精品超市投资建议书

精品超市投资建议书一、维多利亚购物广场的概况1. 维多利亚购物广场简况 大型“一站式”维多利亚购物广场内设时尚百货、精品超市、品牌名店街、电器城、特色餐饮、娱乐等消费场所，广场内配套建设循环水体景观、园林绿化、星级宾馆酒店等，具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能，地处城市高端住宅区，集中了各类商业形态，客户群鲜明集中，以中高端消费人群为主。2.精品超市提出的背景和意义 处于文化广场之中的购物广场作为一站式购物、休闲、娱乐综合体，超市配套是拉动人气的必要选择。但作为贵港市新商圈，周围大部分为贵港中高档楼盘，交房率和入住率偏低，第一商圈内消费能力有限。同时在第一商圈内又有北京华联和永盛百汇两家大型综超竞争，超市定位要避免大众综超路线，结合整个维多利亚购物广场业态的中高端定位，精品超市是维多利亚超市定位首选。二、精品超市的概况1. 精品超市描述精品超市主要靠商品本身赚钱，通过组织适合的商品来取悦特定的客户，目标客户群就是一些中高端的消费者。用“以客为尊”的服务理念，让高端消费者无论是从服务硬件还是服务软件上都能感受到这种服务的体贴感。2. 精品超市的独特性或先进性精品超市的装修装潢都明显高于一般超市卖场，在环境的表现力方面也起到了很好的吸引眼球的功效。还有生鲜食品和进口商品的比重明显增加，卖场的整洁度以及服务质量要比一般的超市好很多，门店实现初级的精细化管理，门店的营销活动不再以价格诉求为主，新、奇、特等差异化才是营销的主流。3. 精品超市的竞争力分析随着国内一线城市的消费能力逐渐饱和，超市业态的市场竞争也日益趋向白热化。为避免竞争惨烈的普通大卖场，精品超市逐渐发展起来。精品超市选址主要是靠近目标消费群，方便快捷，环境优雅舒适，商品齐全，食品新鲜，各种服务更加体贴，这一系列的特征都是提高精品超市竞争力的因素。 三.市场分析1.行业分析随着人们消费心理的变化，消费水平的提高，零售百货业已经成为夕阳业态。现代购物还应满足人们休闲、娱乐、情致等精神上的享受，因此，在未来的发展趋势中，集购物、健身、娱乐、餐饮于一身的大型购物中心也将成为零售业的新趋向；连锁经营以其集中配货管理，网点分布广而使消费者可以方便、廉价的购得日常生活用品，成为新宠业态；个体店的专业化经营也是发展潮流；星罗棋布的销售店在商品流通领域还将占有重要地位。2.用户分析（市场定位）精品超市的生意说到底是对某一人群的服务，而要想保证高盈利，这些可不仅仅包含在购物环境里。维多利亚购物广场主要针对的是一些中产阶级，中级白领，普通白领，自由职业者，大中学生。因为这类人群都比较容易接受新事物，改变消费习惯，追求快乐，注重全方位的享受。3.主要的竞争者各种星罗棋布的零售店商品结构基本相同，且目标客户及购物时间相同，都是精品超市市场份额的有利竞争者。此外，量贩超市以商品对客户的廉价诱惑力成为精品超市的第二竞争者。所以精品超市需要采取自己特有的方式来引导目标客户。比方说采取各种食品节，电影节，文化俱乐部等等来刺激消费。四、市场占有策略1.市场增长和市场占有率目标 2.市场占有策略经营业态：休闲为主，居家为附，商务为补。经营档次：高档为主，中档为附，大众为补。建筑形态：增设中庭防雨遮阳天棚及商业景观。商业利用：增加特色岛柜于中庭位置。分流导向：进行人车导向分流，稳定客流。便民设施：公共饮水机，特色休闲椅，公共广播3.营销策略 精品超市本来就是为了满足个性化消费而生，多变灵活，有的放矢是最大的特点。在精品超市很少见有一些打折促销的标签，但是他们深谙维持高端形象与维持高利润率同样重要的道理。（1）.针对不同的客户群，给予不一样的体验。比方说设立红酒，美食俱乐部，顾客有可能会被邀请到法国酒庄参观，或者一些更为新潮的方式。（2）.精品超市选择为顾客提供更为便利的购物通道。超市的中英文网站的开通，与一家实体门店差不了多少，这样迎合了许多高端顾客的需求，即使是生鲜类的食品，顾客也可以通过网站或者电话进行订购。（3）.各种食品节也是精品超市另一种常用的营销策略。既能拉近顾客，又能提供顾客需要的文化体验。Ole 各门店每年都会定期举办世界各国的食品节，去年九月份的法国食品节，是华润万家与法国大使馆和商务处联合举办的，为期一个月的食品节期间，各门店的入口显著位置陈列了各类独特的法国食品，许多都是无法买到的。食品节还会派发文化宣传册，并请来大厨进行烹饪展示，就跟众多的“电影节”，“文化节”一样。五、管理1.管理团队 风险与机遇是并存的，公司在取得区域市场地位的同时，也在某些方面显示出不足，比如管理层的经营管理能力，以及高端管理人才的紧缺。如果公司现有的管理架构、管理人员的能力同那些大型的巨头相比，还有一定的差距，这些无疑将制约着公司的发展。所以建立一支高效的管理团队是至关重要的。2.企业内部机构设置及管理制度精品超市内部机构设置一般分前台和后台。前台包括收银和理货。后台包括保安和收货，还有库房的。会先分部，部下有科，有的叫组。后台部分分收货部、保安部（保安和内保）、定货部、财务部、人事部、工程部、美工部，都比前台的小但比科大。赞同六、财务分析与盈利预测1.财务状况分析 ( 总投资.固定资产.流动资金.无形资产)1.1流动资产周转情况分析（1）、应收账款。反映企业应收账款周转速度的指标有：应收账款周转率指标和应收账款周转天数指标。应收账款周转率是企业一定时期内销售收入净额同平均应收账款余额的比值，即企业本年度内应收账款转为现金的平均次数，应收账款周转率越高，表明收账讯速，账龄较短，资产流动性强；应收账款周转天数是用时间来表示的周转速度，该指标越低越好。（2）、存货。反映存货周转速度的指标的：存货周转率和存货周转天数。存货周转率是一定时期销售成本同平均存货的比值，一般情况下，该比率高，表明存货变现的速度快，周转额较大，资金占用水平较低；存货周转天数是用时间来表示存货周转速度，是反映企业销售能力和流动资产流动性的指标，也是衡量企业经营中各环节中存货运营效率的综合性指标。一般情况下，该指标数值越低越好。（3）、流动资产。反映企业流动资产周转速度的指标有流动资产周转率和流动资产周转天数。前者是企业一定时期销售收入净额同平均流动资产金额的比值，一般情况下，该比率越高越好，表明以相同的流动资产完成的周转额较多，流动资产利用效果较好；流动资产周转天数是用时间表示的周转速度，该指标越低越好。1.2 固定资产情况分析。反映企业固定资产周转情况的主要指标是固定资产周转率，它是企业一定时期销售收入净额同平均固定资产净值的比值，是用以衡量企业固定资产利用效率的一项指标，一般情况下，该指标越高，表明以相同的固定资产完成的周转额较多，固定资产利用效果较好。1.3 总资产周转率。它是反映企业总资产周转情况的主要指标，是企业一定时期销售收入净额同平均资产总额的比值，是作为综合评价全部资产经营质量和利用效率的重要指标。一般情况下，该比率越高，表明以相同的资产总额完成的周转额较多，总资产利用效果好。2.盈利能力分析与预测盈利能力就是企业赚取利润的能力。反映企业盈利能力的指标有主营业务利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等。2.1、主营业务利润率。它是企业一定时期主营业务利润同主营业务收入的比率。该指标反映了企业主营业务的获得能力，该指标越高越好，表明企业主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获得水平高。2.2、成本费用利润率。它是企业一定时期利润总额与企业成本费用总额的比率。它表明企业为取得利润而付出的代价，从企业支出方面补充评价企业的收益能力。该指标越高，表明企业为取得利润而付出的代价越小，企业成本费用控制得越好，企业获得能力越强。七、风险因素及对策(技术.市场.管理.财务.政策等) 盲目追求“精品”，将大大的提高利润的风险性。主要表现在：1. 地段要求苛刻，租金成本高昂 装修成本大大高于普通超市。2. 无法收取进场费、条码费等“其它费用”。3. 单品售价远高于普通超市商品，不可轻易使用降价促销手段。4. 竞争者众多，竞争愈演愈烈。需采取的对策：1.因地制宜。尽管高端的精品超市大多开在繁华地段或、繁华商圈，但每个繁华商圈所面对的高端消费者不尽相同。针对不同城市或不同地的高端消费者的不同喜好，适当调整商品的配置，发更好的满足目标消费群体的需求，做到因地制宜。2.本土文化。高端的精品超市不能完全照搬国外的模式，而是应该适当融入一些本土文化。比如高端超市可以考虑如何将中华民族几千年传承下来的优良饮食传统，饮食习惯，饮食文化等等进行有机的结合，并形成真正的特色加以保留、放大，而不是完全照搬国外的模式。精品超市应该要有自己的本土特色，这样才能吸引更多的高端消费者。3.体贴的服务。精品超市需要一种“以客为尊”的服务理念，让高端消费者无论是从服务硬件还是服务软件上都能感受到这种服务的体贴感。如超市员工的每一个服务细节都能打动每一位高端消费者。超市员工面带微笑，随处可以听到“欢迎光临”，免费用的牙签和免费品尝的密封打包方式，展示了他们对食品卫生的自信等。精品超市不仅需要在经营商品上动心思，也需要在服务上下功夫。4. 进货合理，多种商品搭配得当，逐步扩大客户人群，提升生鲜食品比例 ，谨慎实行自主采购，成功举办各类隐形促销活动。 八、投资回报实现 “黄金有价，商铺无价”。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。“逛”超市这种心态，其实最符合消费者要求，又最难满足。在干净轻松的环境中，不必拿着本子一条条画掉需要买的东西，而是本着“看看哪个有趣才买”的心态，这本身就是一种享受。在累了一整天后，实在不想经历一边讨价还价、一边担心食物是否新鲜的购物过程，于是他们会选择类似的精品超市。除了在消费心态的琢磨上讲究一个“细”字外，精品超市的另一大特质，就是特别注重引发消费者的购物欲望，在这种“外貌”营销上，精品超市花费的精力，绝对是普通大型超市难以望其项背的。精品超市把包装学、心理战术都运用到营销里，摆明了告诉你，我的商品是卖得贵，但是我会让你觉得物有所值。 在BHG，背景音乐是一水儿的英文歌，虽然也有泛潮流英文歌的电音版，但是至少听上去，感觉会比较 “高档”，况且“音量总保持在顾客们一说话基本上就听不到的分贝，这个度把握得非常好”。OLE则选择了纯音乐背景，即使曲目再“俗”，但总显得比唱出 来的有范儿。两家超市都深谙推广之道，他们选用了专柜展示的方式来营造一种“陈列”感。同样的婴儿奶粉，在大超市就被合并同类项满满当当地塞在货架里， 但是在精品超市，则是挑选出单品，放在设计特殊的陈列柜中，柜子上方大灯一照，一种高贵的“陈列”感觉凸显，普普通通的婴儿奶粉也有了“明星”的特质。到大型超市，追求的是生活必需，到精品超市，更看重的是逛。精品超市贵精不贵多，所以对比起倡导一站式购物的大型超市来说，精品超市会更细致地关注目标消费者的心态需求。零售企业进