第四章房地产抵押贷款ppt课件

1、第四章 房地产抵押贷款,第一节 房地产抵押贷款的原理与种类(重点) 第二节 房地产抵押贷款的运作 (重点) 第三节 房地产抵押贷款管理 第四节银行对抵押房地产的估价的审核,第一节房地产抵押贷款的原理与种类,一、抵押与房地产抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿,二、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为

2、,案例：用十岁女儿房产抵押贷款195万 银行持执行证书催债发布日期：2011-04-12 作者：周健律师,郑女士与徐先生系夫妻关系，小婧系郑女士与徐先生的女儿。据了解，这两套房产是郑女士与徐先生出钱买的，只是把小婧和郑女士的名字写进了共有产权人。 郑女士以郑女士、小婧提供两套房产作为抵押担保物。2009年5月21日，郑女士向银行借款人民币195万元,设定抵押关系时，郑女士与徐先生通过公证声明，该抵押担保行为产生的债权债务、法律后果均由其夫妇共同承担，不会损害未成年子女小婧的任何合法权益,但是，在2010年9月，银行发现用于抵押贷款的这两套房产已经被法院查封了。从银行的角度讲，法院的查封行为危及

3、了贷款安全，因此，银行宣布贷款提前到期，按合同约定可提前收回全部借款本息，向公证处申请出具执行证书，2010年9月23日，公证处出具了执行证书，银行向思明区法院申请执行，请求对抵押物及债务人的其他财产予以执行，执行标的为本金人民币195万元及利息、罚息等,中国民生银行厦门分行依据执行证书向福建省厦门市思明区人民法院申请强制执行，希望执行十岁女孩小婧和她母亲共有的两套房产，用于偿还银行的195万元贷款及利息，但法院日前裁定不予执行,父母买房登记在未成年子女名下，这么做也存在四大风险： 首先，不能贷款。 其次，父母离婚时会更容易产生纠纷 第三,父母很难收回房屋。如 另外，无法自由处置房屋。 根据民

4、法通则的规定，“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。也就是说，父母处置未成年子女房屋的前提是必须为了未成年子女的利益，比如说为了未成年子女治病、出国留学等,案例讨论：借款抵押的房屋可以出售吗,曹先生的一位远房亲戚李先生来向曹先生借钱，曹先生和他签订了借款抵押协议，并将他的一处一居室房屋的房本抵押给我。因为是亲戚，又有协议和房屋产权证做抵押，觉得没有问题，就借给李先生4万元钱。两年期限到了，前段时间去找李先生，经打听，李先生的那一居室抵押房屋在半年前就卖给别人，并通过登记挂失方式办理了产权过户手续。对此，曹先生可以主张抵押权吗,根据我国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和

5、消灭，经依法登记，发挥效力;未经登记，不发生效力。这说明，对于不动产设立抵押的物权，登记是强制性的规定，即不动产抵押权的生效登记。而曹先生与李先生的借款以房产抵押，虽然有协议书，并将房屋产权证押给你，但毕竟没有到房屋产权管理部门办理房屋抵押登记，这样的抵押是不受法律保护的，不能发生法律效力,可设定抵押权的房地产主要有,依法获得的出让土地使用权 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 依法获得的房屋期权 依法可以抵押的其他房地产,划拨土地使用权抵押无效,基本案情：某市一家物资公司向当地银行贷款，以该公司位于市区一块划拨土地作为抵押。当贷款期限界满时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被

6、法院依法宣布破产。于是，银行主张实现抵押权，但破产清算组对该抵押持有异议，最终法院裁定该抵押无效,划拨土地使用权的抵押和出租 (日期：2008-11-05,某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别作如下处理：一是为了赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等四人，协议出租期为50年。张某等四人可以该公司拖欠他们的工资抵交土地租金,抵押物看，由于划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第

7、四十五条和划拨土地使用权管理暂行办法第六条均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押： 一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 二是领有国有土地使用证； 三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 四是依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的,属民办医院、学校所有并作为公益设施的房地产不得抵押,学校、幼儿园、医院、汽车站、殡仪馆、图书馆、养老院、残疾人福利院、康服中心、博物馆等单位，其共同的主要特征在于以公益为目的，从事公益事业。

8、在以前很长的一段时间，在我国，这一类机构都是作为事业单位由国家举办，其财产由国家通过财政划拨或者行政划拨方式投入，人员也由政府安排，其占有和使用的土地、房产，是通过无偿划拨方式取得的，在后来的清产核资中，也被定性为非经营性国有财产。这些财政投资成立的事业单位，对自己直接支配的土地、房屋等，享有占有、使用权，但其收益和处分权，则必须依照法律和国务院的有关规定行使，不得作为自己的财产自由处分,父代子签字 抵押合同是否有效发布日期：2011-08-22 文章来源：互联网,2004年元月6日，被告曾遂安、李锦昭到遂川县房地产管理局（以下简称县房管局）签订了房地产抵押担保合同，约定用被告李运洪所有的房屋

9、和被告李锦昭享有的土地使用权一并作为抵押物，为被告曾遂安提供担保，抵押人为李运洪，抵押权人为遂川工行。抵押人签字处所签“李运洪”三字系其父李锦昭所签,李运洪未授权委托其父办理抵押。李锦昭也未出示任何授权委托书或其他有关李运洪的身份证明。 李运洪在应诉答辩时称其对此毫不知情，房产抵押合同无效，其不应承担抵押担保责任。李锦昭未在抵押合同上签自己的名字。同日，县房管局就该抵押合同进行了登记鉴证。房屋所有权证和国有土地使用权证现存放于县房管局,2004年元月7日，原告遂川工行与借款人曾遂安、担保人李锦昭、曾四秀（李锦昭之妻）签订了个人综合消费借款合同，约定借款用途为房屋装修，借款期限24个月。同日，原

10、告遂川工行依据合同条款一次性向被告曾遂安发放了贷款20万元。该笔贷款发放后，被告曾遂安未经原告同意而擅自改变贷款用途，未将贷款用于房屋装修，而是将贷款借给其舅刘某,房屋抵押合同不成立，土地使用权抵押合同有效。房屋抵押合同不成立的理由同第二种意见。而认为土地使用权抵押合同有效的理由是：被告李锦昭于2003年12月4日出具的承诺书是其愿意用土地使用权进行抵押担保的意思表示。虽然李锦昭未在房地产抵押合同上签自己的名字，但合同的签订、登记等手续均由其亲自办理，并将其土地使用权证存放于县房管局，还在借款合同书中担保人处签了字，应视为同意担保并进行了抵押登记，故该抵押合同成立并生效,房屋期权,指以买卖合同

11、约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权,期房抵押贷款的办理,期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记： 一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记； 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记,办理期房抵押应注意的问题,1、抵押人是期房的预购人。 2、须签订有效的商品房预售合同。 3、期房抵押必须办理抵押登记,诸城西苑大厦停工 开发商跑路 房子被抵押2012-3-14,潍坊新闻网 潍坊新闻网3月13日讯 在诸城市“西苑大厦”购买了房子的业主们，发现“西苑大厦”楼盘不仅停止了施工，连开发商也不见了踪

12、影。业主经查询得知，自己花钱买的房子却登记在了别人的名下。这一结果让众多业主们目瞪口呆自己所买房子的主人竟然是别人！购房者们一致认为，他们的遭遇属于典型的“一房二卖”，目前他们已联名向法院提起了诉讼,而在该楼盘购房准备结婚的潘先生则气愤地说：“我贷款买房原本结婚用，可房子拖了好几年，我的婚期也一拖再拖，银行还在后面追着要贷款。真急死人了，怎么遇到这么黑心的开发商了呢。,恋人分手所购期房也可分割 抵押贷款房产需还清贷款后才可更名 2010年9月27日 8:4:6 亿房网 祁俊 编辑,小李和前女友小王08年底的时候以两人的名义一起买了一套房子，首付和贷款都是小李支付的。今年我们因为一些原因分手，房

13、屋现在是我和父母一起居住。前女友要求分割房产，但是这房子的首付和贷款都是小李在支付，小王有权这样做吗?小李该怎么办,律师解答：虽然你的前女友并没有付首付，也没有参与银行还贷，但是，合同毕竟是两个人一起签订的，你的前女友也对房屋的取得做出了一定的贡献。因此，她是有权提出分割房产的,南京开始对婚前房产加名征收3%契税 2011年08月24日03:08扬子晚报,南京市地税部门就此向本报记者证实，从8月23日开始这种收费已经在进行中了，他们已经通知房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税。具体缴纳办法按照房屋所有权添加人的实际占有比例，折合成合理市场价，按照赠予类别征收3%的契税。而婚后共同

14、房产增名目前暂不需缴纳契税。然而，面对这项突然执行且没有书面通知的新政，很多市民表示“不理解”，有的甚至戏称税务部门是在“趁火打劫,婚前房产“加名”免征契税南京不存在退税问题2011年09月02日17:19来源：扬子晚报,财政部、国家税务总局联合发布关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知，一锤定音：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税，通知自8月31日起执行。那么如果已经交了“加名税”，能不能退税呢？这一点通知上没有说明。税法专家认为，当时收税无文件，现在免税有文件，所以这税如果收了是应该退的。不过，南京事实上就没有收到过这

15、个税，也就是说没有人去交过这个税，所以不存在退税问题,抵押房地产处分所得价款的偿还顺序,支付处分抵押房地产之费用 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金 剩余金额退还抵押人,三、房地产抵押贷款的基本特征,一)是以抵押为前提建立的贷款关系,抵押与质押的区别与联系（重点,质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； 存单；保单；股票；知识产权；国库券，国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券,抵押与质押的区别与联系（重点,区别：（1）抵押贷款中，抵押的是财产是不动产或动产（机器或者

16、交通运输工具）。质押的动产或者权利。 （2）抵押中债务人或者第三个不转移抵押财产的占有，质押中债务人或者第三人将其动产、权利移交债务人占有。 （3）质权人对质押物孳息有收益权。但是孳息必须用来清偿债务,联系（1）抵押物与质押物在债务履行期间所有权属于抵押人和出质人所有。 （2）抵押贷款和质押贷款中，应当由抵押办、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同质押合同，并依法办理登记,房地产抵押贷款的基本特征（二,二)是以房地产抵押为条件的贷款 (三)房地产抵押贷款的现实性,四、房地产抵押贷款的作用,一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地产消费市场的发展 (二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发

17、挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展 (三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展 (四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展 此外，为房产投资者提供资金支持，活跃房地产市场，为房产投资者获利创造条件,第二节 房地产抵押贷款的运作,一、房地产抵押贷款的运作要素 房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵贷款业务开展的相关参与者和基本条件,1、房地产抵押贷款的贷款人：经过银监会批准的，商业银行和其他从事房地产抵押贷款的金融机构。 2、借款人：经工商行政管理部门核准登记的企业法人、事业法人和具有完全民事行为能力的自然人。 3、抵押权人：接受房地产权利抵押作为借

18、款人履行义务的 4、抵押人：将房地产提供抵押权作为本人或者第三人履行清偿债务的法人，其他组织或者公民。 5、借款合同、抵押合同及保险与公证等 6、贷款比例、贷款期限和贷款利率,抵押贷款的操作流程,抵 押 房 屋 实 物 认 定,产 权 证 书 的 验 证,售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 同实物的核验 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、 规划许可证、 销售许可证,房 屋 价 值 评 估,确 定 抵 押 价 值,填 写 抵 押 房 屋 清 单,签 订 抵 押 贷 款 合 同,办 理 房 屋 抵 押 登 记,合 同 终 止,抵押物建设,抵押物使用,房 屋 产 权

19、登 记,按约还款 归还抵押房屋产权证,违约处置 拍卖抵押物清偿,抵押贷款合同管理流程,选 择 借 款 合 同 格 式,固定资产类,流动资产类,借 款 合 同 的 书 写 审 核,借款申请书,抵押合同,借款合同,审批资料,借款合同报审单,借 款 合 同 签 章,借款人签章,担保人签章,经办行签章,借 款 人 及 抵 押 合 同 公 证,借 款 合 同 抵 押 合 同 编 号 分 发,借款合同变更,借款合同解除,借款合同终止,借款合同违约,抵押合同,借 款 合 同 保 管,法院 裁决,贷款偿还方式,到期一次还本付息方式 等额本息还款方式 等额本金还款方式,2、等额本息还款方式,本金和利息之和采用等

20、额还款的一种方式。 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变,3、等额本金,所谓等额本金还款，是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息,优势等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱,优点：1.总体利息支出较低；2.在随后的时间里每月还款额将会递减。 缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。 此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收

21、入会逐步减少的人使用,计算,贷款30万元，20年还清，贷款利率12%，按照等额本金的还款方式，第一月应该还款多少,解：本金还款=300000/（12*20）=1250元 利息=300000*（12%/12）=3000 第一月还款=1250+3000=4250元,二、房地产抵押贷款的主要贷款品种,一)房地产建设贷款 (二)商业性商品房抵押贷款 (三)个人住房竞买贷款 (四)个人购房组合贷款 (五)个人住房转按贷款,二、房地产抵押贷款的主要贷款品种,一)房地产建设贷款 (二)商业性商品房抵押贷款 (三)个人住房竞买贷款 (四)个人购房组合贷款 (五)个人住房转按贷款,房地产抵押贷款的主要贷款品种（

22、一,一)房地产建设贷款 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证 自有资金不得低于35,新城区规划图,二)商业性商品房抵押贷款 1、年满18周岁完全民事行为能力 2、稳定的收入和归还能力 3、可贷额度=贷款人家庭月收入*（40-50）%*贷款期限（月,计算,假定一家人月收1万元，按公式计算，最多能够贷款多少钱,借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55,房贷个人收入证明随意开 50%还贷比例能约束谁,2004年中国银监会新近发布的商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）中，将住房贷款人的月还

23、款额与月收入比控制在50以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含,一位银行业内人士告诉记者，收入证明不实问题普遍存在，银行不能把收入证明当约束贷款者、控制风险的第一选择，而应将房产抵押率充足与否和变现能力作为首要考虑的因素。银行同时应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方的调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等，以降低贷款风险。新闻晨报,温总理：促使房价合理回归,今年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”，什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的

24、利润相匹配。而我国多数城市的房价都属于过高范畴，房价收入比达到了15以上,房价收入比,谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相当，处于合理区间的高位,北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达

25、到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上,按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此推算出各地的合理房价。 北京4935.45元/平方米 上海5734.5元/平方米 深圳5475元/平方米 杭州5055元/平方米 苏州4960.5元/平方米 南京4830元/平方米,三)个人住房竞买贷款 与拍卖行协作，适当延长拍卖公告刊登至实际拍卖的时间 合理确定个人住房竞买贷款成数 个人住房竞买贷款的用途应限于购买拍卖的现房 对借款人的资格作适当约定,四)个人购房组合贷款 住房公积金贷款+商贷,大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最

26、高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，北京市住房公积金贷款额度最高是80万，如果评级评到3A级别的话最高可以到80万*（1+30%）=104万 住房公积金贷款额度公式：=借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和实际缴存比例12(月)0.45(还款能力系数)贷款期限(最长可贷年限,五)个人住房转按贷款 是指银行对受让尚未还清住房抵押贷款住房的购房人发放的住房抵押贷款。 个人住房转按贷款的服务对象是已经在商业银行办理了个人住房贷款的借款人和符合商业银行个人住房贷款借款条件的第三人,思考题,央行为什么叫停住房转按揭,第三节 房地产抵押贷款

27、管理,一、房地产抵押贷款存在的风险 1、流动性风险 2、违约风险 3、抵押风险 4、利率风险和通胀风险 5、非抵押人过错又不属保险责任范围的抵押物灭失或毁损风险,房地产抵押贷款存在的风险 （一,1、流动性风险,季末银行狂揽储 帮银行拉存款返点高至62011年9月29日,季末来临，适逢国庆七天小长假，面对持续紧缩的银根和日趋严厉的监管政策，各家银行的揽存压力陡增。为从容应对10月1日零时三季度考核节点的到来，不论是大行，还是中小银行都使尽浑身解数力图在最后几天的时间里“力挽狂澜”。记者了解到，存款返现金、滚动发行理财产品、定存贴息等手法正在银行一一上演。 有客户向记者反映，近日以来接连不断地收到

28、来自银行的存款邀约，有的银行虽然打着购买理财产品的噱头，但是私下承诺说可以在购买产品当日现场现金返点10%作为产品收益的提前支出部分,银行员工被逼“拉存款” 有人因未完成考核自杀2011年11月01日15:03羊城晚报,今年6月，某民营银行宜昌分行一名员工因未完成拉存款任务被辞退，服毒自杀。今年5月，某银行深圳一网点的一位客户经理据传因考核压力而自杀,近年货币政策收紧，贷款向存款的转化机制消失，而管理层加强“贷存比”等考核又像一道紧箍咒，活期存款也在流向私募基金种种压力之下，几乎每家银行都向客户经理下达了存款增量指标。在年末、季末、月末，银行推出的一些短期理财产品的年化收益率已突破9,6月30

29、日，杭州出现怪事，不少银行的网银都突然“升级”，要转账进来？可以。转出去？不好意思，今天升级哦！虽然银监会已启用“日均存贷比”的考核指标，但对关键时点的考核压力一直都存在,银行主动降低提前还房贷门槛 提前还贷潮未现,为了应对信贷监管，银行千方百计揽存，甚至放下了以前的高傲姿态。记者了解到，部分银行降低了提前还贷的门槛，“以前要提前一个月预约才能提前还贷，现在可以即到即还”。而另一边厢，关于银行抬高放贷利率的消息则不断传来。银行急于回收资金以便高价放贷的心态昭然若揭。 近期，一些办理了房贷的购房者收到了银行的一条短信：“尊敬的客户，您如需办理个人贷款提前还款业务无需预约、随到随还、可免违约金。详

30、情请联系经办行,20日上午，记者以办理提前还房贷业务咨询了中行、建行、农行、工行、交行等11家银行。“过来提前还房贷，没有期限限制，不需要交违约金，提前1天预约就可以，还款数额以1万为单位。”兴业银行贷款部门的工作人员告诉记者,近期，一些办理了房贷的购房者收到了银行的一条短信：“尊敬的客户，您如需办理个人贷款提前还款业务无需预约、随到随还、可免违约金。详情请联系经办行。 不仅如此，还款额度的起点也不再限定于以前的5万元，“3万元也可以还”，工作人员还提醒说，“要抓紧时间办理,提前还贷要因人而异,是不是所有的房贷客户都适合提前还贷？银行业内人士建议说，这需要因人而异。如果是申请了7折或8折房贷利

31、率优惠的客户，不建议提前还贷，因为资金成本低，现在已不可能贷到这么低利率的贷款了。他表示，现在很多银行对首套房的房贷利率，已经提高至基准利率的9折,2、违约风险,3、抵押风险,地价高估现象常现 土地抵押贷款将遭更严监管2010年 7月 6日 北京商报,在4月份公布的2009年中国国土资源公报中国土部曾提醒，“地方须警惕土地抵押贷款风险”。随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低，土地市场出现价格波动成为不争的事实，土地抵押贷款风险也成为了国土部门下半年“关照”的重点。业内人士表示，未来楼市调控一旦收紧，土土地价格格出现波动，国土部对土地抵押贷款的监管可能更加严格,需要指出的是

32、，现在土地抵押贷款不仅是企业行为。去年各地上马很多项目，急需大量资金，不少地方政府以土地抵押获得贷款。国土部的一份统计报告显示，去年全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双双增长，全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，分别比上年增长35.5%和59.7%。 “特别是在土地储备与基础设施建设领域，地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款，投入土地储备或基础设施建设，再以土地出让回收资金获得收益，并偿还贷款。”国土部调控和监测司司长刘随臣坦言，如果高土地价格无法维持，地方政府继续获得贷款或偿还贷款的链条将难以为继,4、利率风险和通胀风险,去年存款缩水6600余亿 人均

33、财富“蒸发”500余元2012-03-11 07:04:35,据国家统计局报告，2011年全年，我国CPI比上年上涨5.4%；而最新调整的银行一年定期存款利率为3.5%，百姓实际存款利息收益为-1.9%。也就是说，把钱存一年定期，一万元会“缩水”190元。 根据央行数据，截止到2011年底，金融机构居民存款余额达到35.2万亿元，如果按照这个规模计算，全国居民一年存款财富缩水达6600多亿元，相当于全国居民人均财富缩水了500余元,5、非抵押人过错又不属保险责任范围的抵押物灭失或毁损风险,汶川大地震中房贷损失谁来承担？ 2008年05月28日12:31 中国经济时报易宪容,一场天崩地裂的大地震

34、，不仅让无数的生灵被吞噬，也让当地经济受到了毁灭性的打击及让个人财产在一瞬间消失,灾区居民的财产随着房屋倒塌而在倾刻中消失。这对灾区居民来所造成损失是难估量的。特别是，那些通过银行按揭贷款购买的住房，不少人不仅要承受失亲人和家园的痛苦，而且也有可能会由于丧失还贷能力后还得背负沉重房贷。据不完全统计，此次地震涉及的个人房屋按揭贷款损失约10.5亿元，其他贷款损失应在100亿元以上,针对这样的情况，5月19日，央行和银监会紧急下发关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知(下称通知)，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不

35、作不良记录,大地震损毁房屋，房贷怎么办？2010-1-12 9:12:45,和讯网：汶川震后，一些商品房化为废墟的灾民的还贷问题显现出来。央行表示，“会拿出一个妥善的解决办法，既要保护商业银行的利益，也要保护广大人民的利益”。银监会5月19日召集工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行以及邮政储蓄银行主要负责人向媒体发布银行业此次抗震救灾情况。针对按揭贷款房屋在地震中毁坏，贷款者是否仍需还款的问题，银行业协会专职副会长杨再平表示，（房贷是否会减免）按照贷款核销的法规和政策，会有一个统筹的考虑。不过，各家商业银行负责人均表示，作为商业运作的银行，不可能说减免就减免，不过会给客户提供宽限措

36、施,一）郭田勇：借款人应继续还贷款 房屋重建由财政承担 （二）邱宝昌：损失借贷双方共同承担,二、房地产抵押管理,一是要使房地产抵押具有超前性 二是房地产抵押要合规性 是要确定抵押房地产是否能进入抵押交易市场， 办理抵押的对方当事人是否有资格办理抵押，并 且注意抵押物的时限性,三是要及时办理房地产抵押 四是及时办理抵押房地产保险 五是对抵押物可以作出一些限制性约定 六是加强对抵押贷款的还款监管,第四节银行对抵押房地产的估价的审核,一、抵押房地产价格评估的原则 (一)合法原则 (二)土地、建筑物分离估价，根据需要综合计价原则,三)最有效使用原则 合法前提下的最佳使用，以及获利最大的使用方式来衡量,

37、四)替代原则: 以较近的房地产为参照对象,五)供求原则,统计局的数据，连研究机构和专家都吓了一跳！“之前知道可售和施工面积多，但是没想到那么多！”北京中原地产研究部总监张大伟表示，国家统计局4月15日发布的数据显示，截止到3月末，商品房待售面积42441万平方米和 352992万平方米的在施工面积，按照人均30平米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题,六)预期原则 (七)时日原则 (八)公平原则 (九)适法原则 (十)谨慎原则,二、影响抵押房地产评估价格的因素,一)抵押房地产价格的含义及其构成 抵押房地产价格通常是指对作为贷款抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房地产价格理论上应该是借款人不履行债务、抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房地产所能够实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价格,抵押房地产价格的构成：1、土地价格 2、建筑物价格：建筑成本、税金、利润,二)影响抵押房地产价格的因素,普通因素 社会经济因素 行政因素,区位因素 行政