资产评估方法的比较与选择(20210315115650)

1、资产评估是评估机构和人员根据特定的目的 ,遵循客观经济规律和公正的准则 ,按照法定程序 ,运 JJJ用科学方法 ,对资产的现时价值 ,一般是具有独立核算和法人资格的经济实体的资产价值审查 ,估 算,评价或鉴定 .在现代经济社会中 ,资产评估日趋显得重要 ,究其原因 ,主要有以下几个方面 :1, 资产交易的需要 .市场经济社会中 ,企业间的资产买卖是非常普通的经济活动,不论企业内部的部分资产 ,还是企业的全部资产 ,对买者和卖者都存在着一定的利益关系,一般来讲 ,买者总希望价格越低越好 ,卖者希望价格越高越好 ,要使双方都能较满意地接受交易价格 ,最有 效的办法就是对资产进行评估以供买卖双方参考

2、,而这种评估必须由评估机构来完成 .2, 合资或合作的需要 .这是资产评估运用比较多的领域 .就中外合资企业而言 ,外方带来的 先进设备和技术究竟值多少钱 ,需要中方进行判定 .中方投入的厂房 ,基础设施 ,土地等也需要 有一个正确的判断 .否则双方很难确定一个投资比例 ,进而可能会影响到今后的利润分配以及 正常的经营管理 .要做到这一点 ,资产评估是必不可少的 .3, 银行贷款的需要 .当一个企业向银行贷款时 ,银行总是要考虑到该企业的还贷能力.如果企业还贷能力差 ,而且又急需资金使用 ,那么该企业可能会用资产抵押的方式向银行贷款.当银行接受这一方式时 ,银行一定会考虑到该企业万一还不了款,

3、只有将资产出卖 ,那么这部分抵押资产到底能值多少钱 ,这又是需要通过资产评估来解决 .4, 国企改制和股份制公司股权转让的需要.国企改制中为了保证国有资产不流失,国家权益受损控制在最小限度 ,就需要评估机构对国企的全部资产予以客观公允的确认.股份制公司股权转让中 ,股权出让者和受让者也都希望公司的资产有一个公正的,合理的价值 ,也需要通JJJ过评估机构来确认 .另外进行资产评估也是税收 ,会计 ,保险等管理和行业所需要的 ,而且即使 有准确的资产计价 ,随着时间的推移 ,资产的原值和现值已不相符合 ,为了能使资产真正显示 出其现值 ,资产评估是绝有的经济方法 .既然资产评估在经济活动中非常需要

4、,选择 ,确定评估方法对于评估的质量 ,评估结果的正确性是十分重要的 .本文就现行的资产评估方法和选择原 则作以下分析和探讨 .一,现行资产评估方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段.目前 ,资产评估的基本方法有 :成本法,收益法 ,市场法 .成本法是指在评估资产时按被评估资产的重置或再生产的现行成本扣减其各项有形损 耗和无形损耗来确定被评估资产价值的方法.也就是说 ,首先估测被评估资产的重置或再生产成本 ,然后估测被评估资产已经发生的各种价值损耗 ,包括实体性损耗 ,功能性损耗及经济性 损耗 ,并从其重置成本中予以扣除 ,得到的差额作为被评估资产的评估值 .用数学公式可表达 为:

5、资产的评估价值 =资产的重置成本 -各种价值损耗 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 .包括两层含义 :一是把资产所有者期望的收益转换成现值;二是替代原则,即一个购买者在两个以上类似资产中选择时,必然选择价格便宜者 .收益现值法的核心思JJ想是即定的买主购买一项资产所付出的代价,不应多于他购买的该项资产的预计未来收益的现值.资产评估价值 =资产未来预期收益折算成现值 市场法也叫市场价格比较法或现行市价法,该方法以活跃 ,公平的市场存在为前提 ,通过市场调查 ,选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物,将参照物与评估对象进行对

6、比分析 ,调整差异 ,最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值,其基本公式可概括为 :资产评估价值 =调整差异后参照物资产现行市场的平均值 二,成本法 ,收益法 ,市场法之间的区别1, 适用的前提条件不同成本法的运用必须满足以下条件 :(1)应当具备可利用的历史资料 .成本法的应用是建立 在历史资料基础上 ,许多信息资料 , 指标需要通过历史资料获得 .(2)形成资产价值的损耗是必 须的 ,而且应体现社会或行业平均水平 .(3)成本法主要适用于继续使用假设条件下的资产评 估.(4)待评估资产必须是可以再生的 ,可以复制的 ,像土地 ,矿藏等不能复制 ,不能再生的资产不 能用成本法 .收

7、益法的运用必须符合 :(1) 被评估资产必须是能用货币衡量其未来预期收益的单项资产 或整体资产 .如果没有预期收益 ,或者预期收益很少又很不稳定 ,就不能采用收益法 .(2)资产拥 有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量.(3)被评估资产预期获利年限可以预测 .市场法的运用需要满足两个最基本的前提条件:(1) 需要有一个发育成熟的 ,公平活跃的资产市场 ,以便能够从交易市场上充分地选择几个相同或类似的参照物进行对比,分析 ,作价 .(2) 参照物以及与被评估资产可比较的指标 ,技术参数等资料是可以搜集到的 .2, 成本法与收益法比较成本法与收益法的区别在于 :成本法的应用是建立

8、在历史资料基础上的.比如实体性贬值的确定是依据评估对象的已使用年限和使用强度;而功能性贬值是由于评估对象的技术相对落后造成的 ,需要比较原有的旧资产与功能相同但性能更好的新资产来确定贬值额 .与成本法 相比较的收益法 ,所考虑和侧重的是评估对象未来能给其控制者带来多少收益 .运用收益法进J行资产评估 ,涉及到三个主要的指标 :收益额 ,折现率或本金化率 ,收益期限 .收益额指的是资产 使用带来的未来收益期望值 ,而不是资产的历史收 益额或现实收益额 .折现率是投资者在对投资风险基本了解的情况下对投资所期望的回报率 收益期限是根据资产的损耗情况及未来获利情况等确定.所以 ,收益法的评估指标是基于

9、对未来的分析 .3, 市场法与成本法比较(1)受市场条件制约的程度不同 .市场法的运用十分强调市场化程度 ,需要以发达的资产 市场为前提 ,且资产变现值要受市场条件的制约 ;成本法是从买者角度参照市场价格 ,市场条 件对成本法的制约相对较弱 .(2)评估依据不同 .成本法中的一些计算必须以原始成本和原始资料为依据;市场法的运用与资产的原始成本没有直接联系 .(3) 评估值所含的内容不同 .重置成本不仅包括该项资产的自身价格(购建价格 ),而且还包括该项资产安装调试费 ,运杂费等 ;市场法估算的资产价值是资产的独立价格.(4) 资料的获得和指标的确定有着不同的思路.成本法是按被评估资产的现时重置

10、成本扣减其各项损耗来确定被评估资产的评估值,所以只需要有一个新建类似项目作参照即可;运用市场法评估资产价值时 ,被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平 而参照物成交价又不仅仅是参照物自身功能的市场体现,它还受买卖双方交易的动机 , 交易地JJ位,交易期限等因素的影响 ,为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素对成交价及评估值的 影响 ,运用市场法时通常应选择三个或三个以上的可比参照物.4, 市场法与收益法比较市场法需要从一个发育成熟 ,公平活跃的资产市场中寻找到若干数量的交易实例,收集到参照物资产的交易信息资料和资产实例特征,功能用途 ,地理位置等方面的信息资料 ,其评估原理

11、简单 ,评估过程直接反映资产的市场状态 ,评估结果易被认可接受 .而收益法中的任何参 数的确定都具有人的主观性 ,因为预期收益 ,折现率以及预期年限都是不可知参数,某些风险因素更是难以预料 ,但是这些参数在评估资产价值时必须明确,否则收益法就不能使用 .确定参数的方式便是在市场中寻求参照物 ,通过选择参照物进一步计量其收益折现率及预期年限然后将这些参照物数据有比较地运用到评估对象上,从而确定资产的价值 ,其评估过程中的人JJ为因素较大 .三 ,成本法 ,收益法 ,市场法之间的联系成本法 ,收益法 ,市场法这三种资产评估方法各有特点 ,同时又存在内在联系 .在资产评估 中,由于评估目的 ,适用的

12、价值类型 ,评估对象 ,可搜集到的数据信息资料及主要经济技术参数 等不同 ,应该选择恰当的评估方法 .但这些评估方法都只是一种手段 ,共同目标都是获得客观 的,令人信服的资产评估值 .1, 从理论上讲 ,成本法也是一种历史资产与现时新资产相比较的方法.通过评估对象与现时功能相同资产的比较 ,确定被评估资产的重置成本 ,并依据评估对象的使用年限 ,强度 ,技 术性能等确定其各种损耗值 ,从而确定被评估资产的价值 .2, 收益法中的重要指标折现率也常运用于市场法和成本法中.市场法中分析和调整参照J J物价格与被评估资产价值的差异因素时,如土地使用权年限修正系数 ,用到折现的方法 .成本法中对功能性

13、贬值的确定采用折现的方法 .3, 收益法的运用需要结合市场法 .根据资产所能带来的预期收益的高低来确定资产的评 估值 ,从理论上讲这是最科学合理的方法 ,但是预期收益额预测的难度较大 .解决这一问题的 方式是寻找参照物 ,然后将参照物的有关数据指标有比较地运用到评估对象上,确定评估对象的收益现值 .把收益法与市场法结合起来使用评估资产的价值,在市场经济发达国家应用得相当普遍 .四,资产评估方法的选择资产的组合和内部构成形形色色 ,而作为某一项资产却可能具有其自身的特殊性,因此 ,就某一种具体的评估方法而言存在着一定的局限性,但就三种方法总体而言又存在着普遍性和方法之间的互补性 .在许多国家评估

14、人员普遍认为三种方法的协同运用,可以克服独立使用某一种方法的缺陷,提高评估的正确性 .评估方法的选用应遵循以下规则 :首先必须与评估对象相一致 .评估对象的资产不同 ,所要求的评估方法也不同 .资产评估 方法的选择不可避免地要涉及评估对象.从评估对象看 ,如果评估对象能满足评估方法的诸要素,那么成本法 ,收益法和市场法均可使用 ,因为评估人员总是寻求最简单 ,最能客观反映资产 价值的方法对资产进行估价 .从评估对象来分析资产评估方法的适用问题,事实上就是依据参数的可求性来寻求方法,有何种参数可得到 ,我们就用何种评估方法来评估资产价值 .从评估对象上来认识评估方 法适用范围问题与评估目的和估价

15、标准并不相矛盾.尽管不同的资产业务 ,其所适用的估价标准不一样 ,但是这一点在理论上不可能成为选择评估方法的一个依据,因为各种评估方法都具有实现不同要求的内在功能 .从评估方法看 ,如特指某评估方法 ,那么必须能找到该评估方法 所需的基本要素 .比如成本法 ,必须有重置成本 ,实体性损耗 ,功能性损耗 ,经济性损耗的具体参 数,我们才能用成本法评估资产的价值 .这种寻求参数的过程 ,也是资产评估方法的实质性内JJ容.在几种可供选择的方法中 ,要处理好需要与可能 ,主观与客观 ,先进性与合理性的辩证关系 按照管理学上的 满意原则 ,从而选择最满意的资产评估方法 .例如固定资产评估中一个十分 重要

16、的问题就是各种损耗的测算 ,需要专门的方法 ,在资产评估方法选择时必须慎之又慎,只有认为适合评估对象时方可采纳 ,否则将会事倍功半 ,贻误时机 .其次要严格与评估标准相适应 .评估标准决定了应该评估的价格类型.每一种价格类型都有着特定的基础数据来源 ,有着特定的影响价格的因素 ,从而对获取 ,处理 ,分析 ,利用信息资 料都有一定的要求 ,并要求采用与之相适应的评估方法 .评估标准与评估方法是两个不同层次 的概念 ,这两个概念之间的关系必须明确 ,否则以方法取代标准 ,以技术方法的多样性模糊公 允标准的确定性 ,就容易出现错误 ,直接影响资产权益以及有关当事人的权益.再次要受客观现实条件 ,特

17、别是数据和信息资料的制约 .各种方法都要依据一系列数据资J料进行分析 ,处理 ,转换 .没有相应的数据作为基础 ,那么各种方法就成了一句空话 .因而,要根据 现成的资料 ,以及经努力能搜集到的资料的满足程度,来选择适当的方法 .最后把资产纳入不同评估途径中统筹考虑.如果一种评估途径里有各种评估方法 ,可按上述四项规则进行择优 .由于对评估结果进行相互验证的需要,还要在其他途径下选择评估方法.至于某项评估业务需要从两个还是三个途径来相互验证,一方面取决于各数据的质量和方法的适用性 ;另一方面也决定于资产业务本身的性质及其价格的灵敏度.例如对于有活跃的市场,并能找到与评估资产相同或者相近的参照物时,我们一般采用现行市价法 ,因为其评估的JJJ参数 ,指标可直接从市场获得 ,更能客观地反映被评估资产目前的市场情况.依据参照物的现行交易价格 ,参考被估资产与参照物之间的时间差异,地域差异和功能差异等因素 ,估算出被估资产的评估值 .采用这种方法评估出的结果一般容易被买卖双方所接受.对于一些难以取得参照物的专用机器 ,设备及其他资产 ,我们一般采用重置成本法 .首先根据现有条件的不同 ,