【房地产管理】房地产开发三大司法解释

1、随心编辑,值得下载拥有!YOUR COMPANY NAME IS HERE专业I专注I精心I卓越【房地产管理】房地产开发三大司法解释XXXX 年 XX 月 XX 日XXXXXXXX集团企业有限公司Please en ter your compa nys n ame and contentv房地产开发三大司法解释实务和操作技巧讲课提纲序言：最高人民法院 2005 年 6月 28 日发布且于 2005 年 8 月 1 日施行的关于审理涉及国有土地使用权合 同纠纷案件适用法律问题的解释；该解释的出台对规 范我国房地产一级市场、二级市场乃至三级市场（即商品房 交易市场）的土地交易行为，维护房地产市场，

2、促进市场经 济诚信体系的建立和房地产市场的健康发展，都将产生积极 的影响。最高人民法院发布且于 2005 年 1 月 1 日施行的关于 审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 ，解 释虽然只有短短的 28 条，但由于入世的需要和理论上的 重大突破以及对客观市场的认可 ,将对我国建筑市场， 特别是 施工企业和房地产开发企业产生重大而有深远的影响；最高人民法院发布且于 2003 年 6 月 1 日起施行的关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 解释对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中 所涉及的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、一房数 买、房屋面积缩水、商品房的交

3、付使用及风险承担、商品房 质量、商品房包销、商品房的担保贷款等如何使用法律的问 题作了比较详细的解释。通过在实体和程序上对现行法律规 定的深入细化，也增强了法律的可操作性，统一了法律的适 用，有利于对当事人的平等保护。上述三大司法解释是房地产开发中土地的取得、房 屋的建造和销售三个最重要而必不可少的环节，为减少和预 防纠纷的发生，避免不必要的损失，学习他它、研究它、运 用它，不仅仅是法律人的专利，更是相关管理部门、房地产 开发企业、施工企业所必需的 本讲课内容，以操作实为主，力争用大量案件（土地 使用权和房地产开发合作 30 例、施工合同 50 例、商品房销 售 70 例）教会工作人员怎样规避

4、风险、转移风险和化解矛 盾，最大限度维护本单位利益。通过学习，相信会对国土、 规划部门和房地产开发企业、施工企业以及房地产律师直接 产生深远的影响，使你和你所在单位受益匪浅。第一课 土地出让、转让和 房地产开发 合作第一讲：国有土地使用权出让常见纠纷及处理一、土地使用权出让合同（一）条文主旨（二）房地产开发用地（三）土地使用权出让合同的概念和性质1 土地使用权出让合同的概念板2. 土地使用权出让合同的性质（四）土地使用权的出让1. 国有土地使用权出让的概念2. 土地使用权出让的特征3. 土地使用权出让的性质案例 1. 某房地产公司和某市国土局挂牌出让土地使用权纠纷案、开发区管理委员会出让土地行

5、为的处理（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）本条解释起草过程中的不同观点（四）对本条解释的理解和适用1开发区管理委员会作为出让方和受让方订立的土地使用权出让合 同，应当认定无效2本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方和受让方订阅的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，能够认定合同有效案例 2. 高新技术产业开发区国土局是否有权出让国有土地案例 3 某开发区管委会和某房地产开发公司的土地使用权出让 合同是否有效三、协议出让土地价格的确定（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景1. 我国土地资源的现状及相关使用制度的变化2. 协议方式出让土地使用权的利弊分析3现有的

6、相关规定及解决措施过于原则且缺乏可操作性（三）本条解释起草过程中的不同观点 本次司法解释公开征求意见的情况汇总（四）对本条解释的理解和适用1. 正确理解本条司法解释的适用范围2. 正确理解以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价3. 低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效而非整个合同全部无效4. 准确把握本条解释中所包含的当事人的主体范围5. 正确理解各方当事人权利的具体内容6. 正确认识和处理合同解除后的法律后果案例 4.开发商和市建委、 市政府的迁安置工程款和土地使用权出让合同纠纷案四、对未办理批准手续合同的处理（一）条文主

7、旨（二）本条解释的制定背景1. 我国关于土地出让审批问题的立法现状2. 已有的规定难以妥善解决实务中的出现的问题，是本条司法解释出台的内在动力和原因（三）本条解释起草过程中的不同观点1. 各方对本条司法解释的意见及建议2. 对于于案件中当事人的主体范围要有准确的把握3. 本条司法解释规定和以往司法解释的不同之处及原因4. 新的规定反映出我国法律及司法实务中对于判定合同无效的原则及指导思想等的发展脉络（四）对本条解释的理解和适用1. 适用本条司法解释的首要前提， 是双方当事人已经签订了土地使用权出让合同，且且合同已经开始进入履行阶段2. 合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由，

8、请 求确认合同无效3. 出让方因此不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持4. 本条解释的起草、 制定主要为解决关于因出让方存在过错行为而造成合同解除等问题的处理五、土地出让金的调整（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景1. 关于因土地出让合同内容发生变更而导致土地出让金调整问题，我 国目前已有的相关规范及具体措施2. 起草本条解释的起因及经过（三）对本条解释的理解和适用1. 正确认识在签订了土地使用权出让合同后因改变土地用途而导致的土地出让金价金调整的性质2. 变更土地用途除需要由受让方和出让方双方协商一致致外，仍必须取得合法的审批手续3本条规定中改变已经出让土地的土地用途的主体是单一的4人民法院支持当事人因变更土地用途导致出让金调整的请求，应当以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来予以调整案例 5 土地