云南某产权式温泉度假酒店可行性研究报告

XXXX产权式温泉度假酒店可行性研究报告2007年月日项目可行性研究报告编号（2007）018号XXXX产权式温泉度假酒店可行性研究报告项目名称XX产权式温泉度假酒店建设地点保山市XX县XX乡建设单位XXXX温泉投资有限公司地址云南XX县XX镇XX大道邮政编码联系人电话传真编制单位可行性研究报告编制日期2007年月日目录一、项目背景1项目概况2承办单位概况3可行性研究报告编制依据4项目提出的理由与过程二、市场预测1市场现状调查2供需预测3竞争力分析4市场风险分析三、资源条件评价1资源可利用量2资源品质情况3资源赋存条件4资源开发价值四、建设规模与设计方案1建设规模与设计方案构成2建设规模与设计方案的比选3推荐的建设规模与设计方案五、项目投资回报分析1温泉SPA投资回报分析218洞高尔夫球场项目投资回报分析3温泉度假酒店项目投资回报分析4、健康度假别墅投资回报分析5生态旅游谷项目投资回报分析6文化休闲街项目投资回报分析7、XX温泉项目总投资回报分析8、项目营业收入与成本分析六、项目实施进度1建设工期2实施进度安排七、融资方案1融资组织形式2资本金筹措3债务资金筹措4融资方案分析八、财务评价1财务评价基础数据与参数选取2营业收入与成本费用估算3财务评价报表4盈利能力分析5偿债能力分析6不确定性分析7财务评价结论九、场址选择1场址现状2场址方案比选3推荐的场址方案十、技术方案和工程方案1技术方案选择2工程方案选择十一、交通设施与公用辅助工程1总图布置方案2交通组织方案十二、生态环境影响分析1环境条件调查2影响环境因素分析3环境保护措施十三、节能节水措施1节能措施2能耗指标分析3节水措施4水耗指标分析研究十四、安全卫生与消防1危险因素和危害程度分析2安全防范措施3卫生保健措施4消防设施十五、组织机构与人力资源配置1组织机构设置及其适应性分析2人力资源配置3员工培训十六、国民经济评价1影子价格及评价参数选取2效益费用范围与数值调整3国民经济评价报表4国民经济评价指标5国民经济评价结论十七、社会影响分析1项目的社会影响2项目与所在地互适性分析3社会风险分析4社会评价结论十八、风险分析1项目主要风险识别2风险程度分析3防范风险对策十九、研究结论与建议1推荐方案总体描述2结论与建议一、项目背景1项目概况项目名称XXXX产权式温泉度假酒店项目建设地点XX县XX乡项目建设性质新建项目区概况区位及交通概况项目选址位于XX县XX乡XX村委会澡塘村民小组区域，项目用地700亩（详见附图1）。距XX县城12公里，通过三级柏油路（5公里）和三级弹石路（7公里）与项目相连。距XXXX机场约25公里。项目规划占地及范围占地600亩，为XX县XX乡未利用土地和部分坡地。项目建设规模项目开发建设规模开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。其中酒店项目占地200亩，总建筑面积60000平方米，客房500套。同时配套温泉SPA项目21000平方米。户外运动休闲公园占地400亩。项目的背景、由来和意义（1）项目背景云南XX地处中国旅游圈与东南亚旅游圈、南亚旅游圈结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。XX是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的“史迪威公路”腾密段和新筑的XX至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。境内交通已建有保腾二级路、城大路等，并借助芒市机场、保山支线机场与昆明联接。目前正在建设的南亚大通道腾密段、XX旅游支线机场，以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善XX的境内外立体交通。XX地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。地势总体呈北高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三大地热区之一。XX的河流形成了龙川江、大盈江、槟榔江三大水系，有青海、XX、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。其中XX为国家级湿地保护区，青海为世界仅有的3个酸性湖之一，大龙潭为典型完整的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑布，为XX火山奇观之一。XX县内主要旅游资源点349处,其中地理文化景观类33处,占总数的9,水域风光类113处,占32,天象景观类10处，占3，生物景观类55处，占16，古迹与建筑景观类95处，占25，休闲求知健身类13处，占3，民俗风情类15处，占4，购物类25处，占7。全县风景名胜众多，总面积达730平方公里，有景点92个，其中一级景点24个，二级景点24个，三级景点20个。形成了以火山热海为依托的火山地热景观，以高黎贡山、XX山为依托的森林景观，以和顺、绮罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为XX发展旅游提供了良好的基础。XX旅游特色分明，共有温泉88处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氡、硒等微量元素，适合开展温泉康健疗养；分布在境内的99座火山和火山遗址柱状节理、火山堰塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地；具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是云南省入选联合国教科文组织“人与生物圈计划”的自然保护区，是云南旅游的“名片”之一。XX历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。XX境内共有少数民族25个，约423万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。XX是云南著名的侨乡。有归侨、侨眷4万多人，在外华侨和港、澳、台同胞12万多人，分布在缅甸、泰国、新加坡、日本、加拿大、台湾、香港等23个国家和地区。其中主要集中分布缅甸，约有3万多人，占华侨总数的96。XX“极边第一城”的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化的结合，而且也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独具特色的以中原文化为主体，包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的XX文化。为满足国内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快XX旅游业的发展，提升XX旅游产业的档次，提高XX的知名度，云南XX华隆城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、风光旖旎、山水相依的XX县XX乡XX村，开发建设集温泉疗养、健康SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的服务功能齐全的“XXXX温泉休闲度假项目”。首期建设XXXX温泉度假酒店。（2）建设项目的由来该项目从开始策划研究就得到了云南省委省政府、保山市委市政府的高度重视。2005年11月13日，云南省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题听取了XX县政府和华隆集团关于XX国际生态旅游区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了XX国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对XX湿地生态旅游公园等重点项目所依托的高起点、高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价（见云南省政府会议纪要2005号），并要求加快XX国际生态旅游区启动项目建设进度。2006年9月25日，云南省委、省政府主要领导参加了XX国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示XX国际生态旅游区的开发建设，对促进云南省旅游产业升能、提升云南省旅游的地位具有非常重要的意义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作完成了项目规划、项目区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。（3）项目建设的意义XXXX温泉休闲度假开发项目选址于XXXX乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一部分农村劳动力的就业问题，而且对于提升XX旅游档次，扩大云南旅游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。是XX走向南亚、服务全国、发展云南的重大举措，此项目是配合云南全面建设“绿色经济大省、民族文化强省和建设国际大通道”的一项具体行动，关系保山市对外开放的大局。2承办单位概况承办单位名称XXXX温泉投资有限公司本项目申报单位是依据中华人民共和国公司法，经政府批准成立的有限责任公司。工商行政管理局核准登记注册代码为799892790公司成立时间2007年6月28日企业性质有限责任公司经营地点云南XX县XX镇XX大道法人代表徐建国经营范围房地产项目投资、旅游项目投资、体育产业投资、酒店业投资、文化产业和教育产业投资注册资本伍仟万元组织机构现设项目策划部、规划设计部、工程建设部、合同预算部、财务部、销售部、综合业务部。技术力量公司现有员工56人。其中博士2人，硕士4人，大专以上学历28人。公司员工中，高级技术职称3人，中级技术职称8人。3可行性研究报告编制依据（1）主要规划依据A云南省“十一五”社会经济发展规划纲要（20052010）B云南省旅游发展规划（20052010）；云南省关于进一步加快旅游产业发展的若干意见；云南旅游发展倍增计划（20042010）；C云南省贸易发展规划（20052010）；D保山市“十一五”社会经济发展规划纲要（20052010）；EXX县“十一五”社会经济发展规划纲要（20052010）；FXX县旅游发展规划（20052020）。（2）政策依据A土地法规中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实施条例；云南土地管理条例，云南土资耕211034号；B景区法规中华人民共和国风景名胜区管理条例；中华人民共和国资源管理条例。（3）前期基础资料A项目资源调查报告地形勘测成果；环境评价报告；地热资源调查报告；地灾评价报告。B项目前期研究成果项目市场调查报告；项目建议书；项目商业策划书；项目初步可行性报告；项目区域总体规划；项目初步设计。3项目提出的理由与过程遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，XX将作为未来云南旅游业升级转型的重要区域，其中XX国际生态旅游区将成为XX发展生态休闲旅游的核心项目，因此，加快XX国际生态旅游区湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进行全方位、多层次合作的大背景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连的XX旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将XX建设成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是云南省和XX县加快未来经济发展的科学选择。改革开放以来，云南依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，云南旅游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲旅游产业。XX不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有“极边第一城”和“翡翠商都”之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战战场。XX还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅游的理想选地。十六届五中全会提出的以科学发展观统领经济社会发展全局、促进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为XX未来的发展指明了方向。国际国内经济、社会和旅游业的迅速发展，尤其是我国南亚大通道战略的实施，为云南和XX的发展提供了前所未有的战略机遇。目前，云南旅游业的进一步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化水平。而XX独特的区位优势和丰富的旅游资源，可望成为提高云南旅游业国际化水平的重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅游业发展的新的增长极。XX作为我省独具特色的自然生态和历史文化旅游胜地，在国内外具有一定的知名度，而且其知名度正在进一步提升。为充分利用XX特别是XX国际生态旅游区的自然资源和旅游资源优势，XXXX温泉度假酒店等休闲健康旅游项目的投资建设，将构建具有国际水准的、自然景观优美和旅游服务内容丰富的著名休闲度假目的地，以此寻求XX更大的发展空间，面向东南亚、服务南亚，带动全省，加快XX的发展。项目开发建设的初步设想是依据省、市、县旅游及经济发展规划，由XXXX温泉投资有限公司，依托XX温泉丰富的地热资源和独特的自然生态环境和四季如春的宜人气候条件，争取各级政府必要的政策支持和税收优惠，开发建设高档次、高标准、高水平的XXXX温泉度假酒店（以下简称本项目），为国内外的游客提供温泉健康养生、健康SPA、休闲度假、观光旅游、运动娱乐的大型国际性度假酒店，积聚人气，吸引游客。按照整体规划、分期建设的原则，通过本期建设及后续开发，建成集国际会议、主题论坛、旅游度假、康体休闲、购物娱乐为一体的服务功能齐全的XXXX温泉旅游区。保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有XX地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明风范及安全性的符合国际潮流的健康休闲目的地。本项目为XX国际生态旅游区的重要项目，位于XXXX温泉旅游区的中央，将通过建设具有南亚风情、地方文化特色和国际一流水准的温泉度假酒店，为XXXX温泉旅游区集聚人气、提升旅游档次的核心项目。项目可行性研究报告编制工作开展情况云南省设计院接到项目咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关部门衔接，落实项目要求的相关规划，于2006年10月赴项目建设区调研、现场踏勘。依据国家产业政策和建设规范、标准，重点调查项目建设用地性质、征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及项目建设对当地森林、水资源、生态环境（包括地质灾害）、农民收入、地区财政收入、经济发展的影响，落实项目场内外建设条件（水电路、通信等）、建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制本可行性研究报告。二、市场预测1市场现状调查本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场的影响，约占经营收益的60左右，其次为休闲、康体、第二居住、会议、商务等。2005年，我国国内旅游人数超过12亿人次，我国入境旅游人数1202923万人次，比上年增长1032。其中外国人202551万人次，增长1962；香港同胞701938万人次，增长549；澳门同胞257341万人次，增长1761；台湾同胞41092万人次，增长1150。2005年，我国入境过夜旅游者人数468090万人次，比上年增长1209。其中外国人164191万人次，增长2020；香港同胞225943万人次，增长594；澳门同胞42137万人次，增长1828；台湾同胞35819万人次，增长1150。1992年2004年云南省旅游经济发展情况统计数据表项目年份接待海外游客（万人次）旅游外汇收入（亿美元）接待国内游客（万人次）国内旅游收入（亿元）旅游总收入（亿元）199231340681112002251993405210411470012721994522112414580030781995596916516220047506121199674252212027505497733919978146268237255969711930199876092612793001150013690199910400350367375175082042620001001133934810418320211402001110003704570002260025700200213036419511010255002899020031000134051688027831306642004110104226011003341036927目前到XX旅游的游客以省内游客为主，占55，而海外游客仅占5。国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。按照国家旅游局的统计，2005年入境过夜旅游者在中国境内人均花费92496美元，其中外国过夜旅游者人均花费108765美元；香港同胞人均花费42156美元；澳门同胞人均花费48019美元；台湾同胞人均花费119106美元。外国人平均停留65天，香港同胞平均停留36天，澳门同胞平均停留48天，台湾同胞平均停留78天。XX目前旅游业占GDP298，游客总量已经达到230万年，人均旅游消费量为300元，消费层次较低。吃、住、行、游、购、娱尚未形成产业化、规模化的集群体系，影响旅游总收入的提高，总体上旅游业对当地经济带动度不高。从旅游业自身发展看，目前XX旅游产品仍显得比较单一，资源开发层次不高，在挖掘丰富的历史文化、民族文化内涵，与旅游有机结合，发挥其综合效益方面相对滞后。更为主要的是，目前XX引入一批民营中、小型企业投资经营温泉以及其他景点开发、宾馆建设经营等。但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投资企业，不具备旅游宾馆、酒店开发专业领域的经营经验，并不熟悉国内外高端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。因此，导致旅游开发经营缺乏专业化的战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场竞争力。上一世纪90年代以来，XX全面实施“农业稳县、工业立县、旅游名县、口岸活县、文化强县”的发展战略，经济持续快速健康发展。作为五大支柱产业之一，XX旅游业不断发展壮大。通过开发火山地热、湿地温泉、民族风情、边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，2006年旅游总人次达到23006万人次，同比增长1427。旅游总收入达到944亿元，同比增长1481。同时，通过引入大企业、集团投资宾馆、酒店、景区景点、餐饮、娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进一步改善，景区景点的文化内涵和品位得到提升。目前全县共有宾馆饭店204家，其中五星级、四星级宾馆各一座，总床位近9000余个，加之县城周边乡镇的招待所等，全县日接待能力达15万人左右。XX县城作为一个集旅游、文化、口岸、商贸为一体的生态花园城市已经初具雏形。XX现有五星级度假酒店一家，四星级旅游度假酒店两家。与本项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有288间客房以及配套中西餐厅、会议室等，总投资为22亿元，2006年营业收入约为1800万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模式正在中国开始流行，成为一种高品质生活的时尚。而XX因其独特的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二居住地之一。目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很快便为市场所接纳。自驾游、自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅游的一种重要形式。目前以自驾游、自助游形式来XX旅游的游客正日益增多，目前占来腾游客总量的20左右，正以约15的速度逐步增多。2市场供需预测目前节假日游客对XX高档酒店客房的需求大大超过实际提供的规模，尤其是五一、十一、春节几大旅游“黄金周”，各种档次各种类型的客房都被提前预订一空。在此期间，各种客房的价格也大大高于平时价格一倍以上，但依然供不应求。随着XX机场于2008年左右通航，来XX的游客将大大增加，预计全年将超过400万人次，2009年将超过500万人次，2011年预计将达到700万人次，其中，中高端游客将大大增加，2009年预计将超过现在两倍以上，达到100万人次。而XX目前计划兴建的高端度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本项目拥有的温泉资源最为丰富。同时，南亚大通道中最为关键的路段XX至密支那段高等级公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计全年将增加100万人次左右，其中将有30以上的国际游客，并将以每年15以上的速度增加。2010年左右，保腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通，这将大大提高自驾游的通达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自驾游的吸引力，迎来一个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以20以上的速度增长。中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好、环境优美、具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地，用来休假、疗养、享受生活。而XX四季如春，环境优美，生活费用低，必将成为中国主要第二居住地之一，尤其对气候环境较差的京、津地区和夏季气候炎热的港澳、上海、广州、深圳等东南沿海经济发达地区的吸引力非常大。预计2009年，本项目正式建成之日，XX的游客总量将达到500万人次，床位日均需求总量达到15000个，高端酒店客房日均需求量将达到约3000个。到2009年，XX建成的五星级酒店数量两个，客房总量1000间左右，四星级酒店五个，客房总量1500个左右。供需基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。3竞争力分析本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于2009年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的主要竞争对手。但与以上对手的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争，通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客来休闲度假。与以上竞争对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面（1）温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。（强于目前的热海和官房酒店）（2）地热资源丰富，品质良好。（强于和顺古镇温泉）（3）国际化设计和专业机构经营管理。（强于热海、官房、和顺本地化运作）4市场风险分析本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点（1）成本上涨本项目的土地、拆迁受政策影响面临很大难度，投入有可能大幅上升；（2）宏观环境及政策的变化本项目对XX整体经济发展和旅游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响本项目的经营收益；（3）竞争者的威胁新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争能力，都将对本项目的经营管理形成冲击；（4）温泉资源发生变化和周边环境恶化由于XX地质情况较为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的现象，有可能引起周边环境的恶化。（5）与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化由于政治的原因和利益的冲突，有可能与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化。三、资源条件评价1资源可利用量A温泉资源XX温泉有十多个出水点，目前已取水利用的有七个出水点。2002年2月XX乡政府在坝子中心打成一眼深井，井深100米，每昼夜出水1100立方米，水温55度。加上其它自然出水点XX温泉出水量可达每昼夜2000立方米。根据勘测结果，XX热田热储量为150亿MW，在热田内可以再施工三口钻井进行开采，每昼夜出水量可达3940立方米，水温为7275度，热水资源利用前景十分可观。B土地资源本项目所在区域为一面积约13平方公里的坝子，能保证足够的可建设土地。C水资源本项目所在地有大沙河流过，四季水量充沛，水质良好，可作为生产、生活、景观用水。2资源品质情况A温泉资源XX温泉水质好，含有多种对人体有益的微量元素。经专业机构初步检测验，各项指标均符合国家饮用水标准（GB574985标准），含硫低，具有活血通络的功能，对风湿、心脑血管疾病有独特疗效，具有较好开发前景，可开发保健饮用矿泉水。B土地资源XX温泉区域地质情况良好，地基承载力高，适合本项目建设。C水资源XX温泉区域的大沙河，日均流量在10万立方左右，水质良好，清澈见底，可作为生活用水，同时也可作为旅游项目用水和景观用水。D景观环境XX境内旅游资源丰富，有XX湿地、樱花谷、青海湖等众多景点，各景点相距较近，形成了一个旅游环线。本项目四面环山，地势起伏，周边植被良好，可为本项目提供良好的周边景观环境。3资源赋存条件本项目各种资源赋存条件较有利于本项目利用，开采成本很低，开采设施投入不多，开采风险和持续利用情况都很好。温泉资源在日均开采量控制在4000立方的情况下，可持续利用100年。土地利用成本也较低，没有大规模的拆迁工程。同时，可利用的潜在建设用地储量较多，为未来后续项目的开发提供了良好的基础。同时，地表水资源水质优良，水量充沛，对本项目大规模高端发展提供了强有力的支撑。4资源开发价值本项目拥有的最重要的资源就是温泉资源和土地资源，其中，温泉资源的开发价值巨大，按国际平均产出100元/立方计算，日均开发价值高达400000元，年开发价值达13亿元左右。以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出10万/亩计算，可利用土地约600亩，则土地开发价值总量约为6000万元。再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均19亿元左右。四、建设规模与设计方案1建设规模与建设方案构成（1）旅游接待规模一期开发接待能力30万人次/年；远期70万人次/年。（2）项目建设规模及投资收益预测开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。2规划设计原则与设计方案的比选规划设计原则保护性开发；自然生态；地方文脉；人性化游乐；可持续发展；建筑风格与特色；打造有吸引力的外部空间。规划设计理念与构想（1）项目区性质构筑具有地方特色、文化底蕴深厚、文明安全、符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合可持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产业发展的同时，切实做好对XX地热温泉资源的保护。（2）环境理念寻觅场所灵气，提升自然潜质，创建面向世界的云南旅游的健康休闲基地。“人与自然和谐发展”，建立一个充分体现人与人、人与自然和谐发展的、有地区特色的、高标准的温泉度假酒店。（3）景观目标构想及功能充分体现火山地热风景名胜区的独特魅力，依托项目周边优美雄伟的高黎贡山和流沙河的立体景观，打造一个具有地方建筑特色的温泉度假旅游项目，小桥流水、鸟语花香、四季如春、周边景观动植物多姿多彩，实现人与自然的真正和谐共处。本项目规划设计依据上述原则和思路本着公平、公开、公正的原则邀请国内外高水平专业机构进行设计方案比选，最终选择最佳设计方案。3推荐的建设规模与设计方案经比选后最终选择的设计方案的建设规模为81000平方米，占地面积为600亩。（详见初步设计方案）五、项目投资回报分析1、温泉康体SPA占地100亩，建设大众型温泉浴场12000平米，国际温泉康体SPA6000平米，高级温泉水会3000平米。最高接待能力5600人/日，总投资6880万、日均接待量1000人次、年接待量36万人次，年营业收入5600万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M2666002总建筑面积M2210003接待规模人次/日5600温泉出水量5000立方/日4建筑密度165容积率0356绿化系数687建设总工期年38总投资万元58809年经营收入万元5600日均营业收入16万（1000人次，为容量的20）10营业成本万元1825部分优惠11税费总额万元800部分减免12利润总额万元377513税后利润万元297514投资利润率3815财务内部收益率36所得税后16财务净现值（IC7）万元218002、户外运动休闲公园占地面积400亩，为休闲主题运动休闲公园及会所。最高接待能力1600人/日、总投资6080万元、日均接待人次600人、年营业收入1800万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M2266000400亩2总建筑面积M230003接待规模人次/日16004建筑密度055日均接待人次6006绿化系数857建设总工期年28总投资万元41209年经营收入万元1800日均营业收入5万（600人次）10营业成本万元480部分优惠11税费总额万元200部分减免12利润总额万元132013税后利润万元112014投资利润率2015财务内部收益率18所得税后16财务净现值（IC7）万元98003、温泉度假酒店占地面积约100亩，规划五星级客房500套左右，具备举办大型商务会议功能。平均开房率65、总投资28000万、年营业收入6800万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M266660100亩2总建筑面积M2600003客房规模套500100栋产权式别墅4建筑密度255容积率0456绿化系数657建设总工期年3二期8总投资万元280009年经营收入万元8943平均开房率为65（500元/间）10营业成本万元1825部分优惠11税费总额万元800部分减免12利润总额万元711813税后利润万元631814投资利润率2315财务内部收益率28资产融资5016财务净现值（IC7）万元488004XX产权式温泉度假酒店总投资收益分析XX产权式温泉度假酒店项目总投资为38亿元，采用分两期滚动式开发和组合融资相结合的资本运作方式，自有启动资金投入仅需15亿元，短期建设融资23亿元。序分项名称单位数量备注号1总占地面积M2400000600亩2总建筑面积M2810003总接待规模人次/日5000各项目景点人次之和4建筑密度105容积率026水景绿化系数857建设总工期年38总投资万元380009年经营收入万元13980温泉SPA户外运动休闲公园温泉酒店10年营业成本万元630011税费总额万元2680部分减免12经营项目年收益万元568013投资利润率1814财务内部收益率25资产融资5016财务净现值（IC8）万元48200六、项目实施进度1建设工期整个项目总工期为2年3个月。2实施进度安排本项目预计于2007年10月动工，2009年12月完工并全部投入运营。具体进度安排如下2007年8月，项目可行性报告及立项报告编制及申报；2007年9月，完成项目立项批准、方案设计并开始征地；2007年9月，完成开工前申报工作，完成施工图设计，并准备工程招标；2007年10月，前期工程开始动工，并进行一期主体工程开工准备，2008年1月，前期工程完工，并开始一期主体工程施工；2009年2月，开始设备安装工程施工；2009年12月，全部工程完工并全部投入运营。七、融资方案1融资组织形式本项目融资主体为既有项目法人XXXX温泉投资有限公司，同时，可新设项目法人进行融资。本项目的主要资金渠道有（1）项目法人自有资金。（2）国内外银行等金融机构的信贷资金。2资本金筹措本项目资本金来源主要为国内外企业入股的资金和个人入股的资金。3债务资金筹措本项目的债务资金主要为信贷融资，主要为政策性银行和商业银行提供的贷款。本项目将争取通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设。同时，本项目一些大型设备可选择采用融资租赁的融资方式。4融资方案分析（1）资金来源的可靠性分析本项目建设所需总投资约为38亿元，分两期投入。由于本项目的融资主体具有很强的实力，并有企业和财团的支持，加上政策支持，资金来源能确保项目建设顺利进行。（2）融资结构分析本项目的自筹资金为15亿元，占总投资的40，债务资金为23亿元，占总投资的60，根据本项目投资的特点，资本金和债务资金的比例是安全合理的。股本中由XXXX温泉投资有限公司占最大股份，将成为股本资金及时到位的强有力保障，并能保证项目的后续资金。（3）融资成本分析本项目资本金筹集费很低，同时，由于股东和政府支持，债务资金融资成本也较低，所以本项目的融资成本低于同类项目。（4）融资风险分析本项目融资方案的实施可能受到以下风险因素的影响资金供应可能出现资金不落实，导致建设工期拖长，工程造价升高，原定投资效益目标难以实现的风险。本项目出现上述风险的可能性较小。利率水平随着金融市场和政策变动。本项目建设期出现利率变动的可能性较大，应充分考虑对本项目投资回报的影响。八、财务评价1财务评价基础数据与参数选取（1）财务价格采用变动价格以现行价格每年3上涨。（2）税费综合税率按营业收入的20计算（3）利率以现行利率平均值6计算（4）项目计算期20年（5）经营容量年营业收入容量为3亿元2财务评价报表项目财务现金流量表（单位万元）2010201120122013201420152016201720182019序号项目合计123456789101现金流入14088811营业收入1148886888800090001000011000120001300014000150001600012回收固定资产余值25000250025002500250025002500250025002500250013回收流动资金100050050014其他现金流入27001001001001502002503004005006002现金流出7300021建设投资25000250025002500250025002500250025002500250022流动资金1000100023经营成本27500230024002500260027002800290030003100320024销售税费1100080085090095010001100120013001400150025增值税350020022025028030035040045050055026其他现金流出5000100010001000100010003净现金流量6788845885800650068007200780078008000880089004累计净现金流量4588938815888226882988837688454885128859088678884盈利能力分析财务内部收益率（FIRR）18资本金收益率25财务净现值约为58亿元（折现率按7计算）投资回收期为六年5偿债能力分析本项目开始经营后，每年净现金流逐渐增加，可用于偿还债务的资金第一年3000万，第二年4000万，第三年5000万，第四年6000万，第五年7000万，五年内还清所有债务本息，因此本项目偿债能力良好。6不确定性分析本项目财务评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性。（1）敏感性分析序号不确定因素变化率（）内部收益率敏感系数临界点临界值1游客接待量1012122010万人2游客消费量10151515600元/人3价格水平10131318824建设投资1050528280005利率及税费1080815（2）盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点较低，约30的盈利储备，项目适应市场变化的能力较强，抗风险能力也较强。4财务评价结论通过以上各项数据分析，本项目的财务方案是可行的，具有较好的投资回报水平和财务生存能力。九、场址选择1场址现状项目选址位于XX县XX乡XX村委会澡塘村民小组区域，项目用地150亩（详见附图1）。距XX县城12公里，通过三级柏油路（5公里）和三级弹石路（7公里）与项目相连。项目占地为XX县XX乡XX村委会澡塘村民小组集体未利用土地和部分农田。规划区为保山市XX县XX乡XX村委会下村与澡塘村交界范围。属XX温泉主要出水区，四季如春、风光绮丽、苍翠葱郁，区内地形特点为地形起伏、主要为缓坡地、处于大盈江上游、水源充足。项目周边环境拟建场地周边有稻田、玉米地、灌木林地、疏林地，耕地为低产轮歇坡地。周边村寨居民与工业、商业区有一定距离。场地围界内无高压电网、主干交通线、光缆通信设施及其它建构筑物等附着物。2场址方案比选经过对三种场址选择方案的比较分析，各方案具有以下优缺点第一号方案将项目设于靠近主路的选址方案优点基础设施投入较少；交通较为便利；门户效应明显。缺点离温泉主出水口较远；不利于对温泉资源的保护；周边用地规模较小；拆迁量较大。第二号方案将项目设于温泉主出水区的选址方案优点离温泉主出水口近；建设用地规模较大；周边景观环境好；便于对温泉资源的控制。缺点基础设施投入较大；入口处理难度大；交通较为不便；门户效应不明显。第三号方案将项目设于主路与温泉出水区之间的选址方案优点离温泉出水区不远；基础设施投入不大；交通组织难度不高；景观环境相对较好；拆迁量最小；建设用地规模较大。缺点不利于对温泉资源的控制；项目的排他性不强。3推荐的场址方案根据对关键因素、重要因素、相关因素的分析对比，推荐第二号方案作为首选方案，第三号方案为备选方案。十、技术方案和工程方案1技术方案选择本项目温泉酒店设计按国际最新的主题式温泉度假酒店标准设计。其中的温泉健康SPA参照国际温泉设计标准和技术方案。采用电脑自动温度控制和流量控制系统，并采用水体自动杀菌和清洁处理设备。健康疗养设备，采用国际最新技术和保健手段。以实现本项目高端化国际化的目标。2工程方案选择本项目工程方案按国家五星级度假酒店建设标准和国家风景名胜旅游景点建设标准选择工程建设方案。建筑材料采用本地优质材料和环保材料。工程质量全部要求达到优良工程。十一、交通设施与公用辅助工程1总图布置方案本项目总图布置按照XXXX温泉健康公园总体规划的要求，力求实现科学发展观的要求和充分实现区域的可持续发展，达到经济效益、社会效益和环境效益的共同协调发展。其中充分考虑了交通设施和公用辅助工程的合理配置。其中交通主入口的布置从两个方案中充分比较分析，远期选择新开主入口的方案，近期改造现有入口区。做到远近期结合，既有长远发展，又切实可行。公用辅助工程中，首先解决城大路改线与项目交通相结合，提升现有公路的通达条件，将现有三级弹石路改为二级柏油路，并在经过村庄的路段进行改道，保证道路的通畅性。在改善项目的通达条件同时，为当地居民的出行提供便利。2交通组织方案将滇西片区和XX各旅游景点连接起来，形成黄金旅游环线是交通组织方案的指导原则。通过城大路的改线和升级将非常有利于这一目标的实现。我们将于近期与当地政府共同实施这一方案。十二、生态环境影响分析1环境条件调查XX地形地貌概况XX地处横断山脉南端偏西部份，伊洛瓦底江最东的支流源头所在地，地势北高南低，最高的高黎贡山大脑子峰海拔3780米，最低南部速庆海拔930米，城区海拔1680米，县境内东西宽69千米，南北长137千米，总面积5845平方千米，有耕地面积13778万亩。XX气候概况XX四季如春，雨量充沛。年平均气温148，最高气温305，最低气温42，年降雨量1470毫米。XX资源概况XX资源丰富。境内森林面积393万亩，覆盖率为469，活立木储量36137万立方米，年生长量1157万立方米，居全国县级首位。在高黎贡山国家级自然保护区内，有2000多种植物和珍稀动物，世界著名大树杜鹃花王和部分名贵药材就生长在这里。XX公园1992年被批准为国家级森林公园。水利资源主要有龙川江、槟榔江、大盈江3大水系，水能蕴藏100多万千瓦，可开发水电50多万千瓦。水环境质量状况2005年XX县三个集中式饮用水源地水质均能达到水功能区划分要求。全县主要地表水断面与上一年相比，水质类别不变。XX县青海湖和XX湖水质类别均为3类，两湖水功能区划均为2类。青海湖水质从2004年的4类上升为2005年的3类,影响水质类别的主要污染物为高锰酸盐指数。XX湖水质类别由2004年的2类下降为3类，两湖水质都不能达到水功能区划要求。境内三大重要河流的11个监测断面中，水质类别达到13类的占727，与上年持平；4类的占91；劣于5类的占182，较上年增加91。主要江河水质按水功能区划的达标率为727,较上年下降91。环境空气质量状况2005年全县环境空气质量状况总体良好，XX县城市环境空气质量达到国家环境空气质量标准（GB30951996）一级标准。声环境质量状况2005年XX县城区域环境噪声平均等效声级值为555DBA，比上一年下降05DBA。交通噪声平均等效声级值为690DBA,与上年持平。4类功能区噪声全年平均等效声级值范围为490594DBA,其中1类区年平均值为536DBA，昼间、夜间超标率均为125；2类区年平均值为516DBA,昼间超标率为125；3类区年平均值为591DBA，超标率分别为938、625；4类区年平均值为533DBA，昼间超标率为156，与上一年相比,等效声级值均有所下降。XX县交通噪声等效声级值范围为589774DBA,平均等效声级值为690DBA，超过70DBA干道总长为879KM，占交通干道总长的336。建成区区域环境噪声监测网格50个，昼间平均等效声级值为555DBA，比上年下降05DBA。超过混合区标准05DBA。固体废物2005年，XX县工业固体废物处置利用率较上年有所提高，生活垃圾实现了清运处理。项目区环境质量现状XX温泉公园位于XX乡XX村、盈河村、下村三村行政界交接处，四面环山，形成方圆0。5平方公里的小坝子，为XX温泉出水区的中心，其温泉出水量为4000立方/天，水温为摄氏72375度,温泉资源利用前景十分可观。XX温泉水质无任何污染、空气质量良好、地表水水质优良、土壤及周边环境无污染源，整体环境质量良好。2影响环境因素分析对植物资源的影响影响因素主要为旅游服务设施所排放的废水、废气和固体废弃物，虽然经过科学的处理，但仍然会对植物产生一定影响；其次是旅游者的流动和暂时停留对植物造成的影响。表现为旅游者有意或无意的践踏植被；旅游者有意或无意地攀摘枝叶花果，旅游者越多，对植物资源的破坏性越强。对水体环境的影响一些旅游活动的开展，都要以水体为依托，旅游区的各种生产部门和生活都需要消耗大量的水资源。另外在旅游经营活动中还会产生大量固体废物，如果缺乏完善的固体废物管理制度和处理技术，水质会因排放垃圾而受影响。对空气的影响项目在施工建设过程中，由于施工的特点会对空气有影响，首先是建筑材料中的石灰、水泥等含有大量的粉尘，在运输和施工过程中如果不采取适当措施，会产生大量的扬尘，对周围空气造成污染；其次是施工中所使用的便道，特别实在干旱季节，经施工车辆多次碾压后，路面泥土变成粉末状，也会造成扬尘，对周围空气造成污染；再次是沥青在熬拌过程中会产生含有苯并（A）芘、吖啶类、酚类、吡啶类类等对环境有害的沥青烟等。污染物名称危害本项目碳氢化合物（HC）其中含有致癌物质，对植物亦有害无二氧化硫（SO2）可形成酸雨，对大片植物造成危害无颗粒物对人体有害微量二氧化碳（CO2）使地球产生温室效应，大气变暖微量一氧化碳（CO）可破坏人体的血红蛋白，使人头痛甚至昏迷无对环境噪声的影响尽管目前施工的机械化水平已经相当高，但是，各种施工机械施工时仍难免产生噪声，对施工人员与附近居民的正常工作和生活造成影响。首先是施工现场的运输机械、筑路机械和其他施工机械产生的噪声的影响；其次是稳定土拌和站、水泥混凝土拌和站和沥青混凝土拌和站工作时产生的噪声的影响，再次是运营期的噪声污染，来自于机动车,主要由发动机噪声、风扇噪声、进气噪声、排气噪声组成，会对周边环境有一定的影响。3环境保护措施水环境保护措施将弃土、弃渣于指定地点堆放,并采取防护措施，避免其流入水体。施工时产生的施工、生活污水和服务区产生的污水要进入指定排污管道，或经过处理后，方可排放。要在设计阶段完善排水系统,特别是位于水库、河流上的桥梁，要避免机动车泄露有害物质直接排入水体。固体垃圾处理措施固体废弃物处理通常是指通过物理、化学、生物、物化及生化方法把固体废物转化为适于运输、贮存、利用或处置的过程。固体废弃物处理的目标是无害化、减量化、资源化。目前废弃物处理的方法主要有压实、破碎、分选、固化、焚烧、生物处理等。空气环境保护措施在建筑材料运输过程中用蓬布遮盖,将堆放地点选在山坡、土堆的背风处,并在施工时选择合适的风向。将沥青拌和站选在远人口集中的地方，减少沥青烟的污染。对施工便道即使洒水，减少灰尘。对土壤的保护措施严格按照设计要求，合理布置取土坑的位置，在开挖土石方时尽量减少对地面植被的破坏，对因开挖而造成的裸露地表要进行植物防护或石砌防护，并对扰动