房产出售委托公证的风险及规避

1、房产出售委托公证的风险及规避一湖北省武汉市楚信公证处/主任:李广峰地址:湖北省武汉市武昌区水果湖广场b座3楼邮编:430071电话:02787363962传真:o27873o43b9网址:www.email:gongzhenghbchuxin.c0m中国公证chinan0tary研究?提升/业务研究虏广:l:馐蚕托风,及地:塞_.一毫!苎,房产出售委托是房屋产权人授权代理人以产权人的名义出售其所有房产的意思表示.所产生的法律后果由产权人承担.根据委托人授权代理人出售其房产的目的不同,房产出售委托目前可以划分为以下五种类型:第一.委托人以出售其房产为目的的委托.在此类委托

2、中.委托人作为房屋产权人出售其房产的意愿真实明确.由于自身种种原因无法亲自与购买人签署房屋买卖合同或前往相关部门办理房产交易过户登记,收取售房款等事宜,特委托受托人代为办理.受托人或为委托人的亲属,其信任的朋友,或为房产中介机构和个人.这类委托又分为两种情况:一是全权委托.包括寻找买受人,签订合同,过户登记,收取房款等所有事务均由受托人代理进行,此种委托在办理公证时.公证机构应提醒委托人就房产出售价格,房款交付方式及时间等与受托人另行约定;二是一般事务性委托.即委托人己就买卖合同的主要内容与买受人达成一致.过户登记等事务性程序委托受托人完成.第二,委托人以出售其房产为目的,但其行为是因受托人赚

3、取差额利润需要而应受托人要求作出的委托.此类委托中,委托人本意是出售其房产,且己就买卖合同中房屋总价,付款时间和方式等主要内容与买受人商妥.但买受人购买此房产的目的不在于自用.而是拟购买后再次出售赚取中间差额利润,买受人通常为房产中介机构或从事房产经纪业务的个人.在委托法律关系中受托人一般是买受人或其指定的第三人.买受人在购买房产后即再次加价出售.为方便过户和减少税费的支出.避免委托人和最终购买人就房价与买受人发生争议.买受人会要求产权人办理委托公证.第三.委托人以出售其房产为目的,但其行为是因避税需要而作出委托依照现行房产交易政策的规定.房屋所有权人自购买房屋之日起不满五年而出让其房产的应当

4、征收营业税.如委托人拟出售房产购买未满五年.为达到避税目的.委托人与买受人协商后.由买受人指定第三人或其本人为受托人办理委托出售公证.在所出售房产达到满五年无须缴纳营业税的条件后再行办理过户登记手续.在委托书或委托合同中.委托人通常会指定交易的对象.且双方另行签订有房屋买卖合同.第四,委托人不是以出售其房产为目的,其行为是因借贷需要而作出的委托当前社会经济活动中民间借贷融资大量存在.个人与个人之间,个人与法人或其他经济组织之间由于各自利益的需要达成了借款协议.且绝大部分都是高息借款.债权人为保证自身债权的实现.要求债务人提供自己所有或第三人所有的不动产为其借款提供担保.但又因程序费用等原因不愿

5、意按照规定办理不动产抵押登记.而要求债务人办理以债权人或其指定第三人为受托人的房屋出售委托公证.双方约定在债务人到期不能履行还款义务时.债权人有权依照公证委托处置债中国公证chinanotary研究?提升/业务研究务人所有或第三人所有的房产.以其出售该房产所得优先受偿第五.委托人不是以出售其房产为目的.其行为是因对外清偿债务需要而作出的委托.实践中.有许多债务人在债务到期后无法履行债务或长期拖欠债务.但其拥有合法的不动产可以进行处置.经与债权人协商,债务人愿意以其所有的合法不动产交由债权人折价抵偿债务,或债务人经与第三人,债权人共同协商.第三人愿以其所有的合法不动产交由债权人折价为债务人抵偿债

6、务由于债权人不需要房产自用,抵债房产须变现,为减少过户程序,降低费用,经双方或三方同意.债务人或第三人委托债权人出售其房产.以出售房产所得价款优先抵偿债务.上述五种类型的房产出售委托公证中.第一种类型由于房屋产权人出售其房产的意愿真实明确.风险较小,其他四种都存在一定的争议与风险.无论是对委托人还是受托人都可能带来不利后果.就受托人来说.首先.作为买方他已将房款支付或事实上支付给了委托人.但是房产并未过户,由于房产变动以登记变更为生效原则.房屋的产权仍属卖方.在未办理过户的情况下.即使卖方在办理公证之后将房屋的两证交给了买方.受托人作为买房者依然不能获得房屋所有权在此期间.存在着卖方将房屋抵押

7、或再次出售以取得房款即一房二卖的风险.同时.如在房屋过户登记完成之前,委托人因其他债务纠纷导致其所委托房产被司法冻结,查封,受托人的正当权益则可能无法实现.其次,委托人与受托人在现实生活中虽为买卖关系.但他们办理委托公证确立的只是委托代理权限.由受托者受托代理卖主办理房产出售的相关手续并收取房款,受托人在代理权限内的民事行为由卖主即委托人承担民事责任.当受托人以高出原房价卖出时.高出部分的价款原则上也应归委托人享有.即受托人想谋取的差价是虚的,有被委托人追回的风险.就委托人来说,民法通则第63条规定,公民,法人可以通过代理人实施民事法律行为.代理人在代理权限内.以被代理人的名义实施民事法律行为

8、被代理人对代理人的代理行为承担民事责任.由此,当受托人一房二卖或多卖的情况下.受托人在骗得巨款后潜逃.那么委托人就面临着承担返还价款,违约赔偿的责任.为规避房产出售委托公证存在的风险.可以采取以下措施:第一,完善相关规定.规范房产交易中介市场.房地产经纪行业.也就是人们通常所说的房产中介.已成为房地产业和现代服务业的重要组成部分然而.房地产经纪行为不规范.一些经纪机构存在发布虚假信息,协助当事人签订阴阳合同,吃差价,挪用交易资金等不规范行为.从2011年4月1日起.住房和城乡建设部,国家发改委,人力资源和社会保障部联合出台的房地产经纪管理办法开始实施.应按照规定,房地产经纪机构在签订服务合同时

9、,应当向委托人说明合同的相关内容.并告知委托人可能存在的风险,房屋交易涉及的税费等有关事项.如果把这一部门规章上升为更高层次的立法.能够更有效地规范中介市场,更有力地遏制中介炒房现象.第二,加强公证业务研究.减少委托公证风险.公证对房产交易委托具有重要作用.不仅为代理人从事代理行为提供合法有效的凭证和保障.还可以减少和防范风险.而发挥公证委托的这一重要作用则需要全体公证人的共同努力一方面公证员要加强公证业务创新研究.比如设定委托期限.房产在被委托之后.在最终交易前,其间期限越长.越有可能为谋取不正当利益有可乘之机.如果给房产委托公证加一个期限.促使代理人尽快办完约定的代理事项.可以减少中间无数次被委托所致的逃税等不当利益同时可以明确受托人不得转委托.避免委托事项的多次转让另一方面公证员要加强责任意识和风险意识.对于上述五种委托公证情况应仔细分析,不宜随意办理.对于不适宜受理的情况,公证员应耐心做好当事人工作.并应告知当事人委托公证后的