商业地产全面课程.ppt

租金水平与业态规划 招商实战之 项目租金方案建议 租金方案思路 租金调研方式和内容 租金调研方式和内容 调研结论分析 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 最高 最低 其次 最小 化妆品 服装 珠宝 皮具 鞋 钟表 眼镜 通信 最大 美食广场 百货公司 超市 大型中式酒楼 娱乐中心 电影院 电器 音像 美容中心 家居用品 运动用品 健身中心 租金 面积 零售商铺 特色主力店 大型主力店 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 具体分别予以分析 大型主力店租金水平及承租面积规律 特色主力店租金水平及承租面积规律 一般零售店铺租金水平及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及承租面积规律 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 大型超市 带动人气 租金内不含空调及管理费 其收取标准为32元 平方米 建筑面积计 注 签约年期一般为10 15年 从第三年起开始递增 幅度不超过5 一般采取纯租金形式 较少采用抽成的形式 特征分析 大型超市 百货公司 体现项目档次和特色 特征分析 大型百货 注 酒楼签约年期一般为9年 3 3 3 递增幅度通常不超过10 中式酒楼 娱乐中心 美食广场 电影院 大型主力店特征总结 百货公司 承租面积最大 承租水平最高 放在商场最佳位置 超市 承租面积大 承租水平低 放至地下既可满足面积需求 又可聚集人流 向上辐射 娱乐 美食 电影院 承租能力最低 但能聚集人流 设置在商场高楼层 既能满足面积需求 又可将人流引导上来 同时提升周边商铺价值 大型中式酒楼 承租水平低 要求面积大 但可提供消费者休憩 餐饮场所 是购物中心必要因素 一般放至最高楼层 大型主力店特征总结 慧通行一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人 大型主力店承租特征总结 大型主力店的安排 案例 下首层设置超市 大型主力店的安排 案例 综合性百货共3F如 Sogo Pacific租金 1 3F 100 150元 M2 精品百货共2F 如 Rainbow LaneCrawford租金 1 2F 200 250元 M2 百货公司设置在1F 3F 特色主力店的安排 案例 溜冰场 美食广场租金 50 80元 M2 美食广场设置在4F 特色主力店的安排 案例 大型中式酒楼 如逸和轩酒家 海港 金龙船 凤凰楼等 租金 50 70元 M2 大型中式酒楼设置在第5F 各行业商户租金水平及承租面积基本规律 具体分别予以分析 大型主力店租金水平及承租面积规律 特色主力店租金水平及承租面积规律 一般零售店铺租金水平及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及承租面积规律 项目租金方案 电器连锁 大型家居 健身中心 体育用品专门店 美容美发中心 特色主力店承租特征总结 下首层 总体承租能力较低 一般放在商场中层以上 如3F以上 首层 二层 特色主力店承租特征总结 体育用品专门店 美容院设置在第3F 特色主力店安排 案例 健身中心 如Physical等 租金 65 80元 M2 家电家居 健身中心设置在第4F 溜冰场 特色主力店安排 案例 电器连锁 如顺电等 租金 65 80元 M2 各行业商户租金水平及承租面积基本规律 具体分别予以分析 大型主力店租金水平及承租面积规律 特色主力店租金水平及承租面积规律 一般零售店铺租金水平及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及承租面积规律 注 一般零售店铺包括服装 鞋 珠宝 眼镜 精品等 零售店铺承租特征总结 同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点 往上层和下层租金均递减 下首层 配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺 零售店铺安排 案例 服务配套类行业 便利店 银行 药店 冲印店 个人护理 面包房 雪糕 糖果 书报亭等租金 平均租金600元 M2 可按店铺位置上浮或下调10 20 国际一线及二线品牌专卖店 服装 珠宝 钟表 皮具 化妆品 鞋 内衣 精品等承受租金水平最高的行业 平均租金 700元 M2可按品牌知名度上浮或下调10 购物中心 首层 面对高档消费群 以各类国际一 二线品牌连锁店为主 力求树立和提升项目档次形象 零售店铺安排 案例 香港及东南亚知名品牌连锁店 服装 珠宝 钟表 皮具 化妆品 鞋 内衣 精品等 平均租金 600元 M2可按品牌知名度上浮或下调10 20 大型品牌旗舰店 如ARMANI 服装 皮具 精品 家私等 第2F 二层商户品牌档次稍逊于首层 零售店铺安排 案例 国内及香港知名品牌连锁店 服装 皮具 鞋等 平均租金 400元 M2可按品牌知名度上浮或下调10 20 第3F 三层商户品牌档次稍逊于二层 零售店铺安排 案例 书店 礼品 琴行 音像平均租金 300元 M2可按品牌知名度上浮或下调15 25 第4F 配合娱乐中心 健身中心主力店特点 突出年轻消费者需求特色 零售店铺安排 案例 工艺品 家居摆设 布艺 床上用品 灯饰平均租金 120元 M2可按品牌知名度上浮或下调10 第5F 经营行业独立性高 零售店铺安排 案例 具体分别予以分析 大型主力店租金水平及承租面积规律 特色主力店租金水平及承租面积规律 一般零售店铺租金水平及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及承租面积规律 注 特色餐饮指酒吧 西餐厅 咖啡厅 快餐厅等类型 各行业商户租金水平及承租面积基本规律 下首层 三层 二层 首层 四层 五层 承租均价 元 平方米 月 特色餐饮的承租水平 下首层 靠近地铁站口设置大众化 便利性餐饮类型 特色餐饮安排 案例 西式餐厅 如哈根达斯 Grappa s DanRyan s 平均租金 200 300元 M2 首层 配合首层国际高档品牌定位 设置西式餐厅类型 特色餐饮安排 案例 第2F 集中体现档次的同时显示特色 设置特色餐饮连锁店 写字楼裙楼 特色餐饮安排 案例 特色餐饮品牌连锁店2 各省美食 豫园3 日本料理 东南亚 韩国菜平均租金 100 150元 M2 第3F 相对第1 2F 更突出特色化 个性化 特色餐饮安排 案例 第4F 配合娱乐中心 健身中心主力店特点 突出年轻化 休闲化 随意性餐饮特色 餐饮品牌连锁店如仙踪林等平均租金 100 120元 M2 特色餐饮安排 案例 第5F 特色酒楼 特色美食如昭帕耶等平均租金 50 70元 M2