将得不到法院的支持。五、 以不同意物业服务收费标准为由业主在前期物业服务期限届满后，物业服务公司要求仍然按照前期物业服务的约定标准交纳物业服务费。业主以前期物业服务收费过高为由拒绝交纳物业服务费。以广州市为例，广州市物价局印发了关于明确我市物业服务收费管理有关问题的通知穗价(2007)75号，该文件明确规定：“从2005年1月1日起物业管理企业不得以原价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和广东省经营服务性收费许可证

13、作为收费依据。”即从2005年1月1日起，取消物价部门以批复形式核准物业服务收费的形式。2004年，广州市物价局发布了广州市普通住宅物业管理服务等级标准穗价(2004)199号文，该文件明确规定了三个服务等级的服务内容。之后，广州市每年都会制定住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度。前期物业服务期限届满后，业主委员会可以在政府指导价基准价和浮动幅度范围内与物业服务企业协商定价。因此，前期物业服务期限届满后，如果业主对物业服务收费标准不满意，可以通过提议召开业主大会，由业主委员会与物业服务企业协商定价的方式重新确定物业服务收费标准。如果原物业服务企业与业主委员会无法就物业服务收费标准达成一致

14、意见，业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业服务企业，与新聘请的物业服务企业协商确定物业收费标准。因此，业主仅以不同意原物业服务收费标准为抗辩理由拒不交纳物业服务费将不会获得法院支持。六、以家中财物被盗、车辆被盗为由国务院物业管理条例第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果物业服务企业在提供物业服务时，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和过失，尽到了必要的管理、保障义务，物业服务企业就不应承担因犯罪分子的犯罪行为导致业主财物损失的赔偿责任。但是，如

15、果小区内有众多业主都出现家中被盗的情形，并提供了报警记录等相关证据加以证明，法院可能会根据物业服务公司提供物业服务的实际情况进行审查。如果认定物业服务企业违反了物业服务合同约定的小区定期巡查、保安值勤保持记录、出入口身份证登记等合同约定，可以认定物业服务企业提供的物业服务质量存在瑕疵。法院可以判令业主减少物业服务费中保安服务部分的费用及酌情判决业主不交或少交部分滞纳金。七、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由小区业主在楼顶搭建违章建筑，将楼道部分封闭，或在阳台搭建鸽子笼等行为严重侵害了其他业主的利益。利益受到侵害的业主往往会要求物业服务企业进行制止甚至直接拆除违章建筑，但物业服务企业发出告知函后

16、，违章搭建者置之不理。受侵害的业主可能以物业服务企业未能阻止违章搭建行为为由拒交物业服务费。国务院物业管理条例第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”因此，物业服务企业在发现违章搭建行为后，应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务。但如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑，因物业服务企业不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑，可以直接向侵权者主张权利。因此，如果物业服

17、务企业证明已经就业主的投诉进行了制止和报告，业主以物业服务企业未能阻止违章搭建为抗辩理由将得不到法院的支持。八、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由业主将房屋出租给第三人时，往往会约定物业服务费由承租人承担。发生物业服务费纠纷时，业主经常以应由实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由拒交物业服务费。物业管理条例第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主作为物业的所有权人，虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对业主具有约束力，因此，业主应负有按照合同约定交纳物业服务费的义务。业

18、主与承租人的房屋租赁合同效力仅及于签约的当事人双方。对于租赁合同之外的第三人物业服务企业没有约束力。业主在向物业服务企业交纳物业服务费后，可以依照房屋租赁合同的约定，向实际使用人追偿。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，业主以应由物业实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由将得不到法院的支持。从以上八种业主的常见抗辩理由的分析来看，业主的抗辩理由被法院采纳的几率并不高，这与物业服务的社会性、群体性的特点有关。物业服务的对象往往是

19、小区成百上千户业主，如果判决某个个别业主不交物业服务费，极有可能牵一发而动全身，带动其他业主也不交物业服务费。物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用。笔者通过对上述常见的业主抗辩理由进行归纳总结，结合法院在审判实践中的判决情况，希望能为物业服务费诉讼案件的当事人提供一些有益的启发或思考。物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用。篇3：小区物管费乱象：“钱放在保姆口袋，主人却监督不到”深圳会计师讲述审

20、计发现的小区物管费乱象“钱放在保姆口袋，主人却监督不到”钱放在保姆口袋，主人却监督不到在业主与物管的博弈中，业主往往因为产权分散无法形成合力，处于相对弱势地位。业主与物管，双方各种各样的矛盾经常见诸报端。日前，南方日报记者接到了几个业主的反映都与小区物管有关，物管公司越过业主大会上涨物业费、小区业主失窃物管未尽责，小区物管未经业主同意擅自进行绿化改造、防盗改造等工程，其背后暴露的则是小区业主与物管方之间尚未对等的紧张关系。物业管理本来是业主通过购买而获得的小区服务，而实际在深圳很多小区，由于开发商卖楼后先选择自己的物管公司从事前期物管，后期即使物业管理服务不尽如人意，但作为小区主人的业主常常由

21、于产权分散无法形成合力，最终在两者的商品交换中处于不对等的弱势地位。“物业管理公司的侵权案例，那可以说是太多了”，景洲大厦业委会主任邹家健做了十年的业主维权，他告诉记者，物业侵权首先就是物管对于小区物业管理费用使用的不透明，很多物管对业主二次收费，收了钱却不提供服务等等，这都侵犯了业主权利。从2003年起，深圳马洪会计师事务所所长马洪就开始从事小区物业管理账目的审计，到目前几乎已成为这一领域做小区物管审计最多的会计师事务所。马洪告诉记者，专门针对小区物业的财务制度非常不完善，“我们对于上市公司的财务审计制度非常完善了，也有了教育等特殊行业的审计标准，但是在小区物业财务审计却还没有专门的核算制度

22、，现在大多是在执行房地产开发企业的审计制度，其和物业管理完全不同，这种会计审计报告做出来了业主还是不知道物管的财务收入和支出情况”。“钱放在保姆的口袋里，主人却监督不到”，在深圳马洪会计师事务所，马洪为记者讲述了其审计多年发现的种种小区物业管理费乱象。乱象1收费不公“你交了，开发商自己留存的单位却没交”会计师马洪告诉记者，审计小区的物业管理费首先是审收入，物业管理方首先可能存在的问题就是收入不足，“如果说一个小区一部分业主缴纳了物管费，而另外一部分没有交，而且物业管理方没有催缴和追缴，那么它就侵害了那些交了物管费的业主的权利”。主要造成收入不足的有两种，一种是有些业主赖着不交，而物业管理方却没

23、有追缴;另外一种是小区内有不少的开发商留存的单位，开发商和物业管理公司常是“父子关系”，“儿子自然没有催缴老爸的物管费”，马洪告诉记者，此外开发商的关系户或者物业公司要讨好的业主都可能没有缴纳管理费。“曾经有个物业少收的物业管理费多达300万”，马洪透露，审计这家物业时，物管方还称物业费没有少收，后来查大部分是开发商留存单位未交。物业费收入的多少，马洪表示这是很容易计算的。每个小区物业的建筑面积都是容易获得的数据，而小区物业管理费的标准则是已公布的，两者相乘即是小区应该有的物业管理费收入。支出越多越好支出越多越好乱象2“酬金制在现行政策下是让物业管理服务企业花越多钱提越多酬金”物业管理的支出一

24、般包括管理人员工资、清洁、绿化、公共秩序维护、物业共用设施维护等，“这里面如果有涉及大的物业支出则还要看有没有招投标，已经竞得标的单位合不合理等”，马洪表示。记者了解到目前深圳物业管理服务收费多使用包干制或者酬金制方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的计费方式;而包干制则是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。“包干制下除非上涨物业费，否则收入上物业管理公司已经不会有多创收的可能，而由于盈余归于物业管理企业，因

25、此包干制常造成物业管理方的节流，尽量减少支出”，马洪告诉记者，在没有充分监督的情况下包干制其结果就是物业服务质量的下降。“而酬金制在现行政策环境下则是让物业管理服务企业花越多钱越好”，马洪表示。记者从深圳市物业管理服务收费管理规定中看到，“实行酬金制的，物业管理企业在测算物业管理服务费时，应以实际的支出为计算依据，以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金”，这意味在计提比例固定的情况下，物业管理服务支出越多物业管理公司提取的酬金越多，马洪透露，其审计的这么多物业管理公司都是按上限10%计提酬金，“没见过提10%以下的，并且物业管理费也很少有盈余的，都是有多少花多少”。乱象3高价购买关联

26、公司服务“不仅以高一倍的价格购买服务，而且还是向物管关联的电梯维护公司购买服务”不仅在服务支出上采取支出越多越好的方式，而且在一些购买服务上，有物管公司有高价购买服务的嫌疑，甚至是购买自己关联公司高价服务，马洪表示。深圳业主自治小区景洲大厦的业委会主任邹家健告诉记者，在业主充分监督环境下该小区的电梯维护费大概是每部600800元/月，其他小区电梯维护费是否合理可以参考这一标准。马洪告诉记者，其审计的小区就出现过电梯维护费12001500元/月的案例，“不仅高一倍价格购买服务，而且后来还发现是向物业管理公司关联的电梯维护公司购买的服务”。此外，曾有一个小区以每年30万的高昂价格购买电梯设备维护服

27、务，“我们推断是关联公司，虽无法证明，但该物管公司购买这项服务没有进行招投标就已经是明显违规了”，马洪表示。还有个别集团性物业管理公司服务的小区，在审计中马洪发现该公司服务的小区有一笔30万元的支出用于集团下各物业服务小区的信息化建设支出，“由各个小区交钱给物业管理企业做信息化建设，这分明是拿业主的钱给自己贴金”，马洪解释，这项信息化建设于业主和小区物业管理服务无益，本不应该在物业管理服务支出中。有的小区也把清洁、保安等员工的午餐支出列在物业管理费内，“这应该算是合情但是不合理的一种支出”，马洪认为，员工的午餐费属物业管理公司的运营支出，应从其获取的酬金内支出，而不是在物业管理服务中支出，“但

28、如果午餐标准是合理的，并经业主大会或业委会同意，那么这笔支出相信业主也不会反对”。乱象4收钱归物管 支出归业主“一方面物管公司运营游泳池收取门票，另一方面在物业管理费中又列支了游泳池的维护费用”对于物业管理费的收入和支出由于常没有有效的监管，因此其也常出现不合理的地方。“我们审计物业管理小区的物业管理费，首先是看收支情况，还要看小区的一些产权归属，这些则和收支有很大关系”，马洪表示，比如停车场的归属是属于业主还是开发商，架空层的归属有没有明确产权等等。在景洲大厦，由于业委会的较早成立和运作，该小区的停车场已明确归业主集体所有，因此该小区停车场每年的收入归业主，这笔收入每年多达数十万元。而在深圳

29、大部分小区，停车场真正归属业主的属特例，在新建小区地下停车位更多则是通过购房合同约束归卖方所有。此外，“有一些小区物业管理方甚至将归属业主所有的架空层围合起来变成商铺对外出租”，邹家健表示，这些都是明显侵犯业主权利的。“还曾经有个小区在游泳池维护方面二次收费，一方面物业管理公司运营游泳池收取门票等费用，另一方面在小区的物业管理费中又列支了游泳池的维护费用”，马洪表示，这就属于明显的收钱归物业，成本却摊到业主身上。“还曾有一个小区，物业管理费支出中列入了小区外巡逻保安员的费用”，马洪解释，小区物业都是保护小区的治安和安全，专门安排保安员在小区外巡逻显得很突兀，后来则发现，该小区开发商在小区附属楼

30、内办公，大门向外开放，“开发商把本应自己承担的大门保安员的费用列在了小区业主身上”。乱象5“巨额”亏损却“赖着不走”“如果亏损，那早就离开了，为什么却赖着不走，物业管理公司会为业主垫钱做服务?”“物业管理公司不可能亏损”，会计师马洪表示，其对看到的很多小区物业管理账目亏损都无法相信，“最简单的道理，作为一家企业，不是做公益的，如果不赚钱，如果亏损，那早就该离开了，为什么却赖着不走，物业管理公司会为业主垫钱做物业服务?”据从2003年就从事小区物业管理财务审计的深圳马洪会计师事务所统计，其这么多年来审计的小区物管公司，大部分都是亏损的，“超过60%的物管账目显示其亏损”，马洪透露，还有30%多的

31、物管显示“略有盈余”，这被马洪理解为“比较会做账”，只有不到10%的物管会显示有结存和盈余。马洪告诉记者，曾有某个小区的一家物业管理公司“做了10年，赤字1000万，物业管理公司竟然还愿意在这个小区继续做”，这不可理解，马洪表示。“一方面这么多的物管公司说自己亏损，另一方面物管却赖着不走，业主要召集成立业主大会意图选聘新的物业公司还会遭到原物管的百般阻挠”，马洪认为，可以想象，物业不走那一定是有钱赚。如何让物业费使用更透明合理?对于深圳如何走出物业管理财务支出缺乏监管的困境，深圳马洪会计师事务所所长马洪和深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫都提到了香港的制度。马洪认为，香港物业管理按照固定工资的方式获取报酬，分开管理工资和业主备用金的制度可鼓励