都市综合体之杭州万象城考察报告

杭州万象城位于钱江新城中央商务区，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓和住宅五大物业。杭州万向城是华润与新鸿基联合建设的城市综合体项目。位于杭州市钱江新城江干新城钱江新城核心区春情东路，总建筑面积80万平方米，其中24万平方米为商业购物中心，交通条件良好。地铁1、2、4号线穿过钱江新城，其中2、4号线穿过项目地块，在地块周围形成换乘枢纽站。目前，已有70年历史的乐府住宅已经投入使用，购物中心于2010年4月22日开业。整个购物中心是一个时尚高端的购物中心，是一个集商业零售、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性商业广场。必须说，杭州万向市是继深圳万向市之后的第二个万向市。该项目拥有强大的运营团队和相对雄厚的资金支持，可以说是深圳华润中心的再生产和推广。总体形式上，在近80万平方米的万向市，有约14万平方米的超高层贵族住宅(乐府)，24万平方米的购物中心，6万平方米的超五星级酒店，11万平方米的甲级办公楼，25万平方米的酒店服务公寓等物业形式。这座70年历史的住宅物业于2009年12月31日全部交付，购物中心于2010年4月22日开业。但是，二期和三期的酒店、酒店公寓和办公楼目前还没有向公众出售，具体的形式和布局也没有向公众披露。官方回应是，该信息预计将于2013年向公众披露。万向市乐府。乐府由3栋高层建筑组成，总建筑面积14万平方米，建筑面积比为5.53。这是钱江新城中央商务区核心区唯一的居住组团。优雅而清晰的现代主义设计风格，采用高档玻璃、花岗岩、金属、砖等材料，装饰标准为6000元/，精致的材料全部采用国际知名品牌，能够满足高端客户对品质生活和高贵品味的追求。50米宽的城市绿化带，10，000平方米的社区中央绿色氧吧，以及近9米高的透明空气层，使它更容易与阳光沟通。近3000平方米的高档会所、多功能体育馆和恒温游泳池，在设计、材料和配套设施上均按照最新的国际标准进行规划和建设，充分体验城市主流精英的健康品味。可以说，万向乐府是高品质生活时代的先锋。依托万向城，一个在混乱中获得安宁的高端居住社区，岳福规划，万向城。乐府是由三座160米高的超高层建筑组成，呈弧形排列，形成一个半封闭的庭院，保留了很大的景观空间。同时，避免了视觉上的相互目光接触，增强了私密感，尽可能实现动态与静态的分割，尽可能不被繁华的商业氛围扰乱生活氛围。花园中的高端会所配有恒温游泳池、多功能球场、健身房等。最大限度地满足当代城市精英的需求。万向市的整个项目规模很大。所有物业都采用高端路线，并规划了一个国际城市综合体，突出了“城市”的概念。乐府不是一个简单的住宅项目。它最大的支持者是万向市。人性的规划是乐府高端生活品质的保证。乐府建筑，建筑风格：现代城市风格建筑立面：立面挺拔，轮廓清晰，线条感强。屋顶：阶梯状，错落有致，第一印象；立面细节：所有的水管都被封闭在里面，设备的阳台上安装了百叶窗以增强视觉效果，这在当时成为一个小亮点。建筑材料：采用幕墙系统，6层以下采用金缎花岗岩，上部采用铝板覆盖，整个幕墙系统分为小块，分别为，建筑立面大气，线条流畅，与周边建筑风格相协调，悦富景观，悦富景观设计2万多平方米，由香港贝尔高林景观设计公司建造；以“无主题”的形式表达自然境界，以水为主题，运用自然元素，配合许多景观亮点(如雕塑、植被、小桥流水、听雨塔等)。)来创造一个水环山的场景。每层的电梯厅都配有透明、明亮的落地玻璃，并与外部景观视觉相连。每栋建筑都配有两个照明井，以方便照明。瀑布车库将水系统和阳光引入地下室。部分架空地板高9米，有通风和充足的照明。它在视觉上与室外景观相连。乐府的绿化率为30%，半封闭式布局保留了足够的景观空间。以水为主题，景观尽可能接近自然。目的是用一个安静的空间来弥补繁华地区带来的噪音。风景建在接近自然的地方。目的是用一个安静的空间来弥补繁华地区带来的噪音。乐府式户型，乐府1#和2#楼的主户型为190-230 , 3 #楼的主户型为90，部分为135-140 。所有公寓都力求舒适，高度为3.1米。它们设计完整，直立且透明。公寓越大，就越舒服。所有公寓都特别突出主卧室和客厅的舒适设计，给主人一种尊重的感觉。与项目所在的钱江新城中央商务区的区域价值和万向城的高档生活设施相比，公寓布局设计不是项目的亮点，也不是吸引购房者的焦点。户型设计力求舒适，给顾客一种敬畏、1#、2#、3#的乐府式户型，户型分析，90的户型：通透明亮，但卧室宽度太小，面积狭小，居住性不强，3.2m的客厅宽度影响使用功能。140户型：全亮透明，主卧、客厅功能突出，舒适性好，但其他房间面积又大又小，这三个房间有点照顾一个，又失去另一个。乐府式户型户型分析195户型：主卧室、客厅等功能突出舒适，但其余房间的宽度和面积相对较小，浪费面积大，以牺牲房间面积为代价满足公共部门的舒适性。230:主卧室和客厅功能突出，舒适性好。公寓面积较大，公寓使用功能齐全，房间数量大，基本能满足居住的舒适性。通过对乐府式户型、户型的分析和总结，户型设计充分，直立透明，使得客厅和餐厅尽可能的大，有阳台或阳台，凸显了豪华华丽的主卧室的突出功能，尽可能扩大了主卧室的舒适性设计，体现了主人对户型设计的尊重感和房间数量的多样性，满足了不同人群的需求。户型入住率低，浪费面积多，在二级卧室和书房里居住不舒适。广告的宽度和面积都很小，这将部分影响使用功能。乐府营销研究，独特新颖的推广，结合万向城的概念来炒作卖点。2008年，首次亮相的乐府，有着独特而新颖的广告形象。一支笔、一只钟和一把钥匙给人们留下了深刻的印象。每一个广告口号都能抓住一个卖点：CALLISO设计室、百越大酒店、精装修住宅楼，一步步加深印象。广告引入了“城市”的概念。杭州万向城和深圳万向城是从杭州万向城和百越酒店的描述中选取的。万向市被认为是乐府最大的卖点。乐府的推广也促进了杭州的万向市。、乐府营销调研、客户分析、客户来源主要客户：大部分是杭州本地客户：约30%的港澳客户和一些外国人，以及温州、宁波等地的少数客户，他们购买大型公寓的目的是购买，通常以自住为主投资为辅，只有少数人购买的目的是纯粹投资，主要是与大型公寓的总价格基本上在500万以上，高达40%的首付款。纯粹出于投资目的，以过高投资成本购买小公寓的客户约占50%。该项目位于钱江新城核心区。它被高贵的住宅建筑和城市基准建筑所包围。其区域价值突出，交通优势明显。地铁1号线、2号线和4号线在万向市都有车站。通过对“万向城”概念的长期推广，它已经在消费者中流行起来。所有物业都配有高档设施。反映高端生活品质的乐府营销调研和销售总结显示，自2008年首开先河以来，乐府的销售一直相当火爆，开盘当天1号楼和2号楼的销售率在90%以上，3号楼的销售率在60%以上。虽然开盘当天是逆市，但30天内所有房源的销售率都达到了70%以上，表现突出。从2008年10月3日起，乐府内部汇总数据显示：309套190-230 ，已售出296套，成交率为96%，129套130-140 ，已售出109套，成交率为85%，172套90，已售出102套，成交率为60%。项目的主体单元主要是大型单元，因此大型单元表现较好，消费者对总价不敏感，更注重产品的豪华、舒适和配套设施。尽管乐府的销售受到房地产市场低迷的影响，但最近两个时期的开盘价进行了适当调整。从平均成交价格来看，最近两个时期的平均成交价格明显低于第一次开盘，但并未影响9月份的销售业绩。项目区域及其配套设施是买家关注的焦点。借鉴深圳万向等成功案例，使该项目更受欢迎，并在很大程度上提高了买家的积极性。万象城是继深圳万象城之后的异地复制项目，交通便利，建筑特色，布局合理，已成为钱江新城的标志性项目。位于黔江新区中央商务区，交通便利，地铁4、2号线与之相连。特色建筑设计：由卡莱森建筑事务所设计，项目的灵感和设计的细节来自过河建筑的形象寓意。这个概念贯穿于整个建筑的造型、动态线规划、建筑语言和材料选择。合理的业态组合：万向城项目定位于高端时尚的家庭消费，业态涵盖零售、餐饮、娱乐等。合理的品牌组合使万向城适合时尚年轻消费者、具有一定消费能力的家庭消费者和注重娱乐体验的人群，成为“一站式”的家庭购物娱乐商业项目。格式布局-F6、格式布局-F5、格式布局-F4、格式布局-F3、格式布局-F2、格式布局-F1、格式布局-B1、格式布局-B2、电影院、格式布局轮廓、露台、餐饮、格式区域和品牌数量比率分析、三组移动线路和垂直乘客电梯，总共7 1F，2F为T形移动线路。百老汇电影院建在3F，长60米，185米(如图所示)。t形动画线被大大削弱了(百老汇售票处后面的小商店的受欢迎程度并不好)。4F、5F和6F都是单字符动画行。它们有很高的楼层高度，外立面和丰富的立面元素。石头：干挂在接缝处，显示大气，纹理2。玻璃材料：交替不同的方法，创造节奏，弱化硬度，创造一个种植绿色植物的平台。3.设计代表了商业个性，下沉式广场，大大增加了B1的可达性。星巴克、必胜客、麦当劳和其他通常出现在一楼的企业将B1下沉广场作为一个换乘站有足够的空间开展各种活动。一楼中庭的四个角落设有一线时装店：芬迪、缪缪、卡地亚和迪奥。显示面非常个性化，具有极高的品位感3，大液晶屏幕4，采光天窗，带遮阳卷帘5，钢架，安装吊装构件。中庭有巨大的中庭规模，环形走道宽5米，控制面积高达900。可安装多台自动扶梯来提升广告横幅(不提供1F，以确保广场的尺寸感)，包括跨楼层梯子(2个部分，a3360l2-2) B: L3-L5大食品代)，组织成水平和垂直复合线，引导人们走向高层建筑形式(溜冰场、餐饮)。拾空走廊，上方：左侧部分以线状元素为主，干挂石材(类似外立面)，电光源阵列，风格强烈，由木质装饰扶手软化；右半部分以弯曲元素为主，与正面的玻璃部分相呼应。弧形灯带平行于电光源，并有流线型扶手。顶部的灯光效果和走廊下的灯光效果营造出明亮温暖的氛围。左图：纵横交错的走廊(跨度约5米)设计缓解了走廊末端移动线过长的问题，形成了一个小循环，提高了购物的便利性。自动扶梯与走廊相连，水平移动线和垂直移动线形成一个有机的结构，但视线会被稍微遮挡。电影院占地8000多平方米，分为3层、4层和5层，有12个大厅(1个IMAX，460个座位)和2000多个座位。3F是售票厅，4F和5F是电影院。库布里克和仙居林位于3F售票处旁边，与电影院形式互补。真正的溜冰场，总面积约3600,其中冰表面积1800，后台面积1800，高度增加15米以上。露天看台设置在符合奥林匹克标准的溜冰场(4F，5F)周围，起到聚集人群的作用。格式之间的交互不够。餐饮和溜冰场之间缺乏相关性，过多的资源倾向于溜冰场，以及高楼层导致区域浪费。电梯厅、后台、后台使用：工作人员通道、楼梯卫生间、更衣室管井、风井办公商店装载通道(直达仓库，避免经过营业区)、引导和温馨提示系统、引导和识别系统清晰、简单，同时也很温馨、实用、美观，客流量大，在杭州已经确立了稳定的市场地位，检查时间是周三中午，虽然不是周末。然而，整个万向市购物中心的客流仍然不小，各种业态相对均衡。电影城和餐饮稍逊一筹。零售商店和百货商店的客流量相对较大。万向市开业至今已有两年多了。其高端定位满足了杭州市民强大购买力的需求。据了解，宁波、浙江、温州等地也有很多消费者。可以看出，杭州万向的影响力已经深深地扎根于人们的心中。随着钱江新城的日益成熟和高端人群的聚集，万向城的人气只会继续上升。定位总结、主题定位：引领成功人士、私人业主和城市精英