广州市怡康花园a区项目策划建议书

广州市怡康花园A区项目策划建议书4FDCSKYCN广州市怡康花园A区策划单位广州市邦利广告传播有限公司广州市邦富房产顾问有限公司二00四年十二月十一日电话0208696775513711382367今年19月份花都房地产业完成完成投资982亿元，商品房在建施工面积2768万，比去年同期增长118，而成交商品房面积7617万M2，同比增长31，销售额1673，平均销售价格达2195元/，同比上升23，仅次天河和海珠而位居第三。之前的花都房地产市场多以本地发展商开发为主，规模也相对较小，自从广州恒大、香港雅居乐等外地发展商的介入后，有力地冲击了原以“小农意识”经营的本地发展商，可谓危机四起，面临着重新洗牌的新格局。2003年，受到国际新机场、汽车城、珠宝城、中国皮具数码城等大型商贸项目的投入使用等利好信息影响，及广州地产巨头对花都的“试水”成功（2002年恒大金碧御水山庄617套别墅被抢购一空；2003年雅居乐雍华廷售出1800套洋房），更加坚定了如雅居乐集团、恒大集团、南方航空集团、碧桂园集团、祈福集团等房地产巨头对花都房地产这个巨大的奶酪的垂涎。纷纷抢滩登陆花都这一片投资热土，就连广州新晖房地产公司和广州勤建置业有限公司这两个新公司也在2004年两块土地拍卖过程踊跃抢夺，最终以高价拍得。随着新机场、汽车城、珠宝城、皮具城等落成，花都房地产必然得到一个很大的飞跃,年内楼价会涨300600元/,可见2004年以后及未来的35年内，花都的房地产将会出现新的竞争模式，随着今后房地产市场产品的同质化，树立企业品牌特色、楼盘个性风格和建立独特健康营销体系，将是未来竞争致胜的关键所在。如2003年花都区销售冠军雍华廷，从低价1800元/M2起的欧洲亲水洋房，到2004年的11000元/M2的花样巴黎花溪别墅，不断策划特色活动带动营销，在扩大知名度的同时，增加了与市民的亲和力，过中无不体现策划在推广销售中的良苦用心。可以这样说，花都的房地产策划已经开始摆脱了以往单一的价格战恶性竞争时代，进入了一个有崭新的概念和品牌策略相结合的策划新里程。广州成功的房地产优质品牌系列，无法克隆的价值合生创展（朱孟依）华景新城、骏景花园、帝景苑等十多个景字楼盘，年销售近30亿元。奥园（郭子文）广州奥林匹克花园、南国奥林匹克花园等全国十多个奥园系列。中海地产（孔庆平）中海康城、中海锦苑、中海名都等，都属中高档素质。碧桂园（杨国强）广州碧桂园、华南碧桂园、凤凰城等珠三角多个碧桂园品牌楼盘。2002年凤凰城实现单盘5亿销售冠军。恒大金碧（许家印）金碧花园、金碧御水山庄、金碧世纪花园等近十个金碧系列中档楼盘。祈福新村（彭磷基）一盘独大，“精英卫星城”已经投入40多亿建设，宛如一个小城市，品牌形象凸现。富力地产（李思廉）富力广场、富力半岛花园、富力桃园等近十个中档楼盘，广州北上北京发展的发展商，年销售额60亿元。新世界岭南新世界、东方新世界、凯旋新世界等新生系列中档楼盘。雅居乐广州雅居乐、盐步雍景豪园、花都雍华廷等中高档楼盘。珠江地产珠江盛景、珠江南景园、珠江俊园等近十个中高档楼盘，年销售20亿。21五大居住区状况城区板块以宝华路以南，新华路以北，横潭市场以西，站前路以东的区域。主要是新华镇旧城区，生活市政配套相当完善，居住氛围浓厚，有着汇集建区以来的市政配套优势。缺点生活休闲绿化空间少，小区规模小，多数以一二栋形式开发，难以形成新居住亮点。区府广场板块主要围绕新区府广场周边发展的楼盘，也是目前较为成熟的生活社区，有着无可比拟的市政配套优势（如广场、人民公园等），保值升值条件良好，是未来花都的主要核心生活社区。龙头楼盘有骏威广场、雅景苑、金菊花小区、东辉名苑、美力花园等。缺点日常生活消费等场所较少，地域宽阔人气相对较少。新机场概念板块主要是新区府广场以东的区域，主要以雅居乐为龙头楼盘，聚集云港花园、南航花园、钻石豪园、紫薇花园、紫光花园、锦尚名苑、豪利机场花园、云珠花园、云峰花园等众多楼盘，主要为新机场居住服务，特别是依靠马鞍山生态公园为依托，营造一种休闲的生活空间。缺点市政生活配套设施还未到位，还待时日。建设北生活板块主要以宝华路以北，沿建设路延伸至三东大道以南，铁路以东，茶园路以西的区域，以金豪雅苑、西雅苑、香格里城、阳光美地、文苑等中小型楼盘为主，生活配套设施相对完善，是中度适住区域，龙头楼盘有阳光美地、香格里城、文苑等。缺点区域环境多以城乡结合部，故外来人口较多，治安相当复杂，环境卫生不乐观。度假型生活板块主要以山前大道的金碧御水山庄、南航碧花园、泰湖山庄、五溪御龙湾和广清路旁雅宝新城等大型度假式山水楼盘。产品主要以别墅为主，洋房为铺。因距离生活配套之市区较远，所以在社区内生活和娱乐硬件配套必须达到一个较好的素质。否则，必然会影响到置业者的冲动消费。缺点离市区较远，很难满足无车一族置业需求。22花都区中高端产品空白争夺分析目前造成花都区房地产市场中高端产品的空白原因是多方面的，主要是长期以来本地发展商缺乏有效的市场诱导和前瞻性的眼光所致，而且花都区本地发展商长期以来缺乏与外界交流沟通，产品意识和新观念都相当淡泊，缺乏创新能力和创新风险意识。故此，长期以来都是以小打小闹形成生存和发展，每个楼盘多则37栋，少则1栋2栋。产品单一、雷同，缺乏市场竞争力，因此一直在中低端以下模式打转。不象番禺发展商那样，早在98、99年已经创新跃式、错层等居住新概念，销售价格已上升到均价4500元/，仍形成热销抢购场面。但是直到目前为止，花都市场还未有类似产品出现，不说更新或超越观念和产品了。不是说花都房地产市场缺乏中高档产品的消费者，而是缺乏中高端产品的开发诱导和预见。如雍华廷、金碧御水山庄、南航碧花园等外地发展商的介入后，花都的中高端产品市场却异常火爆，销售节节攀升，常常出现脱销场面，且售价比本地高出1000多元/平方米，是历年来花都房地产市场从所未有的现象，所以说花都不是缺乏中高端消费者或市场，而是中高端产品和市场诱导，长期以来都没有为这一少量高端客户度身定造设计出适合他们消费的产品，故此，造成了中高端产品的长期空白，使雍华廷花样巴黎、金碧御水山庄、南航碧花园、雅宝新城、枫丹雅居等别墅有机可乘，抢占空挡，形成热销抢购局面。从另外一个侧面也反映了本地发展商的小农意识和本本主义，自始至终地影响到其更快更好发展的最终因素，由于小农意识和本本主义影响，没有让更专业的房地产营销代理公司、广告公司、园林公司等介入参与设计、策划、推广，使产品流于一般化，没有更新的观念和新思维介入，当然没有新产品新观念出现，又怎么争夺有限的市场份额呢所以说花都房地产市场今后的发展，关键还是要让发展商的观念和意识转变更新，要大胆地引进香港、深圳、广州等大城市的营销先进思维和创新意识，使项目的运作创新都跃上一个新台阶，壮大房地产发展，带动各行业的链动发展，振兴花都经济。2003年，国家有关部门下发通知，对别墅类高档住宅用地发出“禁行或慢行”的信息，使部份地区的别墅大规模开发得到遏制，避免非法和盲目扩建等过热现象。故此，广州及花都下半年的别墅销售量有明显增长，有力地预热了花都别墅的珍贵。23周边楼盘竞争态势分析、楼盘名称开发商规模位置现状管理费/M2主力户型均价锦尚名苑广州宜高24栋6层凤凰路以西现楼1元2房2厅、3房2厅3200元/M2雍华廷香港雅居乐500亩迎宾路准现楼100元142、188、304750010000元/钻石豪庭富华6栋11、20层紫薇路在建05元3房2厅2200元/M2云港花园晓蕙9栋9、18层4栋7层龙珠路现楼07元高层1元3房2厅2500元/M2东辉名苑城建14栋7层紫薇路现楼06元2房2厅、3房2厅2450元/M2枫丹雅居雅图180栋雅瑶现楼100元4000元/M2隆晖苑新晖3栋11、12、18层新都大道貌岸然路在建05元3房2厅2600元/M2航都花园粤华4栋20层天贵路现楼07元3房2厅、4房2厅2080元/香格里城雄伟10栋9层5栋13层龙珠路17号现楼045元065元3房2厅、4房2厅1900元/2100元/金碧御水广州恒大3000亩山前大道准现楼0612元1600元/洋房25万/套起别墅南航碧花园南方航空1487亩山前大道准现楼210260、3006002200元/雅怡花园粤华10050天贵路旁现楼05元/三房二厅、三房一厅1850元/对手之一项目名称钻石豪庭项目地址紫薇路与曙光咯之交汇处项目形象分析项目2栋20层，4栋13层，占地12987（约20亩），总建面积约10万。外观色彩搭配亮丽，富有时代感，以土黄、天蓝、淡黄为主调相互搭配，从效果图上观看还算时尚，色彩丰富。其中C、B栋为跃式户型，A、D栋为传统户型。户型组合跃式3房2厅（C、B栋）1450314511222套94房2厅C、B栋170317040222套9传统3房2厅A栋102491346996套344房2厅A栋1802818套68传统3房2厅D栋102461346596套344房2厅D栋1802218套68合计264套合计推出总面积约3630295户型特点分析房厅方正实用率达84。二层有很多转角位的露台。部分单位设有双卫双阳台，有些单位除两个阳台外，另加两个小阳台。传统型单位主人房设计，还开有一个阳光阳台及双套间设计。跃式户型的主人房阳台飘出为26米。20层建筑楼体基本上排除了黑厨、黑厕现象。主力户型为3房2厅，平均建筑面积为120145之间。现行价格分析折前价折后价均价2200元/最低价1880元/最高价2300元/销售率现正进行内部认购。（已有40多名登记）工程进度A、B栋已封顶，C、D栋已建8层。优势分析（略）竞争优势位于新区府核心发展板块，有明显的升值潜力和空间。户型设计合理，120145为主力面积，适合二次置业需求。四栋准现楼，内部认购选择面大。地段处于新都大道中轴附近，地段有竞争优势。小区设计理念较前卫，中间为下沉式车库，上盖泳池，有大面积水景造型、水体流动。竞争劣势外型虽亮丽富时代感，但是感觉楼顶上飘造型单薄。楼距相对较近，显得迫贴，有强大的压抑感。虽然排除了黑厕（厨），但为了采光、通风、间隔迫使支离。（4）曙光路未开通，前期业主必先饱尝“五香粉”味道。北面还是一大片荒地，有“野渡无人舟自横”之感。竞争对之二项目名称锦尚名苑项目地址凤凰路与新都大道交汇处项目形象分析项目全部以6层半建筑结构，整个小区24栋，外形色彩搭配以黄绿为主，间以白色，简洁大方，首个纯住宅小区，让“别墅住宅化”是其提出口号。以弧状链条形布局，其间以园林景点水景布白，着力让打造别墅绿化园林空间。户型组合A型4座24648套四房二厅14980B型2座22624套四房二厅13824C型11座2116132套三房二厅1081812017D型7座26784套三房二厅987010818户型特色分析共计288套户型结构间隔四正实用。实用率较高，达到89属传统型户型结构为主，跃式、复式为辅。缺乏双主人套房设计，使购买者左右为难。三房户型中存在卫生间正对餐桌及厨房的缺陷。四房户型主设有景观阳台花园，满足一部份人的养花乐趣。推出总面积约85万。现行价格分析折前价折后价均价3200元/96折最高价3800元/最低价2600元/销售率约40工程进度已有大部分完工，准备交楼。优势分析（略）竞争优势占地面积较大，总占地150亩，总建筑面积约12万。利用弧状相对设计，有效地挤压出更多的园林绿化空间。有强大的宣传推广优势支持，知名度不断提高。靠近高档（雍华廷）楼盘，有良好的升值可比差价空间。全部步梯楼，避免置业者入住后害怕负担电梯费。外部阳台造型线条流畅，避免了传统型的四方盒呆板。推出单位较多，客人选择余地较大。实现人车分流的人性化设计理念，使车库隐藏于绿化园林、景观花园之下。户型面积平均145左右，迎合二次置业者改变居住环境的需求。11、竞争劣势建筑密度过大，楼与楼之间距离较窄，视野受到阻隔。外形弯弧状摆设布局且成很长的链状，使人流通行受到限制。小区东、北两侧属农村用房，有乡下大屋之感。发展商知名度不高，影响品牌附加值增加。对手之三项目名称云珠花园项目地址龙珠路（云山中学对面）项目形象分析项目以围合式设计15幢，占地35万，设计有十、十一小高层、十八层高层，共有单元267套，其中商铺31套。外形时尚亮丽，紧靠龙珠路作二层商业群楼，三层以上至十一为居住用途，园林设计以东南亚巴厘岛水景风情，在花都尚属首个以主题水景园林为题材推广的楼盘。项目采用先建靠近龙珠路八座，让客人感觉到整个小区好象已经建好之象，争取让买家放心。户型组合（目前主推三座，雍水居A、B座，御水居A座）二房二厅面积7491808950三房二厅面积92861155150推出总面积约876144户型特点分析户型方正，间隔实用。实用率达85。首推户型以二房二厅、三房二厅各50，传统型平板结构。大三房二厅基本上都是有二个厕所，适应现代人的居住方便。正对龙珠路的雍水居四座阳台较小，个别单位转角有大飘窗。现推出的单元以小面积为主，无四房二厅以上单元出售。现行价格分析折前价折后价均价2600元/内部预订价2800元/98折后再95折销售率内部预订形式，落2000元诚意金，最后以抽签形式出售，不合意者，原银奉还。工程进度现已封顶（推广四座）优势分析（略）竞争优势（1）、小区为花都第一块拍卖形式出售地块，占地五十多亩。（2）、紧邻高级住宅区雍华廷一期洋房，拥有良好的价格可比性。（3）、委托广州市一级代理商合富辉煌策划销售，有丰富的操盘经验。（4）、靠近未来商业购物旺区（在建中）（5）、全部是带电梯的楼宇（十、十一、十八层）（6）、现场销售中心装修颇为时尚高档。（7）、以半下沉式车库设计，上盖以巴厘岛东南亚园林及水景环绕。（8）、靠近马鞍山森林公园、云山中学、凤凰中英文学校等市政配套。（9）、区内设有中英文幼儿园，方便业主小孩入托。竞争劣势（1）、楼距较窄，绿化空间不足。（2）靠近龙珠路，车流量较大，居住氛围欠佳。（3）、发展商是广州市勤建置业有限公司，在花都少有影响力。（4）、靠近龙珠路的单位阳台较小，属于内置式阳台。（5）、小区规模相对较小，难以造成强大的有效传播，后劲不足。（6）、首次推出单位都属70、80、90、120以下小单位为主，满足不了二次置业者的需求。对手之四项目名称；云港花园项目地址曙光路与龙珠路交汇处项目形象分析；项目占地为50多亩，与云珠花园一样，分二期开发，首期已经全部入伙，所剩不多（25套）；二期三幢十八层，约有200多套，估计春节前推出。前面靠龙珠路为9层无电梯，中间3座十八层，外观以蓝白搭配为主调，配以黄色为点缀，颇有些新颖特色。项目首期以机场空姐、机长等人士到购买为主，有“新机场后花园”之称。户型组合分析（剩余单位）二房二厅88121套三房二厅946998112四房二所面积约3000户型特点分析（1）、多层属间隔四正、容易摆设。（2）、高层电梯楼，前二套为传统户型，后二套为跃式户型。（3）、后三幢电梯楼采用跬式设计，采光、通风良好。（4）、实用率为894（多），86（电）。（5）、房较小，未能舒适地摆放衣柜。现行价格分析折前价折后价步梯2100元/1995元/电梯2500元/2450元/销售率95工程进度一期已入住，二期建至四层优势分析（略）竞争优势（1）、一期已全部入住，有效地树立了发展商的实力和口碑。（2）、园林绿化景观颇佳，景观设计和绿化搭配属中上水平。（3）、半下沉式地下停车场，有效地实现了人车分流。竞争劣势（1）、剩余单位选择性不多。（2）、二期春节前才能推出，目前没有实行聚客登记。（3）、靠近曙光路还未铺好，有些荒凉之感。小结目前处于龙珠路房地产项目的发展态势，均以雍华廷为座标参照，之前各发展商虽然存在有不同成见和己见。但是，随着2003年雍华廷正式推出以来，楼盘售价远远比周边楼盘高出1000多元，且一跃成为2003年花都区销售冠军，实现销售额达3亿元，当年销售1800多套，占全花都全区所有楼盘总销售量的2/3。自此，雍华廷的每一次策划推广都是为花都发展商洗脑，迫使其放弃旧观念，接受新的创新意识和新观念，这样，整个行业才会有生命力。至此，2003年之后花都区新开发的楼盘有了很大的改观和提高，并形成以新都大道、迎宾路为中轴线发展的新板块效应。如雍华廷、锦尚名苑、南航花园、云峰花园、豪利花园、钻石豪苑、合和新城、隆辉苑、馨庭花园、云港花园、云珠花园等众多楼盘，组成国际新机场房地产新板块。如果，这一新板块的各发展商能放下彼此之间的成见，一致统一宣传推广口径，进行有效的整合，就有可能创造，像洛溪板块、华南板块、广园东板块之后的广州房地产又一风向标“新机场板块”的旋风效应，让我们拭目以待吧我们祈盼这一天的来临。广州地区南大门商住城（60亩）锦绣花园银都大厦多宝华厦（总建3万）天河北苑金燕大厦金燕塘花园金燕花园燕侨大厦金燕系列建筑面积23万保利红棉花园明晖苑流花平安雅居瑞宝花园华保花园江南花园（总建12万）花都地区紫薇花园（首期）香格里城（总建10万）南航碧花园第四期总占地2000亩山水湖景别墅洋房佛山地区白燕花园一中商住楼玫瑰园（首期佛山首个大型生态型居住区）沙面新城白天鹅花园江门地区灏景园别墅项目690亩环湖别墅花园洋房五邑豪庭当地最豪华高档次住宅小区厦门地区星月湾380亩亲水洋房,总建面积15万平方南昌地区裕锦城欧陆异国风情水岸41项目初步分析（由于未有详细资料，故此以下浅见仅供参考）项目由10幢高8层、内有十数幢别墅组成，外观立面色彩要较为陈旧，已失个性特色。园林可塑绿化面积较小，景观搭配不理想。项目位于龙珠路与公益路交汇处，交通非常方便，目前已有公共汽车线路途经；龙珠路正对处是正待发展用地，相对荒凉。市政生活配套完善，市场、中小学、银行、酒楼等还未齐备，要想抢夺花都本地中、高端以上市场，有相当难度，必须要经过专业策划包装，绸密的市场定位推广及专业操作，在周密的推广部署和发展商全力配合，方可达致成功。更何况项目规模不算大，当时是新区的第一个盘，各项设施还未完善，加上发展商对项目的运作不熟悉和规范，造成市场的购买者少，故此，造成烂尾工程。项目的左侧龙珠路名雅轩、金鹏花园、金菊花花园；右侧公益路宏城花园、银燕花园等相对楼盘已完善的管理，鲜明的外立面及良好的保值空间，高附加值的居住氛围，吸引着众多的置业者追捧，对项目造成极大的对比冲击和负面影响。由于之前各种媒体的宣传对项目的负面报道和烂尾现状，对市场的负面影响很大，二次置业的承接度有限，这也是直接关系到项目的再度入市和顺利推广，由鉴于此项目难以吸引二次置业者入市购买置业。当然，房地产市场的变化如此之快，也使许多发展商始料不及的。怎样有效地重新包装和推广，其中的许多技巧与策略，容合作再行呈上。，42项目优势分析421项目该项目占地不大，可售单位只有57套，多是8层步梯楼，如能重新树立良好的个性特色，结合长短期广告配合和支持者，并能整合营销策划思路，将会有很好的发挥空间，能吸引中、高端市民前往投资置业，可塑造花都另类性高质素楼盘的形象。422交通便利项目紧靠龙珠路与公益路交汇处，马路宽阔，双行四车道，出入十分方便。423园林绿化小区景观园林绿化虽然不多，但是已完成和成型，使业主避免入住工地之苦。424全部现楼全部以现楼租售，买家信心十足，结合示范单位，容易产生冲动购买。425地理位置优越位于龙珠路与公益路交汇，靠近花都政府、花都广场和人民公园，塑造成中端居住环境，旺中带静、舒适优越。426户型及面积适中主力户型要以三房二厅、四房二厅为主，面积95105M2为主力户型，面积较为适宜，符合富裕的首次置业和投资者的需求。427附属硬件如能设有啡厅、西餐厅、健身房、网球场、台球等高级休闲消费场所，对提升物业档次有帮助。43项目劣势分析431地处十字路口项目正处于十字路口交汇处，交通繁忙，车流不息，对塑造中、高端楼盘有一定影响，小区周边商铺和管理相对差，对项目推广有一定的影响。432前期烂尾影响原项目前期在花都的影响非常大，后来工程烂尾了，造成的影响很大，缺乏强有力的信誉支撑；故此，影响到项目的推广销售速度，市民的置业荣耀心理也受到影响，发展商的诚信度较低。433居住气氛复杂由于是烂尾工程和楼盘，居住人员小而复杂，管理上存在空档；对面是空置地，有些荒凉，治安环境不容乐观。434现场缺乏包装首先是没有亮丽的园林绿化景点，楼盘外部也不完善，难以吸引购买者认知。二是宣传气氛营造不足，容易使参观者好象进入冷宫一般，难以诱惑他们的冲动认购。435未聘请专业策划没有委托或聘请专业策划公司人员进行专业和整体策划，必然使许多工作滞后，陷入被动局面；如一次无法有效推广，第二次再推广时就会造成不必要的损失和浪费。436外墙陈旧过时由于是96年以前的设计，外观给人的感觉已是十分陈旧和过时，不附合现代置业者的审美意识，对项目的再度入市有阻碍。437管理落后目前小区管理公司的操作不规范，形成小区的许多地方不干净和整洁，给参观者一个不良的印象。438发展商信誉影响由于前任发展商的不负责任，造成整个楼盘的烂尾，发展商的诚信度跌至最低，房地产证到目前为止还是未知数，严重地影响到广大市民的再度入市和购买。439面积不大不小由于是95、96年设计的楼盘，目前此面积对市场的入市度，正处于十分不上不下的局面，一次置业者又嫌大了，而二次置业者又嫌小了。4310剩余套数不多项目现只剩余57套和2幢别墅，整体楼宇的总价也不过600万市值左右，推广的费用比例又不能过大，否则会造成更大的损失或浪费；必须作合理的设定和安排，才会使收益增大，减少发展商的投入。以下市场分析实属大方向分析，仅供参考，而每个楼盘所处地理位置、消费对象、发展商实力、产品定位等都存在极大的差异，必须要有针对性地、周密地市场调查后再作出准确分析。在当今房地产竞争激烈的今天，能否有效地准确认识和了解购房者的购买心理取向，将是每一个项目成功与否的关键前提，以下是大范围调查分析，参考这些数据将有助于项目的市场定位，以赢得最大的市场份额51购房目的调查用途自用保值出租赠送入户商用合计份额64116312510052购房资金来源调查从调查数据显示购房者的收入来源主要以工资收入为主，其次是私营企业主的经营收入，再加上单位补贴、兼职收入和偶然所得形成了购买资金的主体来源，但这样组合还不足以支付目前高额的楼款，银行按揭才是形成真正购买力的主力支付能力。53购房者付款方式取向首期付款已购者欲购者按揭年限已购者欲购者20111524年222530223057年252440211489年35295020211014年1619601271519年58其他低于8低于720年以上22合计100100其他17从本表数据所得,首期支付3050楼款的购买者占62,按揭年限510年的占60,显示这种付款方式最受购房者接受。54已购房者购买途径购房途径开发商中介代理商其他备注已购房40431755购房者对楼盘地段的选择区域旧城区广场周边新机场附近其他备注本地人50201515外地人15253535可见本地买家和外地买家对地点的要求不同，消费的目的和需求也存在一定的差距，应有效地分析现有消费群体对地段的兴趣，能使项目销售策略有效制定。61立足花都面向广州要市场的建议建议建立以花都为主攻战场，外延至广州为抢夺目标。从而形成推广宣传链动效应，产生多方位为中心目标，（现场销售）服务。如下图所示旧机场每个次战场的推广的策略和侧重点都所不同，具体要视发展商对资源的广州市场配置是否充足而定。（详细方案代沟通落实，再行呈上）。现场销售花都市场62户型装修及间隔改动建议（略）63销售中心的设置和设计包装思路建议（略）64园林风格与休闲氛围营造建议（略）65强强联合，营造中、高档消费区域建议（略）66宣传CI手册的设计思路建议（略）67个性特色装修与现场展示配合策略（略）71形象定位策略因为项目所处地理位置影响，周边的生活配套设施还算不十分完善，必须设计定位为一种较为另类式的居住概念来打动主买家和投资者。主力目标是新旧机场的白领一族，如空姐、机械师、机长及中高级管理者，配套物流、仓储、票务等高级管理者为辅（包括一大部分广州客户和汽车城、珠宝城、狮岭皮具城等新贵一族和广大客商、投资者）。如何再吸引旧城区欲改善居住环境的市投资和新新人类一族置业，迎合置业者的居住新观念、新主张，也是营造热销旺势的关键。故此，建议将形象定位为（浅解）重新定义后给外界和社会的影响是一个全新的项目，有利于项目的的重新启动和推广，重拾市场对项目的信心，逐渐妄记原项目的各种不利因素和影响。是“邦利（国际）公寓”释义“BONGLEE”希腊意义为“上帝皇冠”的意思，寓意为在花都区这个未来国际性卫星城中，邦利公寓犹如“上帝的皇冠”般的耀眼夺目，照射四方，魅力无法挡。二、是“双子星座”释义以天上的双子星为楼盘名称，寓意是居住在里面的业主都像天上的双子星座一样，生生世世永不分离，永远幸福快乐，生活愉快美满。72目标市场定位，潜在目标买家主要可以分为六部分。721旧城区居民原旧城区欲改善不理想居所的家庭。白领、公务员等年轻新潮一族。大户人家分离出来的新婚家庭。在旧城区生活，做生意或工作的外来人士。722狮岭皮革城和企业主皮革城的档主和皮革制造企业主。狮岭先富起来的一族。对追求投资较小风险而稳定回报的投资者。723广州人和到广州的花都人欲到花都投资和置业的广州人。一部分到广州工作或作生意的花都人。在广州工作做生意的外资企业欲在花都扩展业务的福利投入。724新旧机场的员工及配套企业人士居所（主力阶层）新旧机场的空姐、机械师、高级管理人员等白领一族。配套物流的司机、管理人员、企业主等高薪一族。配套商务、酒店、票务、医院、学校等管理人员。725汽车城、珠宝城的中高级管理人员风神汽车厂的中高级管理人员。其他为汽车厂辅助配套设备以及销售的企业主和中高级管理人员。726其他四大工业园的高级管理人员广州新机场产业园区，占地60平方公里。新华马来西亚工业区，迎宾大道旁，占地3000亩。欧洲皮具工业园，占地540亩，规模面积45万平方米，计划投资35亿元。花山韩国工业村，占地260亩，有30家韩国企业落户。新华日本工业园，紧邻107国道，占地600亩。73价格定位考虑到项目的诸多因素，结合近期内如云峰花园、合和新城、钻石豪苑、名雅轩等各大楼盘的冲击，市场竞争压力较大，故此建议一采用低开高走的策略，让买家和第一批置业者有种兴奋感，从而加速了大批炒家的进入，造成旺市效应。建议二最好配备全屋装修、配置家电等多种策略入市，配以返租三年的策略，相信很快就能吸引一大批置业者的入市，最终争取在短时间内尽快消化57套住宅。首先让买家觉得物超所值，形成口碑传播，拉开与对手楼盘竞争对手的高企楼价有价格优势。建议初步入市推广成交均价1200元/（毛坯房），加装修成交均价800元/（含标准装修和配置家电、家私）八、“3年返租返还首期”市场推广策划方案。81方案特点811以投资赢利为目的的投资者设计，开辟民间多余资本投资渠道。8128厘/年高回报利率，能有效、迅速地吸引民间资本的注入。813投资方式稳健保险、风险系数低。814属民间资本投资高收益项目之一。815比同类产品“名雅轩”更具有市场吸引力和诱惑力。816有效地填补花都区没有酒店式公寓的空白。817迅速有效地回笼大量资金，占领市场空白。818积累运作经验，创造国际公寓式连锁效应，争取以后品牌收益。82成本预算821以一套104单位为例，一分为二为二套分别为53和51各一套。822目前市场预测，单位面积售价为1200元/（毛坯房）。A、12005363600元B、12005161200元823装修成本价格A、380530918126元B、380510917442元824家电、家私配置成本A、沙发一套（含茶几）2000元B、餐桌一套（含4张椅）500元C、双人床一张（含床上用品）1800元D、衣柜一个500元E、化妆台一张280元F、房内沙发一套（含茶几）800元G、25国产名牌彩电一台1500元H、小一匹空调两台2500元I、台灯一盏80元J、地柜一个1500元K、鞋柜一个200元L、冰箱一个1800元M、抽油烟机一台900元N、煤气炉一个800元O、灯具数盏1500元P、窗帘两套1200元Q、对讲门禁一套1000元R、其它不可预见费用1200元合计20060元825销售成本（含销售人员工资、提成、广告费用和代理公司佣金等）约占总成本的4。826实际总套数公寓最低成本为（21222324）53105889576035673元51102682575852847元以上售出以均价（53）106万元/套（51）1028万元/套销售成本与预算成本基本持平，略有盈余。827销售实际盈余106000105889111元/套57套6327元1028000102682118元/套57套628实际回收总金额10600057640万元11280057586万元合计1226万元九、“3年返租返还首期”市场出租预测91、一房一厅（精装、家电、家私齐全）市场承载力为1000元/套/月92、每年按11个计算租金收益11000元93、3年总租金累计收益为33000元（不考虑市场上下浮动空间）首期1060003031800元首期1028003030840元上述租金除返还购房者首期金额外，略有盈余（可作为管理员工的工资、房屋维护费、设备更换维修费用等）如果运作得理想者，不但可以给置业者顺利地返还首期，而且还可能赚取一定的差额作为管理费用。场推广策略与计划（略）十一、合作方式（具体真正合作时再行详谈）甲方给予每平方1000元的底价承包方式，