11月宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告

1、1 宿州沃尔玛国际购物广场宿州沃尔玛国际购物广场 调研及定位报告调研及定位报告 n 呈送：宿州同胜置业有限公司 n 提案：合肥奥格广告企划有限公司 n 时间：二一年十一月 2 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于 三个方面： 案头研究：包括安徽省年鉴、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开 展示信息； 通过问卷获取的消费者需求数据； 通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。 敬请注意： 本项目研究工作是在2010年1011月期间进行的，因此进行研究分析所依据 的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第

2、三方承担任何责任。 前 言 3 目 录 第一章第一章 项目概况与研究方法项目概况与研究方法 4 一、项目概况 5 1、区位 5 2、主要经济技术指标 6 二、研究方法 8 1、研究内容 8 2、研究方法 9 第二章第二章 社会经济发展对项目的影响社会经济发展对项目的影响 10 一、城市区位与发展规划 11 1、城市区位与定位 11 2、行政区划和人口 14 3、省内地市基本指标比较 15 4、固定资产投资及房产投资情况 20 5、小结 39 第三章第三章 零售市场关键分析零售市场关键分析 41 一、零售商业发展状况 41 1、城市社会消费品零售总额 42 2、城市社会消费品零售总额 43 3、

3、人均零售额与其他城市对比情况 44 二、宿州城市商业发展现状 47 三、大型商业网点 49 四、市区潜在竞争商业项目 66 五、小结 69 第四章第四章 商业消费习惯及态度消费者调查商业消费习惯及态度消费者调查 70 第五章第五章 经营户及销售人员访谈经营户及销售人员访谈 118 一、经营户访谈 119 1、经营者访谈要点 119 2、访谈记录 120 二、营销人员访谈 125 第六章第六章 住宅潜在消费者调查住宅潜在消费者调查 126 第七章第七章 住宅现实消费者调查住宅现实消费者调查 167 第八章 主要结论与建议 194 4 第一章第一章 项目概况及研究方法项目概况及研究方法 5 本项目

4、基地位于宿 州市市中心，胜利路 以北，药店巷以西， 书院巷以东。 本报告以该项目地块 的规划开发为研究策 划对象。 本项目位于宿州市中心，临近百货大楼和城隍庙市场 老城区 宿州市 行政中心 汴南新区 本案 一、项目概况 1、项目区位 6 商业部分为地上五层，地下一层。 住宅公寓部分为，为623层， 一梯22户，主要为4565平方米 户型，少部分8090平方米产品 本项目是涵盖商业、住宅及公寓的综合体项目 一、项目概况 2、主要经济技术指标 总占地面积17700m2 总建筑面积116000m2 地上建筑面积91600m2 其中 商业49100m2 住宅+公寓面积42500m2 容积率5.18 其

5、中 地下建筑面积24400m2 地下一层商业4500m2 停车场面积19900m2 停车位610辆 宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标 7 项目效果图及住宅公寓户型图 8 二、研究方法 1、研究内容： l宏观房地产市场研究 l区域和可类比楼盘研究 l小户型、公寓及市场研究 l商业宏观研究 l商业物业研究 l消费者购物习惯研究 l 从项目本身的定位去从市场现状、消 费者、可类比楼盘等方面去寻求决策 的数据基础。 9 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛 搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的 关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同 时进

6、行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、 多角度的分析。 研究方法二：取证法 通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研 究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总 结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合 本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研 究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的 专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。 二、研究方法 2、研究方法： 本报告通过分析项目所在及周边区域 的宏观经济、人口状况、商业物业市 场的供应与需求、周边区域发展状况 等因 素对项目发展的

7、影响， 结合项 目自身条件，以客观的市场数据为基 础，进行全面的分析研 究，并提出项 目总体定位方案。 科学的研究方法是项目定位成功的关 键 10 第二章第二章 社会经济发展状况对项目的影响社会经济发展状况对项目的影响 11 一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里， 北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧 大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐 州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建 设地带（沿淮 城市群）上。这种承东启西、南引 北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位 置突出。 宿州

8、市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心 城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基 地和商贸物流中心之一 宿州 合肥 南京 徐州 淮北 约240公里 约280公里 约40公里 75公里 12 一、城市区位与发展规划 2、城市区位与定位（续1） 宿州城市总体规划调整方案2007-2020将城区 划分为三 大主要功能区，城市总体规划为“一城三区 三轴”的空间布局。 三区： 老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城 区 中 部新城区北部符离镇区”的 空间结构形态， 城市呈南北相 向团聚发展。同时，由老城区和汴河新 城区共同构筑成宿州市城市主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市

9、发展 轴线。 （右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020） 13 一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位（续2） 土地利用和人口规模： 人口规模： 近期(2010年万人) 60 远期(2020年万人) 73 远景(2050年左右) 控制在90万人以内 用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在7075平 方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按 65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方 公里进行平衡)。 14 n区位：安徽北大门，北与徐州接壤。 n行政区划：下辖四县一区，砀山县、萧县、灵璧、泗县。 n人口大市：总人口约650万，其中埇桥区180万，砀山95万，

10、萧县150万，灵璧120万，泗县90万 宿州市：安徽北大门，650万人口大市，经济落后 宿州 合肥 砀山 萧县 灵璧 泗县 埇桥 序号城市人均可支配收入（元） 1马鞍山20390 2合肥17158 8淮南14046 9亳州14042 10淮北13736 14宣城13302 15宿州13097 16六安13001 17阜阳12693 2、行政区划和人口 15 地区地区商品房销售面积（商品房销售面积（m m2 2）商品住宅（商品住宅（m m2 2）人口人口 非农业人非农业人 口口 城市化比重城市化比重人均销售面积人均销售面积 非农人口人均销售面非农人口人均销售面 积积 人均人均gdpgdp（元（元

11、/ /人）人） 合肥12979511118033244914294213696143.5%2.6 6.1 41585 淮北11977831168313217744294339543.3%0.6 1.3 18096 亳州664020636677596930065735811.0%0.1 1.0 8477 宿州13359651224723635187184927213.4%0.2 1.6 9545 蚌埠175619316323623606431101452328.1%0.5 1.7 14802 阜阳1667919150025210004976125216712.5%0.2 1.3 7288 淮南1

12、74906616026562425162113332046.7%0.7 1.5 22169 滁州21263321924668450252598931022.0%0.5 2.1 14002 六安16995471524783705891299340914.1%0.2 1.7 9281 马鞍山11460921057378128611364094949.8%0.9 1.8 51927 巢湖21829102026324458599775187216.4%0.5 2.9 12885 芜湖286088627388472300977113097249.2%1.2 2.5 38553 宣城25515632251

13、918277772650105618.0%0.9 5.1 16774 铜陵73796768392573992043476758.8%1.0 1.7 46765 池州15191021093243159877528180417.6%1.0 5.4 17295 安庆267545523145666158832110116617.9%0.4 2.4 14242 黄山14589271280403148603336046424.3%1.0 4.0 17981 总计4030923836464362679452861517276522.3%0.6 2.7 16408 数据来源：2010年安徽统计年鉴 3、省内地

14、市基本指标比较 16 序号城市生产总值（亿元） 1合肥2102 2芜湖902 3安庆803 4马鞍山666 5阜阳608 6六安584 7滁州576 8宿州541 9蚌埠532 10巢湖530 11淮南509 12宣城433 13亳州432 14淮北372 15铜陵344 16黄山267 17池州246 宿州经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%；人均可支配收入较 低，居全省倒数第3位，居民购买能力有限。 序号城市人均可支配收入（元） 1马鞍山20390 2合肥17158 3铜陵16769 4芜湖16747 5巢湖14434 6池州14197 7黄山14068 8淮南14046

15、 9亳州14042 10淮北13736 11蚌埠13483 12安庆13454 13滁州13367 14宣城13302 15宿州13097 16六安13001 17阜阳12693 17 n宿州市城市化水平为13.4%；略高于阜阳和亳州，排在全省 倒数第三位； n市辖区埇桥区的城市化水平为22.6%，略高于全省平均 水平 城市化比重为13.4%，低于全省22.3%水平 3.1、城市化进程 总户数总人口 非农业 人口 城市化水 平 宿州1720561635187184927213.4% 埇桥区529551183862741462122.6% 砀山县26688397701012588212.9% 萧

16、县388278141310214643610.4% 灵璧县2999191212186906707.5% 泗县235930910946716637.9% n截至2009年底，宿州总人口为635万人，低于阜阳和六安， 为省内第三大人口城市； n市辖区人口为183万人，其中非农人口为41.4万人。考虑到 流动人口等因素，市区人口规模应在60万左右。 18 人均gdp为9545元，低于全省16408元的平均水平 3.2、人均gdp n截至2009年底，宿州人均gdp为9545元，与城市化水平一样，略高于亳州和阜阳，排在全省倒数第三位； n全省最高的为马鞍山、铜陵，最后为合肥。马鞍山人均gdp水平达到了

17、51927元，为宿州市的5倍多。 19 n向东发展，受沱河阻挡，且引力不足。 n向南发展，受煤炭塌方影响。 n向西发展，有来自合徐高速阻力。 受自身条件限制，城市近期选择向北 发展 向东 沱河阻挡 引力不足 向西老城区 合徐高速 阻力 向北向北 淮海经济区城 市群一体化 用地条件好， 对外交通好 向南 煤炭塌方 向东南 交通壕用 地条件好 向北 汴南新区 3.3、城市发展方向 20 序号城市房地产开发投资（亿元） 1合肥670.36 2芜湖206.87 3黄山88.44 4宣城87.80 5滁州66.37 6安庆65.30 7马鞍山62.76 8巢湖60.22 9阜阳60.00 10淮南54.

18、70 11池州46.97 12铜陵46.47 13六安43.50 14蚌埠37.40 15宿州36.32 16淮北31.50 17亳州21.60 数据来源：国家统计局 房地产开发规模均落后于同等规模城市，未来具备较大的发展潜力 4、固定资产投资及房产投资情况 21 2005年2006年2007年2008年2009年 合肥5949800640919210283474933126812979511 淮南420146595417104005012526441749066 淮北7148387246548605087666281197783 芜湖12159591464432195915217710962

19、860886 宿州3900245633018199428990461335965 阜阳898808129802111834252597661667919 4.1、历年商品房销售量 商品房销售量今年来快速增加，2009年销量达到133万平方米 单位：万平方米 n宿州市商品房开发量从2005年2009年的5年中，成交量上涨了243%，远超其他省 内地市平均水平。 n备注：年鉴数据和宿州市公布数据在2009年的销量并不一致。 22 商品房销售量仅高于淮北、马鞍山、亳州和铜陵，位处地市倒数第五位 n近年来，虽然宿州市商品房销售量快速增加，但是绝对数量仍然低于大多省内地市； n年人均商品房销售面积仅有0

20、.2平方米，远远低于安徽省平均人均0.6平方米的水平， 仅高于亳州，和阜阳、六安相持平。 4.2、2009年安徽省省内十七地市销售量情况 23 2007年2008年2009年2010年110月份 销售量（万平方米）67.8137.57123.9790.08 住宅（万平方米）63.1433.45113.3582.83 非住宅（万平方米）4.674.1210.527.25 备案总金额（亿元）15.9210.5633.2130.98 住宅（亿元）13.968.32 非住宅（亿元）1.962.24 销售价格（元/平方米）2183245725333304 非住宅销售价格（元/平方米）4201544237

21、795574 4.3、近年来宿州市商品房预售量（单位：m2） n2008年收到房地产调控的影响成交面积有较大幅度的减少，2009年受到宏观情况的 影响，销售面积快速增加，根据2010年前10月的成交来看，全年成年面积跟2009年 可能略有下降，但是下降幅度不高。 24 2007年2008年2009年2010年110月份 销售量（万平方米）53.9138.7762.1129.06 住宅（万平方米）32.9128.9844.2123.7 非住宅（万平方米）219.7921.445.35 套数5384329183124883 住宅（套）4094269272944345 非住宅（套）129059910

22、84538 4.4、近年来宿州市商品房存量房销售面积（单位：m2） n从存量房的面积来看，除2009年增加外，近四年的存量房销售面积在整体销售面积 中的占比，开始不断下降。这表明了由于以往土地供给数量较多，连续几年都在消化 存量房。这也解释了宿州房价在过去几年一直呈现平稳状态，而到20092010年中出 现了快速上升的态势。 25 2007年2008年2009年2010年110月份 销售量（万平方米）53.9138.7762.1129.06 住宅（万平方米）32.9128.9844.2123.7 非住宅（万平方米）219.7921.445.35 套数5384329183124883 住宅（套）

23、4094269272944345 非住宅（套）12905991084538 4.5.1、非住宅占比情况 n非住宅的销量占比情况来看，相对较大。从2007年2010年，其中非住宅的占比分 别为39%、25%、34%、18%。除2008年略有回升外，非住宅（商业、写字楼等） 比重开始逐年下降。 26 4.5.2、非住宅月度销量变化 n从淡旺季来看，非住宅的月度基本出现在春节后的4月份为传统旺季，其他月度五较 为明显的变化。 27 4.6、房价变化情况 n在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅 度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。 28 4.6、房价变化情况

24、 n在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅 度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。 29 2009年2010年110月份 市区居民购房占比81%82% 30岁以下34%29% 3040岁39%40% 4050岁22%26% 50岁以上5%5% 4.7、购房人群区域特征 n市区居民购房占比为总体81%。 n主力购房人群当中，3050岁的三个区间段中 相对平均，其中3040岁的比重最高，达到了整 体的40% 30 2007年2008年2009年2010年110月份面积 90平方米以下21.01%29.53%24.5 90120平方米47.11%46.70%3

25、8.7 120144平方米24.41%19.83%16.4 144平方米以上7.47%3.94%3.3 按揭购房79.00%75.00% 4.8、住宅面积构成情况 n主流销售户型为90120平方米，占比达到了46.70%，90平方米以下户型的占比 开始逐渐增多。 n根据2010年的销售量来看，90平方米以下的户型销售占比为29.53%，比2009年 增加了8个百分点，销售面积为24.5万平方米。具有较强的市场容量。 n从2009年和2010年的数据对比来看，随 着房价的不断上涨，宿州市住宅户型面积开 始逐步变小。 n根据合肥的经验来看，未来主流户型面积 随着房价的变化而不断变小。 31 n五大

26、板块分别为老城区、西南片区、 汴南片区、东关区和开发区。 n目前各个板块具备自己较强的特征， 比较活跃的区域为老城区、西南片区 和汴南片区，但是近两年来，随着政 务中心的外迁，汴南片区的房地产开 发不断成熟。 城市发展规划以及土地供给等方面的原因，宿州房地产已经形成五大板块 东关区 开发区 西南片区 汴南片区 老城区 河畔1号 上河城 4.9、房地产开发板块的构成 32 基本情况总面积总套数户型价格备注楼层差异销售情况 安厦时代广场 533层为住宅，一梯5户， 其中小户型住宅合计为58套 2902.325843.75、56.334700毛坯无明显楼层差异销售完毕 华夏世贸广场627层为住宅22

27、44013247、57、665300精装 中央广场住宅、公寓尚未发售。其中住宅为大户型，公寓偏重写字楼 尚街418层位住宅，为常规户型89、122无明显楼层差异销售完毕 家乐福世纪广 场 630层位住宅，为常规户 型 75、85、102、136毛坯无明显楼层差异销售完毕 光彩阳光城39、56、793200层高搞销售相对较差 基本销售完 毕 光彩财富广场30、69精装 青年公社未销售 桑铌国际财富 广场 未销售 4.10、小户型产品及精装修 33 物业类别楼盘名称在售物业情况 销售均 价（元 /m） 总建筑面积 (万) 容积率主力房型客群情况年去化量/去化速度 高层 家乐福世纪 广场 1栋27公

28、寓 5梯40户 1栋30层住宅 2梯4户 43006.87.9 公寓40-5 ； 住宅74-84，少量 128 市区投资客为 主 4个月去化约5万方 月均180余套 安厦时代广 场 3栋30层46006.54.41 40-50m 86-90m两房 129-145m三房 市区高收入客 群 5月17日推出104套， 销售约80% 青年公社 1栋18层soho 公寓 -3.963.5-未销售未销售 家乐福世纪广场 安厦时代广场 青年公社 位于市中心的高层项目销售火爆 数据来源：宿房网 34 物业类别楼盘名称在售物业情况 销售均 价（元 /m） 总建筑面积 (万) 容积率主力房型客群情况年去化量/去化

29、速度 高层 华夏世贸广场 1栋22层高层住 宅大户型 1栋公寓 5300175.6 公寓40-70 ； 少量100 刚销售销售情况尚可 中央广场3栋30层未销售6.24.14 精品三房、四房、 空中复式、30 60的公寓 市区高收入客 群 未销售 光彩财富广场1栋15层小高层35800.9- 3060一房，少量 69；两房 周边区域精装修，基本销售完 华夏世贸广场 中央广场 光彩财富广场 精装修项目及部分市中心项目 数据来源：宿房网 35 4 4 3 3 5 5 6 6 7 7 8 8 9 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2

30、020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3131 3232 3333 3434 1 1 2 2 3535 3030 3636 3838 3737 3939 4040 4141 4242 4343 4444 c c b b a a2008年地块 2010年地块 2009年地块 从图表中我们可以看出，近年 2008年2010年土地拍卖主要 集中在主城区和开发区，且容 积率普遍较高（3.0左右），预 示未来市场产品将逐步以小高 层、高层为主，为该类市场提 供了发展环境。 近期集中拍卖地块 近年来土地成交淡市区域 4.11、土地供给 36 20

31、08年土地拍卖情况年土地拍卖情况 序号序号方位方位面积（亩面积（亩成交价（万元）成交价（万元） 35淮海南路以南，第二纺织厂以北淮海南路以南，第二纺织厂以北11.4658276万元万元 36纺织东路以南，经济开发区陈营村生产路以东、以西纺织东路以南，经济开发区陈营村生产路以东、以西10.7637170.5万元万元 37宿怀路与金河路交叉口东南角宿怀路与金河路交叉口东南角8.224235万元万元/亩亩 38纺织东路以南，生活路以北纺织东路以南，生活路以北12.3679156万元万元 39纺织路以南，顺达织造厂以西纺织路以南，顺达织造厂以西4.2782132万元万元/亩亩 40环城北路南侧，埇桥办

32、事处原办公用地环城北路南侧，埇桥办事处原办公用地3.8467570万元万元 41拂晓大道以西，北临陈营村，南临规划市建安总公司拂晓大道以西，北临陈营村，南临规划市建安总公司7.389260万元万元/亩亩 42金河东路南侧，金海五路东侧金河东路南侧，金海五路东侧25.478510万元万元/亩亩 43金河三路南侧，南外环路北侧，金海六路西侧，金河三路南侧，南外环路北侧，金海六路西侧，11.732210万元万元/亩亩 44汴河中路以南、宿州市百货采购供应站用地以北、二中巷以东汴河中路以南、宿州市百货采购供应站用地以北、二中巷以东22.52274200万元万元 2009年土地拍卖情况年土地拍卖情况 2

33、0金海二路以东、金河东路以北、金海三路以西、开发区土地以南金海二路以东、金河东路以北、金海三路以西、开发区土地以南166.5571143.5万元（成交价）万元（成交价） 21 汴河东路以北、中兴路以东、生活路以南、港口路天象小区以西汴河东路以北、中兴路以东、生活路以南、港口路天象小区以西78.88513066万元（成交价）万元（成交价） 22 浍水东路以南浍水东路以南11.28666万元（成交价）万元（成交价） 23淮河西路北淮河西路北 2.8722135万元（成交价）万元（成交价） 24淮河西路淮河西路 10.0835114万元（成交价）万元（成交价） 25胜利中路以北胜利中路以北 0.47

34、3814万元（成交价）万元（成交价） 26拂晓大道以东拂晓大道以东 7.420678万元（成交价）万元（成交价） 27 迎宾大道以北迎宾大道以北30.169622万元（成交价）万元（成交价） 28 汴河东路以北、中兴路以东汴河东路以北、中兴路以东78.8851 3066万元万元 29 浍水东路以南浍水东路以南11.28666万元万元 30 宿蒙路东侧宿蒙路东侧8.1716483万元万元 31 淮河西路北侧淮河西路北侧2.8722135万元万元 32 胜利中路以北胜利中路以北0.473814万元万元 33 拂晓大道以东，三八中学以西拂晓大道以东，三八中学以西7.420678万元万元 34 迎宾大

35、道以北迎宾大道以北30.169622万元万元/亩亩 4.11、土地供给 37 2010年土地拍卖情况年土地拍卖情况 1汴河西路以北汴河西路以北30.614357万万/亩（成交价）亩（成交价） 2拂晓大道以西拂晓大道以西6.043437万万 3迎宾大道以南、金海二路以东、金海三路以西、宿州市南方置业有限公司用地以北迎宾大道以南、金海二路以东、金海三路以西、宿州市南方置业有限公司用地以北 97.5423130万元万元/亩亩 4南外环路以北、南外环与拂晓大道拐弯处以东，宿蒙运河以西、以南南外环路以北、南外环与拂晓大道拐弯处以东，宿蒙运河以西、以南 3.178444万元万元/亩亩 5银河三路以北、磬云

36、北路以西、综合医院预留地以东、光明路及三八办事处大吴家村庄以南银河三路以北、磬云北路以西、综合医院预留地以东、光明路及三八办事处大吴家村庄以南 123.7578110万元万元/亩亩 6汴河西路以北、人民路以东、宿州市长城门窗厂及居民住宅楼以西、长征路以南汴河西路以北、人民路以东、宿州市长城门窗厂及居民住宅楼以西、长征路以南 30.614300万元万元/亩亩 7宿怀南路以东、纺织东路以南、宿州市鸿鹏纺织厂以西、居民住宅以北宿怀南路以东、纺织东路以南、宿州市鸿鹏纺织厂以西、居民住宅以北 44.2074112万元万元/亩亩 8淮河西路以南、拂晓大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八办事处

37、集体土地淮河西路以南、拂晓大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八办事处集体土地 以东以东 90.1943130万元万元/亩亩 9外环路以东、宿州京田机械有限公司用地以北、宿州市经济技术开发区用地以南、以西外环路以东、宿州京田机械有限公司用地以北、宿州市经济技术开发区用地以南、以西 79.920111万元万元/亩亩 10外环一路以南、金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东外环一路以南、金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东 21.256211万元万元/亩亩 11金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、

38、以南 19.998811万元万元/亩亩 12金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南 17.592111万元万元/亩亩 13金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南 45.614511万元万元/亩亩 14金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南 11.41611万元万元/亩亩 15金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南 26

39、.835711万元万元/亩亩 16金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南 11.60811万元万元/亩亩 17金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南 14.734811万元万元/亩亩 18金江路以北、宿州中煤三建公司用地以西、宿州博洋纺织有限公司以东、宿州市经济技术开发金江路以北、宿州中煤三建公司用地以西、宿州博洋纺织有限公司以东、宿州市经济技术开发 区用地以南区用地以南 104.329711万元万元/亩亩 19 金江路以南、宿州元邦金属制造有限公司以西、

40、宿州浩维无纺布有限公司用地以东、宿州市经金江路以南、宿州元邦金属制造有限公司以西、宿州浩维无纺布有限公司用地以东、宿州市经 济技术开发区用地以北济技术开发区用地以北 202.806211万元万元/亩亩 4.11、土地供给 38 新政 后 n新政前后成交走势并未出现 明显变化，但是受到去年放量 过大以及宏观调控的影响，宿 州市今年新建商品房的销售面 积要略低于去年。 n从月度销量变化来看，宿州 市的楼市淡旺季相对较为明显， 淡季主要为春节前后，销售量 下滑较快。 近年来的调控以自住需求为主的宿州市场影响较小，整体市场目前未出现较 大幅度的调整，市场预期未出现拐点。 4.12、新政影响 39 1.

41、经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%。 2.产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。 3.人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。目前人均收入尽管 偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。 4.城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。 5.城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发展。 宏观市场 5、小结 40 1.房地产市场整体上呈现出平稳发展的特征，供需均呈现放量增长的态势， 多数 居民对未来市场持乐观态度。 2.房地产开发受到金融危机影响不明显，住宅与商业均市场均进入高速发展期， 有较大的发展机会。 3.供应平稳，成

42、交受市场预期影响较大，价格保持缓步上涨趋势； 4.月度成交受供应影响较大，刚性需求特征明显，供求比呈下降趋势，存量逐渐 去化； 5.价格在10年1月份起出现较大幅度上涨，单月成交价格受个案影响较大； 6.分面积去化：09年市场成交中，主力去化以90-120m为主，占整体去化量的 48%； 7.购房年龄层： 09年市场成交中，购房群体中以30岁以下及30-40岁客户群体为 主，占总量的73%； 8.购房区域构成： 09年市场成交中，购房群体中市区客户占总量的81%； 房地产市场 41 第三章第三章 零售市场关键分析零售市场关键分析 42 一、零售商业发展状况 1、城市社会消费品零售总额： 社会消

43、费品零售总额指各种经济类型的批发零 售贸易业、餐饮业、 制造业和其他行业对城乡居 民和 社会集团的消费品(不包括住房) 零售额和农 民对非农业居民零售 额的总和。该指标反映通过 各种 商品流通渠道向居民和社会集团 供应生活消 费品来满足他们生活 需要的情况，是研究人民生 活、 社会消费品购买力等问题的重要指标。 从上表可以看出，宿州市人均社会消费品零售 额远远低于安徽省平均水平。 总额人均 安徽省352778445192 合肥市703416814314 淮北市10593164865 宿州市16765332639 六安市23554993337 43 一、零售商业发展状况 2、城市社会消费品零售总

44、额： 资料显示，2009年宿州市内各区县的社会消费品零 售总额总共为1676533元，其中，埇桥、萧县两 区县 处于领先地位，砀山、 灵璧、泗县则相对落后。 44 一、零售商业发展状况 3、人均零售额与其他城市对比情况 虽然人均商品零售额，从城市总体人口来 看，宿州市远远低于淮北市，但是从市辖区 埇桥区的的人均商品零售额却和淮北市基本 接近。这表明了两个问题： p由于地理位置的原因，宿州市下辖的砀山和 萧县产生的消费外溢情况较为严重； p埇桥区对周边的灵璧和泗县仍有一定的辐射 力； p城市化水平较低，未来仍有较高的发展空间。 总额（万元）人均（元）人口（万人） 安徽省352778445192

45、6795 合肥市703416814314 491 淮北市10593164865 218 宿州市16765332639 635 埇桥区7584564125 184 砀山县2174282225 98 萧县3396712404 141 灵璧县1932311594 121 泗县1677471841 91 六安市23554993337 706 45 n居民消费区域倾向排序： n首选徐州、淮北； n次选南京、合肥；消费外溢大大影响了 城市经济发展。 居民消费区域倾向排序：首选徐州、淮北；次选南京、合肥；消费外溢大 大影响了城市经济发展，发展后劲明显不足。 宿州 合肥 南京 徐州 淮北 首选消费城市 次选消

46、费城市 灵璧 萧县 砀山 泗县 淮北 徐州 合肥 南京 宿州市区 城市消费力外溢 46 n埇桥区面积2868平方千米，人口178.5万。 邮政编码234000。为市委、市政府所在地， 设街道办事处11个、镇15个、乡9个。 宿州市区消费，基本依靠埇桥区内城镇、乡村居民，埇桥区人口180 万，其中市区居民约40万，其经济能级相当于一个县域经济体。 宿州埇桥区 城市面貌 城市面貌 47 二、宿州城市商业发展现状 目前全市商贸流通业共有各类企业14084户，各类综合、专业和集贸市场104个，个体商业52392户，全 市批发零售和住宿餐饮从业人员40万人。近年来新型流通业态正在逐步取代传统经营模式。全

47、市营业面积 1万平方米的大型超市有1家，3000平方米以上的大型超市有8家，1000平方米以上综合超市有12家。 2007年，限额以上零售企业商品销售额14.6亿元，其中超级市场销售额10.03亿元，占比68.6%。全市具 有一定规模的连锁经营流通企业已超过20家，通过直营、加盟、特许等种种形式，连锁经营店数2000多家。 华润苏果、苏宁电器、肯德基、上岛咖啡、迪欧咖啡、名典咖啡等知名企业在市区开设了连锁经营店，家 乐福超市已动工建设，台湾大润发、乐购也签定了入驻意向。据统计，全市还有经营面积超1万平方米的 百货商场1家，各种形式的城区便利店1630家、专卖店690家、美容美发店770家、沐浴

48、和足浴店600多家 等，流通业业态结构得到不断改善和优化。 48 二、宿州城市商业发展规划 市级商业中心1个，以汴河中路、胜利路、淮海中路交叉的 “工”字状为中心的辐射区。是目 前城市商业中心区，也是最 成熟的商业区。 市级商业副中心1个，位于汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还没有形成。 区域商业中心6个，分别为西北新区，西南区、西区、经济 开发区、道东区、符离集区。 家乐福 百货大楼 百货大楼 49 三、大型商业网点 宿州国贸商厦 宿州目前定位最高档，最具领导地位的百货公 司。 概况： 地理位置：淮海中路商业黄金地段 规模：3000平方米 楼层：-13层 经营方式：服装主题式百货公司

49、，采取销 售额 扣点分成方式收取费用。 扣点率：20% 结算周期：30天 宿州市区的三家商场中，国贸的规模相 对最小。2010年10月底，二楼、三楼的部 分柜台正在装修调整。 经营布局： -1f：名品鞋城 1f：黄金珠宝 2f：高档男装区 3f：精品女装 50 驻场知名品牌： 负一楼 富贵鸟、花雨伞、她他、意尔康、梦特娇、金迈王、千百度、米奇、纤纤 妙语、卡美多、艾莉芬特、百丽、花花公子、木林森、哥弟 二楼 都彭、杰凡尼、忘不了、杰克琼斯、爱登堡、波司登、利郎、与狼共舞、 九牧王、凯迪邦尼、雅戈尔、浪比时 三楼艾格、舞衣斑斓、安之伴、玖姿、艾迪儿 51 三、大型商业网点 华夏商场 地理位置：汴

50、河中路与淮海南路交 叉口东北角 经营面积：20000平方米 经营楼层：1-3层 经营方式：综合性百货公司，采取 销售额扣点分成式收取场地费用 华夏商场位于宿州市商业中心，包括华夏超 市、华夏商场、华夏精品商场、华夏酒店一 体的综合型商业项目。 52 服装 马克华菲、杉杉、雅戈尔、波司登、紫藤阁、梦特 娇、旗牌王、增致、鸭鸭、爱奴娇、巴俐景、歌迪 亚、秋艳、步云、培罗蒙、高尔夫、皮尔卡丹、阿 基米德、庄杰、啄木鸟、虎都、红豆、雅鹿、龙达 飞、太平鸟、鸭鸭、俞兆林、老人头、恒源祥、卡 尔曼斯、珍贝、北极人、金狐狸、鄂尔多斯、好波、 雅鹿、九牧王、谜底、高氏杰、名郎、诗梦、才子、 皮尔卡丹 鞋 花花

51、公子、意尔康、康奈、木林森、金利来、花雨 伞、红蜻蜓、花雨伞、都彭、皮尔卡丹、森达 休闲运动 以纯、美特斯邦威、贵人鸟、李宁、乔丹、特步、 适马、kappa、puma 驻场知名品牌： 53 三、大型商业网点 百货大楼 地理位置：淮海路与胜利路交叉口 东南角 经营楼层：1-4f 经营面积：18000平方米 经营品种：50000多种 开业时间：2010年5月28日重新 开业 经营布局： 1f：皮鞋、箱包、钟表、首饰、数码、烟酒、 特卖区 2f：精品男装、羽绒服 3f：精品女装、羊毛衫、儿童用品 4f：家电、家纺 54 驻场知名品牌 一楼 金利来、骆驼、卡美多、犀牛、梦特娇、万里马、迪宝龙、劳斯帅特

52、、漂 亮百分百、舒凡、吉尔达jed、男主角、女主角、西亚骆驼、杰豪、恒源祥、 玉兰油、北极、罗马、浪琴、 二楼 都彭、秋艳、虎都、利郎、九牧王、梦特娇、阿基米德、培罗蒙、罗蒙、 凯慕斯、苹果王、龙达飞、稻草人、步云、法派、雅鹿、哥伦特赛 三楼 only、tem、巴俐景、婉草薹、玲珑、粉墨、奥斯来、蓓提、飘蕾、高斯 雷琅、倩舞、卡布瑞拉、veromoba、梦特娇、雅鹿、雪人、七波辉、蓝 猫 55 大型商业网点 56 四、主要商业街 淮海南路 （汴和中路至环城北路段） 目前宿州市区人流最旺、租 金水平最高的商业步行街， 沿华夏商场至华润苏果，租 金水平从南向北递减，华商 场附近为宿州目前租金水平

53、最高的商铺。 概况： 地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段 商业街长度：400米左右，沿街一层商铺 经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等 租金水平：150-430元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高 支付方式：无押金，年租金一次性支付 租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增 57 店名店名品类品类 老字号金店珠宝、首饰 伍仈裤业服装 艾琳娜女装服装 梅子花都鲜花 都市花语鲜花 花艺庆典鲜花 流行美时尚百货 真维斯服装 德尔惠形象店运动休闲 步步高裤行服装 小叮当童装 在建大楼 巴拉巴拉童装 中国联通通讯 圣富莱家纺家饰家纺 浪莎内衣 济祥首饰珠宝、首饰 维纳斯靓丽丝都美容美

54、发 宝缦家纺 店名店名/ /品牌品牌品类品类 中国电信通讯 中国邮政邮政 中国移动通讯 宿州电视台办公楼 贝润大厦办公楼 阿米果飚歌城ktv 迪信通通讯 老凤祥银楼珠宝、首饰 中国银行银行 门面装修中 bbdd宝莱得利服装 地下家具城家具 老人头服装 金利来宿州专营店服装 冠群帽店帽子 戴梦得珠宝城珠宝、首饰 中国工商银行银行 口渴了饮料 金香蕉蛋糕蛋糕 续表1 自胜 利路 由北 向南 淮海路西侧： 58 店名店名品类品类 龙凤银楼珠宝、首饰 金港创业一条街 稻草人皮具 安踏运动休闲 啄木鸟皮具 新品内衣特卖服装 福大福金行珠宝、首饰 金凤祥银楼珠宝、首饰 erke专卖店运动休闲 阿玛尼专卖

55、kappa运动休闲 adidas运动休闲 利郎服装 森马服装 特步运动休闲 smion发型公社美容美发 新华书店 kappa运动休闲 宿州市区农村信用合作社银行 店名店名品类品类 中国农业银行银行 中央广场 惊喜欢服装 时尚轩服装 十二月坊护肤品 诚信房产 艾琳娜时尚羽绒服服装 兄弟连军品专卖户外用品 博奈斯时尚羽绒服服装 艾尚雪服装 稻草人皮具 聚便宜服装 亨通日化日化 纺织商场家纺 经典服饰服装 黄毛奥衣鸟服装 郁香菲服装 啄木鸟皮具 飞驼皮鞋皮鞋 续表3续表2 由北 向南 59 店名店名/ /品牌品牌品类品类 人行天桥 kfc ktv 夜总会 影城 kappa运动休闲 nike运动休闲

56、adidas运动休闲 第二印象服装 嘟嘟熊儿童摄影 太平鸟服装 紫罗兰美容 三彩服装 多喜爱家纺 中国工商银行银行 芭蒂娜服装 六安瓜片茶叶 纺织商场服装 市立医院体检中心 店名店名/ /品牌品牌品类品类 亦谷服装 骆驼户外休闲户外用品 酷丑国际服装 芝麻街天福茶楼茶楼 恒泽服装 诗伽谷服装 卡伊奴服装 刘老二烧鸡食品 续表5续表4 由北 向南 60 淮海路东侧： 店名店名经营种类经营种类 百货大楼 宿州信用社银行 老人头打折店 天兴通讯城通讯 信捷通讯通讯 adidas体育用品运动休闲 大金鲨欢乐谷 上海光庙银楼珠宝、首饰 中国联通通讯 金嘉珠宝珠宝、首饰 南洋布庄 361体育用品运动休闲

57、赛鹿服装服装 雅鹿羽绒服服装 啄木鸟服装服装 女士内衣服装 时尚新干线服装 森马服饰服装 七匹狼服装 店名店名经营种类经营种类 哥弟服装 国贸 衣之纯服装 红蜻蜓鞋业皮鞋 都市丽人内衣服装 意尔康鞋业皮鞋 奥康鞋业皮鞋 宿州老珠宝珠宝、首饰 太平鸟服饰服装 轩冉服装服装 奥康（红火鸟）皮鞋 翠玉芳 玫瑰秀服饰服装 龙达飞（男装）服装 鳄鱼 三祥服饰服装 红蜻蜓鞋业皮鞋 杰豪鞋业皮鞋 乐久服饰服装 自宿 州市 百货 大楼 由北 向南 续表1 61 由北 向南 店名店名经营种类经营种类 意尔康鞋业皮鞋 名品折扣（内衣）服装 诺兰贝尔（女装）服装 日泰鞋业皮鞋 雅戈尔服装 以纯服装 奥康皮鞋 特步运

58、动休闲 邦威服装 凡人时尚百货 耐克运动休闲 鸿星尔克运动休闲 建行银行 衣统男装服装 adidas体育用品运动休闲 国税 工行银行 木森鞋业皮鞋 意尔康鞋业皮鞋 惠特 店名店名经营种类经营种类 红蜻蜓鞋业皮鞋 361体育用品运动休闲 华夏超市 苏果超市 艺豪彩金 雁皇服装皮鞋 乐久服饰服装 黑贝服饰服装 朗香服饰服装 佰草集护肤品 猎人 网吧 珀莱雅护肤品 富安娜家纺家纺 龙摄影 红蚂蚁鞋业皮鞋 梦迪妮家纺家纺 卡芙芮服饰服装 金羽杰 金满蛋糕蛋糕 诚信房产 公安局 续表2 续表3 62 主要商业街 汴和中路 （淮海南路交界宿怀路段） 项目北部临近路段，城市cbd 所在路段，宿州未来的商业中

59、 心 区域。 概况： 地理位置：中心城区汴河中淮海路至宿怀路段 商业街长度：300米左右，沿街一层商铺 经营品类：服装、皮具、鞋类等 租金：120-280元/平方米，租金水平从西向东递减，华 夏商场附 近最高 支付方式：无押金，年租金一次性支付 租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增 63 店名店名经营品类经营品类 人行天桥 红蚂蚁鞋业皮鞋 朗曼笛羽绒服服装 奥康皮鞋皮鞋 凤凰羊绒服装 兴华药房医药 金利来服装 艾莱依服装 沙驰皮鞋 蓝梦化妆品化妆品 骆驼鞋业皮鞋 有意思餐饮 市立医院 金百合（鲜花）鲜花 德尔惠运动品牌运动休闲 医院眼镜眼镜 夏氏眼镜眼镜 农业银行银行 非凡网络网吧 利郎

60、服装 店名店名经营种类经营种类 tack tones服装 纽约纽约婚纱 意尔康皮鞋 李宁运动休闲 木林森皮鞋 红蜻蜓皮鞋 唐狮服装服装 杰豪服装 cleanwater 三祥服装 真维斯服装 美克运动休闲运动休闲 淑女坊服装 匹克体育运动休闲 意尔康皮鞋 playboy服装 水明月旗舰店时尚百货 巴拉巴拉童装童装 安厦时代广场 汴河中路南侧 自西 向东 续表1 64 汴河中路北侧 店名店名经营品类经营品类 佰纳皮鞋皮鞋 红豆西服服装 黎诗奇服装 哥伦特摩专卖店 报喜鸟服装 法国梦特娇服装 鄂尔多斯服装 胖妇人服装 登云鞋皮鞋 新续内衣家居服服装 顺发化妆品化妆品 猫人服装 东方刺绣 圣迪奥 贵人