大唐房屋中介有限公司培训手册 珍藏版（可编辑）

大唐房屋中介有限公司培训手册珍藏版成都大唐房屋中介有限公司培训手册2012年4月立目录一新人入职门店带训职责分工,带训安排及要求3第一章新人12天跑盘期门店带训5第一部分新人跑盘第15天带训5第一课行业介绍5第二课成都大唐房屋经纪公司介绍6第三课认识我们的工作7第四课商圈精耕10第五课工作职责和流程11第二部分新人跑盘第68天带训15第一课电话及门店接待要求15第二课房屋土地基础知识17第三课识别双证18第四课房源客源共享协议19第五课融创平台的使用20第三部分新人跑盘第912天带训24第一课房源开发24第二课客源开发25第三课租赁业务流程及相关知识27第四部分新人跑盘12天门店带训效果评估措施31第二章新人正式入职第一个月门店带训32第一部分阶段电话及门店客户接待强化带训32第二部分分阶段房客源开发强化带训32第三章新人正式入职第二个月门店带训32第一部分置换业务知识及操作技能培训33第一课税费种类及计算方式33第二课银行及公积金按揭知识36第三课置换业务流程39第四课房客源的掌握、回访及配对39第五课看房策划及带看技巧44第六课意向的判断和洽谈46第七课居间及合同签订的注意事项47第八课签约49第九课签约后服务50三成都大唐房屋中介有限公司制度59第一部分作息时间59第二部分仪容仪表59第三部分考勤制度59第四部分人事制度60第五部分业绩分成60第六部分奖励制度61第七部分薪酬制度61第八部分工作量考核制度第九部分工作制度64一新人入职门店带训职责分工,带训安排及要求1、公司培训部全部负责经纪人培训体系的制定、修订和实施监督。2、店长负责新人入职门店带训实施,由区域经理负责监督实施情况,由培训部负责抽查监督。3、对带训实施及监督实施不到位的,依照公司经纪人培训情况评估体系进行处罚。第一章新人12天跑盘期门店带训第一部分新人跑盘第15天带训由店长负责在新人到门店报到跑盘第15天进行行业介绍、公司制度、大唐体系的介绍、商圈精耕培训要达到的效果新人初步认识行业、公司及本职业工作,树立从业信心,明确跑盘的意义,并完成跑盘要求。培训后在第5天内进行相应测试题测试,测试得分要求90分含以上,若不达标,针对不熟悉模块在两天内进行强化培训,直至掌握为止可通过提问的方式进行。第二部分新人跑盘第68天带训由店长负责对新人进行电话、门店接待要求、房屋、土地基础知识、如何识别三证、房源客源共享协议和融创平台的使用的课程培训。培训要达到的效果新人掌握基础的客户接待技巧,了解基础的权证知识及房源客源共享协议,会使用融创平台开展工作。培训后在第8天进行相应测试题测试,测试得分要求90分含以上,若不达标,针对不熟悉模块在两天内进行强化培训,直至掌握为止可通过提问的方式进行。第三部分新人跑盘第912天带训店长负责对新人进行房源开发、客源开发和房地产基础知识课程培训。培训要达到的效果新人了解房客源开发的方法及技巧,掌握租赁业务相关知识,了解租赁业务流程。培训后在第12天进行相关测试题测试,测试得分要求90分含以上,若不达标,针对不熟悉模块在两天内进行强化培训,直至掌握为止可通过提问的方式进行。第四部分新人跑盘12天门店带训效果评估措施新人通过12天跑盘期到人力资源部报到的当天,办完入职手续后,由培训部安排新人进行新人门店带训课件相关知识的技能的测试,测试得分要求90分含以上,测试达标者在当天开通融创平台,测试不达标者不予开通融创平台,由店长继续带训,要求在5天内再次测试仍不达标则解除劳动合同。第二章新人正式入职第一个月门店带训第一部分电话及门店客户接待强化带训新人正式入职后,店长按照公司电话、门店接待要求每天关注新人的客户接待及电话沟通开展情况,对不符合要求的进行指导要求,直至新人符合要求并掌握技巧为止。考量标准新人能够按照公司服务要求进行客户接待。第二部分房客源开发技能强化带训新人正式入职后,店长安排对其房客源开发的强化训练,根据门店情况制定相应的房客源开发目标,要求新人达成房客源开发目标。店长定期检验新人对房客源开发的技能掌握情况,尚未掌握的,针对性进行指导,直至其掌握为止。考量标准新人掌握网络房源发布技巧,并能按质按量完成房客源信息量要求。第三部分租赁业务实战演练在新人正式入职后第一个月内由店长进行租赁业务实操带训,带训后由新人进行独立实操,目标在一个月内让新人具备独立操作租赁业务的能力。考量标准开出租赁业务两单以上,其中至少一单以上是由其独立操作完成的。第三章新人正式入职第二个月门店带训第一部分置换业务知识及操作技能培训在新人正式入职的第二个月内,由店长负责对新人进行税费种类及计算方式、银行及公积金按揭知识、置换业务流程、信息配对技巧、看房策划及带看技巧、意向的判断和洽谈、居间及合同签订的注意事项、签约和签约后服务。培训要达到的效果新人了解置换业务的基础知识和业务流程各环节要点。培训后进行相应测试题的测试,测试得分要求90分含以上,若不达标,针对不熟悉模块在两天内进行强化培训,直至掌握为止可通过提问的方式进行。第二部分置换业务实操带训店长对新人进行置换业务实操带训,带训后由新人进行独立操作。考量标准为1、新人掌握置换业务知识,熟悉业务流程2、新人能够按质按量完成信息量要求3、在操作置换业务开始后一个月期间,新人至少开出置换业务一单4、在操作置换业务开始后第二个月期间,新人至少再开出置换一单5、新人在入职的前三个月,具备独立操作置换业务的能力,并达到转正标准。新人12天跑盘期门店带训第一部分新人跑盘第15天带训带训要求由带训人负责在新人到门店报到跑盘第13天进行行业介绍、公司介绍、认识我们的工作、公司制度和商圈精耕课程的培训。培训要达到的效果新人初步认识行业、公司及本职业工作,树立从业信心,明确跑盘的意义,并完成跑盘要求。培训后在第5天内进行相应测试题测试,测试得分要求90分含以上,若不达标,针对不熟悉模块在两天内进行强化培训,直至掌握为止可通过提问的方式进行。第一课行业介绍行业介绍的目的让新人对行业性质、发展、前景有具体的概念,并看好行业发展前景。行业介绍的重点行业的前景、市场成都的空间与个人的机遇行业定义房地产中介服务行业属于房地产行业的分支,它包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪三块。目前我们讲的房地产中介主要是指房地产经纪,房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促进他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经纪活动。通俗一点说就是给卖房子的和买房子的人提供买卖信息并代为办理房屋交易手续,从中收取一定佣金的行业。一、行业的诞生背景由于房地产具有价值大、位置固定、使用权长和办理交易复杂等特点,相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助,房地产中介行业应运而生。打个比方买房子和买衣服不一样,买衣服只要看衣服式样喜不喜欢,大小合不合身,价格合不合理就可以决定是否购买。而买房子不一样,除了要看式样、大小、价格外还要考虑其他的因素房龄、楼层、交通、周边生活配套设施、按揭贷款等,最关键的是买卖房子比买卖衣服手续复杂的多,涉及的程序和政府部门要多的多,这个就需要有专门的人才来帮助客户解决这样的问题,而这些专门的人才就是房产经纪人。二、行业的发展一、国外1、发达国家的房地产中介出现已经超过100年,有的更是接近了200年历史悠久。2、在美国85以上的房地产交易是二手房交易,80以上的房产交易是由房地产经纪人促成的二手房交易活跃、市场大。3、发达国家大约90的房地产经纪人有大学学历,20的人拥有私人助理,另外有19的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言从业人员素质高。二、国内1、1987年以前,我国实行的是“公家建房,行政分配”的制度,1987年开始房改试点工程,在1988年7月3日出台的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中,政府明确提出了“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的要求。住房分配制度至此结束,二手房买卖逐渐在我国兴盛起来,房地产中介也快速发展起来发展空间短。2、成都目前仅有50不到的房地产交易是房地产经纪人促成的行业发展空间巨大。3、中国房地产从业人员缺口上百万人急需人才。三、行业的前景行业即将进入稳定高速发展阶段,主要有四大原因1、政府支持房改制度的严格执行保证了房地产交易市场的活跃,是国内行业增长率最高的行业之一。2、购房需求的持续增长人们可以不买车子、不看电视玩电脑,但几乎没有人可以不要房子住马路的,房屋是与人的生活捆绑在一起的,是人们永恒不变的需要。相对于个人对住房的稳定需求,有需要的人在稳定增加,每年的学校毕业的学生成倍增长,这些人中有8成有购房的意向,可见整个行业的市场空间非常巨大。3、购买能力的增强根据世界银行的分析数据表明当一国国民人均GDP大于或等于1500美元时该国房地产业就进入了一个稳定快速的增长期。2010年中国人均GDP达到了4361美元,而成都的人均GDP达到35215元人民币,再加上人们投资意识的增强和金融资本市场的活跃,人们的购房意识和能力进一步加强。4、近期国内存量房地产市场活跃,而二级市场随着城市土地资源的日渐稀少,增房量也随之减少,取而代之的将是三级存量房产市场。名词解释增房量新房存房量二手房所以说,目前中国房地产中介公司正处于一个黄金期,一个真正高速发展的阶段。行业的高速发展意味着更多的中介公司将会进入这个市场,而更多竞争主体的进入则意味着需要更多的房地产经纪人才,而要吸引人才就需要更好的工作环境,更高的薪酬福利,更全面的培训体系,这就意味着在这个行业中,我们将有机会获得更高的收入,更快的成长,更舒适的工作环境。第二课成都大唐房屋经纪公司介绍成都大唐房屋成立于1995年5月1日,是一家在成都地区首创的主营二手房买卖,房屋租赁,现金收房,融资贷款的专业综合性房屋经纪公司。截至2011年8月公司在成都已拥有36家直营店,在成都市区及周边地区加盟店共计86家。大唐之家的每一位成员都对工作充满了激情和活力,待人真诚,做事认真。每位成员都是一粒种子,在大唐的培育下已生根发芽并茁壮成长在大唐房屋已经进入的、正式运营的区域市场,在企业信誉和成交额方面,大唐房屋在90的区域处于当地市场前三名的领先地位。大唐房屋未来三年的发展目标是在全市建立200家门店、培养4000名经纪人。公司秉承着“住好房,找大唐”的口号,坚持“以人为本、以客为尊,义利共举、相伴成长”的原则致力于以良好,稳健的市场运作理念为顾客提供最专业的服务。大唐房屋金色五项承诺不收看房费不吃差价不压房款不炒房不发布虚假信息2009年,大唐房屋多次参与助残敬老的社会活动,获得双流民政局授予“爱心企业”称号。2010年大唐房屋获得由搜房网主办,多家媒体和100万搜房网友共同参与评选出的“最具影响力中介机构”、“最具区域价值中介机构”、“成都十大品牌中介”等殊荣。第三课认识我们的工作课程目的帮助新人认识销售工作,并建立起对销售工作的浓厚兴趣课程重点作为一名经纪人,二手房的销售工作能给我带来什么,经纪人日常工作内容。一、我们的工作收集房子信息、客户信息,通过信息配对、带看房、谈判等一系列步骤帮助买卖双方达成房屋交易目的,说白了,我们就是帮房东卖房子,帮客户买房子,我们做的是销售服务。二、什么样的工作令你期待一般我们找工作核心考虑几个要素1、能力成长2、收入提升3、职涯发展。那么到大唐做一名经纪人能获得什么呢三、从事二手房销售工作你将能获得1、个人能力成长最主要就是能很好的锻炼口才和交际能力。在这个社会,最难的就是如何与人打交道,这门课中国任何一个高等院校都不会教,但在大唐,作为一名经纪人,我们的主要工作就是和人打交道,通过不断接触不同的房东和客户,通过一次次的带看和谈判,带训老师的言传身教,我们的口才和交际能力将会得到极大的提高。而这些事,即使将来不做房产销售,也会给你的新工作带来很大的帮助。2、个人收入的迅速提升1画一个工作选择图,我们要生活、要吃喝、要买房买车、要结婚、要孝敬老人,哪一个不需要钱所以努力工作从而获得高而稳定的收入是我们不得已的选择,我们必须面对现实。工作辛苦民工销售收入低收入高下岗工人公务员工作轻松工作无非分几类,一种是收入高又轻松的工作,比如当公务员,但一般要求学历高,几百个人竞争一个岗位,还要有点关系。国家领导人的家属工作一般也是收入高而且轻松,但这样的工作轮不到我们。还有一种是收入低但也是很轻松的,比如下岗工人,但谁也不愿意下岗。还有一种是工作辛苦,但收入又不高的,比如民工,从早干到晚,也挣不到几个钱,你愿意做吗最后一种是工作辛苦,但是收入也很可观的,就是干销售。很多人都只能选择“一份耕耘一份收获”的工作,天下没有免费的午餐,在这个行业中,只要你努力就能获得高而稳定的收入。收入的高低完全看你努力的程度。2在大唐业务线发展有三条途径,可以专走业务精英路线、业务管理路线,更可以走团队共同创业路线,不同的路线均能实现个人收入目标。一种是做经纪人,做经纪人可以赚快钱,这是由这份工作的潜规则决定的,如果你想赚更多钱,不断开发房源、客源,努力促成看房、成交就可以了,许多人就适合做经纪人,公司一个月做2、3万以上的绩优高手很多。还有一种是发展团队,走业务管理路线,这样也可以获得高而稳定的收入,如果你3个月内转正,第6个月晋升高级经纪人,再3个月晋升资深经纪人扎实了自由的业务技能及管理能力,公司定能为你提高业务管理平台。如果你忠诚于团队,想把这个行业作为自己的事业,投资大唐房屋,成为大唐房屋股东的机会摆在我们每一个人面前。3、个人生涯发展初级置业顾问高级置业顾问资深置业顾问销售主管销售经理代理店长店长股东/老板只要我们好好努力,好好干,都能有好的发展,一切都取决于你做出的选择。四、最后回到咱们经纪人工作的问题上这一切发展的起点,都要先从一名试用物业顾问做起,做销售,熟悉市场,然后才能去做辅导和管理。我们公司业务线的管理层都是从试用经纪人做起的。其实很多名人都是从销售干起,香港特使曾荫权是推销员做起的,领带大王曾宪梓也是从卖领带干起的,保洁公司董事长让他儿子做的第一份工作也是销售。干销售得到的锻炼和磨练特别多。总之,只要能踏踏实实做好一名合格的房地产经纪人,以后就会有多种发展前途。五、经纪人日常工作内容核心工作职责是按照公司服务标准成交,具体包括五大部分一是开发精耕房源二是客源开发及需求掌握三是配对看房四是促成签约五是成交后服务,经纪人日常围绕核心工作内容的高效、资深、深入、专业、完整开展,实现业绩的持续产出。工作事项要求内容一、目标制定及达成1制定业绩目标月度至少1万业绩,2万、3万、4万2、目标自查1每周、每日对应月初制定目标,自查离目标还有多少差距,分析总结原因,制定达成计划2完成业绩目标,自我分析需要多少工作量,需要提高的方面。3、制定成长目标计划多久转正本季度晋升高级、资深需要完成多少业绩和单数二、房源开发及精耕1、开发房源,基本信息的确认2、回访,优质房源的筛选3、勘察,独家委托的签定4、优质房源的集中策划销售。三、客户开发及跟进1、通过各种渠道开发客户2、确认客户信息的基本要素3、回访、沟通完善客户信息4、客户需求的分析掌握。四、客户配对及带看1、房配客优质房源的集中销售2、客配房重点客户跟踪3、带看业务及需求客户配合流程讲解4、意向判断、跟踪。五、意向洽谈及签约周全考虑业务流程并规范操作意向产生下定金单居谈判双居签约1、对意向展开洽谈,帮助双方达成成交条件2、单居的签定及意向金的收取佣金确认3、双居的签定资料齐全确认4、预约签约,提醒各方准备签约所需资料。相关协议文本解读六、签约后服务跟踪根据客户协作单,并及时关注平台过户进度,做好成交后各项服务工作,做到为周全、细致,及时反馈客户双方过户进度,提醒双方需配合完成事项,真正为客户着想,树立个人经营品牌,为获得转介优质客户创造机会。七、工作总结及计划1、总结检查当日工作成效2、分析总结当日需要提高地方3、计划第二天要完成的工作量及重点事项安排。第四课商圈精耕课程目的1帮助新人形成正确的成都行政区块划分和大唐业务开展区块划分的概念2提高新人队跑盘重要性的认识程度,确保跑盘期工作完成的质量课程重点1讲解区块划分必须配备最新版成都市区地图,确保新人准确的区块概念2突出高质量的跑盘对后期工作展开的重要性。一、成都城区区块划分配合地图讲解二、商圈精耕的好处本课程重点目前市场上一些公司经营不分区块,公司以前也是不分区块经营,2011年7月开始结合公司发展的需要,改为分区块展业,主要因为分区块经营有如下一些好处1、能够快速提升经纪人的专业性。全面掌握物业的相关信息是我们为客户服务的前提目前成都主城区向外扩张迅速,要熟悉整个成都大部分的物业并了解物业的相关信息,对于我们新人而言勉为其难,而如果是熟悉城区一个区块的主要物业则相对较为容易也较为迅速,这就叫精耕,公司提倡的是做精做细,走专业化道路。2、能够节省我们开展业务的成本。工作中我们需要实地勘察、带看房等,如果门店和房源距离较远则意味着我们需要花更多的时间,花更多的成本车费,而花更多的时间则意味着我们将失去更多的机会。3、能够提升我们的竞争优势。一个简单的比较,一个光华店的经纪人和一个家乐福店的经纪人同推一套珠江国际的房子,哪一个更具竞争优势呢三、商圈精耕的目的和作用课程重点我们经纪人靠什么吃饭靠信息、靠专业靠信息就要求我们必须了解物业的相关情况,而且这种信息越全越好,而专业就要求我们必须掌握第一手准确的物业知识,如此才能给我们的客户做买房向导,如果自己对自己吃饭的家伙都不熟悉,谈何开展业务呢如果客户要求买某一小区的房子,而你自己对于这一小区还知之甚少,怎么向客户推荐这个小区的房子呢而跑盘的目的就是让我们了解和熟悉自己所在区块的物业分布情况,重点物业的具体情况,跑盘对于我们的意义非常重大,切不可敷衍了事,因为后期工作的展开,要求我们对物业的坐落位置,物业的相关情况有非常深刻的了解,我们才能为客户提供更好的服务。说得形象一点,如果把我们的工作比喻成盖房子,那么跑盘就是打地基,这个地基打得越深越牢,我们以后盖房子就越高越稳。四、相应的要求1、时间安排每天上午九点到下午四点半。早上带训人对物调路线进行安排,并要求经纪人出发前用白纸画好相应的路线区块图。2、找到所要求路线两边的小区物业并绘成草图,了解该小区的主入口,该小区的规模大致有几幢及绿化情况,物业周边的标志性建筑及配套包括超市、银行、医院、学校、菜场等3、要求在门店主要成交区块物调期间进行楼盘的精耕要求画出该楼盘的具体幢数坐落,有几个小区入口,建筑年代,了解小区的户型,开发商,物管公司级相关物业收费情况周边公交线路4、每天物调结束后要求把当天物调内容绘成准确图纸,并要求经纪人利用晚上时间熟记,带训人第二天进行检查。5、要求带训人在经纪人在外物调期间进行电话跟踪,给予人文关怀,当天物调结束后了解经纪人心理感受,给予鼓励及支持。第五课、工作职责一值班要求1、经纪人值班时间8402000,各店根据具体情况制定。2、值班人员需经过考核通过后,方可上岗。3、值班经纪人在前台值班时需穿着工作服并随身携带经纪人文件夹。4、接待客户时,经纪人应保持微笑,不能有不耐烦的表现。客户进门时,要主动起身打招呼、递名片、倒水当有客户在看橱窗上的房源纸张超过30秒,应主动迎上前去询问需求并介绍房源,最好可以迎进门来,记下客户需求及其资料。5、前台电话响起,要在三响内接听,统一用语您好,大唐房屋同时要保持语气的欢快。若来电是要找其他经纪人则要告诉对方先等一会,你帮忙叫一下,若该经纪人不在或在接电话,则要记下对方的电话号码及情况然后告诉他会让经纪人回电给他,也可告知对方该经纪人的手机号码,方便联系。6、公司电话严禁拨打私人电话,值班经纪人严格执行若发现有违反公司规定,一次罚款10元。7、前台登记表需按照规定填写日期、值班人员等情况。来访客户的具体情况要登记详细客户姓名、电话、需求是买房子还是要卖房子,是要租房子还是有房子要出租、来访时间等等。8、值班的房客源属值班人员共有,认真填写到前台登记表上,并登录融创系统,若发现值班人员私藏值班的房客源,公司采取将其房客源转为公盘,取消值班,取消获得房客源资格,并打扫当天卫生。9、上班时间内玩电脑游戏或看股票,一次罚款20元,如前台值班被发现有玩游戏的现象,两名值班人员当班受罚,检举者奖励20元公司保密需说明上网时间、网站,纵容者同等处罚。10、值班人员在离岗后,需找到接替其值班的人包括秘书。11、值班经纪人应注意要随时保持公司环境的整洁桌椅摆放整齐,保持桌面上无纸屑,报纸不要随处乱放,喝水的杯子要放在专门放杯子的柜子上,不要随处乱丢。值班人员注意饮水机及时换水,按公司规定流程真诚的接待每位客户,待客户离开后10分钟内打扫卫生,整理桌椅,保持整齐,每天擦桌子不得少于1次,扫地不得少于1次,拖地每天不得少于1次,厕所每天清理拖扫中晚不得少于2次,擦玻璃1周不得少于1次,未按上述规定执行者,第一次店内警告,第二次罚款10元,第三次罚款50元。12、值班人员禁止在前台吃零食,值班人员的着装一定要按公司规定整洁着装,保持良好的专业形象,禁止趴伏在前台。13、不允许非值班人员在值班区域逗留时间过久,严禁与值班人员打闹嬉戏。如有非值班人员违反规定,值班人员马上劝阻他离开值班区。14、值班人员每天清理厕所值班经纪人下班后,要将电脑、空调、电扇、饮水机等电器全部关闭,若发现有未关闭者,第一次10元,第二次及以上罚款50元。二,房源客源1客户1接到客户要求,应于当天录入荣创客源系统。如其他同事已经将客户录入,成交按公司制度拆分业绩2每个客户登记后两天内必须第一次跟进,跟进时间不得超过三天且在荣创系统写跟进详情,三天无跟进记录的客户转公客,公客人人都可以跟进,但必须写详细的跟进记录,原录入系统者提成53店长每周检查一次员工客户跟进记录,发现问题立刻处理4公司内部人员非物业顾问的提供的客源作公客处理5一个客户三天内由一个同事负责跟进,接客时要主动问清楚客户,此前三天是否有同事跟进,如明知有同事正在跟进仍擅自去抢客,其得益归原业务员,店内由店长处理,跨店由公司处理,由总经办备案6如客户虽已有同事跟进,但客户不满意现跟进物业顾问的服务,想申请调换物业顾问,不想其继续跟进者,要求店长核实并记录7各种垫资的签批,必须经店长和总经理批准方可执行。2盘源1业主放盘时,应第一时间登记在荣创系统,如发现系统已经有该套房源,应在第一时间通知总部作记录,成交后按公司现行制度划分业绩2每个店设立一本房源登记薄,每位同事每天收到的业主资料都应每日做好登记,于每日下午5点前交组长、店长或店秘接收,店长将对新增盘源进行统一管理、抽查及跟进等核实措施。3吸盘时应规范、明晰、详尽、准确地登记在荣创系统,有底价的一定要清楚注明底价,注明业主有效,若登记不详或擅自夸大价格,一经发现登记价与业主真实价格相差,则视作隐瞒楼盘资料处理,该盘充公4店长可随时检查各位同事自备的笔记本,如发现有楼盘记录在荣创系统之外的劝其辞职5尽量说服客户放钥匙在公司,交盘时将钥匙一起上交店秘或店长,由店秘或店长统一管理,严禁私自收钥匙而不上交公司保管,严禁借钥匙后私配钥匙和借他人使用以收钥匙纸时间为准,一经发现,第一次罚款100元,第二次劝其辞职6楼盘录入荣创以最早准确录入者为准,参与分成,如果发现重盘不予录入,如发现以篡改格式录入视情况追究责任7每位同事均有义务为公司任何一个盘源更新资料,如有业主资料有更改如电话、价钱、租改售等,应即时填写楼盘跟进记录,且不存在盘源分成8在更新盘过程中,若业主电话不符,经查核仍无法联系的视作废盘,由店长删除并通知原收盘人。其他人若重新获得信息可新增9任何员工不得将公司盘源客源的个人资料透露给其他个人或中介公司,否则一经发现作飞盘处理,通报批评并劝其辞职三带看物业顾问应根据客户需求推荐相应物业,带客看房,并确保客户资料同一工作日内录入。对于客户不满意的物业,应尽快推荐新的物业。如果一个客户在三天内无新的看楼电脑记录,又无成交,组长有权将客户分配给第三方物业顾问跟进。原物业顾问不享受客源、盘源登记以外客户成交提成。物业顾问带客看楼或以其它方式跟进客户后,要在第一时间将跟进情况录入荣创系统,一旦发生撞客,则以电脑跟进录入情况为准,如最近连续六天内无电脑跟进记录,则即使发生撞客原物业顾问也不能分拆客源、盘源登记以外的成交业绩跟进记录一定要真实,组长、店长有权、有义务对客户跟进情况的真实性进行查实,一经发现虚假跟进记录,则当事人及相关人员将记过并作相应处罚每次带看前先了解是否有同事在谈价或已落定,由盘源所有人预约看楼。如电脑已封盘,则只能通过封盘的同事同意后再约带看,有关问题要通过组长以上解决,严禁明知有同事在谈价或已下定的情况下私自带看及谈价4店长要负责自己店的物业顾问带客看楼后的看房协议的保存及准确性的核实,确保物业顾问看楼后1个工作日内以看楼预约时间起开始计算将看房协议上交,并检查看房协议的真实性5看房协议要求客户以正楷认真填写全名及身份证号码,并力争由业主确认,写清楚佣金收费、物业资料补充及客户反馈等,以备日后发生任何法律纠纷,作为依据6物业顾问带客看楼后,若该客对所看楼盘想进一步了解,则物业顾问可自行与业主联系,并将联系结果知会盘源人,若该物业顾问第二个客想看该楼盘,则一定要由盘源所有的业务员预约看楼,不得私自约客看楼,否则一经发现罚款100元7任何人不得将自己掌握的业主联资料私自给其他物业顾问,其他物业顾问要看楼只能通过组长或当事业务员,否则一经发现以飞盘处理。四谈价、下定1谈价、到价、准备下定、已下定的同事要及时的联系店长,让店长帮助你把控风险,若发现撞盘先跟店长沟通,避免撞盘或提高价格等不利因素,同时谈价的以先下定者为准。2有同事已约买卖双方签约而另一同事同时下定的,以已约买卖双方的同事先签约但已有同事交纳诚意金、准备下定等事项,其他同事应先与当事人沟通好再约业主,2天内必须到价,违者不论是否故意,均视作抢盘,其业绩归前者所有3已收取客户诚意金的同事,即时拥有二日免骚扰期,特殊情况另行向店长申请例如业主外出,手机关机等,其他同事在此期间不得骚扰业主,应由落定同事与业主谈价已落定一般不再看楼,如需看楼则必须由已落定的同事联络业主看楼两位当事人双方签名确认5已落定的同事应在落定日起七日内完成签署买卖合同或把诚意金转房东,不得无理拖延,影响其他同事工作,特殊原因例外,逾期其他同事可经分行经理协商后联络业主,不作抢盘处理,但不得未经协商自行联络,违者作抢盘处理,业绩归前者6已到价落定的楼盘,如有其他同事仍去看楼成交,无论知否,其业绩归已落定同事如因此而造成业主抬价而令已落定同事不能成交的,不论成交与否,须赔偿相等业绩给已落定同事7如已到价并落定,但另有高价者,先计第一者应得业绩及应付成本后,超出部分再计第二者8为避免不公平竞争,订金最少不能低于5000元,严禁私自或代客户落定,一经发现,订金作废并归公司所有9到价、谈价、准备落定、已落定的同事在有效期内若已知不能继续成交,应自觉知会其他同事并跟进在荣创系统。已谈价,但未落定者,不能预先录入成交资料封盘,要落定方能封盘10在我公司交易的房屋,其交易手续代办,按揭手续代办必须在我公司办理,如果客户提出要到其他银行按揭,物业顾问必须尽力说服其在我公司办理,若不能,则必须有客户提出书面申请,由权证部到客户要求银行办理相关手续,严禁由物业顾问直接转介,否则按飞盘处理11公司可收购的优势房源,必须先知会店长,由公司优先收购,若转介或业务员自己购买,一经发现追究直属主管人员责任。若违反程序,造成公司利益损失,将罚款10000元或开除五磋商了解房东、客户心态价格、时间不得将双方底线告知对方、将买卖双方优劣势、当前的市场行情、利用对比法、威胁法等进行磋商,经纪人感到沟通有困难及时找店长和资深经纪人协助。经纪人一定要全面了解买卖双方的详细资料有无营业税、有无抵押,产权是否清晰,房产三证是否齐全。六、签订意向和正式合同客源方经纪人负责至客户处收取佣金签意向合同,房源方约房东签意向合同收取房产三证。店秘在签订正式合同前,将与签订合同有关的各项合同准备好,并转交至店长或销售经理。并在签订正式合同时,协助销售经理或店长完成签订合同。七、售后服务店秘将已签好的正式合同的资料整理好送至各部门的资料,并转至售后,需办理签收,若发现经纪人随意拿取资料,无取件收件记录。第一次处罚10元,第二次处罚20元,第三次处罚50元。在售后过程中,经纪人需主动陪同客户,如办理银行按揭,办理水、电、管煤、数字电视过户,若发现经纪人相互推托,买卖双方经纪人处罚各20元服务态度恶劣,与客户争吵,影响公司形象者记过一次,并罚款50元当月累计接到客户投诉2次者,核实确有其事者,罚款100元。八、物品申领、档案管理经纪人领取表格或物品,店秘需给其办理申领手续,若出现无序混乱状态或表格物品遗失,处罚经纪人10元一次,店秘店长各10元。经纪人所上交的各项表格,店秘需妥善保管,不得随意丢弃,按时间一周归档一月归档,年度归档,若发现管理混乱,处罚店长店秘各10元。九、成本控制经纪人需节约使用水、电、电话费、纸张等物品。若发现空调在晚上未关至第二天早上,按公司的实际用电量处罚若发现经纪人在上班以外时间,用公司电脑做工作无关的事情,若看牒片,玩游戏等,处罚100元若发现经纪人复印或打印传真与工作无关的资料,处罚50元若发现有经纪人用电话充值Q币,做除名处理。第二部分新人跑盘第68天带训由店长负责对新人进行电话、门店接待要求、房屋、土地基础知识、如何识别三证、房源客源共享协议和融创平台的使用的课程培训。培训要达到的效果新人掌握基础的客户接待技巧,了解基础的权证知识及房源客源共享协议,会使用融创平台开展工作。培训后在第8天进行相应测试题测试,测试得分要求90分含以上,若不达标,针对不熟悉模块在两天内进行强化培训,直至掌握为止可通过提问的方式进行。第一课电话及门店接待要求课程目的帮助新人掌握最基本的门店接待,电话接待要求及技巧课程重点讲解为辅,演练为主,要求店长在培训时进行实战演练,由带训人充当客户让受训人进行接待,同时讲解从服务礼仪到送走客户后的平台录入等各环节要点。相关礼貌用语,要求必须熟背。一、门店接待当有顾客在门店橱窗浏览房源信息时一定要及时走出门外,礼貌的问“有什么可以帮到您吗”并将客户请进门当顾家走进店面时要保持良好的精神面貌,充满自信,立即起身迎接,目光注视,主动打招呼“您好,欢迎光临大唐房屋。”及时问候并自我介绍A请客户入座,并倒水“请坐,请喝水”倒水如果不方便,可以请同事帮忙做自我介绍您好,我是经纪人,您可以称呼我,把自己的名片递给客户,邀请对方说出姓氏请问您贵姓或请问怎么称呼C注意保持语气的适当节奏,服务要适合个性,避免机械化,态度友善。征询并了解客户需要主动问客户需要什么帮助引发沟通了解客户上门的目的A根据需要登记客户或房源登记本,总结客户需要了解客户的具体需要,规范登记,在服务过程中始终微笑,耐心细致B通过融创平台为客户查询,配对约看房在过程中了解客户的购房目的,购房心态,购房经历沟通的过程中根据客户的反应作进一步的动作。介绍业务流程,收费标准,签定相关协议卖方签订出售委托协议求购委托协议、要签看房确认书,在什么时候要下意向并说明必要性将客户送至门口,并致谢欢迎顾客再次光临。处理信息将信息录入平台,整理清洁现场。信息在录入前,应仔细核对,避免错误出现。所有已登记的资料,都应妥善保管,避免重复登记和泄露顾客信息。在整个接待过程中要求做到A体现出热情,主动,专业,礼貌,使客户对你本人和公司产生好感在交谈过程中对房东分析房屋情况和地理位置等与房屋相关的信息,引导其挂合乎市场的价格,在条件允许的情况下做好登记并与房东去实地看房画户型图这样房东就可能不会再出来去其他中介公司了B对需求客户在整个过程根据其需求情况介绍两至三套房源,不益过多,最好可以带客户看房,有利于于建立感情并了解更多信息。二、电话接待接听电话,态度热诚电话在响三声之内,尽快拿起话筒“您好,大唐房屋请问有什么可以帮到您”邀请对方说出姓氏邀请对方道出姓氏“请问先生/小姐/您贵姓”,然后称呼对方,会令对方感觉更亲切不要直呼对方名字,尊称“先生或小姐”。记录口讯要有纸和笔在电话附近一边接听电话,一边用笔记本记录顾客提出的问题。弄清及确定讯息不要急,有条理的发问这个建立在多次模板练习的基础上,确定顾客意向并积极聆听。避免误解顾客的意思,确认信息。按登记要求许多询问顾客要点,并准确记录顾客信息。重复顾客登记的信息,检查要点,确认准确性。“我再重复一遍,。是这样吗”立即行动向顾客介绍公司,回答顾客问题,主动提出合理的建议向对方说明你将会做的跟进行动我们会根据您的要求积极寻找合适的客户房源,到时会主动跟您联系圆满结束对话“非常感谢您的垂询,如果方便,也欢迎您光临我们店。再见。”在对方挂掉电话后,再放下话筒。信息录入电话接听完毕后,及时处理信息录入信息平台上。信息在录入时,应仔细核对,避免错误出现。所有已登记的资料,都应妥善保管,避免重复登记和泄露顾客信息。第二课房屋土地基础知识课程目的帮助新人掌握基本的房屋,土地基础知识课程重点重点名词的概念注意事项本课由唐军修改,是否和成都现行标准吻合需授课者明察。一、物业分类按照其使用性质可分为住宅普通住宅144平方以下及非普通住宅大于等于144平方非住宅车库,商铺,写字楼,厂房,别墅,单身公寓住宅分类1、按照楼层对住宅的分类多层总楼层7楼及以下小高层总楼层在811楼高层12楼以上跃层套内空间跨跃两楼层及以上的住宅跃层式商品房由上,下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋2、按照房屋产权性质对住宅的分类要求每一种房屋类别举一个实例,便于新人理解记忆力商品房是指具有经营资格的房地产开发公司包括外资投资企业开发经营建设并出售,出租的一手房。房改房已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。私房又称私有住宅,私产住宅,由个人或家庭购买建造的住宅,包括商品房及已经经过交易的房屋。经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下过计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有草拟土地用作建房用地,国家予减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。安居房指实施国家“安居工程”而建设的住房属经济适用房的一类,是国家安排贷款和地方自筹资金建设项目的面向广大中低收入家庭,特别是4平方以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥护户住房问题而专门修建的住房。搬迁回迁房政府,开发商拆迁后实物分配的房屋。3、按照房屋产权来源分类析产两夫妻离婚后对原有共有房屋进行产权分割。继承产权人或者共有权人死亡后由法定继承人对原有房屋产权进行法定继承。赠与房屋所有权人将自己的房屋无偿赠送给别人。二、相关物业上市条件要求新人必须牢记房改房上市条件购买且居住满五年或者单身满三十五周岁或者已婚,只要满足三个条件中的任何一项就可以上市交易,如果三项都不满足,该房改房不能买卖。政策有变化请查询相关网页。经济适用房的上市条件请查询相关网页。解困房购买满十年才能上市交易。政策有变化请查询相关网页。三、土地类型按取得土地使用权方式的分类出让土地国家有偿出让的土地,土地使用者按