开设KTV的可行性分析报告

关于在天津红 桥区开设 KTV 的可行性分析概述 北京美亚歌管理咨询有限公司 2 第一章 总 论 1、项目简述 2、编制依据 3、结论与建议 第二章 项目背景 1、项目提出的背景 2、行业发展前景 第三章 投资环境与发展规划 1、资源状况和社会经济环境 2、项目的发展规划 第四章 市场需求和分析 1、市场现状 2、商业需求 第五章 总体规划方案 1、组织结构 2、功能定位与布局 3、经营模式 4、建设地址与条件 5、建设规划和要点 第六章 项目实施进度安排 第七章 投资估算与效益分析 1、项目建设投资估算 2、 项目营业效益分析 第八章 结论 3 第一章 项目总论 第一节 项目简述 1、项目名称：乐翻天量贩式 KTV （暂定，以下简称 LFT项目） 2、承办单位： 3、建设地址：天津市红桥区国美电器商场 5 楼 4、总可用面积： 3000 平米 5、总建筑面积： 4100 平米 6、主要功能： 为客人提供健康、舒适环境的歌唱服务 7、项目投资预算：人民币 1000 万元 8、项目可行性研究单位：北京美亚歌管理咨询有限公司 第二节 编制依据 本 KTV 项目可行性分析报告是按照我国一线 城市及天津当地的实际情况，以及美亚歌公司在多年的 KTV 行业实际操作经验，经过深入、详实的调查研究后，通过客观分析以及经济评估，为 LFT项目实施设计和未来营运提供踏实、科学、全面的决策依据。 第三节 结论与建议 天津是我国四大中央直辖城市之一， 城镇人口 783.06 万人，国内生产总值 5018.28亿人民币，人均 GDP 6022 美元，人类发展指数 0.855，以上经济指标位列中国省级行政区第 6 名，次于香港、台湾、上海、澳门、北京。 由于其特殊的地理位置，天津是中国北方最大的经济商贸中心，是座颇富旅游价值的历史悠久的 文化名城，也是座充满现代活力的国际港口都市。近年来天津发展迅速，正处于经济、文化、娱乐业快速发展上升期，随着人们生活水平不断提高，而今人们对于休闲、娱乐需求不断增加，政府更是倡导健康娱乐消费，使得量贩式 KTV 得以在国内蓬勃的快速发展。近两年不断开业和发展的 KTV、酒吧等娱乐场所说明了社会的需求是迫切的。 LFT 项目预备建设在天津老城红桥区，这不单是为该地区提供了一间大众娱乐的歌唱场所，而且是该地区周边规模最大、档次最高、最贴近大众的一间环境优美配套设施齐全的量贩是娱乐场所，对于促进周边商圈发展起到招牌性作用 ，进而推动该地段商业、娱乐业等的发展有着重要的意义。 纵观 LFT 项目周边商圈业态，肯德基、麦当劳、国美电器城等知名业态，并且相距河北工业大学不足 200 米，相邻有多所中等院校、科研院所、多处商业写字楼，门前停车位置充足，公共交通方便快捷，并且方圆五公里内没有相同的业态。能在如此环境之中寻找到这样一块商业空间可算是及其不易的。 同时该项目位于红桥区政府规划的丁字沽商贸服务功能区及西沽文化旅游休闲功能区内，是红桥区未来重点开发的以商贸、餐饮、文化、旅游及休闲为一体的综合服务为主的特色功能区内。政府的支持为该项目的 发展提供更为平坦的道路。这也是投资该项目可持续发展的坚实基础和动力保证。 投资收益保守估算，仅 KTV 的入场包厢收费及超市酒水收入就可达稳定回收基本投资，这说明该酒店项目具有相当好的投资价值，是近乎于无投资风险的可行项目。（见图标 1） 同时，分析表明天津市近几年同类业态展店迅猛，未来的竞争将逐步激烈。新开店面无论是在规模上还是资金投入上均往规模化、豪华化发展。针对现状，我们需放眼长远做好市场定位，充分打造企业独特竞争力，通过建立完善管理体系，着眼于差异化的营销思路，打造自己 4 的品牌定位。在做好单店的基础上，通过 连锁扩张形式做大做强，以确保 LFT项目长久不衰。 第二章 项目背景 第一节 项目提出的背景 该项目地所处天津红桥区，地区人口 56 万，北侧区域紧邻河北工业大学校东院、北洋职高，东侧为西沽公园，南侧为河北工业大学校南院，周边有风貌里小区、金忠公寓等多个小区等。项目空间周边交通便利，配套商业较为设施完善。周边目前尚未有适合大众消费的大型休闲娱乐场所。 第二节 行业发展前景 第一家量贩式 KTV 最早由好乐迪于 1990 年在台湾创建，大陆第一量贩式 KTV 是 1994年钱柜在上海创建。十多年经营和发展，使得量贩式 KTV 已经在全国风靡。这种源于台湾的新型 KTV 以其高质量的音响设备、快捷方便的点歌系统以及规模化、大众化和自助式的时尚概念，已经成为家庭、朋友、同事、同学聚会的极佳场所。 随着人们的生活水平不断的提高，人们的生活形态已经有了较大的改变，休闲娱乐的消费比重所占人均消费比重正在快速提高，人们现在对品质生活的理解也越来越透彻，丰富和满足精神层面的需求是现代人的生活追求之重。量贩式 KTV 的出现恰好弥补目前大众娱乐休闲的需求。 根据调查表明，在本身就不是很多可选的娱乐项目中，即不需要打保龄球体力要求，也不向看电影那 样静态缺乏互动，而 KTV 可以为大众提供一个增进感情、纾解压力的场所。所以， KTV 这一适合各阶层、各种消费层面的娱乐休闲项目在一个相当长的时间内是无法代替的。以目前同是直辖市的北京为例，目前各种规模 KTV 近千家，大型 KTV 也已经百多家，天津的 KTV 发展的潜力可见一斑。 第三章 投资环境和发展规划 第一节 资源状况和社会经济环境 1、自然资源和基础设施。红桥区是天津的发祥地。北运河、子牙河、南运河交汇区内，形成三岔河口，成为历史上南粮北运和水上运输的集散地。红桥区的城市建设，配套设施也日臻完善。几年来，全区 住宅面貌发生了巨大改观。全区绿化率达到 24.76%。大搞绿化、环境管理使小街景、小游园、小绿地遍布全区。文化体育设施配套齐全，功能完备，文化馆、娱乐中心、体育场、游泳池、图书馆、影剧院分布全区。“ 2、社会经济现状和发展。红桥区是天津市重要的商业区之一。自清代以来，北大关一带就成为天津最早的商埠，估衣街是天津古老而久负盛名的绸缎、棉布、呢绒市场，商贾云集，生意兴隆，至今不衰。全区现有商业企业和新兴第三产业达 4200 多户，各类商业网点星罗棋布，市场繁荣，流通活跃。不仅有驰名中外的瑞蚨祥、谦祥益、同升和、宝林祥 、天一坊等老店坐落在这里。天津 “三绝 ”之一的 “狗不理包子 ”、 “耳朵眼炸糕 ”也发源于此，而且，一批新型的现代宾馆也坐落于区内繁华地区。大胡同小百货批发商厦、天奕商城、天津都行货采江南，辐射三北，面向全国和俄罗斯等国家地区，已经成为华北地区最大的小商品批发集散地。 3、区域同业资源。目前该项目方圆 5 公里内没有较大规模的同类业态，周边未来的主要 5 目标客户群体，包括周边高校学生、周边小区居民等目前歌唱消费最近的也是到 5 公里外的东方明珠河北店。近两年随着大众消费者对 KTV 的热衷，规模化的量贩 KTV 逐渐成为被关注的热点， 而 LFT项目的建设恰恰弥补了该地区的空缺。 4、区域发展规划。 LFT项目所处位置恰好是红桥区政府规划的丁字沽商贸服务功能区及西沽文化旅游休闲功能区内，其建设对于红桥区打造以商贸、餐饮、文化、旅游及休闲为一体的综合服务为主的特色功能区是非常重要的。 第二节 项目的发展规划 1、量贩式 KTV：场地建筑总建五层，其中该项目使用该建筑五层，建筑面积为 4700 平方。一层为西餐咖啡厅，二、三、四层为快捷酒店，其中四层中心地带提供给五层 KTV 做配套设施，修建包括员工宿舍、员工餐厅、更衣室、会议室、库房、财务室及营运用 办公室等。五楼预计设计各类包厢 80 余间，另包括公共大厅、等位区、试听区、接待台、收银台、景观区、缓冲区、工作间、水吧间、超市、机房、公共卫生间等区域。 2、公共大厅：由于一楼面积的局限，未来的接待大厅将修建在五楼。一个功能完善、设计精美的大厅是体现该项目档次的最直接表现，也是未来吸引客人的最重要硬件设施之一，该大厅将为来店消费及在此等候包厢的客人提供等候、视听以及节假日小型的会员活动等 3、车位： 一个可以停靠足够数量汽车的停车场是大型 KTV 的必须，否则将难以满足目前越来越多的有车一族，他们将是未来最有价值 的目标客户。 第四章 市场需求和分析 第一节 市场现状 通过调查显示，目前天津地区量贩 KTV 以“东方之珠”为行业领头羊，开有 7 家分店共有包厢 600 多间，其它同类业态大多是单店经营。目前在天津口碑好和规模较大的还有米乐星、好乐迪、金永、快乐迪等，这些 KTV 包厢数目大多在 60-100 间左右，在大者恒大的发展趋势下，小型 KTV 将难以生存，未来 KTV 业的成长将来自规模化的建设和连锁店的发展。同时，随着越来越多的市场进入，竞争的不断升级， KTV 业发展已逐渐走入高品质低消费的方向，未来也将以此为其发展重点。 天津现有 KTV 位置集中于南开区及和平区附近，而 LFT项目区域方圆 5 公里内没有较大型适合普通大众消费的休闲娱乐场所。该区域缺乏规模量贩式 KTV，周边的同类业态均距离较远，不能满足现今倍增消费的需求。 天津市主要分布点位图（见附件 1） 重点竞争对象经营状况（ 见附件 4） 第二节 商业需求 项目消费群体 主要以 18-40 岁为主，以追求时尚、喜欢休闲娱乐的大中学生及年轻白领居多，包括同事朋友同学聚会，边娱乐边交际的商务应酬，情侣相约，也有老少齐参与的家庭聚会。 项目所属区域消费者 中最值得关注的群体是该区域中的 多所大中院 校，仅河北工业大学红桥校区就有 1 万多学生和教职员工。周边的院校还包括：北洋职专、第五中学、求知中学、中大职业学校、铁达中学、红桥职工大学、天津民族职专、天津商业大学、天津机电工艺学院、天津外国语学院等等，而我们知道，学生唱歌一族是 KTV 消费群体中最重要的一部分人群，这一部分消费人群以往只能选择去较远的其它店面消费或者因便利性原因减少消费次数。 LFT项目建成后将成为该区域内最大规模及最具竞争力的量贩式 KTV，这也将极大的方便周边 K 6 歌一族就近消费。 同时，周边的麦当劳与肯德基的存在可以充分证明，其周边拥有足够的客流、足够的便利性以及该区域同城市发展规划的相符合性。这是因为麦当劳和肯德基的开业选址是非常缜密的，每一个项目他们都会花 3 到 6 个月进行论证，会充分考虑 包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。虽然餐饮选址同 KTV 会又不同，但很多也是我们选址考虑的重点，值得参考。 重点竞争对象的市场客源分析（ 见附件 5） 第五章 总体规划方案 第一节 组织结构 LFT项目将以多人合资共赢的形式创立，其中 占该项目 %股权， 占该项目 %股权的比例进行资金投资。 LFT项目实行董事会领导下的总经理负责制。公司部门设置根据需要而定。 第二节 功能定位 大型量贩式 KTV（ 可 带自助餐） 量贩式 KTV 又称“自助式 KTV”，“量贩”一词源于日语即大量批发的超市。由此引出的量贩式经营，实际体现的就是透明，平价和健康的消费方式，自助购物、自点自唱。量贩式KTV 娱乐场所，主要以白领、学生一族、家庭同学聚会、公司 Party为消费群体。价格比较优费，包房以计时钟消费，没低消，酒水食品以量贩自助 式购买。目前市内的东方之珠、米乐星、好乐迪、金永等均为此类 KTV ，一般都拥有 50-100 间包厢，实行专业化管理，强调专业服务性，讲求经济效益，主要以包厢费收入为主，仅提供自助式歌唱服务。 部分商家还 提供自助餐服务。 第三节 经营模式 量贩式 KTV 是一个专业性非常强的项目。一个话筒插座的位置、一个茶几的大小、一个电视机的高度等等，这些看似很小的地方却会在以后的经营中，直接影响公司的经营乃至生存。包括项目的空间设计，国内目前很少专业从事量贩式 KTV 的设计师，通常都是工装、家装或是酒店设计师来主笔。很多项目的设计师，连 什么是量贩式 KTV 都不清楚，只是走马观花的参观下其它店面就开始设计，这样出来的项目，其效果可想而知，更谈不上功能区的合理规划了！ LFT项目应充分利用该区域无规模量贩 KTV 店，并且周边众多大中院校的优势，凭借专业管理公司的丰富的娱乐业经营管理、投资及运作方面的经验，充分发挥专业的资源优势，整合各种资源，不仅着眼于眼前短时间的盈利，更需具有预将 LHT 项目从种子培养成参天大树的思想和准备，如：开设连锁经营，树立品牌 KTV 等。 LFT项目的经营收入主要表现为以下形式： 1.包厢收入，这是 LFT项目最主要的基本 收益。 2.超市收入，项目中配套的超市可以为来此消费顾客提供酒水、饮料、小吃等，这是通过获取进销差价的营业性收入。 3、水吧收入，水吧可以为客人提供自制果盘、茶水、冰品、饮料、餐点等，属于利润较大的营业性收入。 第四节 建设地址与条件 7 1、建设地址 天津红桥区丁字沽一号路同光荣道交叉路口的国美电器 5 层 2、建设地基础设施 用地、供电（需考察容量是否满足营业需要）、供水、通讯、排污、消防（需根据最后包厢布局改造）等条件完善 第五节 建设规划和要点 1、设计风格和主要功能。 在建筑设计方面，请专业的 KTV 设 计师设计，要求布局协调一致，功能区域完善，通过设计的造型语言，以超前和创新的手法塑造出一种全新的、时尚的、令人印象深刻的设计形象，具有鲜明的专业意识，体现出娱乐业的内涵，使其成为同业中的标志性设计装潢。 主要功能是向来店消费的客人提供优雅、时尚的歌唱环境、专业的歌唱设备、美味的饮食及专业的配套服务。 2、建设规划要点（简） 总可用面积： 3000 平米 总建筑面积： 4100 平米 外立面设计规划 （整体、灯光、门头） 五层包厢区规划（包括房型、面积、各房型比例、通道、休息区、缓冲区 、 ） 五层接待大厅规划（接待台、 收银台、等位区、活动区、视听区、景观区） 五层营业配套功能区规划（超市、工作间、水吧、自助餐区、机房、 预约中心 、 公共卫生间） 四层后勤行政区规划（员工宿舍、员工餐厅、厨房、库房、更衣室、相关办公室） 停车场 停车位规划 一层接待处及通道规划 中央空调系统 消防喷淋系统 视频监控系统 VOD 电脑点歌系统 电梯 （暂定）两部货梯改造为客梯 第六章 项目实施进度安排 详见附件 2 项目实施进度安排 表 第七章 投资估算和效益分析 第一节 项目建设 投资估算 项目名称：乐翻天量贩式 KTV（暂称） 项目投资总 额： 1000 万人民币 建筑面积： 4100 平方米 类别 项目名称 建筑面积 （平米） 估算投资 （万元） 备 注 8 项 目 投 资 概 算 表 第二节 项目营业 效益分析 1、 营业收入预算 主 要 工 程 和 设 备 装修费 按中高档水平 元 /m2（含强电） 门头装饰 含门头灯光 消防工程 改造项目 中央空调、排风 品牌、功率会影响投资 电梯工程 2 部货梯改造 监控系统 VOD 点歌系统 按 80 个点计算，包括包厢电脑 +液晶触摸点歌器 +服务器 +服务铃 +墙面板 +收银系统软件 +点歌系统软件 视频系统 按 80 个点 计算，包括液晶 及 投影设备 音响系统 按 80 个点计算， 含 功放 、 音箱 、 效果器 、麦克风等 家具沙发饰品 包厢和大厅的沙发、家具、装饰品 自助餐设备 厨房设备、餐区设施、餐具等 水吧设备 制冰、保鲜、冷冻、制作等设备及器皿 其 它 费 用 证照办理 员工工资 未开业培训期间员工工资 办公设备、用品 员工服装 员工宿舍、餐厅 筹备期办公费用 宣传印刷品 广告费用 预付租金 暂未计算 合计投资估算 9 房型房价规划：如下表（包厢数量按 80 间计算） 房型 包厢数量 包厢价格 标准 式 迷你包 小 包 中 包 大 包 豪华 式 套房式中包 套房式大包 VIP 房间 派 对 包 多功能厅 说明 1、 包厢价格暂按不带自助餐计算 2、 所标价格为原价，非黄金时段享受 3-8 折优惠 包厢收入预估：见附件 3包厢收入预估表， 营业总收入：（按月计算） 保守营业收入预估 正常营业收入预估 备注 包厢消费收入 酒水销售一般为包厢收入 %左右 酒水销售收入 总营业收入 最后经过核算， LFT 项目每月营业收入按最保守预估为 1,386,480 元 。正常营业状况下营业收入预估为 2,132,106 元 2、经营成本 预估 （按月计算） 类别 名 称 保守状况 金额（万元） 正常状况 金额（万元） 备 注 1 租 金 2 业务税金及附加 保守和正常营业额税费不同 3 水 电 4 设备折旧 装修、设备按 5 年折旧 5 超市成本 保守和正常销售超市成本不同 6 人员工资 7 广告费用 8