建筑工程设备维修保养标准与要求

ZW/GC1101建筑工程设备维修保养标准与要求1目的通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。2适用范围适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。3要求31各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。32编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。33维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。34每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维保项目填出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。35班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。36各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。4检查方式C41管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。42工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。5物业设备维修保养项目标准51电梯511垂直梯5111定期保养A舒适性B制动器间隙、维持电压C制动器滑移量D平层状态E润滑检查F层门装置G轿门和自动机构H异常声响、振动I各回路熔断器检查J各紧固件紧固K安全保养检查L安全回路各开关动作情况M长刀检查N上下限位极限检查O相序试验P各功能开关显示器检查Q紧急急停装置检查R光电保护检查S曳引机、曳引轮检查T曳引钢丝绳检查U导靴靴衬检查V补偿装置检查W限速器检查X安全钳检查Y缓冲器检查Z主回路接线端子紧固AA充电回路检查BBDCCT检查CCTSD的检查DDTLP动作检查EE电解电容器的检查FFAVVV装置检查5112年检512扶梯5121定期保养A检查操纵箱按钮B安全保护开关检查C噪声和振动检查D扶手传动辊检查E扶手压力辊检查F扶手压力辊和扶手带内缘间隙G空转链轮检查H扶手传动链检查I紧固件检查J齿轮油油面检查K自动加油系统检查L制动器动作检查M停止距离检查NV型皮带的检查O制动器制动片间隙检查P接地线检查Q相序检查5122年检52消防521火灾报警系统A烟感器报警试验（抽检一个回路）B手动报警按钮、消火栓按扭报警试验C报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）D报警控制器、联动控制器主备电源检查E联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）522气体自动灭火系统A火灾探测器报警试验B手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查C联动控制功能试验523防火卷帘门A紧固电线接头，清洁控制箱内电器B传动部位上油，导轨润滑C手动操作实验，检查上、下限位，手拉链D消防联动测试524消火栓系统A开关系统阀门B消火栓箱外观检查、配件检查C将水带展开交换摺边后重新卷D用水龙带联接消火栓与水枪E联动试验525消防、人防送排风机A消防柜清洁、保养B检查电机绝缘性C轴承加润滑油D调整皮带松紧526自动喷水灭火系统的保养A开、关系统阀门B水流指示器、湿式报警阀功能试验C联动试验527消防风阀A风阀内部清洁B机械部分润滑上油C接线端子清理紧固D联动试验528应急照明和疏散指示灯A外观完好性检查B清洁外观C充、放电试验529气压给水A校验压力表B控制柜清洁、保养C功能试验53给排水531生活水泵、消防泵A电机电流检测B电机绝缘检测C电机轴承加油保养委外工作D水泵年度大修委外工作E切换检查F泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）532清洗水箱、水池A清洗水箱水池（委外工作）B投放消毒剂（委外工作）C水质化验（委外工作）D浮球阀保养E进出水阀检查F水箱脱水试验533管道、阀门、管件A管道保温检查维护B管道油漆防腐检查C阀门阀杆及管道加油保养D阀门油漆防腐分色E压力表的校验委外F跑冒滴漏检查G阀门严密性检查H疏水器的清理I水管井热水管道保温检查J水管井阀门开关检查灵活性或更换534地漏、退层、排水口、窨井、化粪池A清理各卫生间地漏B清理各天台、退层地漏C清理地下室窨井地漏D窨井检查清理E化粪池检查清理F隔油池检查G污水井H人防集水坑检查I车道集水沟检查J食堂油污排水管道保养、疏通535卫生洁具A检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（810秒）B检查调整面池水嘴出水量、时间C清洗面池水嘴滤网D坐便器盖紧固E冷热水混合阀调整F冲洗阀解体清洗G检查清理下水弯管536潜污泵A泵的检测B泵电流检测C潜污泵的保养（水密封）D电器的检查E液位控制阀的检查F泵的切换检查G潜污泵水密封检查H潜污泵水密封更换537生活热水装置A容积式热水器外部保温检查、内部清洗。B快速热水器温度计、温压表传感器检查C电热水器内部温度传感器检查538生活污水处理装置（本体）A抽吸2号罐内的污泥B污水调节池清淤委外C曝气风机D添加轴承润滑油E换齿轮油F清洁消音器G紧固连接件H检测电机电流、绝缘I调整皮带或更换539气压罐A检查增压泵运行状况B检查气压罐供水状况C检查各阀门完好情况D检查控制部分状况54空调541供冷系统5411冷却塔A检查减速机皮带B轴承加油C清洁填料D冷却系统过滤网清理E检查冷热水盘F检查保养电动机G本体的除锈刷漆H金属零部件定期涂装以防生锈I电控柜清洁紧固J风机叶片防腐保护K风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查L布水装置清洗M进水浮球阀门的检查维保N集水盘内部清洁处理O集水盘水量调节5412水泵A电机绝缘检查B检查泵的运行状况C检查水泵的振动及噪音是否正常D泵前过滤网的清洁E进出水阀门的加油维保F接线端子的紧固检查5413新风机组A内部结水盘检查，是否渗漏水B新风机叶轮偏心度检查C新风机电机绝缘测试与运行电流测试D风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查E新风机电机皮带轮与皮带松紧检查F新风机散热次片清洗G新风机加湿装置检查H新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查I风机轴承与电机轴承检查与更换J风阀的调节度进行检查K检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况L检查过滤网清洁情况并定期清洗5414分、集水器A查有无跑冒滴漏B阀门阀杆加油保养C温度计、压力表的检查（委外）5415变风量机组A电器箱检查清洁B机组电动机绝缘检测C机组电动机电流检测D皮带检查松紧是否正常E各连接螺丝防震装置检查F轴承加油保养G风阀的灵活性，牢固准确性检查H风管保温的检查I风管软接头的检查J风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化K表冷器清洗L接水盘及冷凝管疏通清洁M放空阀的清洗维保N过滤网清理O温度计、压力表的检查P进出水阀门的保养5416空调管道系统A阀门检查保养B管路系统水处理（委外）C保温破损情况检查D膨胀水箱补水箱浮球阀保养E膨胀水箱补水箱清洁F检查放气阀G补水泵检查维护5417风机盘管A清洗过滤网B托水盘清洁C进出水阀门检查D风管检查E风机检查F电气检查G保温检查修补5418冷水机组54181离心式冷水主机A离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实B冷冻油的油质进行检查与油温进行检查C离心机导叶控制进行检查与试动作D离心机内部二次控制弱电原件清洁处理，内部接线检查E冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作F离心机安全阀组进行检查与试动作D离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作E离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查I对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认J清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头K检查油压与油压调节阀的灵敏度L检查油位、油路系统情况M检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况N检查系统的渗漏情况54182活塞式冷水机A检查油压及油压继电器情况B检查机组的运行记录对运行参数进行分析C检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况D检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验E检查电气自控系统的动作情况F对压缩机的安全防护装置进行动作试验G检查异常的噪音及震动进行排除H检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认I检查干燥过滤器并每年进行更换J检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗K检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况L检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理54183风冷热泵A检查压力与温度传感器的灵敏性B检查控制面板各参数的设定值C检查电气自控系统的接线端接线紧固情况D检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况E检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验F对压缩机的安全防护装置进行动作试验G检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承H风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量I风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查J风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换K检查异常的噪音及震动进行排除L检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认M检查干燥过滤器并每年进行更换N检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗O检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况P检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整54184溴化锂冷水主机A检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏B检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常C检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况D检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下E检查机组的各系统是否有渗漏现象F检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘G检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况H检查冷剂水的污染状况，确认是否再生I检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查K检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整54185直燃式冷水机A点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁B油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测C风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁D油泵，风机绝缘、叶轮进行检查E油路，风道进行检查，自控系统进行检测F检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏G检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常H检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况I检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下J检查机组的各系统是否有渗漏现象K检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘L检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况M检查冷剂水的污染状况，确认是否再生N检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查O查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5419阀A丝杆、齿轮加注润滑脂B清洁除锈C填料的添加和更换54110膨胀水箱A浮球阀的检查B水位计的检查54111放气阀A清洁放气阀B检查放气阀的工况542供暖系统5421除氧器A清洗表盘玻璃B排放储水箱,冲洗全部沉淀物5422软水器定期保养A水质定期化验B各进水阀门与内部树脂进行检查5423锅炉A热交换器检查并清洗B燃烧效率测试分析C炉膛检查并清扫D人孔、烟管、烟道检查并清扫E保温层检查并修补F点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁G油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测H风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁I油泵，风机绝缘、叶轮进行检查J油路，风道进行检查，自控系统进行检测K空气开关、高、低压开关、压力传感器、停、启炉传感器、回水温度传感器的检测L高温保护，缺水保护、各类阀门、自控系统进行动作5424安全阀、压力表A安全阀的校验B压力表的校验5425锅炉给水泵A轴封检查,视情况更换B轴承的润滑和易损件的更换5426热水泵A电机绝缘检查B检查泵的运行状况C检查水泵的振动及噪音是否正常D泵前过滤网的清洁E进出水阀门的加油维保F接线端子的紧固检查5427阀门A丝杆、齿轮加注润滑脂B清洁除锈C填料的添加和更换5428管路A清洁疏水器B管路的除锈刷漆5429分体式空调A室外机清洁检查维护B检测泄漏补液55强弱电551母排插接箱及母线槽连接部件的清洁紧固（配电主干系统检查、维护）A各层强电井B弱电机房C电梯机房D屋面风机控制箱E空调风机房、主机房F水泵控制室552低压电气柜A低压电气柜触点的清理B检查并紧固电气柜接头更换损坏部件并进行全面除尘C检查清洁中心各种控制箱D电气控制柜外观检查E低压电气柜安全状况检查553电表箱的保养554检查照明配电箱照明线路并记录用电负荷情况555清洁公共部分的灯具556强弱电井的日常维护和清洁557户外照明灯线路、灯具A线路绝缘测量B接头及开关防水检查C灯具安装牢固检查558各分户开关箱检查，螺丝紧固559应急双电源切换实验5510室内照明A各种整流器是否异响B专柜电器安全检查C楼道内的应急灯定期充放电试验5511饮水机安全检查A各班组电动工具的安全检查B洗手间烘手器安全检查C照明配电箱三相电流平衡调整5512监控系统的保养A对系统进行一次维护B检查各控制系统（矩阵、视频分配器、视频切换器、录像机和硬盘录像机等）设备外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；C电视屏幕墙监视器和显示器外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；D录像机和硬盘录像机检查录像状况，检查录像回放；E检查摄像机防尘罩，并清洗干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；5513对讲、防盗报警系统的检查A报警器检查布防、撤防试验，报警试验；B远红外探头检查外壳除尘清洁，检查探测状态正常；C对讲机主机检查、外部除尘清洁，D对讲机天线维护检查固定螺栓安装紧固，接地线连接可靠，阻值4，信号线连接紧固；E对讲设备箱清洁紧固5514卫星闭路电视系统维护A卫星接收器安装牢固，底脚无锈蚀；B馈源安装紧固，无松动；连接电缆接触良好，屏蔽层无裸露；C信号处理设备多路功分器、数字接收机、信号解码器、调制器、多路混合器等设备工作电源稳定、正常，状态指示灯指示正常，机柜接地连接可靠，阻值4，清洁除尘，散热风扇工作正常、无噪音；D干线传输同轴电缆与线路放大器、分配器、分支器等设备接触良好，无松动；E楼层内的线路放大器、分配器、分支器等设备安装牢固、无松脱；5515避雷设备的维护A避雷针、避雷带等接地线连接可靠，阻值4；B弱电系统、消防系统、通讯系统检查独立接地装置，阻值5；5516升降机电控部分检查钥匙开关，升降按钮，电源线；5517升降机安全部分检查安全锁销不缺、围栏牢固；支撑脚旋转自如，支撑可靠；底脚滚轮旋转自如，无裂损；5518升降机传动部分升至10米再降下，无异常响声和抖动；导槽和传动链条除脏、除锈、加润滑油；56变配电561变压器和高压柜保养A检查变压器外观（年保养）扫尘，色标清晰，整体完好无损B检查绝缘电阻值（年保养）检查高压侧对地、零，低压侧对地、零绝缘良好C检查零地接线端子（年保养）压接良好，牢固可靠D检查母线排（年保养）压接良好，牢固可靠E检查绝缘子（年保养）扫尘、整体完好无损562低压配电柜保养A检查配电屏（月保养）清洁B检查电器仪表（月保养）外表清洁，显示正常，固定可靠C检查继电器、交流接触器（月保养）外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音D检查控制回路（月保养）压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化E检查指示灯、按钮、转换开关（月保养）外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活F检查绝缘设备（鞋、手套等）（月保养）在指定位置放好，完好无损G检查母线排（年保养）压接良好，色标清晰，绝缘良好H检查配电屏对地测试（年保养）接地良好563直流屏A检查蓄电池（月保养）清洁B检查控制回路（月保养）压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化C检查蓄电池容量（月保养）有无衰减D检查电器仪表（月保养）外表清洁，显示正常，固定可靠E检查电池（月保养）有无爬碱和漏液564电容补偿柜A检查补偿电容（月保养）有无异常B检查冷却风扇（月保养）运行状况无异常C检查仪表指示（月保养）外表清洁，显示正常，固定可靠D检查控制回路（月保养）压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化E检查控制器（月保养）功能正常，无过热现象565柴油发电机A检查发电机外部清洁（15日保养）用抹布擦锄油污B检查发电机燃油、机油量、冷却用水量（15日保养）存0柴油够运行24小时，机油位接近油尺，不够加补，水箱水在水盖下50毫米，不够加满C检查电瓶（