房地产基本知识[001].doc

设立房地产开发企业程序设立房地产开发企业的条件房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1) 有自己的名称和组织机构；(2) 有固定的经营场所；(3) 又符合国务院规定的注册资本；(4) 有足够的专业技术人员；(5) 法律、行政法规规定的其他条件。设立房的产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部梦对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限责任公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当道登记机关所在地的相继以上地方人民政府规定的部门备案。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。规划局办事指南用地规划管理：报建时所需资料1 建设用地申请报告2 合法的计划文件或资金证明 3 开发资质证书 4. 符合规划要求的规划设计平面图或初步设计方案5 用地选址意见书及附图 6 其他建筑规划管理：报建时所需资料1 建设申请报告2 合法的计划文件或资金证明3 建设规划用地许可证及土地权属证明4 绘制在11000数字化地形图上的平面布置图 5 具有相应资格的设计单位设计的施工设计图纸及平，立，剖面图图纸目录个两份6 其他工程规划管理：报建时所需资料1 建设申请报告2 合法的计划文件或资金证明3 建设规划用地许可证及土地权属证明4 绘制在11000数字化地形图上的平面布置图5 具有相应资格的设计单位设计的施工设计图纸及平，立，剖面图图纸目录个两份6 其他放验线所需资料：1 放验线通知书2 建设工程规划许可证（文本附件及航测图）竣工验收所需资料：1 建设前期各种批文、申请报告2 建设工程规划许可证3 施工图及竣工报告4 有关消防、文件勘探等手续5 施工资料移交表6 竣工资料保证金收据 建设委员会办事指南房地产开发业办事程序：1、 房地产开发企业资质办理程序（1）开发企业向建设行政主管部门递交办理开发资质证书申请；（2）填写房地产开发公司资质申报表一式三份，并报以下材料；关于成立房地产开发公司的批复文件（阐述成立公司的依据、理由、公司性质、人员编制、工程、经济、财务管理人员状况、资金来源情况、机构设置情况）。办理工商营业执照的全套手续复印件（包括银行进帐单、法人代表简历、身份证复印件等）。有职称管理人员、10人以上（其中中级以上5人），职称证件的原件及复印件。公司章程、管理制度、股东会决议。干部任命书、聘书，其他工作人同聘用、劳动合员。验资报告、资产评估报告。办公地点证明或办公用房租赁合同。郑州市开发企业在编人员明细表。 郑州市开发企业工程技术、财务、经济管理人员明细表。郑州市开发企业资金情况表。 郑州市内资房地产开发经营机构资质审查情况表。（3） 在接到开发企业申报材料之日起逐级提出审查意见，对符合条件的申报企业，在三十个工作日内予以登记，并办理相关手续。对不符合条件的企业应说明理由。（4） 第周一、三、五上午接待日办理发证手续。2、 房地产开发企业办理资质变更的程序开发企业向建设行政主管部门提出申请，说明变更内容，根据建设行政主管部门的意见，提交相应资料。（1）变更企业名称、法人、地址,需提交申请，同时递与变更内容相符的营业执照复印件。（2）改变企业经济性质的应提交如下资料 主管部门关于企业改制的意见；新公司申请（说明固定资产及债权债务）；新公司章程；到工商局办理变更营业执照手续的全套复印件；验资报告；资产评估报告；与原主管部门脱钩的文件证明材料；董事会的组成及机关人员的任命手续；其它资料。3、 房地产开发项目竣工综合办事程序（1）项目全部竣工后（建筑队工程质量验收合格，其化配套设施完工），递交房地产开发项目竣工综合验收书面申请。（2）邻取并填写有关表格，并提供下列资料。 建设工程审批手续（复印件）：用地规划讲可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、拆迁许证、消防审核表、计划批准文件、招投（议）标书、抗震审核单、开工报告、施工许要证、工程质量监督书、工程质量监理工合同、房地产开发建设条件意见书、房地产开发项目手册、商品房预售许可证、物业管理委托书等。 图纸资料：规划红线图、规划总平面图建设工程放线报告、竣工总平面图（竣工效果图）、给水排水消防竣工总面图、电力电讯竣工总平面图、热力燃气竣工总平面图.3、从收到房地产开发企业竣工综合验收申请之日起30日内，由市建委组织市政、公用、邮电、电讯、规划、消防、人防等有关部门和单位进行综合验收。4、 经验收合格后，发给房地产开发项目竣工综合验收合格证。 房产商办理房产证的责任 对于商品房购买人来说，只有拿到了房产证，所购商品房的所有权才能得到法律上的承认和保护，才能成为我们通常所称的真正意义上的“业主”。对于开发商来说，若由于开发商的责任使得买方不能在规定的期限内取得房产证，开发商则需按照商品房买卖合同的约定向购买方支付违约金或承担退房、还房款并赔偿损失的违约责任。因此，澄清开发商在办理房产证中的责任和义务很重要。 1、委托测绘义务 根据2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法第三十四条第一款规定，房地产开发企业应在与商品房买受人所签订的商品房买卖合同所约定的房屋交付日之前，委托房地局的测绘大队，对买方所购房屋作面积测绘工作，并将测绘结果上报房地局权属科，用于房屋权属登记和房产证的制作。 2、报送资料义务 商品房销售管理办法第三十四条第二款规定开发商应当在房屋交付使用之日起60 日内，将需由其提供的办理房产证的材料报送房地局权属科。 需报送材料包括：房屋面积测量成果报告；竣工项目地价款核实复函；公用建筑面积分摊材料；国有土地使用证；房屋竣工证明材料；立项批复；建设工程规划许可证；登记部门认为必要的其他材料。 3、协助买房人办证义务 商品房销售管理办法第三十四条第三款规定开发商应当协助商品房买受人办理房产证。此款要求开发商在商品房购买方办理好产权证之前，按照房地局的要求，对商品房买受人的房产证的办理给与必要的协助。开发商不得无故拒绝或拖延在有关申请书、房地产卖契等文件上盖章和签字。 从以上的规定可以看出，开发商并没有为商品房买受人办理或办好房产证的法定责任或义务，也不存在必须与商品房买受人共同办理房产证的义务。办理房产证是商品房购买人自己应当履行的一项法定义务。在实践中，有些开发商为了促销向商品房购买人承诺在一定期限内为其办理或办理好产权证。但房产证的办理客观上受到业主因素和房地局有关政策的影响，而这些因素并非开发商所能控制，一旦随意做出承诺，极易使开发商陷入违约。因此，除了可对上述三项义务做出适当的约定外，开发商不易再做出任何其他有关的承诺或保证。 商品房房产证的办理，是商品房买卖过程中最后的一项重要程序，涉及复杂的法律要求，并关系到国家、业主和开发商三方面的利益。房地局作为代表国家的核准发证机关，应简化审查内容和方式，规范并公开办理程序，努力缩短从受理到发证的周期，提高效率。而在商品房购买人这方面，为了使自己的合法权益得到充分的法律保障，可以委托有经验的、熟悉办证程序和要求的房地产专业律师或房地产中介机构来办理。房地产开发商则应当认真全面地履行委托测绘、及时报送资料和协助办证义务，积极与房地局建立良好找作关系，尽可能地减少和杜绝违约的发生。 学会看图纸选户型 购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对“硬件”设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸“纸上谈兵”。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。一般来说，购房者接触到的图纸大多是简单直观的平面效果图，比施工图省略了大量的房屋构造信息，突出了房间面积、布局、设施几个基本要素，貌虽简单，但可以体现出住宅设计中的很多原则性问题。挑选户型应看哪些图挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2.1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米，可操作面不小于2.7米， 1A级则分别是5平方米、1.8米和2.4米。 卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不宜小于1.2米。 卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。 商品房、经济适用房、房改房三种房产证有何异同据介绍，目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。三、房改房。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证（下简称成本价）和按标准价购买的产权证（下简称标准价）。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80归个人所有，20归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50归个人，50归原产权单位。2产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。对读者提出能否将经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题，市国土房管局有关负责人明确答复，目前还没有出台有关的规定。转按揭研究 近一段时间，关于转接揭的报道频频见诸报端、电视，引起媒体和居民的极大兴趣。农行广东分行、上海分行早在几年前就进行了转按揭业务试点，本文拟对此进行粗浅探讨。一、按揭与转按揭的概念按揭是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。顾名思义，转按揭就是转让个人住房抵押贷款（以下称为按揭）的行为。二、转按揭的分类按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。香港地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。三、转按揭的动因在香港地区，按揭利率由各家银行自行确定，一般采用与最优惠利率（P）挂钩，在此基础上加减一定比例，如“P225”，同时，各家银行针对按揭推出了一系列优惠条件，如赠送火险、免信用卡年费等。由于各家银行按揭利率各不相同且经常变动，提供的优惠条件也有差异，对于不同借款人来讲，在不同时间将按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的。而且，在香港地区办理转按揭手续相当简单，借款人只需支付5000港币的律师费，所有手续都由律师来完成，加上各家银行出于竞争需要，一般都替转到本行的借款人交纳5000元律师费，实际上借款人无需付出任何代价，更是刺激了转按揭的发生。而在内地，按揭利率由中国人民银行统一制定，各家商业银行要求提供的资料、办理时间大致相同，对于借款人而言，银行提供的基本是无差异服务，在哪家银行办理按揭都一样，因而没有债权转让的必要，这也是目前内地转按揭业务仅限于债务转让的原因。那么，什么情况下会产生转按揭（以下凡没有特殊说明，仅指债务转让）的需求呢？一是借款人转让作为抵押物的住房。根据城市房地产抵押管理办法的规定，借款人转让设定抵押权的房地产，必须经过抵押权人同意，并将转让所得价款用于提前清偿所担保的债权。购房人在购买原借款人转让的住房时，需要向银行申请按揭。转按揭将这两个过程有机地结合起来，缩短了交易时间，方便了买卖双方。二是借款人连续违约达到一定期数。根据抵押合同（或主从合一的按揭合同）的约定，当借款人连续违约达到一定期数（一般为三个月）时，抵押权人有权处分抵押物。如果采用强制拍卖等手段，受快速变现的影响，抵押物价格一般大打折扣，拍卖所得价款可能不够偿还银行贷款，造成银行和借款人的损失。而通过转按揭，房屋转让为正常交易，可以避免这种损失。四、转按揭业务流程转接揭包括两个方面，一是原借款人（售房人）提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是新借款人（购房人）申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：第一步，原借款人向银行提出申请。第二步，银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。第三步，售房人和购房人签订住房转让合同。第四步，购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格二手房贷款成数。第五步，银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。第六步，银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。第七步，银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上，然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。其业务流程为：原借款人提出申请签订三方协议签订住房转让合同购房人提出贷款申请银行审批签订新的借款合同办理产权过户和抵押登记手续发放贷款售房人归还贷款。如果是对尚未竣工的期房办理转接揭，则上述第二步所签订的协议中需要增加房地产开发商为立约方，开发商同意期房转让并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。由于这时售房人尚未取得房屋所有权证，只是在房地产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记，也就不用办理产权过户，只需办理有关变更手续即可。五、对我国转按揭业务的几点设想目前，我国内地的转按揭业务刚刚起步，与发达国家或地区相比，存在不少差距，离借款人的要求也还有一定距离，但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善，城镇居民对转按揭的需求量会越来越大，政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进，以促进该项业务的发展，下面提出两点设想：1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出，目前的转按揭业务包括四个环节：原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立，目前这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连结起来，无疑能节省时间，提高工作效率。一是实现新旧债务的连结，可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、售房人、购房人签定补充借款协议，将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移，在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记，将抵押人由原借款人更换为新借款人，改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。2、试办跨行转按揭。目前，由于各银行提供的按揭服务基本相同，债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求，但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求，这就要求银行适时推出跨行转按揭。目前开办跨行转按揭的症结在于一定时期内原贷款抵押担保悬空，因为房屋产权过户之前，原贷款银行要撤销抵押权，否则不能转让，而只有等到办妥新的抵押登记，新贷款银行对购房人发放了贷款，购房人才能支付房款给售房人，售房人才有钱偿还原贷款，由于新旧贷款由不同银行发放，原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款，所以不愿意开办跨行转按揭。要解决这个问题，可行的办法是银行之间签订合作协议，新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上，确保用于优先归还银行贷款，以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。随着我国利率市场化逐渐提上议事日程，债权转移形式的转按揭也不再遥不可及，各银行可以开展这方面的研究，一旦条件成熟便可推出。 目前，房地产抵押是房地产交易中运用得比较多的担保方式，抵押不仅能够发挥抵押物的最大利用价值，还能够为债权人的利益实现提供最大限度的保障，因而备受各大银行以及金融机构的青睐。然而由于历史、制度等原因，使我国住宅的土地供给形式极其复杂。如市场上交易的各类房产中，除新建商品住宅因房价中包含了土地出让金，居民购房可以获得房屋全部产权和土地使用权外，其他房屋包括已购公房、安居房、经济适用房、合作建房和私房等，其土地使用权大多是以无偿划拨、有偿出让、土地租赁、合作建房或旧城改造等形式获得的，其购房成本价格不包括土地价格。因此在申请抵押贷款时，这类房产只有房产权而不含土地使用权。在司法实践中，这种不与土地权属相联房产的抵押是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全债权人的利益呢?房产与地产须同时抵押在我国，土地只能成为国家所有权和集体所有权的客体，而作为私法主体的个人和法人只能取得在国家和集体所有土地之上的土地使用权，也就是我们平常所说的地产。与此相反，房屋可以成为私法主体的所有物，承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体，因为房屋和土地使用权各自具有独立的交换价值。但是，值得注意的是，尽管承认这两者有各自独立的价值，却要求权利人是同一主体。在城市房屋产权产籍管理暂行办法第3条就规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则，除法律法规另有规定外，不得分离。”此外，我国担保法第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权，应当同时抵押；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋应当同时抵押；以乡村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权应当同时抵押。”而城市房地产管理法第47条第1款规定：“依法取得的房屋所有权连同占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”城市房地产抵押管理办法第4条规定，“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”可以看出，我国现行法上确立的是房产与地产的同时抵押的立法模式。建筑物、其他附着物不能单独成为抵押权标的，应当与土地使用权一并成为抵押权的标的，其目的是为了防止二者的权属不一致。土地和房屋客观上的不可分性，使房屋离开土地，其经济价值就会受到影响。从保护债权人的角度出发，强调房产与地产的同时抵押是很有必要的。无地产权的房产抵押当房屋所有权和相关联的土地使用权同属于同一主体的时候，房产与地产的同时抵押很容易实现。而诸如已购公房、安居房、经济适用房、合作建房和私房等，其房屋所有人是无权处分土地使用权的，如何进行抵押呢?如果允许其将房屋与土地使用权一并抵押，有损于国家和集体的利益。如果不允许其设定抵押，又会造成对其房产权利的粗暴干涉，法律面对现实陷入了困境。其实，在现行法律上还是有解决方案可供参考的：方案一，由房屋所有权人以出让的方式先取得土地使用权，再设立抵押权。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条的规定，划拨土地使用权原则上不得抵押。只有依法办理了有偿取得手续后才可以抵押，因为在办理了有偿取得的手续之后，房屋的所有权人已经同时取得了土地的使用权，当然可以将房屋所有权和土地使用权同时设立抵押。因此对于债权人的利益不会有任何影响。方案二，需要实现抵押权的时候，再交纳土地出让金。抵押权的设定并不是都以抵押权的实现为结果。如果抵押房屋的所有权人只想就房屋进行抵押，我们不妨允许房屋所有权人可以将房屋单独设立抵押权，但是当需要实现抵押权的时候，再由受让人交纳土地出让金，因为只有在实现抵押权的时候，才会涉及到划拨土地使用权的转让问题。具体做法是：应由设定抵押土地使用权的受让方与土地管理部门签订出让合同，并缴纳土地使用权的出让金之后，才可以优先受偿。抵押权人利益的保护在方案二的情况下，如何确保抵押权人的利益也许会令人担忧。即抵押权人需要就房屋优先受偿的时候，他能否同时取得土地上使用权呢?如果不可以取得，他又该如何充分实现债权呢?事先评估环节的风险预防。抵押权人在以抵押人的房屋取得抵押权的时候，应该对房屋所有权以及土地使用权的有关情况予以掌握。如果发现房屋所有权人并没有取得土地使用权，就应该在考虑到这一因素的基础上对房屋的价值进行客观评估，并在评估的价值限度内设立抵押权。事后的救济途径分析，由于划拨土地上的房屋原则上只能单独抵押，为了防止此时房屋有可能贬值的情况发生，根据担保法第56条的规定，可以将房屋连同划拨土地使用权一并交付拍卖(值得注意的是，在这一环节，要求房屋所有权的受让人和土地使用权的受让人须为同一主体)，拍卖划拨土地使用权所得价款在依法缴纳相当于土地出让金的数额后，抵押权人可以就余额部分优先受偿。担保公司办理二手房贷款担保流程1、置换部经办人受理，初审2、房屋评估3、贷款担保申请人在有关合同、资料上签字、盖指印4、置换部将贷款申请件传递担保部初审5、担保部约担保申请人在有关合同、资料是签字、盖指印6、担保申请人交纳相关费用7、担保公司内部进行审批8、保全部将有关资料送贷款银行审批9、担保部代办抵押登记10、保全部通知银行放款11、置换部代办产权交易过户手续12、置换部通知贷款申请人领取产权证贷款担保怎样收费？ 一、担保服务费按照市物价局批准的标准以贷款额为基数一次性收取。贷款年限年费率1年10.111年20.0.82 1年30.6 二、代办费：每户400元。商品房贷款担保申请人应提供哪些证明文件？1、购房人（共有人）及配偶身份证验原件，收复印件6份；户口本验原件，收复印件4份（含首页2份）；2、购房人及其配偶月经济收入证明，各收原件2份（个体户需提交最近一个季度的纳税证明）；3、购房人结婚证验原件，收复印件2份；4、购房需携带个人私章（方章）；5、购房付款发票办证联（第四联）；6、开发公司协助提供商品房买卖合同原件5份，复印件1份（需加盖开发公司公章）。房地产常用语释意1、什么是公寓式住宅？公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。2、什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。3、什么是砖混住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。4、什么是框架结构住宅？框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。5、什么是住宅小区？住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。6、什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。7、什么是住宅的进深？住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。8、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏室高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：（1）平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%。（2）户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。（3）上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：（1）复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1。2米，很难充分利用。（3）由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。9、什么是住宅的套型和户型？“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的城镇住宅设计规范，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，612平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。10、什么是住宅的开间？在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3。03。9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 11、什么是住宅的层高和净高？住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2。8米左右。12、什么叫“户室比”？“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。13、什么是商品房？商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。14、什么是微利房？微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。15、什么是安居房？安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。16、室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于240米，局部净高不应低于210米，且其面积不应大于室内使用面积的13，厨房、卫生间室内净高不应低于220米。 17、均价 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。18、房屋的使用权 是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。 19、住宅质量险 住宅质量保证保险，即“潜在缺陷保险”（简称IDI），又称“建筑物十年期责任保险”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给购房者造成的损失。这种保险运作机制起源于法国，逐步被英国、日本、新加坡等许多国家引入，有些国家和地区甚至实行强制保险，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。我国从2002年10月30日开始试行此保险，目前该保险仅限于通过建设部认定的A级住宅，保险责任包括整体或局部倾斜、倒塌，地基超出设计要求范围的不均匀沉降，主体承重墙出现影响结构安全的裂缝，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏等常见的质量问题。该保险保期为10年，投保费用由开发商支付，消费者在购买房屋的同时获得保单。当房屋出现质量问题时，人保将直接向房主赔偿修理、加固或重新购置住宅所需的费用，最高赔偿金额为住宅的销售价格。20、商品房建筑容积率 指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。 21、商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 22、单元式住宅 指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控积又称为一个居住单元。 23、什么是解困房？解困房，指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。24、会所 会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。 25、花园式住宅（别墅） 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 26、Studio一族 Studio即“工作室”，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。loft和soho都是Studio的不同表现形式之一，是工业时代后期人们对流水线产品的叛逆性思维和追求个性化表现的产品。现在，网络经济的诞生和计算机家庭化现象为其提供了更大的发展空间。一般而言，Studio的主要客户群为10人以下的小型工作室，其工作方式主要是充当乙方。27、土地使用权出让金 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租 ”，是土地所有权在经济上的体现。如批租 年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地”价，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为万平方米的号地块，有多家单位和多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以万美元的毛地价获得年的使用权，并投资万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付；如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。 28、安居房 是指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人均住房4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。29、货币分房 货币分房就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物分配为工资分配，由职工自己买房或租房。 30、银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的