法学房地产权属法律制度业主建筑物区分所有权

1、2020/5/4房地产法20101 我 国 房 地 产 权 属 体 系 土地所有权 土地使用权 房屋所有权 房地产抵押权 国家土地所有权 集体土地所有权 建设用地使用权 土地承包经营权 宅基地使用权 地役权 国家房屋所有权 集体房屋所有权 私人房屋所有权 业主建筑物区分所有权 2020/5/4房地产法20102 第一节 土地所有制度 ? 一、国家土地所有制度 ? 问题： ? 1、什么样的土地归国家所有？ 2020/5/4房地产法20103 参考答案 ? 国有土地的范围包括： ? 1、城市市区的土地； ? 2、法律规定属于国有的农村和城市郊区的 土地； ? 3、依法不属于集体所有的森林、山岭、草

2、 原、荒地、滩涂及其他土地； ? 4、被征用的农村和城市郊区的土地。 2020/5/4房地产法20104 ? 注意： ? 这里所讲的城市，根据中华人民共和国 城市规划法第3条第1款的规定，是指 “国家按行政建制设立的直辖市、市、 镇”。 2020/5/4房地产法20105 ? 2、我国国家土地所有制度有哪些特点？ ? 国家统一所有； ? 中央、地方各级政府分别行使权力，共享 收益； ? 在所有权保留的前提下，衍生出国有土地 使用权。 2020/5/4房地产法20106 ? 二、集体土地所有制度 ? 问题： ? 1、什么样的土地归集体集体所有？ ? 历史探源：什么是集体？ 2020/5/4房地产

3、法20107 ? 物权法第60条： ? 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、 滩涂等，依照下列规定行使所有权： ?（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济 组织或者村民委员会代表集体行使所有权； ?（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的， 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体 行使所有权； ?（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体 经济组织代表集体行使所有权。 2020/5/4房地产法20108 ? 2、我国集体土地所有制度有哪些特点？ ? 集体土地所有权具有独立性； ? 国家对集体所有的土地可以通过征收的方 式取得所有权。 2020/5/4房地产法20109 ? 乡镇村建设

4、用地，包括住宅建设、企业建 设、公共设施和公益事业的建设用地，除 了农民原有的宅基地和村内空闲用地建住 宅的以外，要经过县或者县级以上的人民 政府批准。 2020/5/4房地产法201010 第二节 土地使用制度 ? 一、土地承包经营权 2020/5/4房地产法201011 案例分析 ? 张某系某村集体组织成员，张某与其妻李某从村 委分得口粮地2.5亩，双方签订了30年的土地承包 合同，但未办理土地承包经营权证 。后张某与李 某随子女到小城镇生活（ 户口仍为农业户口）， 遂将上述口粮地交给同村集体组织成员从某经营， 双方亦未签订合同。但村委在土地帐册上将张某 名下的上述土地调划至从某名下，从某

5、亦以自己 的名义直接向村委直接缴纳土地承包费等费用。 一年后张某、李某返回该村委，并以其现无地耕 种亦无稳定职业和收入来源为由，要求收回交给 从某代耕的土地。从某则以诉争土地已转让给从 某为由拒绝返还。另查，村委对张某与从某间是 否系土地转让关系及其是否同意转让均未明确表 态。 2020/5/4房地产法201012 几个问题 ? 1、什么是土地承包经营权？ ? 2、土地承包经营权的期限是多久？ ? 3、土地承包经营权不登记就不生效吗？ ? 4、土地承包经营权的流转有何限制？ ? 5、征收承包地应该如何补偿？ 2020/5/4房地产法201013 ? 1、什么是土地承包经营权？ ? 土地承包经营

6、权人依法对其承包经营的耕 地、林地、草地等享有占有、使用和收益 的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业 等农业生产。 2020/5/4房地产法201014 ? 2、土地承包经营权的期限是多久？ ? 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为 三十年至五十年。林地的承包期为三十年 至七十年；特殊林木的林地承包期，经国 务院林业行政主管部门批准可以延长。 ?前款规定的承包期届满，由土地承包经 营权人按照国家有关规定继续承包。 2020/5/4房地产法201015 ? 3、土地承包经营权不登记就不生效吗？ 2020/5/4房地产法201016 ? 土地承包经营权自土地承包经营权合同生 效时设立。 ?县级以上

7、地方人民政府应当向土地承包 经营权人发放土地承包经营权证、林权证、 草原使用权证，并登记造册，确认土地承 包经营权。 2020/5/4房地产法201017 ? 4、土地承包经营权的流转有何限制？ ? 土地承包经营权人依照农村土地承包法的 规定，有权将土地承包经营权采取转包、 互换、转让等方式流转。流转的期限不得 超过承包期的剩余期限。未经依法批准， 不得将承包地用于非农建设。 2020/5/4房地产法201018 ? 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、 转让，当事人要求登记的，应当向县级以 上地方人民政府申请土地承包经营权变更 登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 2020/5/4房地产法

8、201019 ? 5、征收承包地应该如何补偿？ ? 为了公共利益的需要，依照法律规定的权 限和程序可以征收集体所有的土地和单位、 个人的房屋及其他不动产。 ?征收集体所有的土地，应当依法足额支 付土地补偿费、安置补助费、地上附着物 和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民 的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。 2020/5/4房地产法201020 ? 二、建设用地使用权 ? 几个问题： ? 1、什么是建设用地使用权？ ? 2、建设用地使用权有哪些取得方式？ ? 3、取得建设用地使用权必须登记吗？ ? 4、建设用地使用权的期限有多久？ ? 5、建设用地使用权流转时有哪些

9、限制？ 2020/5/4房地产法201021 ? 1、什么是建设用地使用权？ ? 建设用地使用权人有权对国家所有的土地 占有、使用和收益，可以在该土地上建造 建筑物、构筑物及一些附属设施。 ? 建设用地使用权可以在土地的地表、地上 或者地下分别设立。 2020/5/4房地产法201022 ? 2、建设用地使用权有哪些取得方式？ ? 设立建设用地使用权，可以采取 出让或者划拨等 方式。 ? 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用 地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当 采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 ? 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取 划拨方式的，应当遵守法律、行政法规

10、关于土地 用途的规定。 2020/5/4房地产法201023 ? 3、取得建设用地使用权必须登记吗？ ? 设立建设用地使用权的，应当向登记机构 申请建设用地使用权登记。建设用地使用 权自登记时设立。登记机构应当向建设用 地使用权人发放建设用地使用权证书。 2020/5/4房地产法201024 ? 4、建设用地使用权的期限有多久？ 2020/5/4房地产法201025 ? 5、建设用地使用权流转时有哪些限制？ ? 建设用地使用权人应当合理利用土地，不 得改变土地用途；需要改变土地用途的， 应当依法经有关行政主管部门批准。 ? 建设用地使用权人应当依照法律规定以及 合同约定支付出让金等费用。 20

11、20/5/4房地产法201026 ? 关注小产权房 ? 农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。 2020/5/4房地产法201027 ? 三、宅基地使用权 ? 老王说法 2020/5/4房地产法201028 ? 1、什么是宅基地使用权？ ? 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享 有占有和使用的权利，有权依法利用该土 地建造住宅及其附属设施。 2020/5/4房地产法201029 ? 宅基地的所有权属于集体，使用权属于房 屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基 于“村民”的特定身份取得，村民只有宅 基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，

12、其宅 基地的面积不得超过省、自治区、直辖市 规定的标准。农村村民出卖、出租住房后， 再申请宅基地的，不予批准。 2020/5/4房地产法201030 ? 四、地役权 ? 几个问题 ? 1、什么是地役权？ ? 2、地役权如何设定？ ? 3、地役权必须登记吗？ 2020/5/4房地产法201031 ? 地役权是指因通行、取水、排水、铺设管 道等需要，通过签订合同，利用他人的不 动产，以提高自己不动产效益的权利。 ? 如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门， 借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂 约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费， 乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工 厂即取得了“地役权”。 202

13、0/5/4房地产法201032 ? 设立地役权，当事人应当采取书面形式订 立地役权合同。 ? 地役权自地役权合同生效时设立。当事人 要求登记的，可以向登记机构申请地役权 登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 2020/5/4房地产法201033 案例分析 ? 甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的 乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作 为补偿，甲一次性支付给乙 4 万元。两年后，甲 将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。 下列哪些判断是错误的？ ? A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 ? B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 ? C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任

14、? D甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而 失去效力 2020/5/4房地产法201034 参考答案 ? 土地使用权人享有地役权或者负担地役权 的，转让土地承包经营权、宅基地使用权 时，该土地承包经营权人、宅基地使用权 人继续享有或者负担已设立的地役权。 2020/5/4房地产法201035 第三节 房地产相邻关系 ? 几个问题： ? 1、什么是相邻关系？ ? 2、相邻关系的内容主要有哪些？ 2020/5/4房地产法201036 什么是相邻关系 ? 相邻关系，是指相互毗邻的不动产所有人 或使用人之间在行使所有权或使用权时， 因相互给予便利或者接受限制所发生的权 利义务关系。（实际上，相邻关系

15、的本质 是对不动产所有权或使用权的一种限制） 2020/5/4房地产法201037 相邻关系的内容主要有哪些 ? 我国民事司法与执法实践中，经常出现的 相邻权纠纷就多达十几种，如土地纠纷、 用水纠纷、排水纠纷、漏水纠纷、通行纠 纷、污染纠纷、采光与通风纠纷、眺望权 纠纷、隐私权纠纷以及电信接收妨害纠纷、 根枝越界纠纷等。 2020/5/4房地产法201038 相关法律条文（物权法部分） ? 第84条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、 方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处 理相邻关系。 ? 第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依 照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当 地习

16、惯。 ? 第86条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排 水提供必要的便利。 ? 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人 之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自 然流向。 2020/5/4房地产法201039 ? 第87条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须 利用其土地的，应当提供必要的便利。 ? 第88条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺 设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利 用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利 人应当提供必要的便利。 ? 第89条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设 标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 2020/5/4房地产法201040

17、 ? 第90条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体 废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质。 ? 第91条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺 设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的 安全。 ? 第92条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设 管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻 的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给 予赔偿。 2020/5/4房地产法201041 第四节 业主建筑物区分所有权 ? 几个问题： ? 1、什么是业主建筑物区分所有权？ ? 2、什么是业主？ ? 3、业主建筑物区分所有权的内容是什么？ 2020/5/4房地产法201042

18、 什么是业主建筑物区分所有权 ? 所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功 能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个 所有人独自使用的专用部分和由多个所有 人共同使用的共用部分，每一所有人享有 的对其专有部分的专有权与对共用部分的 共有权的结合。 2020/5/4房地产法201043 ? 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。 ? 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、 收益和处分的权利。业主行使权利不得危 及建筑物的安全，不得损害其他业主的合 法权益。 2020/5/4房地产法201044 ? 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，

19、 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。 （例如：公用分摊） ? 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权 利一并转让。 2020/5/4房地产法201045 什么是业主 ? 当前业主的认定，基本上是指产权证上的 人，导致一些因夫妻关系、继承遗产等取 得产权的人，或者正在办理产权的人，无 法行使表决权，很大程度上影响了小区的 管理。 2020/5/4房地产法201046 业主建筑物区分所有权的内容 ? 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应 当首先满足业主的需要。 ? 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的 归属，由当事人通过出售、附赠或者出

20、租等方式 约定。 ? 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车 的车位，属于业主共有。 2020/5/4房地产法201047 ? 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ? 地方人民政府有关部门应当对设立业主大 会和选举业主委员会给予指导和协助。 2020/5/4房地产法201049 ? 业主不得违反法律、法规以及管理规约， 将住宅 改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用 房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。 ? 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约 束力。 ? 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合 法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以

21、 撤销。 2020/5/4房地产法201050 案例分析 ? 家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了 改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁 又自行开设了一扇1.5米1.2米的塑钢窗户。楼下住户 刘某见状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居 住造成安全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除 并恢复原状。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状 将王某告上了法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的 房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定， 结论为：302室在外墙所开设的1.5米1.2米的塑钢窗 户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不 影响居住和使用安全。 2

22、020/5/4房地产法201051 ? 法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗 户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被 告拆除开设的窗户并恢复原状。 2020/5/4房地产法201052 ? 本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为， 从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有 权，而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构 成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其 居室的外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划 建设部门的批准，又未征得其他共有人（原告） 的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的 主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和 使用安全，但被告的行为仍构成对原告及其他共 有人共有权的侵

23、害，故其依法应承担排除妨碍、 恢复原状的民事责任。 2020/5/4房地产法201053 案例分析 ? 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层） 的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪 些说法是正确的？ ? A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广 告收入 ? B一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权 利 ? C若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买 权 ? D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、 乙、丙同意 2020/5/4房地产法201054 ? 答： ? 甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所 有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部 分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼

24、板享有 所有权，但享有共有权。不对。整堵墙以及楼 顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广 告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、 乙、丙的同意，对。至于于法于理无据。 2020/5/4房地产法201055 案例回顾 ? 甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙 提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向 丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元， 并提出不得超过20天，双方签订了合同。 修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经 过，乙予以阻拦。 ? 乙是否有权阻拦甲经其门前搬运建材？ ? 乙是否有权拒绝甲在其院内堆放建材？ 2020/5/4房地产法201056 问题回顾 ? 开发商在商品房销售合同

25、中约定赠送阁楼、 楼顶（或者一楼）的花园给某一业主是否 侵犯了其他业主的共有权？ 2020/5/4房地产法201057 2020/5/4房地产法201058 第五节 房地产权属登记制度 ? 几个问题： ? 1、什么是权属登记？ ? 2、权属登记的功能、模式、类型有哪些？ ? 3、权属登记的效力如何？ 2020/5/4房地产法201059 什么是权属登记 ? 房地产权属登记，是指房地产管理部门对 土地所有权、土地使用权、房屋所有权以 及房地产他项权利（比如抵押权）进行登 记的行为。 2020/5/4房地产法201060 权属登记的功能是什么 ? 三大功能 ?公示功能 ?确权功能 ?管理功能 20

26、20/5/4房地产法201061 权属登记的模式 ? 1、契据登记制度 ? 契据登记制度，也称形式主义登记，是指 不动产物权的变动，经当事人订立契约即 发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。 ? 2、权利登记制度 ? 权利登记制度，又称实质主义登记，是指 不动产物权依法律行为的设立、转移、变 更和废止等事项非经登记不得生效的立法 体制。 2020/5/4房地产法201062 ? 3、托伦斯登记制度、托伦斯登记制度 ? 托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记， 是指经实质审查后用登记机关发放的权利 证书确认产权以便利不动产物权转移的登 记制度。（登记机关设置赔偿基金而且不 强制要求登记） 2020

27、/5/4房地产法201063 权属登记的类型 2020/5/4房地产法201064 房 地 产 登 记 之 土 地 登 记 土地总登记 初始登记 其他登记 注销登记 国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权 其他权利（抵押权、地役权） 更正登记 异议登记 预告登记 查封登记 变更登记 权利人或者土地用途发生变化 2020/5/4房地产法201065 土地总登记的作用 ? 在土地总登记中，由于大部分登记宗地都存在权 属复杂，历史沿革无详细记载，权属转移和变更 资料不齐，档案资料丢失等原因，权属审核难度 相当大，难免会出现疏漏和错误。而注销登记和 更正登记中原有的登记事项已改变，如权利人不

28、主动申请办理，很可能在今后的工作中造成纰漏 或引起不必要的麻烦或纠纷。因此，在这几个环 节进行公告，既保证了社会公众的知情权，又能 通过收集利害关系人和知情人对公告的反馈，发 现问题，纠正错误，弥补登记机关工作的不足， 从而使权利人的权利得到更好的保障，显示了土 地登记的公信力。 2020/5/4房地产法201066 房 地 产 登 记 之 房 屋 登 记 国有土地范围 内的房屋登记 集体土地范围 内的房屋登记 所有权登记（包含转移、变更登记） 抵押权登记 预告登记 地役权登记 其他权利（更正、异议登记） 适用于利用宅基地建造的村民 住宅和利用集体建设用地建造 的房屋 2020/5/4房地产法201067 权属登记的效力如何 ? 1、确权登记 ? 2、更正登记 ? 3、异议登记 ? 4、预告登记 2020/5/4房地产法201068 确权登记 ? 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力 ，但法 律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登 记。（第9条） ? 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不 动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有 约定外