宁波江北城庄商业项目营销策划报告

带着问题去思考？ 1、新三江口核心辐射区价值促动几何？ 2、单层超万方的商业项目该如何定位？ 3、改造为公寓或类住宅是否切实可行？ 4、公寓之外，是否还有其他更好定位方向？ 5、本案最终该如何具体操作？ 关于市场 About market 2009年底，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对 2010年的房市产生重大影响。 房贷优惠政策终止， 让 各大城市二手房在 去年底成放量成交 。 个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，将明显抑制炒房投机 。 五部门联合发布通知，明确开发商拿地首付不得低于 50%，抬高了开发门槛。 随后，国“ 11” 条出台，二套房首付不低于 40%。 市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。 政策相继出台，楼市进入调整期 宏观楼市 5点猜想： 首先是物业税。 物业税开征方案已提交至两会，且已具备基础技术支撑，物业税开征有望在京深等一线城市试点。 其次是货币政策 。 10年 1月、 2月央行两次提高存款准备金率，所以，对于今年楼市的走势 ,主要是看信贷政策走向上 ,如果信贷不过于收缩 ,楼市将维持平稳。 再次是加息。 准备金调了，加息还会远吗？但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领域，因此具体执行还得由 PPI和 CPI而定。 再其次是开发商自有资本金。 如房价继续疯涨、地王不断出现，中央无疑会提高房地产项目资本金比例，从 2009年的 20%调整为 35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。 最后是保障房。 政府将加大保障性住房的供应，尤其是廉租房建设。 百特认为今年的房市，流动性过剩和低利率的时代将一去不复返，投资投机需求将得到极大的遏制，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。 两会奠定今年房市基调 2010年，宁波市区住宅供应量将近 500万平方米。今年，宁波市六区包括单身公寓在内的住宅项目预计供应量约为 372.41万平方米，加上宁波市区在售住宅项目剩余存量为96.87万平方米，因此 2010年宁波市区供应总量预计有 469.28万平方米。鄞州区仍是宁波市区的住宅项目主要供应地，占市区总供应量的 33% 。 供应放量 鄞州区占主导 宁波楼市 需求旺盛， 2010年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！ 需求旺盛，价格一路高涨 10年 1月市六区住宅成交 816套，成交面积 91248.7平米，成交量较上月减少 164158.6平米，环比下降 64%，同比下降 51.46%；写字楼成交 51309.76平米，较上月下降 64.19%。 2月市六区住宅成交240套，成交面积为 28501.34平米，环比降幅为 69%，同比下降 85.85%；写字楼成交 22643.2平米，环比下降 57.37%。 前两月的成交量下降幅度明显，除 处 传统淡季原因春节长假外、近期房市政策频出和两会召开或许改变当前房市脉络的猜想也是导致成交量低迷的主要因素。 当前成交 量跌价升 本月住宅, 写字楼去化图单位:平方米020004000600080001000012000140001600018000海曙区 江东区 江北区 鄞州区 镇海区 北仑区江北北区 科技园区东钱湖度假区住宅写字楼 从宁波商品房市场发展来看，写字楼销售价格和住宅销售价格一直呈现倒挂，以绿城绿园和绿园大厦比较看，当前二手房市场绿园售价在 2万元 /平米左右，绿园大厦的销售价格仍在 1.0-1.1万元 /平方米的水平，写字楼价格倒挂现象依旧。 写字楼价格倒挂现象依旧 2010年上半年宁波楼市将趋于平缓，价格仍将保持高位，成交量会有较明显的缩减。 09年的火爆房市将宁波房价冲到了一个高点，在很大程度上透支了未来的刚性需求，但从市场经济的供需关系来看，未来短期内供应量不足已成为不争的事实，所以，即使当前房价已涨到让人难以承受的地步但由于供不应求，市场下挫的可能性仍然很小。 百特视角 清 楚认识江 北城庄二期 RE-ANALYSIS 关于地段 About location 新三江口 老三江口 本案位于宁波老城区的西北门户 ,新三江口的核心位置，战略地位突出 ,在天水家园一期北面、西至育才路延伸段、东北面为规划路；邻近华辰大桥与湾头大桥，两座大桥方便了姚江北岸居民的生活出 行，更推动了整个姚江北岸板块的 发展。 宁波新三江口滨江景观带的整 体规划，更将优化本案的区域环境。 姚江北岸桥头堡 新三江口核心地 江北万达广场： 能够在短期内迅速聚集周边各类资源和人气，提升姚江北岸的商业地位，万达广场与本案同属一大区域，资源共享。 二层商业： 本案规划有一、二层商业，包括大型生活超市、建材超市 ，业主下楼就是超市，购物便利无比。 三江超市： 在本案正对面，一路之隔，宁波最大的连锁超市。 天水菜场： 在本案正对面，一路之隔，满足业主的日常居家需求。 “ 荣居成熟生活圈、尽享繁华商业带” 本 案 天合财会中心 三江超市 天水菜场 江北万达 “ 百分百文化，百分百享受” 本 案 宁波电大 宁波上影影视艺术学校 教育学院 宁波大 剧院 惠贞书院 育才小学 外国语学校 惠贞书院 小学部 本案位于江北育才路的延伸段，育才路聚集宁波各大院校，集中以宁波教育学院、宁波电大、惠贞书院为主的大中小学校配套，文化氛围浓郁。 “ 众星拱月，浑然天成”的居住氛围 天 合 家 园 天 水 家 园 水 尚 阑 珊 本案 金领公寓 庄桥城庄 项目周边居住社区众多，且基本已交付使用，区域整体的居住氛围凸显成熟。 “ 与空间博弈，与时间赛跑”的便利交通 周边公交路线： 3 路 天水家园站 -世纪大道松下站 345路 庄桥西卫桥 -马园社区 516路 汽车东站江北投资创业中心 965路 九龙湖旅游区南站 303路 江北投资 C区 -公交白沙站 806路 太平洋保险公司 (开明街 ) 后姜村站 本案 天合家园站 后姜村站 后姜站 天水家园站 “ 沿河景观长廊，畅享三江风光” 按照宁波市三江文化长廊规划，西起华辰大桥，东至摩托车车轮厂，北至规划路，南临姚江，总用地面积约 10公顷，长约 1032米，呈狭长带状的濒姚江岸线，就是新三江口公园的建设用地。新三江口公园景观带地处天水家园南侧，与本案紧隔几百米的距离。 城市的区域板块在此发生碰撞， 城市交通体系在此发生碰撞， 碰撞的火花已经点燃片区的未来价值， 本项目最显而易见的利好已经无须赘言。 地段的不可复制性不容置喙。 地段 地段之外，还有 产品 ！ 先解读区域内其他个案产品 规 模 景 观 建 筑 生 活 价 值 人 文 抽 象 实 质 江北万达广场 国际商务 SOHO 40-60精装小户型 立方寓 38-50精装官邸 联盛广场 酒店公寓中的劳斯莱斯 朝阳荟 39-50平米 SOHO领寓 风格壹爵 壹品公寓 爵代风格 宁波大公馆 海曙中心，复式珍品 海顿公馆 考究，通和英郡 关于个案 About case 地理位置： 位于江北区北环西路以南，江北大道以东，余姚江以北 容积率： 2.6 绿化率： 20% 项目概况： 占地面积： 42572平方米，总建约 29万平方米，项目总投资约 25亿元，包括室内商业步行街、室外商业步行街、超市、百货、影城及小户型 SOHO社区。江北万达采用万达第三代城市综合体的规划理念，充分结合地块现状和未来城市发展框架，将功能、景观、交通一体化设计，优化商业、娱乐与 SOHO社区形态，形成集约式开发的城市中心街区。公寓为 40-60平米。 装修情况： 精装修 开盘时间： 2010年 1月 6日一期开盘，共 600余套公寓 销售价格：均价 12000-13000元 /平方米 销售情况： 一期已售完。 江北万达广场 联盛商业广场 地理位置： 鄞州区宁南北路与贸城西路交汇处 开发商： 宁波联盛置业 占地面积 : 300000平方米 总建筑面积 : 400000平方米 行销代理： 盛世同盟 楼盘形态： 建筑总高度是 100米，高层 23层、多层 5层； B地块将拥有209间独立产权商铺。 楼盘业态定位： 整个地块分为 A、 B、 C、 D四个地块。 A地块：青少年主题世界、国际标准真冰溜冰场、大型电玩城、青少年主题百货、时尚商业街、 LOFT商务创库； B地块：情景体验购物中心、大型百货、情景体验购物街、 CEO私人产权酒店、超五星级会所、时尚餐厅等； C地块：新势力动感地带、 MAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温游泳馆、 3C数码世界； D地块：创新标准高级商务中心、高档写字楼、桑拿洗浴中心、时尚KTV、商业步行街。 价格： 当时整体均价 4万元 / ，一楼均价为 5万元 / （其中一层内街与外街价格差不多），二楼均价 3万元 / ，三楼均价 2万元 / ，四楼均价 1.6万元 / 。公寓价格 1.5-1.6万元 / 。 销售情况： 当前面世的为 B地块的商业和酒店式公寓，商业已售完，公寓共 573套当前还剩 100余套。 业态控制： 该项目店铺产权销售部分仅为 B地块，为“ 8” 字型购物街，业主签订购房协议的同时签订委托租赁协议，租期为 20年。前 5年为固定回报，从第六年开始根据实际经营情况返还回报。前 5年的固定回报率分别为总房款的 3%、 3%、 5%、 6%、 6%。该项目对购买业主想自行开店，控制比较严格，绝不允许在已定的业态区内出现其它业态商业。商业租赁部分主要通过引进旗舰店以吸引其它小商家。当前一楼的旗舰商业初定为“太平鸟”、二楼为“ adidas” 、三楼为“ nike” 。 面积区间： 公寓共 573套，主力面积为 52平米，另有部分 80平米以上户型。 客户来源： 有总部大型企业入进驻（如北京世纪星滑冰俱乐部、中影集团江苏省东方院线等），小范围为宁波城区的投资客户。 项目综述： 该项目地处鄞州中心区要塞，与万达广场共同构成完整的中央商圈，周边遍布中心区多个成熟楼盘，形成最完善最高尚的生活消费区。联盛 南部商务区 万达三足鼎立的中心区架构，势必开创宁波又一个核心商业中心。 地理位置： 位于江北区洪塘长阳路与广元路外交界处 开发商： 宁波中元房地产开发有限公司 代理公司： 宁波融矩 装修情况： 精装修 ，装修标准约 1000元 /平米 项目概况： 项目占地面积 :17357平方米，总建 :42253平方米，规划有 4幢小高层组成，其中 2幢 8层， 2幢 9层，共 628套。绿化 率： 20% ；容积率： 2.10 。 户型设计：主力户型为 38-52 精装复式，挑高 4.8米 ，两房两厅，南北通透。 周边配套： 学校 :洪塘中心小学、小贝多芬幼稚园 姚江小学、姚江中学、洪塘中学、宁波至诚中学等 银行 :招商银行 医疗：卫生服务中心、江北人民医院（在建） 开盘时间： 2009.12.12 销售价格：均价 13500元 /平方米 。 一次性付款可享受 9.7折优惠，首付 50%可享受 9.9折优惠。车位为 2万元 /个，使用年限为 20年。 销售情况： 立方寓二期在售 3#、 4#楼， 3#楼共 217套 38-88的复式精装公寓，目前还剩下 5套以内房源， 4#楼刚开盘，面积为 40-50 ，剩余约 85套。 综述： 处于工业区，周边都是工厂，对居住环境有一定的影响。 立方寓 2期 地理位置： 位于“天水家园”以北，天合家园一期西侧。 开发商： 宁波天水置业投资有限公司 物业公司： 联合物业， 容积率： 1.66， 绿化率 ： 36%， 总建： 46000平方米 楼盘概况： 财汇中心涉及 SOHO、单元式 OFFICE、独层、独栋四类产品，提供 50 -1500m2弹性空间，可分可合，满足客户不同需求。 3号楼为 SOHO/创富型智慧平台， 约 38、 45、 55 m2三种主力户型 ，具有小面积、低总价、精装修、配套厨房、卫生间、外接大型阳台等产品特色，适合 SOHO一族、居住、办公均相宜，亦是投资上选。 4号楼为独层 /独栋 /大中型集团企业总部，每层约 300 700 m2，大开间写字楼，可整层、多层，独栋出售，公共部分精装到位。适合大中型集团、外资、合资企业总部，跨国公司区域中心等进驻。5号楼为单元式 OFFICE/成长型企业战略基地，主力单套面积 150 170 m2，一梯两户单元套间，可自由组合成一梯一户，独享私密空间，卓显公司气派，适合成长型企业进驻。 此外，天合财汇中心五个建筑单体合围成一个开放式的大型景观中庭广场，为入驻企业提供开阔的视野。裙楼 1 2层分布商业，规划布置有中西餐厅、咖啡连锁、茶室、酒吧、各类精品店等，为商务圈层提供一个优雅的日常交流平台。 销售价格： 办公已整幢出售，价格未对外公布；底商和公寓未对外销售。 天合财汇中心 地理位置： 车站路以南，玛瑙以西，桃渡路以东杨，善路以北 开发商： 宁波东润置业有限公司 代理公司： 杭州青鸟房地产营销有限公司 物业公司： 联合物业 楼盘概况： 占地面积 :6876平方米 ，总建筑面积 :37200平方米，容积率 4，绿化率 24.3%两幢小高层，一幢 18层，一幢 22层，由精装修宅邸与精装修 SOHO公寓组成。主力户型有 50 -200 （跃层最大约 400 ），共计 281户。一期开发 191户，二期约在近期推出。 装修情况： 精装修，标准约 2500元 /平米 户型设计： 50 -110 ，跃层最大约 400 ，其中主打 60 ，层高 3.1米 。 大多以一厅一房为主。 周边配套： 地处天一商圈核心位置，三江口中心原点，外滩城市繁华地带。天一广场、老外滩商业街区等商业设施近在咫尺；天主堂、宁波美术馆、外滩会馆等历史文化景点亦聚集于此；周边幼儿园、星级酒店、商场餐饮企业等林立遍布。 开盘时间： 2009年 11月 28日 销售价格：均价 18000元 /平方米 ； 一次性付款享受 98折优惠。 销售情况： 目前在售 30套左右的精装酒店式公寓。 综述： 户型南北不通透，采光差。 海顿公馆 再解读本案 四层格局，上下便利 本案仅有 4层建筑，比一般的多层住宅高度还低，无需乘电梯上下也方便。 准现房品质，即买即受益 产品已经封顶，即将进入装修阶段。准现房品质，即买即受益。 大型生活超市，一站式购物中心 本案 A区部分 已规划为全国最大的连锁超市 世纪联华超市，超市为物业的优质配套，方便业主购物，满足生活需求。本案超市 1万多方，在该区域具有规模聚集优势。 专业家居市场，家装旗舰龙头 本案 B区部分 已规划为全国性的家居连锁超市 好美家。 在上海、北京、广州、成都、武汉、宁波等 9个中国最主要的城市共有 29家建材大卖场。 产品存在 不足 ，缺乏必胜的优势。 本案， A区单层面积 1.32万方， B区单层面积 0.62万方，单层这么大面积的建筑，档当于一栋高层的建筑面积，生活舒适度大受影响。 A区 B区 单层面积过大 人口聚集过密 走廊长达 147米 走廊狭长 稍显压抑 本案受规划的影响，直线走廊长达 147米及 84米不等，走廊偏狭长会给人予压抑感，幽深感，居住环境受到影响。 1.3万方的超大单层面积，使产品内部采光严重不足，通风不畅。 中心采光不足、通风不佳 40年产权 商业水电 商业用水用电比纯住宅要贵出许多，这无形中加重了消费者的日常开支，长年累月的计算，也是一笔不小的数目，这大大影响居住型消费者购买此类产品的积极性。 仅有 40年产权的商住项目 ,将缩减部分自住性需求的客户。 单层面积超万方仅有四十年产权的三、四层商业项目， 适合做何产品 经 过我们的综合考察， 结合宁波市场的操作手法， 商业项目改为其他用途无外乎以下几种选择： 公寓、办公、商业 公寓 是宁波商业项目改造的首要选择，宁波 80%的单身公寓均由商业项目改建而来。如：宁波大公馆，尚南小筑，洛兹品阁等。 做公寓的优劣性对比： 售价更高，可以最大程度的获利。宁波单身公寓的价格普遍在 14000元 /平米。 可以将底商做为优势配套 ,提升自身价值。 需要提供精装修，对开发商的前期成本要求较大，宁波当前的公寓普遍为精装修出售，装修标准从1000-3000元每平米不等。 需要优化自身的产品与配套才能占据市场。 需要与政府部门沟通，取得产品的优化改造。 所以 利 大于 弊 ， 优化势在必行！ 关于优化 About optimize 本案如果与商场共用电梯，将造成进出人员混杂的局面，因此必须增设专供 4楼业主上下的电梯，以确保居住的舒适性。 本案单层面积过大，电梯设置宜考虑到各各方位的业主上下的方便，所以本案的电梯设置应分布合理。 增设电梯，需要大堂与之相配合，可以在电梯口的位置买下一间商铺，用着大堂，这样给进出有了迂回的空间，也彰显身份。 增设专用电梯，开辟进出大堂 大堂 电梯 大堂 电梯 大堂 电梯 大堂 电梯 大堂 电梯 说明： 1、基本构成一个版块 三个电梯井 +一个普通楼梯 布置，人防、出入便捷都能达到。 2、三角形布置，使电梯使用效率达到最高。 3、东北两个相对于电梯口较远的角落使用普通楼梯， 4F层高一般不会对客户出入便捷度造成影响。 4、各电梯间大堂面积尽量在 50米以上，提升项目档次。 5、电梯直达 4F，配置安保系统，保证 4层公寓客户的绝对安全、私密。 走廊偏狭长会给人予压抑感，建议适当装修走廊区，加大玻璃材质使用面积，并合理利用灯光效果，增加视觉空间感。灵活运用走廊墙壁面积，悬挂精美画图或名作，使其变成“画廊”，让业主置身于艺术中，变压抑感为美感。考虑到项目客户群体多为年轻一代，可以预留出部分走廊墙面作为“ DIY区”，供部分业主日后涂鸦之用。 而对于通风问题，除设置换气设备外，可摆设或悬设小型盆栽花卉，绿色植物可以有效的净化空气，同时弱化人类对空间的压抑感，并起到装饰作用。 装修公共走廊，设置换气设备 加大窗户，多用玻璃 本案套型的通风、采光效果欠佳，应加大窗户的面积，多采用玻璃 ，并合理利用灯光效果来延伸空间感和弥补采光弱势外，我们更可以在色彩、家具等选择上做到通透、亮堂的效果。如：用同一色调、统一材料的地板进行装修，这样在视觉上会显得宽敞许多。 项目名称 户型面积 装修标准 江北万达广场 一期 45-57 ， 精装修 立方寓 38-39 ； 49-52 ； 45-50 复式， 4.8米挑高，精装修 约1000元 /平米 海顿公馆 60 左右为主 精装修 2500元 /平米 江北天合财汇中心 主力 40-56 / 宁波大公馆 以 38.65和 44.38 为主，另有部分 80-90 户型 精装修 4.8米挑高 联盛天连天 48-54 为主，另有部分 70-100平米大面积户型 简装、精装修 洛兹品阁 以 37-50 为主 精装修 当前市场主要在售单身公寓面积表： 对本案提示： 户型分割精细化、贴身化 本地块周边在售单身公寓面积集中在 40-55平方米，为扬长避短，故建议本项目通过控制户型面积以使本项目以低总价形成差异化竞争优势。 主力控制在 35-45平米，以小面积低总价占领市场！ 根据市场的需求，目前单身公寓在房屋结构方面不再单一，厨房、客厅、餐厅、阳台等功能区被巧妙的安排在内。随着装修领域的不断发展保证了单身公寓“麻雀虽小，五脏俱全”的实现。 户型设计功能化，齐全化 单身公寓户型参考 配套设施丰富化、个性化 针对项目的年轻化定位，根据年青居住群体特殊需求，尽可能丰富的配置年轻时尚的相关功能区。 动能馆： 应包含健身房，棋牌室，桌球室之类。 静能馆： 与动能馆前后相呼应，在静能馆设置书吧，影音室，休息室，茶吧等。 目前的住宅趋势是精装修化，而且客户对装修的条件也越来越高，尤其是单身公寓，基本上已经全面采取精装。 建议以中高档的标准来进行装修，材质取上，做工精细，同时考虑年轻人无暇应付装修的实际情况，采取“轻松买房，轻松住房”一步到位的精装方式，配备空调，厨房用具和卫生洁具等。 同时，在具体房间的装修选择上，可以用 菜单式装修 方式，根据客户的实际需求进行选择。 装修要求精装化、创意化 宁波单身公寓装修概况 项目 装修标准 部分品牌 新海蓝钻 3000元 / 多乐士乳胶漆，科勒淋浴，欧琳水槽 金湖世家 1000元 / 樱花热水器、海尔空调、海尔燃具、康奈卫浴、信良防盗门 洛兹 品阁 1500元 / 盼盼安全门 ,吉事多厨柜 ,美的电磁炉 ,海尔空调 宁波大公馆 2000元 / 欧琳橱柜、 TOTO洁具 , 2部品牌空调 立方寓 2期 1000元 / 简单硬装，方太燃具，安华卫浴 城南公馆 1500元 / 欧琳橱柜， TOTO卫浴，海尔空调，三洋电梯 床板 +写字台 垂 直叠放 ，省空間 可折 叠 或推入壁 柜 的餐桌椅 梳装台 垂直叠放 可储物吸纳 看电视、网络、书房等饱满的客厅 物业服务品质化、多样化 理想的单身公寓不仅要入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，在服务上更要体现超越普通住宅服务的优势，妥帖地照顾青年住户的入住要求，最大限度地体现全新的生活方式。这里的高质不仅体现在单纯的服务质量，更体现在服务范围的全方位性。高质量服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一。高品质物业服务可以充分体现项目的整体档次，建议本项目物业可以针对年轻群体提供更多更全的服务。 如：收发快递、房内清洁、便利洗衣、送餐、用品租赁和出售等各项贴心服务。 如此精装的单身公寓客户在哪？ 项目客户界定 新三江口区本地居民 泛江北片区的本地居民 宁波市区的新宁波人 投资客户 参照区域客户研究结论，结合本项目的实际情况，我们认为本项目的客户主要由以下四类组成： 一、新三江口区本地居民 受地缘影响，新三江口居民是项目的基础客群。 区域特征：新三江口区 年龄特征： 25-30岁 职业特征：事业单位、公务员、公司以及企业高级白领、教师 家庭结构：两口之家或者未婚 现居住特征：居住在新三江口片区的老小区内 置业目的：多半用来做投资，区域情结重，希望就近购买。 二、泛江北片区的本地居民 区域特征：与新三江口相邻的洪塘、庄桥等地 年龄特征： 25-40岁 职业特征：个体户、 银行、医院等企事业单位中层管理人员、乡镇居民 家庭结构：以三口之家为主 居住特征： 自建房为主，也有住在较老的住宅小区 置业目的：希望改善现有居住环境，有很强到市区居住的愿望 此客群面对的选择面广，将会面临其他板块的分流，需要我们重点告知和引导。 三、宁波市区的新宁波人 区域特征：主要集中于海曙、江北 年龄特征： 25-35岁 职业特征： 各行业的公司白领 家庭结构：以单身、两口之家为主 居住特征：租住在市区的老小区内 置业目的：多数以婚房为主 需求产品：经济适用为主 新宁波人是当前区域楼盘的主力客群，同时也是项目的重要支撑。 四、投资客户 项目的商用性质，决定了项目肯定会有部分投资客户，他们也是项目不可或缺的组成部分。 区域特征：主要来自海曙、鄞西，部分老三区，少量镇海客户 职业特征： 周边的拆迁安置户， 工业园区的私营业主 置业目的：买来出租，同时获取物业升值收益 基础客群 新三江口本地居民 重要客群 市区的新宁波人 引导客群 泛江北片区本地居民 深挖客户 投资客户 项目的目 标客户群体 公寓暂告一段落， 我们再看第二种改造渠道 办公 办公 是宁波商业项目改造的另一种选择，宁波商业项目在改造为单身公寓的同时，也兼具办公功能。 所以 弊 大于 利 ，办公不适宜！ 做办公的优劣性对比： 宁波写字楼需求历年来都不大， 写字楼的价格与住宅的价格严重倒挂，周边办公项目的售价还不到 10000元 /平米。 受外贸行业下行、公寓可以办公政策的影响，加上政策导向型写字楼的分流，市场前景不容乐观。 面临的竞争过大，宁波顶级的办公场所数不胜数。 在一个四层的商业项目里面办公缺乏档次。 受底层商超的影响，办公的氛围不佳。 再转入第三种渠道 商业 根据对市场行情了解，我们发现商业市场突出呈现以下特点 商业一般不过 3层 通过对市场个案的了解 , 商业一般在一二层，这是普遍存在的形式，而大型的专业商场也不过 3层、 4层。如宁波天一广场，一楼的商业火热，但到 2楼，人流严重不足。商业氛围不佳，银泰百货到了 3层 4层的人流也同样难以上去。 超过 3层出租为主 通过对市场个案的调查 , 商业销售一般集中在一、二层，超出 3层以上主要以租赁的形式租给商家经营 ,他们也想销售 ,但销售的形式不甚理想。本案 超出了一般性的 2层商业概念，要将 3、 4层全部售出的话，困难重重，因此我们的重点与难点就是将商业怎样统筹规划，顺利去化。 统 筹规划势在必行！ 何为好美家？它的经营内容包括什么？哪些产品是它的 “ 拳头 ” 产品，哪些是它所没有的？我们是不是可以利用它的不完美把家装做的更便捷，甚至是一条龙服务？ 由好美家和世纪联华带来的思考 好美家家具广场是由百联集团旗下全国知名连锁企业。从位于上海的好美家四季青店来看，商场经营商品分八个区域和部分家装展位，分别是洁具卫配区域、木制品区域、瓷砖区域、涂料电料区域、五金工具区域、橱柜厨配区域、电器日杂区域，板式家具区域。 总结来看，好美家家居广场已基本涵盖家装的各个领域，因此，利用好美家家居广场针对家装上的不完善来消化本项目的多余商业面积的设想不成立。 既然与好美家家居广场相互补的商业中心不能成立，那么，本项目的 3、4F业态还是回归到常规做法，或引入餐饮、棋牌、网吧及其它休闲娱乐？ 适合本案三、四层的商业 : 健身房 娱乐室 教育机构 培训机构 会所 SPA生活馆 酒店 茶座餐厅 最适合本案的业态分析 时尚餐饮： 理由 康庄路没有时尚餐饮店，周边只有一些特色小餐饮在路边，档次不高。 本案底层商超的大量人流与周边大规模小区的人流迫切需要餐饮行业提供服务。 休闲餐饮主要表现为有一定规模的高端饮食如必胜客，咖啡厅、茶座等。 此类餐饮对三、四楼的需求较大，有利于整体的去化，可以规划为美食广场一类。 美容美体 ,健身娱乐 ,培训机构： 理由 以上行业对三层的需求量大，这主要因为三层相比一层的租金较低，三层也适合他们做工作场所。 项目周边为高档住宅小区，在这种地段做美容健身较合适，有需求。 项目周边大中专院校密集，所以在本案做培训机构有广阔的市场基础。 这类机构需要楼梯或电梯配合他们使用。 做商业需要提前招商 提前招商是商业销售的前提保障，就像有些商业打着肯德基的旗号是一个道理，俗话说就是傍大款的销售。 成功招商，对投资客更有说服力，吸引力，对他们的投资回报是一种看得见的保障，有利于坚定他们的信心，加快商业销售。 成功招商有利于商业销售的炒作，成功招商需要有成功的招商团队。 做商业需要包租返租 包租返租，是将客户购买的物业，开发商统一租下来，转给大商户经营，然后承诺给客户固定的投资回报，这实际上是一种三权分离的措施，即客户拥有所有权，商户拥有经营权，开发商拥有管理权。我们对外销售的是一种产权式的商铺。 承诺包租返租，客户可以获得稳定回报，购买的积极性提高。可以实行 5%的还租， 8%的还租， 2年， 5年， 10年的还租。具体情况根据招商再定。 联盛广场的租期为 20年。前 5年为固定回报，从第六年开始根据实际经营情况返还回报。前 5年的固定回报率分别为总房款的 3%、 3%、 5%、 6%、 6%。 做商业需要自留部分 自留部分即开发商自己持有部分商业，该部分只用于租赁，我们收取租金。 自留部分也是防止部分商铺难以出售，尤其是地段不好的内铺，造成积压。 自留部分主要通过引进旗舰店以吸引其它小商家进驻，绝不允许旗舰店之外的其它 业态在自留部分区内出现，避免造成混乱的局面。 公寓 +商业 从项目收益角度出发，公寓产品的销售价格较高，收益较理想，因此在排除不受影响的前提下应尽可能的多安排公寓产品。同时基于 3、 4层整体体量大和管道难布的现实，全部做公寓的可能性为零，因此必须考虑加入其它商业部分，公寓与商业可以兼办公。 经过统筹规划，本案的合理定位应为： A区 B区 三层业态分布示意 时尚餐饮 中西餐厅 美容美体 休闲会所 棋牌室、网吧、茶室 培训机构 健身娱乐 B区 四层业态分布示意 公 寓 公 寓 时尚餐饮 中西餐厅 A区 公 寓与商业各价值几何 ? 项目名称 户型面积 销售均价 总价 江北万达广场 一期 45-57 ， 一期 12000-13000元 /平方米，二期未定 65 立方寓 38-39 ； 49-52 ； 45-50 13500元 /平方米 60.75 海顿公馆 60 左右为主 18000元 /平方米 108 江北天合财汇中心 主力 40-56 租售未定 / 宁波大公馆 以 38.65和 44.38 为主，另有部分80-90 户型 18000元 /平方米 86.4 联盛天连天 48-54 为主，另有部分 70-100平米大面积户型 简装 14000元 /平米 精装 16000元 /平米 78 洛兹品阁 以 37-50 为主 13000元 /平方米 58.5 当前市场主要在售单身公寓价格一览表： About Price 关于价格 均价： 1.1-1.3万元 / 总价： 50万左右 （ 40 左右） 小户型的低总价优势凸显！ 公寓价格建议 1层沿路商铺建议均价 5万元 /平米 ， 3层商铺建议均价 1.2万元 /平米 ， 4层商铺建议均价 0.9-1.0万元 /平米。 项目 面积 层高 总价 (万 ) 单价 (元 ) 备注 天水家园西面南侧沿街商铺 80 4.8 250 31250 / 天水家园西面南侧沿街商铺 88 4.8 264 30000 / 天水家园北面东侧沿街商铺 63.75 4.8 200 31373 / 天合家园南面东侧 74 4.8 200 27027 不卖 本案周边商铺价格： 商铺价格建议 规划好了产品， 关键 ，我们怎么说？ 看看他们都在说什么 ? 江北万达广场说：国际商务 SOHO 联盛商业广场说： 为了整个大宁波 CEO私人酒店公寓 酒店公寓中的劳斯莱斯 酒店式公寓革命者 联盛商业广场说：为了整个大宁波 CEO私人酒店公寓 酒店公寓中的劳斯莱斯 酒店式公寓革命者 立方寓说： 40平米精装， 70年产权复式两房 春天彼岸说： 40 精装 SOHO，新生代精英珍宝领地 不仅是 SOHO，别墅的小时候 海顿公馆说： 国际风范精装 SOHO 朝阳荟说： 谁才是投资的黑马 那么 ，我们卖什么？ 感情出发，理性抉择 ： 消费房产的时候，不管是不是置业青年，心理往往是超理性的；一定被是项目最硬性的属性打动，才可能产生购