池州定价建议版PPT课件

.,1,池州玖龙时代住宅定价建议,杭州盛世伟业2014年5月,.,2,定价对象：,酒店式公寓,住宅,.,3,目录,一、池州住宅市场背景,二、玖龙府定价方法,.,4,池州住宅市场背景,.,5,池州住宅市场背景2013年1月-2014年4月住宅成交情况,2012年池州住宅成交6815套；2013年池州住宅成交7631套，创2011年以来的新高。2014年1-4月住宅成交量同比增长25.5%。2014年3月份池州楼市虽然没有展现出“金三”的强势，但基本保持平稳；4月份池州楼市较为平淡，开盘加推的项目屈指可数，主要以暖场活动为主。,数据来源：池州房产网,.,6,池州住宅市场背景土地成交带来的住宅市场供应,2014年池州土地市场成交遇冷，至今住宅性质土地成交量仅为1宗。结合2013年土地出让，土地出让面积为1035520平方米。以单套住宅110计算，2013年及2014年至今，土地成交将为池州商品住宅市场带来约9400套房源。,截止：2014年5月9日；来源：池州国土资源局官网,.,7,池州住宅市场背景2014年下半年各住宅项目存量情况,2014年1-4月池州主要在售楼盘均推出了不少房源，市场成交量同比增长，与此同时也造成了池州住宅市场存量房的增加。若按照2013年池州住宅成交7631套计算，目前住宅存销比约为1.67：1；若加上土地出让带来的9400套供应，则存销比达到2.9:1。目前池州市场楼盘较多，竞争激烈。,截止：2014年5月9日；来源：池州网上房地产,.,8,2014年成交的住宅中，80-100以及100-120住宅所占比例最高，目前池州住宅市场以刚需、首改客户为主。,池州住宅市场背景2014前4个月楼市成交概况,数据来源：池州房产网,.,9,池州住宅市场背景池州住宅板块价格分布,本案,东区,站前区,平湖观邸5800元/m,区域价格分布：1.站前区：4500-4900；2.北区：5200（凤凰城）；3.西区：4800（万成香格里拉）4.南区：5500-58005.老城区：4600（商之都SOHO）2014年热销楼盘：万成香格里拉、绿洲桂花城、高速秋浦天地等低价楼盘市场走俏，万成香格里拉2014年月均成交170套；在住宅市场大环境遇冷的当下，价格因素对房源去化的影响愈发显著。,世纪星城5500元/m,龙登凤凰城5200元/m,在售,热销楼盘,金汇璞玉天城4700元/m,高速秋浦天地4500元/m,徽商江南世家4600元/m,绿洲桂花城4900元/m,农房英伦城邦4800元/m,金鼎月亮湾,南区,曼哈顿MOMA社区5300元/m,清溪凯旋门6200元/m,西区,万成香格里拉4800/m,北区,老城区,商之都SOHO公寓4600元/m,.,10,池州住宅市场背景小结,市场背景小结：目前池州住宅已推未售存量不算太多，但后续供应量较大（含已开发楼盘潜在供应及存量成交土地带来的潜在供应量），市场竞争激烈；从2014年成交情况看，池州住宅市场以刚需及部分首改户型为主；从近期热销楼盘来看，成交较好的为位置较偏的刚需盘，以低价吸引乡镇客户为主，说明价格对去化的影响明显。,.,11,目录,一、池州住宅市场背景,二、玖龙府定价方法,.,12,玖龙府定价方法,.,13,玖龙府定价方法项目定位方向分析,项目定位：1.从项目规模来看，体量较小，缺乏小区居住环境；2.从项目户型配比来看，以刚需偏首改为主的功能为主；综合两方面考虑，项目属于刚需盘，要实现快速去化，在目前的市场环境下，适宜价格低开。,.,14,玖龙府定价方法客户回访统计,1、从受访情况看，玖龙府最大的吸引力在于其地段，其次是沿河景观、临近一中以及户型；2、受访客户对项目最不认可的理由是价格偏高；3、与客户深入访谈了解到，若项目价格达到顾客预期，单幢设计、变电站、配套缺失等不利因素的影响将在一定程度弱化；4、变电站、单幢设计等抗性要素已客观存在，后期要实现快速去化，只有通过足够吸引客户的价格来抵消不利因素的影响。,数据来源：玖龙时代售楼处；样本量：11组,.,15,玖龙府定价方法市场主要竞品项目比较估价,综合地段、配套等八大要素，对比目前在售的代表楼盘，初步预估玖龙时代售价约4500元/。,因为地段、价格、主力户型、主要客群等方面存在较多共同点，故选取曼哈顿MOMA国际社区、金汇璞玉天城、万成香格里拉、绿洲桂花城、高速秋浦天地为比较对象。,.,16,选取池州在售的酒店式公寓及邻近的住宅项目比较（选取其去化相对稳定的价格）：,按照玖龙时代酒店式公寓截止目前的整体销售均价约4000元/估算，根据住宅与酒店式公寓价格比关系1.22：1，预估项目住宅价格约4880元/。,玖龙府定价方法住宅与酒店式公寓价格比估价,.,17,玖龙府定价方法市场客户反馈估价,访谈客群构成：售楼部反馈及市场其他渠道拜访客户,对受访的22组客户反馈的统计，客户意向价格区间4501-4700元/，客户极限接受价格区间4601-4800元/。对比分析客户意向价格及客户极限接受价格，综合得出客户合理的意向价格约4600-4700元/。,数据来源：玖龙时代售楼处；样本量：11组,.,18,综合市场主要竞品项目比较定价、市场客户反馈定价、价格与去化比关系定价、住宅与酒店式公寓价格比较等方法，初步评估住宅价格约4700元/左右。,玖龙府定价方法初步估价,.,19,玖龙府定价方法价格修正河景,平湖观邸5800元/m,世纪星城5500元/m,浦西新城5160元/m,明月苑5200元/m,明月苑学区杏花村小学，浦西新城价格与明月苑相近，河景的加分因素必不可少。综上所述，河景对住宅的溢价约5%。,二手房,新房,.,20,玖龙府定价方法价格修正单幢设计,平天大厦5300元/m,商之都SOHO4600元/m,百牙新村5600元/m,龙登凤凰城5200元/m,二手房,新房,综合比较规模小区与不成规模小区的价格新房与二手房价差，单幢设计的项目约有4.5%的价格减分。,.,21,玖龙府定价方法价格修正变电站,.,22,数据来源以下二手门店：纵横房产、美联房产、我家我爱,在售明月苑二手房毛坯均价约为5000元/，白洋名筑二手房毛坯均价约为4800元/，三台茗苑二手房价格预估约4400元/。虽然杏花村小学的学区优势弱化了变电站对周边小区房价的影响，但在配套、地段、环境等因素相近的情况下，变电站对住宅仍有近9%的价