江苏盐城房地产项目可行性研究报告

上海功夫堂投资管理有限公司二00七年十月十日江苏盐城房地产项目可行性初判江苏盐城房地产项目可行性初判2目录一、盐城城市解读11、行政区划12、交通条件23、宏观经济331GDP增长状况332投资情况433收入水平534消费情况64、城市规划75小结11二、住宅市场分析121、土地市场122、供求分析133、价格分析144、板块分析155、楼盘分布176、产品分析20三、地块分析211、地块一中环机械厂地块2111地块周边大环境2112周边房地产状况2313地块周边小环境24江苏盐城房地产项目可行性初判314SWOT分析252、地块二与地块三2621地块二与地块三周边大环境2622周边房地产状况2823地块二九州豹设备厂地块2924地块三大学城二期正对面地块313、三地块市场情况对比33四、地块收益性测算341、地块一中环机械厂地块3411开发定位及价格预判3412投资预算352、地块二九州豹设备厂地块3721开发定位及价格预判3722投资预算383、地块三大学城二期正对面地块4131开发定位及价格预判4132投资测算424、各地块经济数据对比45江苏盐城房地产项目可行性初判1一、盐城城市解读1、行政区划盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口15136万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，盐城市行政区域图江苏盐城房地产项目可行性初判2800多万人口，总面积15万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。2、交通条件航空盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港，现已开通了飞往韩国首尔的国际航班和国内诸多城市直达航班。铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1月通过验收，新增开了许多直达列车，大大改善了盐城出行条件。公路盐通高速公路、淮盐高速公路、连盐高速公路、宁靖盐高速公路等高速公路穿境而过，往来省内外各地方便快捷。江苏盐城房地产项目可行性初判3江苏盐城房地产项目可行性初判43、宏观经济31GDP增长状况近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17。2005年经济总量成为继徐州之后苏北第二、全省第七家超千亿的地级市，人均GDP达12658万元，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。32投资情况固定资产投资、房地产开发投资都大幅增盐城近年GDP增长示意图（亿元）1174100498713676006129014601530168002004006008001000120014002003200420052006年份000500100015002000GDP增幅盐城近年投资情况（亿元）83161458318881265066074173231331145224509010020030040050060070020022003200420052006年份固定资产投资额房地产开发投资额前11个月江苏盐城房地产项目可行性初判5长，平均增幅都在40以上，远远高于GDP的增幅。0305年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。投资的高速度增长，表明房地产市场处入快速发展阶段，有进一步的提升空间。江苏盐城房地产项目可行性初判633收入水平盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射不足。盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的购买力。随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。盐城近年居民收入水平（元）7274805993621058012052379739914451485053930200040006000800010000120001400020022003200420052006市区居民人均可支配收入农民人均纯收入江苏盐城房地产项目可行性初判734消费情况2006年111月，盐城市区实现社会消费品零售总额10858亿元，占总额的32，增长158，显示了市区强大的消费能力。近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。盐城近年社会消费品零售情况（亿元）3676129725592229211410101180148016102370050100150200250300350400200220032004200520060005001000150020002500社会消费品零售额增幅江苏盐城房地产项目可行性初判84、城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。空间形态总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。功能分区1、城中片区新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。2、城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、江苏盐城房地产项目可行性初判9文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿“格局。3、城西片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可设置物流、仓储、市场等功能用地。4、西南片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。5、城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域，基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。6、河东片区通榆运河以东区域，居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿“格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿“格局。分区建设控制要求1、城中片区强化建军路、解放路沿线的城市中心功能保留对生活干扰较小的一类工业增加公共设施、市政公用设施、开敞绿化等公共空间，江苏盐城房地产项目可行性初判10改善环境质量；完善支路系统，提高机动车停车位配置标准；合理控制居住用地开发强度保护历史文化遗存，延续城市发展脉络强化滨水空间建设，塑造城市特色。2、城南片区规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住适当提高土地开发强度加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。3、城西片区妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的“城中村”；潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。4、西南片区制定合理的准入标准；实施集中的能源供应和污染治理；协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。5、城北片区加强污染治理，改善环境质量近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。6、河东片区开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以控制，近期可作为生产性绿地加强基础设施的共建共享，避免重复建设。江苏盐城房地产项目可行性初判115小结盐城作为江苏省面积第一大，人口第二大城市，区位优势明显，海陆空交通便利。经济在苏北地区较发达，人口多，有一定产业支撑，在政府强力推进旧城改造的力度不断加大，以及新区项目规划建设的顺利推进的条件下，大都市化城市形象即将展现。盐城近几年来已经进入了高速发展阶段，各经济增长速度放快，城市基础设施日趋完善，同时也为房地产的高速发展奠定了良好的环境基础，同时也为盐城房地产开拓了新的发展空间，盐城整体房地产的市场将面临一场空前的变革，目前房地产市场呈现大盘化趋势。本项目三个地块处于城南以及老城区北部，区位优势明显，特别是城南，由于政府“重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北”的发展策略，目前该区商业配套逐渐成熟，人气日趋旺盛，未来发展潜力巨大。江苏盐城房地产项目可行性初判12二、住宅市场分析1、土地市场近年盐城土地出让面积都是以成倍增长，后期住宅上市量也将会有大幅度的上升，房地产市场竞争会更加激烈。2004年盐城市区共成交26幅土地，2005年市区成交了22幅土地，面积翻倍，地块数量减少，单幅土地变大，后期大盘增加。2004年土地成交均价为59万元/亩，2005年土地成交均价为74万元/亩。这些公告出让的土地，将在未来12年内建成近年盐城土地成交情况（万平米）392477731648050100150200200420052006年份江苏盐城房地产项目可行性初判13上市，粗略计算，其中商品住宅的未来供应量将在350万平方米左右。2、供求分析0306年，盐城房产市场供求总体平衡，实现稳定发展。2007年上半年市场供应萎缩，一经推出即被抢购一空，出现暂时的供不应求局面，刺激房价大涨。预计07年下半年将有200万上市，还有8000亩土地存量将在12年内上市，盐城市场供过于求的局面将会出现。盐城市房地产开工销售情况分析54636032822693129415621489197914037041283179101002003004005006002003年2004年2005年2006年（111月）单位万平方米施工面积竣工面积销售面积江苏盐城房地产项目可行性初判143、价格分析盐城整体房价水平不高，同为江苏地级市，和苏中城市还有一段差距，上涨相对缓慢、稳定。老城区普通住宅价格集中在27004000元/新城区普通住宅价格集中在25003500元/。目前老城区房屋销售价格大于新城区，但随着市政府的搬迁，新城区的配套设施将日益完善，新城区必然成为盐城房地产市盐城市区近年商品房价走势图150020772550320005001000150020002500300035002003200420052006年分江苏盐城房地产项目可行性初判15场的新角斗场，房屋的销售价格也会逐渐提高。07年15份市场供应不足，导致价格飞涨，市区均价达到3500元/左右。江苏盐城房地产项目可行性初判164、板块分析以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。城北板块毓龙路以北、开放大道以西旧城改造为主，居住意向差，大品牌开发商才有能力开拓区域市场。城中板块为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。江苏盐城房地产项目可行性初判17城南板块大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。西南板块盐马路以西地带西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。城东板块开放大道以东地带受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。江苏盐城房地产项目可行性初判185、楼盘分布城北板块悦达东园、锦江冠城等。城中板块中茵海华广场、金色家园、怡景花园、鸿基奥园、永基时代旺角、鼎盛时代等。城南板块文华名城、缤纷亚洲、娱乐花园、现代华庭、钱江方洲、中原世创等。西南板块荣盛公寓、金品花园、桃源居城东板块东方花园、五星小区等。锦江冠城恒达东园东方花园五星小区钱江方洲中原世创文华名城现代华庭缤纷亚洲娱乐花园桃源居金品花园荣盛公寓金色家园怡景花园中茵海华鸿基奥园永基时代旺角鼎盛时代本项目江苏盐城房地产项目可行性初判19在售楼盘列表楼盘名物业类型小高层、高层接受度较高目前主要在售项目大多数由小高层或者多层、小高层混合组成，大型混合型社区，多层还是占主导，如悦达东园、锦江冠城、金色家园等。大型复合社区较多商住混合型社区较多，如中茵海华广场、鸿基奥园、永基时代旺角与缤纷亚洲等，中茵海华广场，总建面16万，商业项目占12万。江苏盐城房地产项目可行性初判20悦达东园多层、小高层锦江冠城多层、小高层中茵海华广场小高层、酒店式公寓金色家园多层、小高层怡景花园多层、小高层鸿基奥园小高层、酒店式公寓永基时代旺角小高层、酒店式公寓鼎盛时代小高层、商住文华名城多层、小高层缤纷亚洲酒店式公寓娱乐花园多层、小高层荣盛公寓小高层现代华庭小高层东方花园多层、小高层江苏盐城房地产项目可行性初判21从上表可见，各板块间的价格差距较大，城中板块以36