西安高新区商务市场市场调研报告1229PPT课件

1、高新区商务市场调研分析高新区商务市场调研分析 高高 新新 区区 写写 字字 楼、楼、 公公 寓寓 及及 酒酒 店店 市市 场场 调调 研研 分分 析析 二、高新区写字楼市场调研分析 三、高新区公寓市场调研分析 四、高新区酒店市场调研分析 五、各物业类型对比及综述 一、西安写字楼市场格局 一、西安写字楼市场格局一、西安写字楼市场格局 Part1: 西安写字楼市场分布格局西安写字楼市场分布格局 南三环至 西高新版块 城北版块 城内版块 曲江版块 西高新（旧）：高新路、科技路、唐延 路、南二环西段 代表：高新国际、高科广场、创业广场 西高新（新） ：以高新管委会“都市之 门”为圆心辐射的政务中心、绿

2、地笔克 会展为圆心的商务核心，形成项目周边 政经焦点 代表：都市之门，绿地中央广场 城内：北大街-南大街-南稍门 凯爱大厦、长安国际、中大国际 城北：未央大道 代表：利君V时代、经发大厦 城南、城东、城西 ：除南二环沿线外， 其它分布较为零散 Part2: 西安写字楼市场西安写字楼市场供求关系现状供求关系现状 根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示： 截至2014年7月末， 西安写字楼目前市场存量106万方，20142016,年，预计将 有27个项目入市，新增供应量将达到239万方 西安商业地产库存去化周期已升至西安商业地产库存去化周期已升至86个月，个月， 再次步入此轮周期下行低谷，而

3、在行业发展的大环境及市场供 需因素下，后市发展仍进一步趋于恶化。 2014年1-5月西安写字楼市场新 批预售面积为76.83万平方米，与 去年同期相比，增长了72.4%。 市场销售面积为32.39万平方米， 与去年同期相比，增长了22%。 Part2: 西安写字楼市场西安写字楼市场供求关系现状供求关系现状 西安房地产信息网数据研 究中心统计数据显示： 二、高新区二、高新区写字楼写字楼市场调研信息市场调研信息 一、一、 高高 新新 区区 写写 字字 楼楼 市市 场场 调调 研研 信信 息息 Part 7 重点写字楼个案信息 Part 1 高新区写字楼市场板块划分 Part 2 高新区写字楼具体分

4、布情况 Part 3 各板块在售待售写字楼信息 Part 4 在售待售写字楼特点分析 Part 5 高新区写字楼市场特点梳理总结 Part 6 高新区写字楼租赁市场信息 Part 1 高新区写字楼市场板块划分高新区写字楼市场板块划分 划分原则：划分原则：根据区域写字楼市场发展特点，结合 在开发项目属性与地域差异性等综合考虑划分 高新一期核心板块高新一期核心板块 高新区传统核心办公 区，配套高度完善，用地稀缺，在开发写字楼 较少； 唐延路板块唐延路板块 高新区最密集的商务办公带， 办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型； 锦业路板块锦业路板块 高新区新的行政、金融商务 中心，办公物业发展起步晚，氛围尚

5、未形成； 南南 二二 环环 科科 技技 路路 科科 技技 二二 路路 锦锦 业路业路 绕绕 城城 高高 速速 丈丈 八八 北北 路路 高高 新新 路路 太太 白白 南南 路路 团团 结结 南南 路路唐唐 延延 路路 丈八东路丈八东路 11 高新一期核心板块高新一期核心板块 唐唐 延延 路路 板板 块块 锦业路板块锦业路板块 科技六路科技六路 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 13 14 高高 新新 区区 写写 字字 楼楼、 公公 寓寓 及及 酒酒 店店 分分 布布 总总 览览 写字楼 （在售/待售） 公寓 （在售/待售） 酒店 Part 2 写字楼具体分布情况写字楼具体分布情

6、况 1 2 3 45 6 7 8 9 10 11 1213 14 已建成项目已建成项目（部分）（部分） 在开发项目在开发项目 15 16 17 18 Part 3 各板块在售各板块在售待售写字楼信息待售写字楼信息 高新一期核心和唐延路板块高新一期核心和唐延路板块 锦业路板块锦业路板块 Part 3 各板块在售各板块在售待售写字楼信息待售写字楼信息 特点特点1销售面积销售面积 Part 4 在售在售待售写字楼特点分析待售写字楼特点分析 单户面积划分多在单户面积划分多在100以上，客户需求以以上，客户需求以100以上为主以上为主 u 写字楼产品单套面积划分多在100-330； u 实际销售中200

7、以上大面积至整层销售比例最多； u 写字楼项目中的公寓产品，后期多以办公方向来推售； u 同项目中的公寓产品售价最低，销售速度最慢，写字楼产品价高量快。 写字楼目前仍以常规高层办公为主，在售超高层办公较少，但供应在增加写字楼目前仍以常规高层办公为主，在售超高层办公较少，但供应在增加 特点特点2建筑高度建筑高度 Part 4 在售在售待售写字楼特点分析待售写字楼特点分析 写字楼层高多在写字楼层高多在3.5米以上，超高层以米以上，超高层以4.2米层高为主米层高为主 特点特点3标准层层高标准层层高 Part 4 在售在售待售写字楼特点分析待售写字楼特点分析 写字楼多为毛坯交房，少有简装标准，但超高层

8、写字楼均为精装交房写字楼多为毛坯交房，少有简装标准，但超高层写字楼均为精装交房 特点特点4装修状况装修状况 Part 4 在售在售待售写字楼特点分析待售写字楼特点分析 特点特点5销售状况销售状况 Part 4 在售在售待售写字楼特点分析待售写字楼特点分析 写字楼市场竞争激烈，售价难以得到有力支撑，后市销售压力较大写字楼市场竞争激烈，售价难以得到有力支撑，后市销售压力较大 写字楼市场特点梳理总结写字楼市场特点梳理总结 Part 5 高新区写字楼市场特点梳理总结高新区写字楼市场特点梳理总结 p楼栋数量楼栋数量：除启迪清扬时代规划有8栋写字楼外，大部分项目写字楼数量控制在 1-3栋； p建筑高度建筑

9、高度：以100米左右高度为主，最低高度 83m，个别超高层高度达到200m以上； （启迪清扬时代1栋208m、绿地中心2栋双子塔270m、中铁西安中心1栋230m） p层层 高高：百米高层层高在 3.3-3.9m 之间，200米以上超高层层高在 4.2m 左右； p面积区间面积区间：标准层百米高层 580-2260，200米以上超高层 2000-2300； 开间面积百米高层以 100-1800 为主，200米以上超高层 300-2300； 单套面积单套面积单套面积在100-330之间，实际销售中以200以上大面积及整层占比较多； p销售价格销售价格：百米百米高层 9000-12000 元/（均

10、价11000元/）； 200米以上米以上超高层 18000-23000 元/ （均价20000元/） ； p销售情况销售情况：受政策层面影响，2013年10月后，高新区写字楼由于大部分证件不全而停售； 当前写字楼市场存量高、竞争激烈，其去化压力较大去化压力较大。 常规高层写字楼售价在 11000元元/ 左右，200米以上超高层售价接近 20000元元/； 写字楼市场存量持续加大存量持续加大，竞争竞争较为激烈激烈，后市销售状况不容乐观； 小结：小结： 高新写字楼租赁市场信息高新写字楼租赁市场信息 Part 6 高新区写字楼租赁市场信息高新区写字楼租赁市场信息 注：物业费不包括电梯费和中央空调费注

11、：物业费不包括电梯费和中央空调费 高新一期核心区域版块高新一期核心区域版块： 主要是包括分布在南二环沿线、高新路沿线和科技路沿线 的在租写字楼项目。这一区域处于高新区一期范围内，是西安 市写字楼的发源之地，代表项目有财富中心、西部国际广场、 高科广场等。以乙级写字楼为主，个别为甲级写字楼。月租金 多集中在50-80元元/，出租率高出租率高。 唐延路版块唐延路版块： 在租项目多分布在唐延路和沣惠南路两侧，代表项目有旺 座国际城，旺座现代城、洛克大厦等。主要以乙级写字楼为主。 月租金多在60-80元元/，出租率稍低于核心版块出租率稍低于核心版块。 锦业路版块锦业路版块： 是高新区未来的主要商务办公

12、带，目前租赁市场还不太成 熟，多是在售项目。在租的项目有汇鑫IBC和都市之门等，产 品品质好，起步高，租金多在60-80元元/。但由于公共交 通设施和配套还不太成熟，出租率较低出租率较低。 Part 6 高新区写字楼租赁市场信息高新区写字楼租赁市场信息 高新写字楼租赁市场分析高新写字楼租赁市场分析 南南 二二 环环 科科 技技 路路 科科 技技 二二 路路 锦锦 业路业路 绕绕 城城 高高 速速 丈丈 八八 北北 路路 高高 新新 路路 太太 白白 南南 路路 团团 结结 南南 路路 唐唐 延延 路路 丈八东路丈八东路 11 高新一期核心板块高新一期核心板块 唐唐 延延 路路 板板 块块 锦业

13、路板块锦业路板块 项目区位：项目区位：高新三路与科技路交汇处 开开 发发 商：商：西部投资集团有限公司 建筑面积：建筑面积：18万 物业类型：物业类型：写字楼 交房标准：交房标准：简装 容容 积积 率：率：6.09 层层 高高 ：3.5m 建筑规划：建筑规划：两栋140米超高层办公楼； 标标 准准 层：层：2260 单户面积主力：单户面积主力： 290-420 销售情况：销售情况：目前仅作前期咨询，推售期限未定； 财富中心财富中心3期期 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 标准层平面图 单户面积在143-427，整层面积2260，配备9部电梯； 楼体四角的大面积户型中，有设置老

14、板独立办公休息区及私人卫生间； 财富中心财富中心3期期 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 项目区位：项目区位：高新一路高新公安分局西侧 开开 发发 商：商：西安凯威实业有限公司 占地面积：占地面积：5.4亩 建筑面积：建筑面积：1.9万 物业类型：物业类型：写字楼 交房标准：交房标准：简装 容容 积积 率：率：6.0 层层 高高 ：3m 建筑规划：建筑规划：一栋25层办公楼，1-3层为底商，4- 25层办公； 车车 位位 数：数：132 标标 准准 层：层：700 单户面积主力：单户面积主力： 92-142 销售情况：销售情况：目前已经销售大半，售价在1-1.2万元 /，20

15、0以上可送车位； 昆城国际昆城国际 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 整层面积700，配备3部电梯，分户设置独立卫生间； 标准层平面图 昆城国际昆城国际 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 都市之窗都市之窗 A A C C B BD D 项目区位：项目区位：团结南路12号（高新医院北侧） 开开 发发 商：商：陕西量德事业开发有限公司 占地面积：占地面积：43.6亩 建筑面积：建筑面积：15万 物业类型：物业类型：公寓、写字楼、商业 交房标准：交房标准：精装、毛坯 容容 积积 率：率：6.0 层层 高高 ：5.5m（LOFT），办公未知 建筑规划：建筑规划：由四

16、栋高层围合而成：A座18层LOFT办 公、B座28层精装公寓、C座22层写字楼、D座 8层集中商业； 车车 位位 数数 ：1277 特色配套：特色配套：地源热泵，24小时热水，纯净水制水等 销售情况：销售情况：项目推出时间已久，但产品细节尚未最 终确定，目前仅为前期咨询； Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 A B C 项目区位：项目区位：科技一路与高新六路十字东南角 开开 发发 商：商：陕西金松置业有限责任公司 占地面积：占地面积：40亩 建筑面积：建筑面积：20万 物业类型：物业类型：公寓、写字楼、酒店、商业 交房标准：交房标准：精装、毛坯 容容 积积 率：率：5.59 层

17、层 高高 ：3.5m（写字楼），3m（公寓） 建筑规划：建筑规划：规划7栋楼，包括公寓、写字楼及酒店， 目前在售1#楼，包括3个单元，A栋为写字楼， B、C栋为精装公寓； 标标 准准 层：层：600（写字楼） 单户面积主力：单户面积主力： 264-335（写字楼） 销售情况：销售情况：1#楼已经售罄，A栋写字楼9600- 12000元/，B、C栋SOHO办公售价8300元/ ；二期3、5#楼被整体团购，目前2#楼正前 期咨询； 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# CROSS万象汇万象汇 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 1#楼平面图 A栋写字楼标准层平面图 A栋整层60

18、0，划分两个面积单位，设置分户独立卫生间及茶水间； CROSS万象汇万象汇 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 项目区位：项目区位：高新锦业路与丈八三路十字 开开 发发 商：商：上海绿地集团西安置业有限公司 占地面积：占地面积：1200亩 建筑面积：建筑面积：75万 物业类型：物业类型：写字楼、公寓、商业、住宅 层层 高高 ：3.9m（写字楼） 项目定位：项目定位：高新中心，世界级全系商务港 单户面积主力：单户面积主力：110-300 绿地中央广场绿地中央广场 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 绿地中央广场写字楼有：SOHO同盟、都市之门、瀛海、智海、领海、蓝

19、海、绿地中心同盟、都市之门、瀛海、智海、领海、蓝海、绿地中心； SOHO同盟、瀛海、都市之门、智海、蓝海、领海已销售完毕；售价在1-1.4万元/； 目前在售写字楼目前在售写字楼 绿地中心东塔绿地中心东塔，为270米高精装写字楼，地上57层，标准层高4.2米，已售面积近 70%，多为整层出售，仅有少量500单户销售； 绿地中央广场绿地中央广场 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 领海大厦标准层平面图 绿地中央广场所有写字楼均未设置分户卫生间，而采用同层公共卫生间设计； 单户面积主力在140-300，层高均为3.9m； 领海大厦整层面积1800，蓝海大厦整层面积1900。 蓝海大厦

20、标准层平面图 绿地中央广场绿地中央广场 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 类独层办公空间设计，独层面积624，层高为3.9m； 仍采用整层公共卫生间设计； 智海大厦标准层平面示意图 624 624 绿地中央广场绿地中央广场 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 绿地中心绿地中心 项目区位：项目区位：高新区锦业路与丈八三路十字 开开 发发 商：商：上海绿地集团 建筑面积：建筑面积：17万 物业类型：物业类型：超高层写字楼 交房标准：交房标准：精装 层层 高高 ：4.2m 建筑规划：建筑规划：项目两座270m超高层写字楼； 标标 准准 层：层：2000 单套面积划分

21、：单套面积划分：150-500 工程进度：工程进度：东塔楼目前工程已出地面 车车 为为 数：数：843个 开盘时间：开盘时间：2012年下半年 入住时间：入住时间：2016年12月30日 销售情况：销售情况：仅东塔楼在推售，现已销售70%， 目前售价18000-23000元/ 东塔东塔 西塔西塔 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 电梯分高中低区设置，整层面积2000，层高为4.2m； 采用公共卫生间设计，并分户设置独立卫生间； 5-14层标准层平面示意图 34层标准层平面示意图 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 绿地中心绿地中心 锦业时代锦业时代 项目区位：

22、项目区位：锦业路与丈八四路交汇处以东300米 开开 发发 商商 ：陕西南湾房地产开发有限责任公司 占地面积：占地面积：67亩 建筑面积：建筑面积：34万 物业类型：物业类型：公寓、公寓类办公、写字楼 交房标准：交房标准：毛坯、精装 容容 积积 率：率：6.0 层层 高高 ：3m 建筑规划：建筑规划：一期规划2栋公寓、1栋公寓类办公， 二期规划3栋写字楼、三期规划2栋超高层写 字楼； 车车 位位 数：数：2294 标准层面积：标准层面积：A1、1000，A2/A3、900； 销售情况：销售情况：一期A1写字楼已经售罄，销售后期均 价8300元/，A2、A3公寓进入销售尾期， 售价8300-870

23、0元/； 二期售价：12000-14000元/； A1 A2 A3 一一 期期 二二 期期 三三 期期 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 一期“smart公馆”共包括2栋楼，户型面积 主力为27-65； 在售A3、A2楼为精装公寓，整层面积900， A1楼为公寓类办公物业，整层面积1008。 A2楼标准层平面图 A1楼标准层平面图 锦业时代锦业时代 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 3.4米无梁板结构 ，单层面积930，配备4 部品牌高速电梯； 地辐热采暖，户式中央空调，独立卫生间； 二期标准层平面图 二期二期 锦业时代锦业时代 Part 7 重点写字楼个案

24、信息重点写字楼个案信息 高科尚都高科尚都 项目区位：项目区位：锦业路与丈八五路交汇处向北100米 开开 发发 商：商：西安高科集团高科房地产有限责任公司 占地面积：占地面积：150亩 建筑面积：建筑面积：40万（包括住宅20万） 物业类型：物业类型：住宅、公寓、写字楼、酒店、商业 交房标准：交房标准：精装（公寓）、毛坯（写字楼） 容容 积积 率：率：3.5 层层 高高 ：3m（公寓、写字楼） 建筑规划：建筑规划：首期规划5栋高层、7栋小高层，共约 20万住宅，二期规划7栋商办公寓，三期规 划为城市综合体； 车车 位位 比：比：0.8 标标 准准 层：层：写字楼整层750 单户面积主力：单户面积

25、主力： 40-108 首期住宅首期住宅 4#3# 7# 6# 1#5# 二二 期期 三三 期期 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 二期（办公二期（办公+公寓）规划效果图公寓）规划效果图 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 规划简析：规划简析： 项目二期为50年综合用地，共规划 7栋楼，最初为全公寓类产品设计； 2#楼总高10层，层高2.9m，整层面积 650； 1、3、4、5、6、7#楼，为24-33 层高的公寓产品，层高3.0m，户型面 积40-108，整层面积750。 销售情况：销售情况： 2012年初开始推售3、4#楼精装公寓，售价8000元/；目前售价7500元

26、/，已销售约80%； 2012年下半年开始将其余楼栋改为办公方向推售，目前1#楼已售罄，6#楼毛坯售价：7500元/， 已售90%，7#楼3月底开始推售，毛坯均价7300元/，目前已售40%； 2#楼于本月初以5层复式办公推售，计算一、二层全面积，单价7600元/，目前销售约30%； 高科尚都高科尚都 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 泰华泰华金贸国际金贸国际 项目区位：项目区位：科技二路与沣惠南路交汇西南角 开开 发发 商：商：陕西泰华置业发展有限公司 占地面积：占地面积：67亩 建筑面积：建筑面积：37万 物业类型：物业类型：写字楼、SOHO办公 交房标准：交房标准：毛坯

27、 容容 积积 率：率：7.4 层层 高高 ：3.1m（soho办公） 建筑规划：建筑规划：项目规划10栋写字楼，其中首期推出的8、 9、10#楼为较小面积单位的SOHO办公； 车车 位位 比：比：3900 标标 准准 层：层：580， 单户面积主力：单户面积主力：10#楼36-53，8、9#楼130-250 销售情况：销售情况：项目目前为8、9、10#楼前期咨询，内部 认购9#楼，15层以下已售罄，均价10000-12000 元/； 8#8# 9#9# 10#10# Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 8、9#楼标准层平面图楼标准层平面图 195 133 252 本项目采用3.

28、1米无梁板结构，整层面积580， 各套型设置独立套内卫生间； 泰华泰华金贸国际金贸国际 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 10#楼标准层平面图楼标准层平面图 5353 514853 46 46 37373737 3737 本项目采用3.1米无梁板结构，整层面积580， 各套型设置独立套内卫生间； 泰华泰华金贸国际金贸国际 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 中投融城国际中投融城国际 项目区位：项目区位：锦业一路与丈八二路十字东 开开 发发 商：商：陕西中投融城房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：13.5亩 建筑面积：建筑面积：10.8万 物业类型：物业类型

29、：写字楼 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：9.5 层层 高高 ：A座3.9m，B座3.5m 建筑规划：建筑规划：项目规划2栋写字楼，A座24层，B座 27层，1-4层均为底层商业； 车车 位位 比：比：853 标标 准准 层：层：A座1847，B座1439 单户面积主力：单户面积主力：95-330 销售情况：销售情况：项目目前为前期咨询，参考报价 10000-11000元/； A A B B Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 整层面积1440，核心筒内设置公共卫生间的同时，在部分套型内部设置套内卫生间； B座标准层平面图座标准层平面图 中投融城国际中投融城国际

30、Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 中铁西安中心中铁西安中心 项目区位：项目区位：锦业路与丈八一路十字东南角 开开 发发 商：商：中铁置业集团 占地面积：占地面积：16.5亩 建筑面积：建筑面积：13万 物业类型：物业类型：写字楼 交房标准：交房标准：精装修 容容 积积 率：率：9.3 层层 高高 ：4.2m 建筑规划：建筑规划：规划一栋230m高写字楼，地上51层， 1-4层为底商，地下3层机械停车； 标标 准准 层：层：2000 工程进度：工程进度：2012年12月开工建设 入住时间：入住时间：2015年9月 销售情况：销售情况：参考报价18000-20000元/； 设计特

31、点：设计特点： 双层11.3米挑空大堂； 分高中低区配备20部高速电梯； 中央空调采暖制冷； Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 保德保德 云谷国际云谷国际 1、项目地处锦业路商务核心区域，国际化商务办公，物业升值潜力巨大； 2、临南三环，近锦业一路，毗邻地铁6号线，畅享便捷化交通体系； 3、毗邻高新管委会、绿地笔克会展中心、城市候机中心、正大缤纷城、 绿地假日酒店、陕西宾馆、水晶岛酒店，项目周边商务配套齐全； 4、200-1500平米自由灵动商务空间，契合企业需求自由组合定制； 5、LOW-E中空玻璃幕墙外立面，天然石材墙面

32、及高档地砖，10.5米挑高 入户大堂，3.9米极致层高，7部高速品牌电梯，至高性价比冠领全城； 6、重资引入第一太平戴维斯作为全程物业顾问，星级物管服务让您无忧； 7、深港两地上市企业重金打造，一流品质保障保驾护航； 8、高科技集成服务配置，集合云服务、智能楼宇出入系统、 全视频车位引导、总裁电梯、中央净水系统、VRV空调系统等十余项科技 技术，打造西安首个高端商务云中心集群办公空间。 Part 7 重点写字楼个案信息重点写字楼个案信息 二、高新区二、高新区公寓公寓市场调研信息市场调研信息 二、二、 高高 新新 区区 公公 寓寓 市市 场场 调调 研研 信信 息息 Part 1 高新区公寓具体

33、分布 Part 2 高新区在售待售公寓详细信息 Part 3 高新区公寓市场特点梳理总结 Part 4 重点公寓个案信息 Part 1 高新区公寓具体分布高新区公寓具体分布 1、铂悦 2、龙记观澜山 3、尚中心 4、唐延公馆 5、上上国际 6、锦业时代 7、旗远锦樾 8、高科尚都 9、i都会 10、阳光天地 1 2 4 3 5 6 7 9 10 8 u 在开发公寓项目主要位于高新核心区域， 且紧邻城市主要干道，交通便捷，三环以内 城市成熟区域项目最多； u 三环以南在开发公寓产品相对较少，且均 位于区域核心位置； 科技路西口 科技二路 高新路 唐延路 太白南路 锦业路 锦业路 锦业路 西沣路

34、西部大道 Part 2 在售在售待售公寓详细信息待售公寓详细信息 公寓市场特点梳理总结公寓市场特点梳理总结 Part 3 高新区公寓市场特点梳理总结高新区公寓市场特点梳理总结 p面积区间面积区间：35-75的小户型，80-150的复式； p销售均价销售均价：高新区普通公寓售价与住宅价格差距不大，均价在7600元/左右； p去化速度去化速度：高新区公寓整体去化速度在30余套/月左右，小户型去化速度良好，大户型 去化速度慢； p工程进度工程进度：除铂悦是正在打地基外，其他的都基本为准现房。 常规公寓产品销售艰难销售艰难，较小面积投资型公寓接受度尚可，且低价项目最易售（低总 价投资产品接受度最好）；

35、 目前市场环境下，高新区公寓市场较为成熟，公寓产品公寓产品与住宅产品相比，速度慢速度慢，价价 格格相比住宅无明显优势无明显优势。 小结：小结： 铂悦铂悦 项目区位：项目区位：科技路与丈八路十字东南角 开开 发发 商：商：和本地产 占地面积：占地面积：23亩 建筑面积：建筑面积：8.6万 物业类型：物业类型：住宅（70年）、公寓（40年） 交房标准：交房标准：毛坯（住宅）、精装（公寓） 容容 积积 率：率：4.5 建筑规划：建筑规划：2、3#楼为住宅。1#楼为25层高的精装公 寓（带家具），1-5层为集中商业，6-25层为33- 62的精装公寓； 销售情况：销售情况：住宅主要剩余3#楼未售，均价

36、7200元/； 公寓24、25层开发商自留，6-9层被一次性团购， 目前剩余有2-3层未开售，均价9000元/； 3#3# 2# 1# Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 龙记观澜山龙记观澜山 项目区位：项目区位：科技二路与高新六路十字西南角 开开 发发 商：商：龙记地产集团股份有限公司 占地面积：占地面积：32亩 建筑面积：建筑面积：13万 物业类型：物业类型：住宅（70年）、公寓（40年） 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：4.65 建筑规划：建筑规划：3、4#楼为公寓，主要产品为41-49 的一室公寓345套，62-70的二室公寓 92套； 销售情况：销售情况：公

37、寓产品于2012年12月开盘，售价 6800-7000元/，在售房源为住宅86-136 平，成交均价7500元/平；公寓43-75平， 成交均价6600元/平； 1#1# 2# 3# 4# Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 尚中心尚中心 项目区位：项目区位：高新十字南200米（高新一中对面） 开开 发发 商：商：明大地产 占地面积：占地面积：10亩 建筑面积：建筑面积：4.3万 物业类型：物业类型：公寓（40年） 交房标准：交房标准：精装修 容容 积积 率：率：2.76 建筑规划：建筑规划：两栋南北楼的公寓，面积区间107， 总户430 销售情况：销售情况：公寓产品于2012年1

38、1月26日开盘， 现剩余20套左右，售价均14000元元/（loft） Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 唐延公馆唐延公馆 项目区位：项目区位：唐延路与科技一路中段交界处 开开 发发 商：商：西安易达丰置业有限公司 占地面积：占地面积：9亩 建筑面积：建筑面积：3.6万 物业类型：物业类型：公寓（50年） 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：5.30 建筑规划：建筑规划：共1栋，地上16层，面积区间70 （单层35）-220（单层110）。 销售情况：销售情况：公寓产品于2011年5月1日开盘，现 剩余房源不多，售价均单价12000元元/ Part 4 重点公寓个案信息

39、重点公寓个案信息 上上国际上上国际 项目区位：项目区位：高新太白南路与科创路十字西北角 开开 发发 商：商：西安市雁塔区城乡建设开发公司 占地面积：占地面积：5亩 建筑面积：建筑面积：2.8万 物业类型：物业类型：公寓（40年） 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：4.08 建筑规划：建筑规划：1栋29层的公寓，1-5层为商业 销售情况：销售情况：办证中 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 锦业时代锦业时代 项目区位：项目区位：高新锦业路东段32号（高新管委会都市之门 以西500米） 开开 发发 商：商：陕西南湾房地产开发有限责任公司 占地面积：占地面积：67亩 建筑面积

40、：建筑面积：45万 物业类型：物业类型：公寓（50年） 交房标准：交房标准：精装修 容容 积积 率：率：6.00 建筑规划：建筑规划：一期三栋精装修的公寓，面积27-68；二期 三栋写字楼，4T4户的产品，面积140-890；三期 二栋200米的超高层（一栋五星级酒店，一栋写字楼） 销售情况：销售情况：公寓产品于2011年7月开盘，现房源不多，大 部分为大户型，售价均单价8800元元/ Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 旗远锦樾旗远锦樾 项目区位：项目区位：科技二路与高新六路十字西南角 开开 发发 商：商：西安旗远实业有限公司 占地面积：占地面积：34亩 建筑面积：建筑面积：14

41、万 物业类型：物业类型：公寓（50年） 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：5.00 建筑规划：分两期开发，一起为三栋的公寓，面建筑规划：分两期开发，一起为三栋的公寓，面 积积88-105的2T4户产品，总共1000户 销售情况：销售情况：公寓产品于2011年7月开盘，售价 7500元/，剩余房源不到10套。 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 i都会都会 项目区位：项目区位：高新高新国际学校以北（唐延南路与绕城 高速交处东南角） 开开 发发 商：商：和记黄埔地产（西安）有限公司 占地面积：占地面积：727亩 建筑面积：建筑面积：106万 物业类型：住宅、物业类型：住宅、

42、公寓（70年） 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：2.5 建筑规划：项目分四期开发，一起住宅售罄、二期为建筑规划：项目分四期开发，一起住宅售罄、二期为 公寓、总共公寓、总共5000套，面积套，面积35-100。三期为住宅， 四期为别墅。 销售情况：销售情况：公寓产品于2010年开始销售，总共5000套， 现剩余300套左右的平层和200套左右的LOFT Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 高科尚都高科尚都 项目区位：项目区位：高新锦业路北侧（锦业路与丈八五路交汇 处向北100米） 开开 发发 商：商：西安高科集团高科房产有限责任公司 占地面积：占地面积：148亩 建筑面

43、积：建筑面积：40万 物业类型：物业类型：公寓（70年） 交房标准：交房标准：毛坯 容容 积积 率：率：3.50 建筑规划：建筑规划：住宅分两期开发，占地80亩，12栋楼。面 积60-260；1-4#、8#、9#为一期房源，5-7#、 10#、11#为二期房源，后期为6栋公寓楼，面积 50-80 销售情况：销售情况：公寓产品于2012年5月第二次加推，现房 源不多，60剩4套、大户型较多。 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 整体规划及产品简析：整体规划及产品简析： u项目为茶张村城改项目，分三期开发，地块最北边

44、10栋楼为安置区，紧邻安置区位置为一期部分， 主力为2T4H及2T6H的主流两、三室住宅产品，地块东南角为5T10H的SOHO写字楼产品； u西户路南西地块和丈八北路以西北地块为二期，西户路南侧东地块为三期，二、三期主力产品为 低梯户比板式高品质住宅，户型面积目前尚未确定，其中二期北地块为商业集中区； 安置区安置区 一期一期 二期二期三期三期 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 当期在售产品简析：当期在售产品简析： 25#25# 14#14# 13#13# 12#12# 11#11# 15#15# 17#17# 16#16# 18#18# 19#19# 20#

45、20# 21#21# 22#22# 在售一期部分共14栋楼 u12#、13# 、14# 、号楼为 2T4H,83纯南两房+131南 北通透三房产品； u15#、16#、17#、19#、 20#、21#号楼为2T6H，73 纯南两房+71南向两房+90 南北通透的2+1产品； u25号楼为2T4H，90纯南两 房+106小三房产品 u11、18、22、24号楼为 5T10H的SOHO写字楼产品， 单套面积为95、131，整层 面积1100 u沿街两层底商，面积39 900 24#24# 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 户型配比户型配比 u73-74的紧凑两房

46、在整个项目一期中的套型占比为32%，为项目一期的绝对主力产品； u84-85的主流两房在整个项目一期中的套型占比为18%，为项目一期的次主力产品； u 90紧凑三房在整个项目一期中的套型占比为16%，为项目一期的次主力产品； 上述三种产品合计占比约上述三种产品合计占比约66%，一期推售产品为刚需回款型产品，一期推售产品为刚需回款型产品 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 产品简析：产品简析： 12号楼 u2T4H产品，两套123南北通透三房拼两套84纯南两房； u通透三房和纯南两房均采用局部面积赠送方式，且面积控制合理，内部空间布局合理，尺寸合适，产品 基本层

47、面良好，具备较好的竞争力 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 13号楼 产品简析：产品简析： u布局与12号楼基本相同，均为2T4H产品，两套119南北通透三房拼两套84纯南两房； u通透三房和纯南两房均采用局部面积赠送方式，且面积控制合理，内部空间布局合理，尺寸合适，产品 基本层面良好，具备较好的竞争力 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 产品简析：产品简析： 14号楼 u2T4H产品，一期的楼王产品，面积相较其他2T4H略有扩大南北通透三房为132，纯南两房为85； u通透三房和纯南两房均采用局部面积赠送方式，且132的户

48、型中复合了一个附属功能空间，内部空间 布局合理，产品基本层面良好，具备较好的竞争力 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 产品简析：产品简析： 15、16、17、19、20、21号楼 u2T6H产品，一期配置最多的产品，全小面积户型，73-74南向两室拼90南北通透小三房产品； u所有户型均面积紧凑、功能齐全，且分别有8-14常规的赠送面积，户型基本面良好，具备低总价优势； 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 产品简析：产品简析： 25号楼 u2T4H产品，全小面积户型，73-74南向两室拼90南北通透小三房产品； u所有户型均

49、面积紧凑、功能齐全，且分别有8-14常规的赠送面积，户型基本面良好，具备低总价优势； 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 销售情况销售情况 u项目从项目从2012年年6月份开始进行各单位团购路演，约月份开始进行各单位团购路演，约9月份售楼部正式入场，月份售楼部正式入场，10月开盘，月开盘， 至至2012年年底销售房源约年年底销售房源约1200套，月均销售量套，月均销售量150-160套左右，实现总销售额约套左右，实现总销售额约10 亿元；亿元； u没有集中开盘与推广的平销期周均去化约没有集中开盘与推广的平销期周均去化约10套左右；套左右； u目前一期已基本销售

50、完毕，其中首次推售的15、16、17、19、20、21号楼2T6H产品 基本销售完毕，后期加推的12、13、14、25号楼2T4H中尚有少量房源剩余，且多数 为14号楼上的大面积3房，目前售楼部销售价格T4和T6的产品以及两房和三房产品之间 差价较小，仅相差50-100； u已销售产品中，两房及紧凑型三房去化速度最快，常规三房次之；已销售产品中，两房及紧凑型三房去化速度最快，常规三房次之； u目前项目主力推售为11#、18#、24#号楼的SOHO办公产品和沿街商铺，写字楼面积 95、134，标准层1100，均价约8000元/，商铺，面积30-900，一层3万元/ ，二层2万元/，三层1万元/，均价2万元/ 国宾中央区国宾中央区 Part 4 重点公寓个案信息重点公寓个案信息 三、高新区三、高新区酒店酒店市场调研信息市场调研信息 三、三、 高高 新新 区区 酒酒 店店 市市 场场 调调 研研 信信