易居中国天津红星美凯龙执行报告

1、 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 红星美凯龙执行报告红星美凯龙执行报告 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 报告提纲报告提纲 part l项目定位回顾项目定位回顾 l房源盘点及销售任务房源盘点及销售任务 l项目推盘策略及价格策略项目推盘策略及价格策略 l整体包装策略及形象展示整体包装策略及形象展示 l营销方案详解营销方案详解 l易居营销体系易居营销体系 l附件：河东市场情况、项目客群描摹附件：河东市场情况、项目客群描摹 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房

2、地产营销策划大全，qq：744421982 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【1 1】项目市场占位】项目市场占位 占据海河东部最具发展潜力的区位，占据海河东部最具发展潜力的区位， 津滨大道交通优势，串联天津动脉的黄金走廊，津滨大道交通优势，串联天津动脉的黄金走廊， 未来海河东部高端品牌项目促使河东产品力全面提升万达，未来海河东部高端品牌项目促使河东产品力全面提升万达， 红星双核效应，重塑区域价值，利用万达已有品牌影响力，而从产品上全面超越。红星双核效应，重塑区域价值，利用万达已有品牌影响力，而从产品上全面超越。 天津海河东时代，区域豪宅市场领跑者天津海河东时代，区域豪宅市场领跑者 天天文档在

3、线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【2 2】项目】项目swotswot分析分析 swotswot 分析分析 strengthstrength【优势【优势】 weaknessweakness【劣势【劣势】 threat threat 【威胁【威胁】opportunitiesopportunities【机会【机会】 p城市综合体价值：城市综合体价值：城市中心稀缺地块的综合体项目 p交通：交通：快速路、津滨大道城市立体交通路网 p开发商：开发商：商业综合体运营品牌开发商 p发展潜力发展潜力：未来规划发展前景良好、发

4、展潜力无限 p配套：配套：基本生活配套成熟 p产品：产品：户型设计合理，居住舒适度高 双核拉动：双核拉动：天津、开发区双核拉动，为河东的快速升级带来明显机会 天津门户：天津门户：滨海于市中心核心区域的链接点，至关重要的交通节点 区域升级：区域升级：未来的河东在原有基础上，依托立体交通优势成为天津的城 市窗口，并负担起城市部分商务商业的功能 格局变化：格局变化：城市扩张导致城市中心地价房价攀升，河东区核心地段价格 洼地的格局必将被打破 轨道交通：轨道交通：双地铁的价值将逐步得以释放，同时拉动河东价值的提升 p地块四至：地块四至：规划住宅地块临近铁路线，抗性极大 p经济指标：经济指标：地价成本高，

5、且考虑商业开发运营成本、现金流要求较高 p周边环境：周边环境：人文环境较差，原始认知一般 p市场：市场：住宅市场波动周期缩短，敏感性增强，未来市场不确定 性增加 p潜在供应：潜在供应：未来潜在供应产品力强，开发企业品牌优势明显 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 项目核心价值梳理项目核心价值梳理 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 津滨门户核心 要地； 打造天津新城 市双核中心。 奢豪舒适的人文美宅； 霓虹缤纷的商业mall； 服务品质誉冠业界的星级

6、 酒店； 功能配套智能完善的酒店 式公寓； 高速运转的科技写字楼。 产品价值、环境价 值、建筑品相、生 态价值、服务价值。 五大价值体的完美 结合。 企业使命：实现红星美 凯龙从家居到居家的跨 领域品牌理念推广，实 现华丽的转变。 城市使命 ：打造区域第 一建筑群，梳理宜居品 牌第一标杆。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 大环境大环境 津滨门户核心要地 不是天津是不是天津是“京津京津”；不是滨海是；不是滨海是“津滨津滨”！ 天津，滨海，津滨大道，核心价值为项目所在区域天津，滨海，津滨大道，核心价值为项目所在区域“海河东区海河东区”

7、 项目选址恰为连接市区与滨海的项目选址恰为连接市区与滨海的“黄金分割点黄金分割点”， 右抱经济（滨海）左拥繁华（城区）。右抱经济（滨海）左拥繁华（城区）。 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 小环境小环境 海河东版块海河东版块 版块内双中心格局，版块内双中心格局， 我与万达我与万达“求同存异求同存异”。 同：实现与万达的区域共荣；同：实现与万达的区域共荣； 异：共荣中寻求高产，实现差异化。异：共荣中

8、寻求高产，实现差异化。 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 万达商业广场 红星商业广红星商业广 场场 滨海新区滨海新区 天津市区天津市区 黄金分黄金分 割点割点 块块 海海 河河 东东 版版 区块图展示区块图展示 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【生活体形态产品结构组成生活体形态产品结构组成】 红星商业广场 星级 酒店 星级酒店 式公寓

9、 汇聚人文的 华贵美宅 超高层 办公楼 红星美凯龙 旗舰店 生活 大卖场 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 中国经济第三极核心门 户的地标 津滨大道上的91万平米辉煌建筑集群 【各产品形态价值分解】 高端 生活体 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大

10、全房地产营销策划大全，qq：744421982 中国顶级家居品牌在津 旗舰店 红星美凯龙家居设计博览中心（2号地） 【各产品形态价值分解】 美凯龙 旗舰店 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 国内享有盛誉的娱乐 消费中心 23万平米万达城市广场公建 【各产品形态价值分解】 万达商业 广场 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体

11、豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 区域中心生活的人 文美宅 红星商业广场3、4号地 【各产品形态价值分解】 华贵 美宅 华贵美宅 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 津滨门户核心位置上的 星级酒店及酒店公寓 红星商业广场5号地 【各产品形态价值分解】 酒店 公寓 酒店 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】

12、核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 辉煌建筑集群里的生 活大卖场 红星商业广场1、5号地 【各产品形态价值分解】 生活 大卖场 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 可以停放直升飞机的超 高层写字楼 红星商业广场5号地 【各产品形态价值分解】 超高

13、写字楼 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【大生活体形象定位大生活体形象定位】 汇聚人文汇聚人文 繁华阅尽城市繁华阅尽城市 高端生活体高端生活体 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【生活方式诠释】 这

14、里有奢豪舒适的人文美宅，傲居城市高知阶层之上； 这里有霓虹缤纷的商业mall，仿佛徜徉国际时尚名都； 这里有服务品质誉冠业界的星级酒店，堪比迪拜酒店的元首级礼遇； 这里有功能配套智能完善的酒店式公寓，商住两用的至高尊席； 这里有高速运转的科技写字楼，事业攀升、成熟期理想地标； 这里还有红星美凯龙全国旗舰店，在居家环境中体验家居经典！ 这里揽一城锦绣，浓汇都心。 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【

15、生活方式代言生活方式代言】 新都市生活的中产时代 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 大环境大环境 规划格局 商业与住宅的商业与住宅的黄金比例黄金比例尺度划分，实现分秒之间动静转换，坐拥尺度划分，实现分秒之间动静转换，坐拥 繁华却远离喧嚣。繁华却远离喧嚣。 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文

16、档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 小环境小环境 产品属性 产品价值+环境价值+建筑品相+生态价值+服务价值 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 人文气息浓重的华贵质地 稀缺的6层洋房 现代都市味道浓厚的高层华宅 舒居户型面积 尺度感极强的空间 尽显华贵的全双卫设计 产品价值产品价值 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心

17、价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 环境价值环境价值 城心绝版中央景观绿化群 （47%绿化率） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 建筑品相建筑品相 有机建筑群落品相 （建筑围合中心绿地，“开门见绿，推窗见景，雨不见泥，风不起尘”） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾

18、 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 生态价值生态价值 低碳时代的生态城区 （用新的生活方式演绎低碳生活） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 服务价值服务价值 星级酒店物业管理服务体系 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价

19、值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 产品价值+环境价值+建筑品相+生态价值+服务价值 核心价值提炼核心价值提炼 都会全景洋房首座 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 从从家居到居家家居到居家的跨领域品牌理念推广，通过完美的的跨领域品牌理念推广，通过完美的

20、 跨界，实现华丽的转变。跨界，实现华丽的转变。 【品牌理念品牌理念】 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【品牌责任品牌责任】 企业使命+城市使命 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 它代表了美凯龙的地产

21、领域品牌形象！它代表了美凯龙的地产领域品牌形象！ 它代表了美凯龙强大的专业运作能力！它代表了美凯龙强大的专业运作能力！ 它开拓了美凯龙在全国房地产市场的行业地位！它开拓了美凯龙在全国房地产市场的行业地位！ 在这一切之后，是我们广阔的溢价空间与领域持续发展的影响力。在这一切之后，是我们广阔的溢价空间与领域持续发展的影响力。 企业使命企业使命：（对红星美凯龙而言） 【品牌责任品牌责任】 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：

22、744421982 它是整个津滨大道的标志性建筑！ 它再次提升了整个津滨大道上的居住价值！ 它的出现使津滨大道区域真正成为了天津的新兴区域中心； 它将成为整个津滨大道城市中心体系最为核心的一部分！ 它的高端综合体形态满足了区域对高端居住及高端配套的需求！ 城市使命：（对天津而言） 【品牌责任品牌责任】 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心价值梳理 核心价值核心价值区域块区域块生活体生活体豪宅品豪宅品品牌力品牌力 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【3 3】核心价值梳理】核心

23、价值梳理 核心价值关键词：核心价值关键词： “地段地段”城市中央、发展核心：城市中央、发展核心： 海河东时代海河东时代发展的核心位置，京津黄金走廊的门户节点，标定天津门户地标。发展的核心位置，京津黄金走廊的门户节点，标定天津门户地标。 “生活生活” 配套齐全、现代时尚、交通便捷：配套齐全、现代时尚、交通便捷： 项目完美诠释了海河东部区域中心，项目完美诠释了海河东部区域中心，都心生活的栖居状态都心生活的栖居状态 “豪宅社区豪宅社区” 低碳、生态、低密度、高端住宅：低碳、生态、低密度、高端住宅： 低密度物业、精装成品家、高级园林、环保生态的高档配置，低密度物业、精装成品家、高级园林、环保生态的高档

24、配置，极致舒适的高端社区极致舒适的高端社区 “品牌品牌” 企业使命企业使命+ +城市城市：城市城市： 实现从家居到居家的华丽转身实现从家居到居家的华丽转身 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 海河东时代海河东时代城市繁华新都城市繁华新都 城市高端生活体城市高端生活体 核心地段+综合体生活方式+豪宅生活社区+品牌力 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【4 4】项目定位】项目定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 海河东时代 【区域板块属性时代名片】 天津从此进入 1.1.项目

25、定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 东都 【区域板块定位】 海河东 万达 红星 += 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 城市东部繁华新都 【项目姿态描述】 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 城 市 东 部 繁 华

26、 新 都 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【项目形象价值演绎项目形象价值演绎】 eastast 东方 economicconomic 经济 centerenter 中心 apartmentpartment 公寓 parkark 公园 绿化 i d d 身份 层次 technologyechnology 科技 智能 air ir 空气 生态 低碳 lineine 黄金分割线 e e c ca ap pi it ta al l 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【

27、5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【项目案名】 东 都 e e c ca ap pi it ta al l （创意一） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 e e c ca ap pi it ta al l 东都 东都汇 e-mall 东都美墅 （洋房） 东都美阁 （高层） e-town 东都美国际酒店 e-international hotel 第东区 e-apar

28、tments 东坐标 no. e 【产品案名细分】 mall商业 华贵美宅星级酒店酒店公寓写字楼 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【项目案名】 （创意二） 未央城 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【产品案名细分】 未央城 业未央 未城 未央国际酒店未央公馆 未央中心 mall商业 华贵美宅星级酒店酒店公寓写字楼 1.1.项目定

29、位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【slogan精神内核】 都会人生都会人生阅尽繁华阅尽繁华 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【slogan创意表达】 揽一城锦绣揽一城锦绣 浓汇都心浓汇都心 （创意一） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全

30、，qq：744421982 【slogan创意表达】 踞津滨踞津滨新中心新中心世界味世界味 （创意二） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【slogan创意表达】 指引都本繁华指引都本繁华 （创意三） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【slogan创意表达】 中央生态大主场 身处中央 理应繁华永动 高级人生新片场 浓聚城市优越感

31、 新都力量 繁华向东 （创意备选） 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 【项目写真】 没有一处繁华可以与之相论， 没有一处高贵可以与之相匹， 津滨大道上的中央新都， 90万平米综合生态大主场， 集住宅、酒店、酒店式公寓、写字楼、商业mall、美凯龙旗舰店等多种业态于一身， 打造繁华荣耀圈，将一城锦绣尽揽入怀。 东 都 e e c ca ap pi it ta al l 揽揽 一一 城城 锦锦 绣绣 浓浓 汇汇 都都 心心 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【5 5

32、】项目形象定位】项目形象定位 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【6 6】客群定位】客群定位 产品类型户型 面积区间 （平米） 家庭生命周期社会地位人群属性 高层 两室85-93.3 青年之家青年之家1 1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、 无父母） 青年之家青年之家2 2：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、 无父母）老人为子女购房，且不和子女居住，称为 青年之家2 青年持家青年持家：年龄25-34岁或者已经结婚的青年 + 父母 社会新锐 及时享乐型、 时尚奋斗型 三室123-12

33、6 小太阳：小太阳：0-11岁小孩 + 父母 后小太阳：后小太阳：12-17岁小孩 + 父母 中年之家：中年之家：资源相对较少，需求特征不明显的家庭 （中年夫妇 + 18-24岁的孩子） 富贵阶级 事业成就型、 现代理性型 万科品类客群模型研究结论万科品类客群模型研究结论易居客户购买导向模型研究结论易居客户购买导向模型研究结论 取同取同，修正修正 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 1.1.项目定位回顾项目定位回顾 【6 6】客群定位】客群定位 经济基础 客群区域来源 拓展客群 主力客群 经济基础 客群区域来源 拓展客群 主力客群 两

34、室产品客群特征两室产品客群特征 三室产品客群特征三室产品客群特征 以新天津人为主要购买群体，多为青年白领与社会 中坚阶层， 有车、无车兼有，以首次或二次置业 为主。第二类群为富贵一族，看重项目的品质及升 值潜力，置业目的以投资为主。 以河东区的青 年之家、青年 持家为主，周 边区域：河北 区、东丽区、 塘沽客群为补 充，多为青年 白领阶层，有 车一族，以首 次置业为主。 区域内的购买 目的为中高端 居住栖居。 以河东区域 内，小太阳、 后小太阳、 中年之家家 庭为主，多 为社会中坚 阶层， 有车 一族，以二 次置业为主。 购买目的为 改善。 以河北区、或河西和平、东丽或塘沽等邻近区域内 的小太

35、阳、后小太阳、中年之家家庭为主，有车一 族，以首次或二次置业为主。购买目的为改善。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 2.2.房源盘点及销售任务房源盘点及销售任务 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 2.2.房源盘点房源盘点 系数说明：系数说明： 1 1、外围考虑因素（影响因素由大到小依次为）：临铁道、临家具街、外围考虑因素（影响因素由大到小依次为）：临铁道、临家具街 2 2、日照考虑因素为：楼座之间遮挡问题、日照考虑因素为：楼座之间遮挡问题 3 3、视野考虑因素为：是否可

36、以看到小区园林、视野考虑因素为：是否可以看到小区园林 4 4、梯户比考虑因素为：、梯户比考虑因素为：2 2梯户优于梯户优于2 2梯梯4 4户户 5 5、通过以上综合系数得出以下结论：、通过以上综合系数得出以下结论： *系数大于1的为好房源 *系数为1的为中房源 *系数小于1的为差房源 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 楼座楼座外围外围日照日照视野视野梯户比梯户比综合系数综合系数楼座等级楼座等级 1 11.021.021.01 1.01 1.01 1.0

37、1 0.99 0.99 1.031.03好房源好房源 2 21.02 1.02 1.01 1.01 1.01 1.01 1.00 1.00 1.041.04好房源好房源 3 31.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 中房源中房源 4 41.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.01 0.99 0.99 1.00 1.00 中房源中房源 5 50.980.981.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 0.98 差房源差房源 6 60.990.990.990.991.01 1.01 1.00 1.0

38、0 0.99 0.99 差房源差房源 7 70.99 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 0.99 0.980.98差房源差房源 8 81.011.010.99 0.99 1.01 1.01 0.99 0.99 1.00 1.00 中房源中房源 好好 中中 差差 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 2.2.房源盘点房源盘点 楼号楼号层数层数标准层户数标准层户数户数户数 标准层套标准层套 内面积内面积 套内总面套内总面 积积 标准层建标准层建 筑面积筑面积 总建筑面积总建筑面积 总建筑面积总建筑面积 （计入公摊）

39、（计入公摊） 1号楼294116338.989830.42429.3612451.4413205.47 2号楼33399263.28685.6345.5111401.8312092.30 3号楼29387263.27632.8345.5110019.7910626.57 4号楼334132338.9811186.34429.3614168.8815026.92 5号楼29387263.27632.8345.5110019.7910626.57 6号楼33399263.28685.6345.5111401.8312092.30 7号楼294116335.979743.13418.5912139.

40、1112874.23 8号楼334132335.9711087.01418.5913813.4714649.98 总计8682402.774483.73077.9495416.14101194.34 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 2.2.销售任务销售任务 4#4#全盘实现总销额：全盘实现总销额：15.515.5亿元亿元 20102010年总销年总销1111亿，回款亿，回款10.610.6亿亿 全盘实现均价：全盘实现均价：1528315283元元/ /平米；平米； 确保完成各项指标，为确保完成各项指标，为3 3号地热销奠定基础与信

41、心。号地热销奠定基础与信心。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.3.推盘策略与价格策略推盘策略与价格策略 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 方案一方案一 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.3.推盘策略（方案一）推盘策略（方案一）【推盘原则【推盘原则】 p 房源限制：房源限制： 由于开发商工程上的要求，首次满足预售条件的为项目内资源占优的 三栋房源1#、2#、3#楼，打破了常规的推盘销售方式。 p 传统推

42、盘原则：传统推盘原则： 以相对较差的楼座现行入市，通过推盘节奏的控制及资源组合，合理 的足部完成项目价格的拉升，以提高销售溢价。 p 项目推盘原则：项目推盘原则： u满足不同产品之间的组合，避免产品同质化交叉，扩大客群提高开盘 转化率 u树立阶段性价格标杆，形成相互间的价格掩护，快速出货 u结合楼座情况，以顺时针方向作为开盘顺序 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.3.推盘策略（方案一）推盘策略（方案一） 【推盘节奏【推盘节奏】 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#

43、1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 项目形象树立，以较少货量的3#楼入市，形成市 场饥饿感。 趁势追击，迅速放量，形成市场热销，快速积聚市场口碑， 并实现 大幅度的回款，缓解资金压力。 经过前2个阶段的推售之后，热销及市场口碑已基本形成。借机 推出资源较好的楼座，拉升项目销售价格，实现溢价的同时，巩 固高端项目形象。 销售任务基本完成，市场口碑也已形成。此阶段将大幅拉升项 目售价实现项目溢价，并且为后期3#地的项目做价格过度。 3#3# 第一波次第一波次5#5#、6#6#；第二波次；

44、第二波次4#4#、7#7# 8#8# 1#1#、2#2# 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.推盘策略（方案一）推盘策略（方案一）【第一阶段【第一阶段】 第一次开盘：第一次开盘：2010年6月27日 开盘楼座：开盘楼座：3#楼 开盘面积：开盘面积：1062610626平米 开盘套数：开盘套数：87套 推售原因：推售原因：保留最优资源，将中等资源的其中3#楼推 向市场，高调开盘。使市场供不应求，制 造抢购局面，扩大本案的知名度，为下个 月的加推做好铺垫。 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8

45、 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 市场反响：美凯龙全城热销，一房难求！市场反响：美凯龙全城热销，一房难求！ 高调入市，全城轰动高调入市，全城轰动 想买也买不到的好房子！想买也买不到的好房子！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.推盘策略（方案一）推盘策略（方案一） 【第二阶段【第二阶段】 第二次开盘：第二次开盘：2010年7月17日 开盘楼座：开盘楼座：5# 6# 开盘面积：开盘面积：22719平米 开盘套数：开盘套数：186套 开盘策略：开盘策略：加推5#6#楼，

46、以消化一期开盘未买到房 的意向客户。5#整体得分较低，以6#楼 为品质标杆，合理掩护5#出售 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 未开未开 已开已开 本次开盘本次开盘 市场反响：美凯龙加推两栋产品，志在必得！市场反响：美凯龙加推两栋产品，志在必得！ 乘势补量，迅速出货乘势补量，迅速出货 冲动消费的完美诠释！冲动消费的完美诠释！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 第三次开盘：第三次开盘：2010

47、年9月11日 开盘楼座：开盘楼座：4# 7# 开盘面积：开盘面积：27207平米 开盘套数：开盘套数：248套 开盘策略：开盘策略：4#楼为中房源，7#楼为差房源，以 4#楼价格掩护7#销售。并凭借前 期累计的口碑及热销局面提升销 售价格 3.推盘策略（方案一）推盘策略（方案一）【第二阶段【第二阶段】 本次开盘本次开盘 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 未开未开 已开已开 市场反响：东都最后的价值原始股！市场反响：东都最后的价值原始股！ 集中推售，热销

48、全城集中推售，热销全城 全城追捧全城追捧“东都东都”完美新生活！完美新生活！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.推盘策略推盘策略（方案一）（方案一） 【第三阶段【第三阶段】 第四次开盘：第四次开盘：2010年10月23日 开盘楼座：开盘楼座：8# 开盘面积：开盘面积：1465014650平米 开盘套数：开盘套数：132套 开盘策略：开盘策略：因据上次开盘时间较短，故加推 8#楼一个楼座，且8#楼楼座得分 较高，适合价格的拉升。 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#

49、1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 未开未开 已开已开 本次开盘本次开盘 市场反响：抢登城市东部升值末班车！市场反响：抢登城市东部升值末班车！ 价格拉升，高端形象伫立津城价格拉升，高端形象伫立津城 价格也是高端品质的象征！价格也是高端品质的象征！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.推盘策略推盘策略（方案一）（方案一） 【第四阶段【第四阶段】 第五次开盘：第五次开盘：2010年12月4日 开盘楼座：开盘楼座：1#西半栋 开盘面积：开盘面积：66026602平米 开盘套数：开盘套数：58套 开

50、盘策略：开盘策略：12月份作为年终扫尾期，同时拉升 价格，为明年的价格拉升做好准备。 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 未开未开 已开已开 本次开盘本次开盘 市场反响：城市东部，东都，财富新标杆！市场反响：城市东部，东都，财富新标杆！ 临近收官，溢价为先临近收官，溢价为先 好东西贵的有道理！好东西贵的有道理！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.推盘策略（方案一）推盘策略（方案一）【第四阶

51、段【第四阶段】 第六次开盘：第六次开盘：2011年2月9日 开盘楼座：开盘楼座：1#东半栋，2#楼奇数层 开盘面积：开盘面积：13206平米 开盘套数：开盘套数：109套 开盘策略：开盘策略：开出优质楼座，拉升价格，实现 溢价 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 未开未开 已开已开 本次开盘本次开盘 市场反响：东都市场反响：东都20102010，压轴登场！，压轴登场！ 收官在即，抢占优质资源收官在即，抢占优质资源 低成本入住低成本入住“东都东都”的最后的

52、会！的最后的会！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.推盘策略推盘策略（方案一）（方案一） 【第四阶段【第四阶段】 第七次开盘：第七次开盘：2011年3月12日 开盘楼座：开盘楼座：2#偶数层 开盘面积：开盘面积：58635863平米 开盘套数：开盘套数：48套 开盘策略：开盘策略：树立价格及品质标杆，为3#地项 目华丽转身做铺垫。 1 #1 # 2 #2 # 3 #3 # 4 #4 # 5 #5 # 8 #8 # 7 #7 # 1#1# 8#8# 7#7# 6#6# 5#5# 4#4# 3#3# 2#2# 未开未开 已开已开 本

53、次开盘本次开盘 市场反响：翘首企盼的东都市场反响：翘首企盼的东都20112011 完美收官，谢幕津城完美收官，谢幕津城 家居向居家的华丽转身！家居向居家的华丽转身！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.3.价格策略（方案一）价格策略（方案一）【策略原则【策略原则】 价差聚焦，资源相对体现均好性，保证均匀去化价差聚焦，资源相对体现均好性，保证均匀去化 平价入市，微幅上涨平价入市，微幅上涨 优质资源收官溢价！优质资源收官溢价！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 3.3.价格

54、策略（方案一）价格策略（方案一）【入市价格推导【入市价格推导】 小区名称小区名称户型户型面积面积 （平米）（平米）单价（元单价（元/ /）价格（万元）价格（万元）发布时间发布时间建筑年代建筑年代 阳新里阳新里1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台28289643964327272010-1-12010-1-119951995 阳新里阳新里1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台47479149914943432010-1-42010-1-419951995 阳明里阳明里1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台33.7333.73103771037735352010-1-12010-1-119

55、951995 阳明里阳明里1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台32328125812526262010-1-12010-1-119951995 临池里临池里1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台40408750875035352010-1-12010-1-1- - 阳明里阳明里1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台50.8250.827773777339.539.52009-12-272009-12-2719951995 晨光楼晨光楼1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台35358571857130302010-1-22010-1-2- - 长征楼长征楼2 2室室1 1厅厅1 1卫卫

56、1 1台台51519765976549.849.82010-1-52010-1-519851985 前进新里前进新里2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台58586207620736362010-1-42010-1-4- - 阳安里阳安里2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台1081088796879695952010-1-32010-1-3- - 大通花园大通花园2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1台台163.81163.8113308133082182182010-1-32010-1-320022002 大通花园大通花园2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台8686883788377

57、6762010-1-62010-1-620022002 恋日风景恋日风景2 2室室1 1厅厅2 2卫卫2 2台台7373120551205588882009-11-262009-11-26- - 晨阳花园晨阳花园2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台9292101631016393.593.52010-1-62010-1-620012001 晨阳小区晨阳小区2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台95958947894785852010-1-22010-1-220012001 晨阳小区晨阳小区2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台1061068962896295952010-1-22010

58、-1-220012001 阳新里阳新里3 3室室2 2厅厅1 1卫卫1 1台台78788333833365652009-9-212009-9-2120022002 星河花园星河花园3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1台台13013010077100771311312009-12-302009-12-3020022002 柏丽花园柏丽花园3 3室室1 1厅厅1 1卫卫1 1台台152152809280921231232010-1-22010-1-2- - 柏丽花园柏丽花园3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1台台164164914691461501502010-1-12010-1-1- - 柏丽花

59、园柏丽花园3 3室室3 3厅厅2 2卫卫2 2台台152152848784871291292010-1-32010-1-3- - 晨阳里晨阳里3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1261267302730292922009-12-212009-12-21- - 区域内二手房房龄相对较长，区域内二手房房龄相对较长， 改善需求较多；改善需求较多； 房价目前集中在房价目前集中在8000-90008000-9000元元/ /平平 米，由于目前新建商品房的价米，由于目前新建商品房的价 格都有一定提升，所以我们判格都有一定提升，所以我们判 断在断在20102010年，二手房市场的价年，二手房市场的价 格会有一定的提升格会有一定的提升 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 项目 地段与 环境 15% 产品 水平 25% 自身配 套20% 开发商 品牌5% 产品附 加值 15% 尺度 10 建筑类 型10 整体评 分 裸房价 格 月均销 售套数 参考权 重 价格套数评分 河东万达广场1008011011590808092.2512000-25%3000023.0625 阳光新业8582858080908584.251142