2007年吉林市房地产市场研究报告

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构吉林市房地产市场报告上海华基行销传播机构2007年3月2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构一、区域概况1、区域位置吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经1254012756，北纬42314440。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南与浑江市、通化市毗邻。2、人文地理吉林市总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里。全市现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。截止到2006年末，全市人口约420万人，其中市区人口约195万人，非农业人口211万人。3、交通条件铁路吉林铁路分局管内有长图、牡图、吉沈、吉舒、烟白、拉滨、朝开、和龙等干支线8条，总营业里程14919公里，管界跨吉、黑两省的16个市、州、县。有分别通向俄罗斯、朝鲜的两个国际口岸站。2002年旅客发送量完成1492万人，货物发送量完成2097万吨。公路吉林市自古就是三省通衢，区位优越。目前路网密布，四通八达，公路连接全国各大城市。截止到2002年底，全2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构市有公路655条，公路总里程7523公里，其中，高速公路629公里。民航龙嘉机场已于2005年8月13日正式投入使用，距离吉林市中心约70公里。该机场为吉林、长春两市共用机场。4、历史沿革吉林市原名“吉林乌拉”，为满语地名，意为沿江的城池。因明清两代为固戍边，抵御外侵，在此设厂造船，又称“船厂”。1948年3月9日，吉林市解放。3月10日，吉林省政府从延吉市迁至吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。1954年9月，吉林省人民政府由吉林市迁往长春市。1958年将永吉、磐石、舒兰、蛟河、桦甸等县划归吉林市。现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。5、旅游吉林旅游特色鲜明，是一座闻名遐迩、四季皆宜的旅游大市。吉林市以山水林、冰雪凇为特色的自然、人文景观互相映衬，构成得天独厚的观光、休闲、民俗风情和历史文化等旅游优势。被国家纳入31个重点旅游城市行列。这些年，以市场为导向、以政府为主导，对旅游产业进行整体性、系统性设计和运作，旅游经济呈现强劲的成长势头。接待海内外游客年均增长38，旅游总收入年均增长521。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构6、卫生截止到2002年末，全市共有各级各类医疗卫生机构3363所，全市拥有卫生技术人员24277人，其中医院、卫生院17726人，千人口拥有卫生技术人员41人。全市拥有医疗床位16539张，千人口拥有床位38张。7、发展规划吉林市政府对吉林市场的未来发展规划主要体现在以下几点政府发展经济，加快经济园区建设、振兴东北老工业基地、实施民生民利工程，完善城市设施，加强城市管理、大力落实科教兴市战略。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构二、宏观经济1、人口吉林市历年人口数量变化图4280428542904295430043054310431543202000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口数1782178417861788179017921794179617981800市区人口数总人口市区人口2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构近几年来，吉林全市的人口数量增长缓慢，有时还会出现负增长局面。总体来看，市区的人口数量基本维持在179万左右，郊区人口数量在252万左右，全市总人口数维持在430万左右。从自然增长率方面来看，04年市区人口呈负增长态势。综观吉林市民的日常生活，市区人口密度明显较低，生活节奏缓慢，全市基本不存在大量人口导入，人口导出数量要大于人口导入数量。2、三大产业结构吉林市三大产业结构比例图160449391第一产业第二产业第三产业2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构从上图可以看出，06年目前吉林市第二产业和第三产业分别占了449和391，均在国民经济中占有重要地位。与全国平均水平相比，第三产业比重较高，这在一方面也反映了该市制造业的不景气。与04年度相比，第二产业所占的比例有所上升，高附加值的第三产业比例略有下降，第一产业比基本没有变化，这也从侧面反映了自2003年中央出台振兴东北老工业基地战略来的成果。3、固定资产投资050001000015000吉林市固定资产投资额变化图系列16877852395911246702年03年04年05年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来，固定资产投资一直是拉动吉林市经济发展的重要因素。从02年至05年吉林市固定资产投资的统计数字来看，平均年增长率在20左右。我们认为，吉林市在未来几年由固定资产投资带动经济发展的格局不会改变。随着城市化进程加速以及对经济发展前景的良好预期，全市固定资产投资将在较长一段时间保持较高水平平稳运行。同时，受政府部门宏观调控政策的影响，未来吉林市的固定资产投资将更加注重投资质量及产出效益，从而更好地带动城市的经济发展。4、利用外资010000200003000040000吉林市利用外资金额变化图系列1803067211168130299188752228200年01年02年03年04年05年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构吉林正处于由内向型经济想外向型经济转变的过程。从上图可以看出，近几年吉林市利用外资金呈现稳步上升态势，各开发区呈现出裂变式增长的好势头。受到外资经济的带动，吉林的经济发展还将保持持续的上升潜力。5、GDP发展GDP变化图05000100001500020000系列18131883198241118013032144981540200年01年02年03年04年05年06年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构吉林市的经济发展虽然与国内其它发达城市相比还有较大差距，但近几年GDP仍然呈现每年近两位数的增长势头，城市经济发展位于全省领先地位。同时，人均GDP也远高于全国平均水平。2006年，全市人均GDP突破2000美元，在此经济规模的基础上，根据国际经验，吉林下一阶段的城市化进程将有长足的进展，同时GDP也将向着3000美元大关前进，届时又将掀起新一轮的经济发展高潮。6、职工年平均工资职工收入水平变化图6000700080009000100001100012000130001400000年01年02年03年04年05年职工年平均工资200000250000300000350000400000450000500000550000在职职工人数职工年平均工资职工人数2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构从上图可以看出，吉林市职工年平均工资呈现稳定增长态势，而在职职工人数却呈现递减趋势。这很大一部分的原因是因为吉林市的企业以国有企业为主，目前各个国有企业正进行这新一轮的体制改革，下岗人数有所增加，而经过改革后的企业其效率得到明显提高，在岗职工的工资也得到了提升。预计随着经济的发展、国有企业体制改革的完善，今后几年吉林市职工的工资继续呈现稳定上涨态势，而在岗职工人数也会保持稳定，预计将会维持在4041万人左右。7、人均可支配收入与消费性支出人均可支配收入与消费性支出统计图020004000600080001000012000可支配收入53655883671077108500923010125消费性支持445848015280587565407744897400年01年02年03年04年05年06年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构在经济发展的同时，居民收入继续较快增长。从上图可知，自2000年以来，吉林城镇居民的人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。在06年人均可支配收入更是突破10000元大关，收入的增长促使消费结构升级，同时也为城镇居民的商品房消费奠定经济基础。而随着住宅产业的不断成熟，吉林市城镇居民的置业观念也在发生变化，商品房市场成为人们满足置业需求的主要途径。同时，买房也逐渐取代其它日常性开支，成为普通家庭的最大支出。三、房地产宏观市场分析2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1、房地产开发建设概况、住宅投资完成额从上图可以看出，0002年吉林市住宅投资完成额有着较大幅度的攀升，在02年突破20亿大关。而在接下来的3年里，投资额基本维持在一个较为平稳的水平，其中05年有小幅回落。而到了06年，经济的发展带动了市场的进步，固定资产投资的增加拉动了房地产投资额的提升。受整体市场的影响，未来几年住宅投资额度仍然会维持在稳重有升的水平中。住宅投资完成额变化图05000010000015000020000025000030000000年01年02年03年04年05年06年单位万元2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构、开发状况从上面可以看出，0204年，由于土地供应量的减少，吉林市新开工面积呈现逐年递减态势，而04年的新开工面积相比03年更是下降了2752。而05年则有所回暖，到了06年新开工面积更是飙升至380万平方米。这也上预示着未来23年内供应量激增，市场形成前所未有的竞争场面。而从竣工面积来看，除04年外，每年基本都维持在一个稳定水平。但随着06年新开工面积的剧增，07年的竣工面积将会有较大幅度的增加，同时也会带动供应量的上升。01000000200000030000004000000吉林市历年房地产开发概况新开工面积29332872715176196797823543243884921竣工面积1797545192781513542441786925187296102年03年04年05年06年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2、销售面积从02年和03年的数据来看，吉林市每年的房产销售面积只占年竣工面积的6570；而04年的新开工面积相比03年下降了2752，成交面积却上升了2148，销售面积要多于竣工面积，房产销售形势有所好转。05、06年的成交面积相比前几年有着较大幅度的提升，但其中有较大部分是消化了前几年的存量房。而随着供应量的增加、当地消费群体消费水平的提高以及置业观念的转变，07年的成交面积仍将会继续上扬S。销售面积变化图05000001000000150000020000002500000300000000年01年02年03年04年05年06年商品房销售面积住宅销售面积2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构3、商品房销售总额从上面可以看出，随着施工面积及可售面积的剧增，05年商品房销售总额相比04年增加了将近60，06年该项数据预计仍有较大的增长。这也侧面反映了全市房地产市场的发展。050000100000150000200000250000300000350000单位万元商品房销售额分析图系列111853714627615616815934621504434406300年01年02年03年04年05年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构4、住宅销售单价由于吉林市房地产业相比发达城市来说还处于起步阶段，其价格水平也相对较低，但每年仍然持续攀升。根据吉林与长春两城市的人口对比，吉林只占长春一半的市区人口，却购买了相当于长春70面积的商品房；而从单价上看，04年长春市住宅成交单价住宅销售单价分析图05001000150020002500系列11149118713301756234002年03年04年05年06年2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构格要比吉林高出近1000元/平方米，但到了06年，两市住宅销售单价只相差约400元/平方米,可以看出近两年来吉林市的房地产发展速度加快，市场的发展及成本的增加抬升了房价。预计07年住宅成交价格会有进一步的攀升。四、竞争楼盘分析前言通过调查可以发现，目前吉林市整体的房产市场还处于初级阶段，房地产市场的整体开发水平不高，开发商大多实力有限，难以推出切合市场需求的产品。这也导致了大多数市内的楼盘都很难突破周边行情，取得较好的销售业绩。而随着中环、苏宁等一批具有雄厚实力的外地开发商进入吉林市场后，这一现象将会得到很大的改善，一批规模庞大、品质好、性价比高的楼盘将会在近期集中上市。由于吉林市区面积相对较小，各楼盘之间的直线距离并不元，再加上整体市场目前尚处于起步阶段，因此吉林市区的房产市场并未形成真正意义上的板块竞争局面。而在此我们将吉林市的住宅项目按照江景房和非江景房做了区分，以此来做研究比较。一般来说，江景房代表吉林市房产的高端产品，而非江景房则正好相反，主要以中低档产品为主。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1、江景房案名开发商规模（万平方米）价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力价格销售期销售率平均年去化量建筑形态水韵名城建龙地产23临江3568临街34681351704070万4年835高层、小高层万达江畔人家大连万达35江景房均价39001302205086万4年8772高层、多层五星国际名家巨龙地产997临江3600临街260032009815017430545130万3年7842高层2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构正垣彼岸生活正垣房产22小高层270037001041863570万1年小高层70154多层、小高层中华名苑吉信地方454350起价781321802903665万71126万1年4018高层滨江名居捷发房产452100两房1141202125万2年10095小高层紫云花园紫云房产3售謦价格4000801303252万03年底售謦100/滨江高层建丰馨苑建丰房产4江景房36003700其他2500三房2002107376万4年10018高层紫光秀苑瀚星房产423100（含装修）两房1451654349万3年10026小高层化建江畔明珠化建房地产172100801101625万3年1006多层、小高层、高层紫云秀苑紫云房产530001402204260万4（01年8月开盘）10012高层隆鑫城市之光隆鑫房产62900复式1801854550万310026高层2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1）建筑形态有上图我们可知，吉林市内江景房中的建筑形态以小高层和高层为主，其比例占到总数的86，而多层只有14。2）总建规模江景房建筑形态分布521434高层小高层多层2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构从上图可以看出，吉林市的大部分江景楼盘总建规模都在5万方左右，只有万达江畔人家、水韵名城和化建江畔明珠等三个楼盘总建超过15万方，但由于万达的江景房不过5万方左右，化建江畔明珠已售謦，所以真正的江景大盘也只有水韵名城。3）价格水平江景房总建规模比较图010203040水韵名城万达江畔人家五星国际名家正垣彼岸生活中华名苑滨江名居紫云花园建丰馨苑紫光秀苑化建江畔明珠紫云秀苑隆鑫城市之光单位万平方米2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构有上图可以看出，吉林市在售江景房的单价与已售謦楼盘有较为明显的提升，过去大部分楼盘价格都在在3000元/平方米左右，江畔明珠和滨江名居由于位置过偏，均价甚至只有2000元/平方米左右。而目前在售的江景房楼盘中，除了正垣彼岸生活，其余几个楼盘的价格都在3500元/平方米以上，中华名苑甚至目前起价就在4200元以上。不难看出虽然江景资源在当地并不罕见，但各楼盘在销售时仍把其作为一大卖点来宣传。江景房均价水平分析010002000300040005000水韵名城万达江畔人家五星国际名家正垣彼岸生活中华名苑滨江名居紫云花园建丰馨苑紫光秀苑化建江畔明珠紫云秀苑隆鑫城市之光2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构4）主力面积有上图可知，吉林市江景房的主力面积普遍较大，多在150200平方米之间，面积以三房为主。可以说，江景楼盘在面积的尺寸上面安排的较大，建丰馨苑甚至将三房的面积放大到200平米。而中华名苑因售情况不佳，而把原有大面积房型分割，使得其拥有78113平方米的小户型。而随着“七零九零”政策的出台实施，未来大面积江景房源数量将集聚减少。050100150200250300350水韵名城万达江畔人家五星国际名家正垣彼岸生活中华名苑滨江名居紫云花园建丰馨苑紫光秀苑化建江畔明珠紫云秀苑隆鑫城市之光江景房主力面积范围分析2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构5）主力总价由上图可知，吉林市内江景房主力总价大多在4080万之间，五星国际名家与中华名苑的部分主力房型总价甚至超过了100万，020406080100120140水韵名城万达江畔人家五星国际名家正垣彼岸生活中华名苑滨江名居紫云花园建丰馨苑紫光秀苑化建江畔明珠紫云秀苑隆鑫城市之光江景房总价分析图2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构可见除别墅外，江景房完全占据了当地的高端市场。6）年去化量从上图我们可以知道，吉林市的江景楼盘年去化量差别较大，江畔明珠、万达江畔人家和滨江名居三个楼盘的年去化量高于5万方，但应该看到，这三个楼盘总价均不高（万达去化量高很大一部分原因是其多层非江景房带动了销量的上涨）。所以，真正的江景房绝大部分年去化都在3万方以内。而五星国际名家与水韵名城是个特例，这两个楼盘的平均年去化量目前都超过4万方。江景房平均年去化量036912水韵名城万达江畔人家五星国际名家正垣彼岸生活中华名苑滨江名居建丰馨苑紫光秀苑化建江畔明珠紫云秀苑隆鑫城市之光万平方米2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构7）年去化速度与套总价相关性分析上图是各楼盘年去化速度与单套总价的相关性分析，竖轴代表了年去化量（万平方米），横轴代表了单套总价（万元）。我们可以看出，总价一旦超过45万元，平均单个楼盘的去化速度都在5万方以下，两个指标大致呈不均匀的反比例关系。去化速度与单套总价相关性分析036912020406080100120单套总价年去化速度2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构8）江景房市场总结产品形态以高层和小高层为主；单个楼盘的总建规模大多只有5万方左右，难以形成规模效应；单价沿着中南北依次递减；面积设置的较大，150平方米以上面积房型占有较大比例；主力总价段在4080万元之间。单个楼盘平均年去化量在5万方以内，速度较慢。大部分江景楼盘的得房率不到80，面积浪费较大。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2、非江景房案名规模价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力价格销售期销售率平均年去化量建筑形态锦绣花园3027001251453340万3年6545多层，小高层华隆尚都东郡152多层3068小高层3268891343045万1年254多层，小高层筑石居易总体10一期3728001001423040万1年一期售完37多层鸿博景园2514001800901501535万10个月10025多层2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构德威御园1322800721422040万3年7022多层吉炭家园81300两房9010510115万8个月1008多层园乐园小区41800两房1071112022万1年10038多层伊利家园81800两房11312317185万2年10072多层世纪嘉园32600三房1471703844万210015小高层，多层万星现代城（公寓部分）35万2500三210025小高层、高层、多层非江景房多为当地的中低价位楼盘，鉴于该种类型楼盘与本案从定位到产品都相去甚远，本报告不再逐个作图分析，以下是根据调查而得出针对非江景房的市场结论均价吉林市非江景房楼盘的均价多在2000元/平方米左右，其中解放大路沿线大多低于2000元/平方米，而江南高新开发区一带则高于2000元/平方米。总体来看，与江景房楼盘普遍存在1000元/平方米以上的差价。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构主力面积非江景房楼盘在主力面积方面差别较大，两房既有100平米以下的小户型，也有130平米以上的超大户型，三房也是如此。总的来看，解放大路沿线楼盘面积设置的较为紧凑，而江南区域楼盘中，大户型比较常见。主力总价同均价情况类似，解放大路沿线楼盘总价大多在20万左右，而江南新区附近则多在3540万左右，两区域相差竟然差不多有一倍左右，这主要是由于江南新区楼盘的高单价和大面积导致了总价差距。去化速度去化速度明显地呈现出与套总价反比例的走势，解放大路沿线楼盘的年去化量多在5万方以上，鸿博景园甚至超过了20万方。而江南地区楼盘年去化量均在5万方以下，速度明显较低。3、重点竞争个案分析2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构五星国际名家开发商吉林市巨龙房地产开发有限责任公司地理位置吉林市松江西路1号产品形态框架结构高层建筑面积99650M2销售率78物业管理1元/平方米/月供热标准25元/年开盘日期04年4月交房日期现房主力面积98150平方米，137167平方米价格范围临江起价3600元/平方米，非临江26003200元/平方米主力总价45130万2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构项目分析五星国际名家坐落于临江门广场，为长春路和松江西路的起点，总建面积99650平方米。其中15层为商业区，建筑面积18580平方米；630层为住宅区，建筑面积69950平方米，共413户；地下二层为车库，可提供180个车位。该案地理位置优越，周边商业、教育、交通等配套完善。产品硬件设施配套完善，建筑材料选用标准较高，众多材料已达到国内一级水平，作为吉林市的高端楼盘，其给人一富丽堂皇的感觉，总体来说层次较高。该项目原来大部分房源销售已基本接近尾，目前推出50150平方米的小户型房源。这批房源原本是做写字楼用途，因吉林当地缺乏有效的写字楼消费市场，因此目前改为住宅销售，而其得房率也较低，仅为65。不过有相当一部分房源的层高在45米以上，因此让客户能在购买后有更多的选择，如隔为两层等。该楼盘在销售之初定位在吉林市最高端的楼盘，价格也处于市场的顶端，而争对当地市场实际销售局面，该项目在销售过程中跳出区域市场，在长春等地进行了推广，收到了一定的效果。建材标准1、美国罗蒙哈斯荷叶性外墙涂料2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2、南坡集团生产的玻璃3、意大利、印度、西班牙进口石材4、国产优质不锈钢5、采用10厘米厚的阻燃保温苯板6、国优高标号水泥和松花江水洗砂石7、通化钢产生产的优质钢材水韵名城开发商吉林建龙地产地理位置滨江中路、吉林大街口产品形态高层、小高层相结合建筑面积23万M2占地面积53万M2销售率832007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构物业管理12元/M2/月开盘日期03年9月交房日期现房主力面积135170平方米价格范围临江3568元/平方米，临街3468元/平方米主力总价4070万项目分析水韵名城位于吉林市冰上运动中心旧址，北临松花江，南依江南公园，东为世纪广场。总建面积约23万平方米，共分两期开发。一期规划有4栋高层住宅，1栋版式小高层住宅及会所，共532户。该案户型通方正、南北通透，拥有松花江部风江景。小区周边配套较为完善，内部拥有的2000平米会所及42万平方米商业，加之在硬件设备及建筑材料的选用上也有一定的投入，可以说综合品质尚可。该案已有部分房源完工交房，目前销售期已经接近4年，从目前的销售情况来看因小区已形成一定规模，目前销售率已过80。由于该项目地价相对较贵，又是小区式社区，与同为江景房的五星国际名家相比抬高了自己的土地成本，因此虽然该楼盘虽然整体档次没有五星国际高，但价格却无法无其拉开差距，这也造成了该楼盘部分客源的流失。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构建材标准1、墙及天棚水泥砂浆毛面7、卫生间防水层保护层，预留水、电接口2、地面水泥砂浆找平8、厨房防水层找平，预留水、电、燃气接口3、单元门可是对讲门9、阳台塑钢窗封闭阳台4、入户门三防子母门10、空调位每户客厅、主卧室设置空调室外机位5、室内门预留门洞11、采暖地热6、窗中空平开塑钢窗万达江畔人家开发商大连万达吉林市房地产有限公司1、墙高级涂料2、入户大堂21地面高级防滑玻化砖22墙面高级内墙砖23天棚轻钢龙骨吊顶3、电梯台资名牌电梯4、电梯间5、41地面高级防滑砖6、42墙面高级内墙砖7、43天棚轻钢龙骨吊顶2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构地理位置解放大路、辽宁路产品形态多层、高层建筑面积35万M2销售率87物业管理多层06元，高层12元开盘日期04年4月交房日期多层现房、高层年底主力面积三房130220价格范围多层售謦价格2500元/平方米，目前临江高层3900元/平方米主力总价5086万项目分析万达江畔人家位于吉林市东部沿江核心位置。北临延安路、南沿辽宁路、西到解放北路、东至松江东路。小区内部环境较好，周边2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构交通出行线路较多，小区并设有往返主要商业区的班车。在配套设施上万达江畔人家也做的较好，整个小区配有两个私家学校、三个服务中心。总的来说该案在当地楼盘中属于品质最好的几个楼盘之一，而且体量较大，周边配套及市政环境也较为理想，加之开发商在全国的品牌知名度，所以该案80以上的销售业绩也不足为奇了。该楼盘不足之处为小区虽有一定的规模，但是正是由于规模大，导致对于高总价的望江高层并没有做到精致，私密，而相当一部分的多层房源并不能看到江景。不过该楼盘在二期，三期都做到