《内蒙古赤峰市某汽贸城建设项目可行性研究报告》

目录第一章总论3一、项目基本情况3二、可行性研究工作的依据和范围5三、项目工程经济指标汇总5第二章项目建设背景与发展概况7一、建设单位基本情况7二、项目建设背景8三、项目建设的必要性9四、项目建设的可行性12第三章市场分析与预测14一、我国汽车产销市场发展现状与趋势14二、我国汽车后市场发展的存在问题与发展趋势15三、XX旗汽车销售市场发展趋势17四、XX旗汽车销售市场的发展优势17五、项目的市场定位、竞争及市场策略19第四章选址与建设条件21一、项目选址21二、交通运输条件21三、社会经济状况21第五章工程建设方案24一、项目组成及场地规则24二、地理位置26三、总图布置26第六章公用工程30一、供配电30二、给水30三、消防30四、排水30第七章环境保护31一、污染物及来源31二、治理措施32第八章节能措施34一、设计依据34二、主要节能措施34第九章组织机构与劳动定员35一、组织机构35二、劳动定员35第十章实施进度37一、实施进度37二、项目实施计划进度表38第十一章投资估算与资金筹措40一、投资估算范围40二、投资估算依据及说明40三、项目总投资估算40四、资金筹措40第十二章财务评价41一、评价基础数据41二、财务评价41三、财务评价结论45第十三章社会效益评价46第十四章结论与建议48一、项目结论48二、项目建议48第一章总论一、项目基本情况1、项目概述项目名称XX物流园区XX汽贸城建设项目建设单位XX公司法人代表XXX建设地点XX流园区建设性质新建建设期限二年。即2010年7月至2012年7月。2、工程建设方案。本项目总占地144亩，将分为三期进行建设。一期工程建设项目以出让方式取得33000平方米土地的使用权，建设东风标致、东风雪铁龙两个品牌汽车4S店，集整车销售、售后服务、备件供应、信息反馈于一体。计划占地33000平方米。二期工程建设内容汽车超市、汽车备件超市、汽车装潢、二手车交易市场，计划占地61200平方米。三期工程项目在二期工程用地内建设XX商务中心（既XX酒店）。商务中心除满足住宿接待、汽车城入驻厂家商家的办公需求等基本功能外，重点功能突出产品发布、酒会接待、大型活动组织等功能，面积不低于8500平方米。3、投资估算和资金筹措、XX物流园区XX汽贸城项目建设期2年，项目总投资503150万元。一期工程建设投资248385万元。其中固定资产投资67050万元，土地出让金1680万元，工程建设其他费用7114万元，预备费6221万元。二期工程建设投资122765万元。其中固定资产投资91650万元，工程建设其他费用166万元，预备费14515万元。三期工程建设投资1020万元。其中固定资产投资1020万元。资金筹措项目资金全部由建设单位自筹解决，自筹资金来源明确，能够保证及时足额到位。4、财务评价项目投入运营后，计划年实现销售收入12600万元。其中销售东风标致、东风雪铁龙品牌汽车400台，预计销售额4150万元；销售其他品牌汽车500台，预计销售额6500万元；销售汽车配件及二手车交易收入975万元；商务中心经营收入975万元。年上缴营业税金及附加为4875万元，上缴所得税35404万元，年均利润额106210万元，投资利润率2111。所得税后财务内部收益率为2515，财务净现值296996万元，静态投资回收期514年，符合汽贸行业平均收益水平。各项经营指标都处于良好状态，具有较强的盈利能力。盈亏平衡分析表明，项目生产能力利用率为3848，敏感性分析表明具有较强的抗风险能力。财务分析可行。5、综合评价汽车进入家庭、汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。二、可行性研究工作的依据和范围1、可行性研究编制的依据XX市城市总体发展规划及XX旗政府关于加快XX旗物流园区建设问题文件精神的指示；汽车4S店建设标准；项目单位提供的有关资料；编制单位有关技术资料。2、可行性研究的工作范围可行性研究的工作限定在建设XX旗物流园区范围内的XX汽贸城建设计划，总投资人民币503150万元，建设汽车展示销售中心、4S店、零配件及用品专业市场等，以及绿化、景观、道路、二手车交易、生活服务区等必要配套设施的范围三、项目工程经济指标汇总序号科目单位指标值备注L项目总投资万元5031502建设期限年2010年7月2012年7月2建设内容一期工程占地33000平方米，建设东风标致、雪铁龙4S店二期工程占地61200平方米，建设汽车超市、备件超市等三期工程XX商务中心建设3设计生产能力整车销售台9003年销售收入万元12600整车销售万元10650汽车配件销售万元975商务中心收入万元9754年总成本万元1111355第二章项目建设背景与发展概况一、建设单位基本情况XX公司成立于2007年4月13日，是经工商行政管理局登记注册的有限责任公司，注册号为XXXX号，原注册资金为人民币350万元，变更后累计实收资本为人民币1100万元。是一家具备小轿车经营权的集汽车销售、维修、配件供给、汽车维护保养等业务于一体的综合性专业汽车贸易公司。XX市工商行政管理局重合同守信用企业，银行信用等级AAA级信用企业，XX市级文明单位。2007年4月，该公司与神龙汽车有限公司签订了东风标致合作协议，经过几年来的努力，公司实现了快速发展，并在赤峰乃至蒙5销售税金及附加万元329566年均利润额万元1416147所得税万元144468税后利润万元1062109投资回收期年514静态9财务内部收益率2515税后东地区具有良好的信誉和一定的影响力，总经理林志峰同志多次被神龙公司授予优秀经理、优秀经销商等荣誉称号。目前已拥有东风雪铁龙、东风标致两个独立的集整车销售、配件供销、售后服务、信息反馈四位一体的经销商之一。东风标致4S店建筑面积2740平方米，其中销售展厅540平方米，售后维修1296平方米，办公区460平方米；是蒙东地区东风雪铁龙轿车唯一一家4S店，建有专业的汽车4S店面，汽车展厅360平米，维修场地建筑1800平米。公司现拥有员工80余人，其中大专以上学历的占85以上，公司服务部更是拥有经验丰富的专业技师和先进的维修设备，组成了一支团结、善战、协作的服务队伍。公司的每一位销售顾问和服务人员都通过了厂家的严格培训和考核，已经达到了专业水准，可以为客户提供最专业、最全面的购车分析方案和最精湛的售后维修服务。截止2009年末，公司资产总额5277万元，负债总额2459万元，资产负债率46。当年实现销售收入6993万元，利润总额980万元。二、项目建设背景近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。交通的的发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车后市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车后市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。近几年，汽车后市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场等大大小小汽车后市场遍布于城乡各地。汽车后市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车后市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。尽管如此，汽车后市场的发展远不能令人满意，汽车后市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面一是汽车后市场大多建设在地市级城市以上，且面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车后市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车后市场不能适应现实需要的态势己越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车后市场。XX旗位于XX市东南部。其中小河西文化、兴隆洼文化、赵宝沟文化、小河沿文化等四种史前文化均在敖汉境内发现、命名。也是XX市南部旗县以及辽宁和通辽经济的交汇区域，商业价值优势明显。本项目的主办方XX公司作为东风标致和雪铁龙汽车内蒙古经销东部总代理，其决策层敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，在XX旗建设一个集展销、购车、信息、维修等多功能于一体的大型现代化汽车后市场服务基地。该项目从一开始酝酿就得到了当地政府各方面的大力支持，XX旗政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并将该项目的列入重点建设工程之列。三、项目建设的必要性L、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而东北、华北、华东地区又是中国有潜力的汽车消费市场。近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的县级综合性汽车后市场几近没有。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车后市场具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在XX旗XX旗物流园区内建设一个标准高、环境美、现代化的汽车后市场服务基地，成为XX旗物流园区内标志性的企业。这样的汽车后市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2、项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用。现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。XX旗政府对该项目的发展给与了大力支出及关注，应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“价格”，更好地发挥现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表现代城市形象的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商和终端消费者提供服务。而且随着汽车制造业、汽车消费市场的发展和在XX旗中心城市地位的进一步加强，汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。3、项目的建设将有利于XX旗国民经济及社会的发展。由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对XX旗地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车后市场的发展将会推动汽车、汽车配件的销售、维修业务的增加，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车后市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、汽车配件及用品加工业等，形成明显的侧向关联带动作用。4、项目的建设有利于整合汽车后市场，改善汽车后市场的形象。目前，汽车后市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车后市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个汽车销售都带来不利影响，甚至影响了汽车后市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合汽车后市场的作用。一方面将以其示范作用，使汽车后市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，也将众多的品牌汽车汇集到本市场中，逐步改变汽车后市场散而乱的局面，以增强XX旗汽车后市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。5、项目的建设将进一步扩大汽车后市场的辐射范围本项目拟将专业市场的发展与物流的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代企业管理经营经验，将有利于扩大汽车后市场的辐射范围，增强汽车后市场的影响力。四、项目建设的可行性1、XX市和XX旗政府对汽贸城项目的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2、本项目的主办企业XX公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用建设4S专营店的经营发展方式，并把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车装潢市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽贸城，形成统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车后市场发展模式，而这一模式，在XX旗及周边各地区汽车后市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地各级政府部门的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通条件很好。XX旗物流园区位于新惠镇北城乡结合部，京通铁路横贯东西7个乡镇，设有8个站点，国道111线和305线在XX旗交汇通过，具有独特的区位优势和交通便利条件，适应市场的建设、发展。6、项目有着良好的经济效益和社会效益。第三章市场分析与预测一、我国汽车产销市场发展现状与趋势我国汽车市场的发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率为40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。从消费角度看，汽车消费己日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。我国2009年进入汽车普及时代，汽车社会即将来临，注汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等。按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50，年消费量中超过70作为私人汽车消费时代来临的标志，中国大部分省市已经进入私人汽车消费时代。从社会文化程度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。二、我国汽车后市场发展的存在问题与发展趋势1、存在问题汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车后市场中，5060的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。加入WT0后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车后市场的份额，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车后市场服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系，没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售及售后服务商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销及售后服务商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售即售后网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会受到较大冲击。汽车后市场弊病很多，市场建设迫在眉睫。我国汽车后市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车后市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车后市场建设迫在眉睫。2、我国汽车后市场的发展趋势国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于发展阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转。在今后10到15年，中国将成为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过1亿辆，同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。三、XX旗汽车销售市场发展趋势XX旗正朝着一个繁荣、高效、文明的城镇和适宜创业发展又适宜居住的生态城镇的目标努力，汽车市场的发展将有利于增强XX旗汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高XX旗在周边地区汽车中心城镇的地位和作用。经济发展和汽车市场两者相得益彰，息息相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，XX旗汽车行业正面临前所未有的发展机遇。XX旗汽车消费结构具有如下几个特征1轿车是销售主体车型。2国产轿车为销售主体。3中档轿车成为消费者首选。根据调查资料，在计划买车的家庭中，选择1020万元中档车的比重最大，占530，选择价格超过20万元的家庭占215，表明中档车型是消费者选择的主体。四、XX旗汽车销售市场的发展优势1、市场优势。目前，中国跨入汽车普及时代，内蒙古是汽车消费日渐普及的地区，自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。随着我国加入世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。2、区位优势。东临自治区通辽市奈曼旗，西与辽宁省建平县接壤，南与辽宁省北票市、朝阳市相连，北与XX市松山区、翁牛特旗隔老哈河相望。京通铁路横贯东西7个乡镇，设有8个站点，国道111线和305线在新惠镇交汇通过，XX旗也成为赤峰与辽宁省、通辽市的交通枢纽。具有发展汽车物流、仓储、销售的先天条件。3、经济优势。私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。近年来，XX旗经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。与经济发展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为市汽车市场发展提供最重要的动力。4、政策优势。XX旗物流园区的规划明确提出支持汽车服务业的发展，同时也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成区域物流中心功能”。随着汽车生产的发展，鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车后市场将会成为市场流通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的发展。随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，势必将进入私人汽车消费普及的时代，XX旗汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车后市场的服务继续保持多元化的模式，高档化、规模化、大型化、规范化、专业化、人性化的汽车后市场会逐渐取代分散无序的汽车销售及维修服务。汽车后市场将成为城镇搞活大市场，提升地区商贸中心职能的一个亮点。五、项目的市场定位、竞争及市场策略1、市场定位做实XX市、XX旗、松山区汽车销售和购车保养市场，辐射辽宁省和通辽市旗县。2、竞争策略坚持以人为本，造福广大消费群体。XX汽贸城将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，造福广大市民。3、项目市场开发战略全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期实施的策略。汽贸城将融合包括新旧车交易、汽车配件和用品供应、信息咨询、维修服务等功能，不断改进汽车后市场的功能结构如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等，把汽贸城建设成为购物环境优美的商贸中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育汽车文化氛围为导向，重点建设高档次的新车交易市场、先进的汽车维修基地，以及相配套的基础设施等。第二阶段逐步建设二手车交易市场、零配件、汽车用品销售、汽车装潢和商务中心服务等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略。根据汽贸城的功能定位和开发时序，第一期工程占地33000平方米，主要建设品牌汽车4S店；第二期工程占地61200平方米，建设汽车超市、汽车备件超市、汽车装潢和二手车交易市场；第三期建设商务会议中心。第四章选址与建设条件一、项目选址XX物流园区XX汽贸城项目，建设地点选在XX旗物流园区，位于XX旗中敖产业园南。二、交通运输条件XX旗地处东北和华北连接带，处于环渤海经济圈，距京、津、唐、沈、大、锦等城市较近，京通铁路横贯东西7个乡镇，设有8个站点，国道111线和305线在新惠镇交汇通过，XX旗的经济发展具有独特的区位优势和交通便利条件。三、社会经济状况XX旗是内蒙古自治区拥有50多万人口的农业大旗。全旗15个乡镇，同时又是全国闻名的文物大旗，在8300平方公里的土地上分布着不同时期的古代遗址4000佘处。其中小河西文化、兴隆洼文化、赵宝沟文化、小河沿文化等四种史前文化均在敖汉境内发现、命名。XX旗地方工业近年来发展较快，已形成冶金、建材、饮料农副产品加工四大主体产业。主要矿产品黄金1996年产量突破5万两，是自治区第一产金大旗。XX旗被联合国环境规划署授予“全球500佳环境奖”，被全国绿化委员会、国家林业局授予“再造秀美山川先进旗”称号。敖汉人民几十年高举生态建设大旗，坚持植树种草，治山治水，获得了巨大的生态效益，积累了丰富的林草资源，现全旗有林面积达533万亩，占总土地面积的428，全旗林业产值达16亿元以上，活立木蓄积达600多万立方米，人均10立方米以上，林木总价值过14亿元，相当于人均在绿色银行存有保值储蓄2400元；全旗人工牧草保有面积达150万亩，是“人工种草第一县”，被国家牧草品种委员会命名的“敖汉苜蓿”，在国内市场以及国际市场上都享有盛名。由于XX旗地形地貌多样，生物、气候条件各异土壤类型较多，有棕壤、褐钙土、草甸土、潮土、沼泽土及风沙土7个土类，全旗土壤总面积12474万亩。XX旗是以农为主经济类型区。全旗现有耕地面积270万亩，林地面积518万亩，草地面积108万亩，农牧林资源丰富。粮食品种主要有玉米、高粱、谷子、水稻、小麦和杂豆，年产量超过6亿公斤，是国家商品粮基地和自治区产粮十强旗县之一。XX旗交通便利，京通铁路横贯东西7个乡镇，设有8个站点，国道111线和305线是十字交叉从新惠镇通过。邮电通讯事业发展迅速，全旗开通程控电话20296门。30个乡镇（苏木）全部实现电话自动化。电力供应充足，有22万千伏安供电气一处，60千伏安输电线路4条，输变电工程形成网络。XX旗自然景观迷人。15万公顷的大黑山林木俊秀，百草争荣；茫茫瀚海中的响水瀑布水飞珠溅玉、雄资犹存，热水汤温泉四季氡水，疗疾神奇；碾盘沟内，古树参天，奇石林立，清泉淙淙。近年来，全旗坚持强化基础，调整结构，完善服务，搞活流通，注重农业综合效益，走农业产业化之路，使农业生产条件明显改善，农民生活水平逐步提高。在社会状况方面，加大了城镇景观、城镇交通的改造力度，使城镇形象、社会面貌焕然一新，街道整洁、空气清新，市容美观，交通顺畅，为广大居民创造了良好的居住和工作环境，也为投资者创造了良好的投资环境和营商环境。第五章工程建设方案一、项目组成及场地规则1、项目组成本项目规划用地144亩，整个工程分为三期进行建设。一期工程计划占地33000平方米。建设东风标致、东风雪铁龙两个品牌汽车4S店，集整车销售、售后服务、备件供应、信息反馈于一体。二三期工程计划占地61200平方米，二期建设汽车超市、汽车备件超市、汽车装潢、二手车交易市场。三期工程建设XX商务中心。XX汽车贸易城建筑物一览表序号工程名称结构形式、规格建筑面积1取得土地使用权以出让方式144亩2东风标致4S店1层钢架结构，现代风格15002、工程场地规划工程用地位于XX旗物流园区，总占地144亩。其中一期工程用地33000平方米，二、三期工程占地69700平方米。一期用地布置为品牌车4S店，汽车售后服务等。二期用地形成两个功能分区，第一功能分区布置汽车超市、二手车交易市场，形成一个功能完善的其他品牌汽车和二手车销售区第二功能区；集中布置汽车用品汽车配件超市、汽车装潢车间、汽车维修车间，形成一个较为完整的展示、销售、服务功能区。一期3东风雪铁龙4S店1层钢架结构，现代风格15004场地硬化、道路、绿化及配套30000工程小计330001汽车超市1层框架结构，现代风格16002汽车备件超市L层砖混结构，现代风格800二期3二手车销售市场1层露天8000工程4汽车装潢1层砖混结构8005场地硬化及配套50000小计61200三期LXX商务中心3层砖混结构8500工程小计8500合计102700三期工程建设XX商务中心。在此次规划设计中，各个功能分区之间及建筑物周边及主要区内道路两旁都布置了大面积的绿化，配合场地中的喷泉、戏水池、主题雕塑等景观设计，既有效地划分、又有机地串联起主要的功能区，同时，也美化环境，充分体现经济效益、社会效益、环境效益并重的生态化设计原则，力图成为集汽车商贸、游憩、休闲为一体的现代汽贸企业，提高该公司的综合竞争力。交通方面，区域内部采用完全人、车分流的设计，由主路延伸出的支路将各组建筑相联接。停车场分为三类一是地面集中停车，分布在大型公建附近，二是半地下集中停车，分布在商务中心下，满足员工的需要，三是地面临时停车，布置在每组建筑物入口处，方便到访来客。人流系统与车流完全分开，与市政道路人行道相联，方便到达各中心区域。其他货流，主要考虑借助主路出入仓库及物流中心信息流，包括拟建宽带网，形成市场内部及外部的现代通讯网络。同时，形成一个顾客、销售、服务人员面对面交流的非正式和正式系统空间网络。二、地理位置本项目位于XX旗新惠镇北城乡结合部，中敖产业园南。三、总图布置1、设计原则1定位为XX市东南部旗县领先的、大规模汽车商贸、修配等多种功能的综合汽贸城。高档次、可以提供汽车商贸、修配等多种功能的综合汽贸城。2充分体现以人为本的精神，强调生态保护，人文建筑环境的有机结合，强调人与自然的和谐共处，及可持续发展的设计概念。3努力体现地方文化的传统与内涵，探索时代性、地方性的结合，近期效益与远期效益的结合，社会价值、环境等方面效益的结合。2、拟建主要建筑概述1品牌汽车4S店及汽车销售店品牌汽车4S店，位于场地中央两侧；主要功能为销售东风标致、东风雪铁龙品牌汽车。采用一店一栋的门面排列，方便顾客前往洽谈生意，正面风格争取既保持一致，又能体现各自品牌的文化、形象特色。2汽车销售超市汽车销售超市主要功能包括汽车展示厅及配套、办公、服务用房，建筑风格为现代式，采用大面积的落地玻璃窗，使内部展厅采光良好，利于发挥各项功能。是新车展示、销售一体的汽车展示大厅，清新高雅的装饰，宽敞明亮的展车位，并配套有用户接待区、用户洽谈区、用户休息区等配套服务设施，舒适的购车环境让每一位顾客有一种宾至如归的感觉。主营各类乘用车、商务车。汽车4S店的特点信誉度方面4S店有一系列的客户投诉、意见、索赔等管理，给车主留下良好的印象。专业方面由于4S店只针对一个厂家的系列车型，有厂家的系列培训和技术支持，对车的性能、技术参数、使用和维修方面都非常专业，做到了“专而精”。售后保障以前是卖车为主，随着竞争的加大，4S店商家越来越注重服务品牌的建立，而且4S店的后盾是厂家，所以在售后服务方面得到保障。人性化服务在4S店真正的享受到“上帝的感觉”，累了有休息室，渴了有饮料供应，急用车时还提供备用车服务整个流程有专门人员为顾客服务。人员团队方面专业人才素质不高，团队不稳定售后服务方面专卖店的经营重销售，轻售后和美容、维修等后续服务。经营特色方面汽车4S店自身可控制的经营因素有限，难以体现差异化经营。3配件及用品市场汽车配件及用品超市，拟建成配件齐全，品种繁多，服务周到的汽车配件及用品市场。汽车用品销售中心是集汽车美容、汽车装饰、汽车养护于一体的专业售后服务超市，专业销售汽车用品八大类，即化剂类、电子类、音响、垫类、贴膜、改装、饰品、辅助等汽车用品，品种齐全，可批发，对体现汽车文化的汽车模型和汽车户外用品也设置了专区。是XX市东南部旗县规模最大、品种最完善、服务最为优良的汽车用品专类购物中心。4二手车交易市场采用集中式销售，使顾客可以充分地货比三家，择优而购。同时免费提供标准买卖合同、相关表格及机动车交易相关的咨询服务专业评估二手车；提供汽车安全服务；二手车信息上网服务等多项服务，为广大消费者提供了较为优良的购车环境，带来二手车交易市场的繁荣。5维修中心维修中心主要用房为一层，方便顾客，建筑风格采用现代简洁的建筑设计风格，分别为顾客提供各种汽车维修服务。6XX商务中心建筑风格采用现代风格，典雅大方，流线似的造型又使该商务中心显得活泼而有生机，装修考究，每一个细节的设计都与汽车息息相关，充分体现出汽车文化的妙趣横生和动感，与汽贸城整体风格协调一致。因所处地理位置优越，在给顾客带来舒适的购车环境的同时带来更多的商业机会。第六章公用工程一、供配电XX汽贸城在XX旗物流园区规划范围内，园区统一建设配电站。本项目各主要建筑物宜自备柴油发电机组，作为照明和商务活动二、给水项目用水主要为汽车维修、维护用水，职员生活用水，服务设施用水及绿化、道路清洁用水，由市政自来水直供。三、消防项目面积较大，且内部易燃易爆品甚多，应增加消防设施的设置，汽贸城内部设置消防栓，室外消防栓沿道路设置，间距不大于120米，用水量20LS；室内各层均应设置室内消防栓，用水量最大30LS。易燃品仓库应远离人流密集地布置。四、排水汽贸城为综合性汽车经销单位，不会对水资源造成污染，生活用废水可直接排入园区内地下污水管网。第七章环境保护一、污染物及来源从本汽贸城的功能特点上考虑，在投入使用后主要的污染物来自员工、顾客的生活废水以及丢弃的生活垃圾。此外，还有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油烟废气、商品的包装材料。本项目不产生辐射及其他有毒污染物。1、废水。废水主要是生活污水，来自销售区、管理人员工作区和居住区，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。该项目的用水主要为市政给水，年用水量为100吨，其废水排放量按用水量的90计算，则为90万吨。参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量如下表废水主要污染源、污染物浓度污染物名称单位MGL，PH除外序号污染源PHCODBOD5SS动植物油1生活污水69250150100152含油污水69400250120402、废气废气主要是餐厅厨房的油烟废气，以及汽车尾气。3、废弃物主要废弃物是员工、顾客丢弃的生活垃圾，此外还有销售商品的包装废弃物。4、噪音噪音主要产生于汽车维修中心。二、治理措施1、废水治理饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。因为该项目以销售、展览、维修等功能为主，应配合其对外整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。2、废气治理在餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气，使其达到大气污染物综合排放标准DB442789的相应规定标准。由于赛车场在室外，所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。3、废弃物治理。在汽贸城内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。按照垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成城镇内的建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。4、噪音治理汽贸城内噪音的污染主要在试车和维修中心，情况并不严重，可以在庭院中种植树木，营造园林，加大绿化面积，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售及工作环境。第八章节能措施一、设计依据1、中华人民共和国节约能源法2、节约能源管理暂行条例3、国家计划委员会计交能19972542号关于固定资产投资工程项目可行研究报告“节能篇章”编制及评估的规定。4、节能专业有关规定及标准5、公用专业提供的相关资料等有关设计标准规范及项目单位提供的资料。二、主要节能措施1、各建筑物尽可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通风。2、变压器的设置位置接近用电负荷中心区域，以减少输电损耗。3、工程采用的工艺路线合理，可充分节约能量。4、工程选用的电机设备均为节能型。5、严格遵守计量法规，做到三级计量，并加强对生产各工序的能耗管理，落实能耗承包制度，同时对职工加强节能教育，提高职工节能意识。6、总图及车间布置尽量减少管线长度，缩短物料输送线路，以降低能耗。工艺设备布置充分利用高低位差，减少动力设备及能耗费用。7、照明选用节能产品。第九章组织机构与劳动定员一、组织机构依据现代企业制度组建，该项目实行实行董事会领导下的经理负责制。项目建设实行项目法人责任制，由项目法人负责项目全程的实施管理。工程设计、施工、设备购置安装等工作，均按照招投标、建设监理制和合同管理制的规定执行，确保工程进度和质量要求。项目建成后，按照科学管理、合理调控、技术生产、拉近市场、科技兴企、开发重用人力资源的原则，依据企业的实际情况设置相应的职能部门。项目建成后，企业主要设置总经理办、人力资源部、财务部、业务部、策划部、餐饮部等。做到分工明确、权责统一，以“忠诚、敬业、协作、服务”的精神理念，保证企业经营获得高效运转。组织机构图如下董事会总经理经理办公室人力资源部财务部业务部策划部餐饮部4S店、汽车超市等售后服务及汽车修配XX商务中心二、劳动定员根据组织机构设置，劳动定员为88人，拟分为管理层5人，中层管理层8人，普通员工75人。具体的劳动定员暂定如下L、总经理办，定员1人，负责经理日程安排、公务接待、文件起草、办公事务处理等。2、人力资源部，定员1人，负责公司的人力资源配置，日常考核，工作统筹等。3、财务部，定员2人，负责财务核算、现金管理、业务量统计、编制综合性经营计划。4、业务部，定员7人，负责4S店、汽车超市、汽车配件超市、二手车交易等经营部门的管理和服务。5、策划部，定员1人，负责公司业务推广、企业策划、广告宣传、新产品展示、新闻发布等。6、餐饮部，定员1人，负责商务中心的经营和管理。三、职工来源及培训根据该项目建设发展的需要，并结合本项目的组织机构设置和生产规模要求，该项目需配置管理人员、工作人员88人。专业技术人员和一般工作人员均从当地招聘，对具有相关工作经验的人员将优先考虑。主要管理人员必须具有大专以上相应学历或从业资格等，并具有相应经营管理经验，且身体健康。为满足项目建成后的经营、管理和技术要求，将做到培训先行，在设备安装和调试时，各主要设备使用人员即可进行岗前技能培训，对各服务岗位人员进行岗前训练，并经考核合格，方准上岗，以保证项目顺利实施。作业区除对员工定期进行上岗及在岗的技术、安全教育培训外，对新上岗及临时上岗的人员进行安全教育，定期组织员工出去学习，做到培训有计划，考核有标准。工作人员每年至少进行一次健康检查，必要时进行临时检查，新上岗或临时上岗员工，必须经健康检查取得健康合格证方可上岗工作，并建立员工健康档案。应严格遵守工艺操作规程、设备操作规程和管理制度，专用特殊设备、仪器、仪表严格执行考核上岗，专人使用维护制度。第十章实施进度一、实施进度项目建设期二年。即2010年7月至2012年7月。1、一期工程2010年78月，完成项目初步设计；2010年910月，在初步设计获得批准后，完成施工图设计。2010年11月一2011年3月，准备进场施工所需专用工具、设备，签订有关合同，进场准备，三通一平工作；2011年46月，完成土建、水电安装施工，设备、电器、易耗品定购按照，人员培训。2011年7月，一期工程竣工，投入使用。2、二期工程2011年3月，完成项目初步设计；2011年45月，在初步设计获得批准后，完成施工图设计。2011年6月，准备进场施工所需专用工具、设备，签订有关合同，进场准备，三通一平工作；2011年7一11月，完成土建、水电安装施工，设备、电器、易耗品定购按照，人员培训。2011年12月，二期工程竣工，投入使用。3、三期工程2012年1月，完成项目初步设计；2012年23月，在初步设计获得批准后，完成施工图设计。2012年46月，完成土建、水电安装施工，设备、电器、易耗品定购按照，人员培训。2012年7月，三期工程全部竣工，投入使用。二、项目实施计划进度表2010年2011年2012年项目/时间7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月初步设计施工图设计工前准备施工阶段一期工程竣工验收初步设计施工图设计工前准备施工阶段二期工程竣工验收初步设计施工图设计施工阶段三期工程施工阶段第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算范围本估算包括XX汽贸城的建筑安装、土地征用、前期工程、基础设施、公建配套设施、绿化等工程的土建工程、设备购置费用，以及项目的其他费用。二、投资估算依据及说明1、设备费按询价或类似工程设备投资估列。2、建筑工程费参照XX市建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估列。3、安装工程费费依据全国统一安装概算定额单位估价表及类似工程造价调整。4、其他费用及建筑安装费用定额按XX市建筑安装费用定额及建设部有关规定执行。5、不同年份的价格资料均调整至2009年价格水平。6、项目单位提供的有关数据。三、项目总投资估算XX物流园区XX汽贸城项目建设期2年，项目总投资503150万元。一期工程建设投资248385万元。其中固定资产投资67050万元，土地出让金1680万元，工程建设其他费用7114万元，预备费6221万元。二期工程建设投资122765万元。其中固定资产投资91650万元，工程建设其他费用166万元，预备费14515万元。三期工程建设投资1020万元。其中固定资产投资1020万元。四、资金筹措项目所需资金全部由建设单位自筹解决。第十二章财务评价本项目财务评价是根据建设项目经济评价方法与参数第二版国家计委和建设部1993530号发和国家有关政策、法规进行编制的。一、评价基础数据本项目建设期2年，经营期10年，计算期12年。基准财务内部收益率12，营业税税率5，增值税税率17，税金及附加7。生产负荷投产期第一年60，第二年80达产，第三年达到设计销售能力。生产负荷按各期工程进度，分项测算。币种以人民币为测算币种。二、财务评价1、营业收入及税金估算本项目的营业收入包括品牌汽车4S店、汽车超市和配件销售收入、商务中心经营收入。项目在经济评价第二年和第三年开始部分经营，第四年开始正式经营。各年营业税金及附加估算见表5。正常经营年份计划实现销售收入12600万元。其中品牌汽车4S店销售收入4150万元；汽车超市销售收入6500万元，配件销售收入975万元，商务中心经营收入975万元。销售收入计征增值税，税率17，商务中心营业收入计征营业税，税率5。城建税及教育费附加分别按营业税的5和2计提。2、成本估算总成本费用是指项目生产运营中支出的各项费用，主要包括外购原材料、燃料及动力、工资福利费用、折旧费、修理费以及其它费用主要包括销售费用、管理费用等成本项目。该项目主要采用生产要素估算法测算项目生产成本，按照物料、动力消耗定额，并以同类项目的经验数据为依据。为了与产品销售价格相适应，所有原、辅材料、燃料及动力的价格均以项目所在地近几年市场已实现的价格为基础，并根据变动趋势预测到生产期初的价格。，具体构成如下1、汽车及配件采购成本。分析中选取6种适合我国北方地区销售的车型，按照目前透明的进行差价和利润空间，进行测算，年采购成本10340万元。2、外购动力、燃料按用电量20万度年出售单位用电暂不计，单价090元度；用水量76万吨年，单价3元吨含排污费07元吨估列，供热工程按赤峰地区市场价格估列。3、项目定员88人，其中管理人员13人，经营人员75人，人均年工资平均按照21万元计算，福利费用按工资的14计取。4、固定资产折旧和无形及其它资产摊销计算。固定资产折旧按平均年限法计算。1土建工程按20年折旧，残值率为5；2土地使用权按50年进行摊销；5、管理费用包括管理人员工资及福利费用支出及办公费用支出，参照项目单位经验数据估列。6、销售费用按销售收入的2计算。经测算，正常经营年份，项目年总成本费用为1111355万元，其中变动成本10390万元，固定成本72355元，经营成本1077855万元。3、盈利力分析经测算，项目正常经营年份年实现销售收入12600万元，成本费用支出1111355万元，缴纳营业税金及附加32956万元，年利润总额141614万元。所得税按利润总额25计算，年上缴所得税35404万元，税后利润106210万元，盈余公