某中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告

Page 0 广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分 市场研究与发展初步思路成果报告 二零零九年一月二十三日 Page 1 本报告内容仅为项目 第一阶段市场研究及初步发展思路 工作成果，并不代表我司工作最终成果，具体策划方案会在沟通之后再作调整与深化。 特此说明！ 说明 Page 2 本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化： 新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。 新的政策法规。 对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 我们提请报告使用者注意 : 本研究所涉及的信息和资料收集基于 2009年 1月之前，具有时效性。 本项目工作只限于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。 研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果 该报告仅为 广州海航臵业有限公司 使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。 免责声明 Page 3 一、 项目背景分析 二、 城市发展研究 三、 物业市场研究 四、 相关产业市场研究 六、 项目开发价值分析 五、 案例研究 七、 SWOT分析 八、项目定位及运营策略 Page 4 项目处于什么样的区域？ 批发市场密集 三元里环境复杂， 区域缺乏零售商业氛围， 紧邻白云新城，前景可期 ！ 周边环境杂乱 专业市场云集 未来前景可期 Page 5 交通便利，可达性好 项目位于广源中路与机场路交界处，距广州火车站 1600米，距白云国际机场 20分钟车程，交通便利，可达性好 中央海航酒店 广州火车站 三元里村 白云新城 Page 6 项目研究目的 如何打造高质素的综合性商业项目？ 如何充分利用酒店带动其他物业的发展？ 开发什么样的功能业态？ 客户从哪里来？ 如何营造综合项目品牌？ Page 7 与城中村相临，环境复杂 专业市场众多，但周边无零售商业气氛 受机场立交影响，与其他片区的连接不顺畅 地块受覆盖率低所限，为商业开发增加了难度 项目发展难点 Page 8 项目的优势所在 项目五星级酒店的形象，并是广东省第一家四星级酒店，具较好美誉度 餐饮已形成较高知名度 海航的品牌与实力 自有地块，无拆迁压力，可控性好 项目建设规模大，易形成影响力 Page 9 Level 2: 研究途径 实践研究、案例分析、 试验法、现场勘查 本项目的研究方法参照 Blaxters framework ，以定性定量分析为主、结合文献研究和现场调查的研究方式。主要通过案例分析和现场勘查，采用访谈等方法收集和分析各类信息和资料。 Blaxters framework Level 3: 研究方法 文献研究 、 访谈 、 观察法 、 问卷调查 Level 1: 研究方式 : 定量或定性分析 文书工作或现场调查 本项目选择的研究方法 Level 1: 研究方式 : 定性定量分析 文书工作和现场调查 (信息收集 ) Level 2: 研究途径： 案例分析和现场勘查 Level 3: 研究方法 : 文献研究、访谈 研究方法 Page 10 一、 项目背景分析 二、 城市发展研究 六、 项目开发价值分析 五、 案例研究 七、 SWOT分析 八、项目定位及运营策略 三、 物业市场研究 四、 需求特征研究 Page 11 城市概况 广州地处中国大陆南部，邻近香港和澳门特别行政区，是 中国的南大门 。 历史文化： 广州是一座 历史文化名城，商业气氛特别浓厚 。早在秦汉时就是繁荣都会，汉唐时期成为中国最大的商业城市和通商口岸，贸易额占全国 98以上。 经济实力： 广州是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的 华南商贸中心城市 , 经济总量居全国第三 ，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚地区。 三大城市G D P 对比（亿元）2 0 0 7 年120019006705102000400060008000100001200014000上海 北京 广州南国历史文化名城 万亿俱乐部 Page 12 城市总体经济 2 0 0 7 年广东省部分地区生产总值（亿元）71096802360531521238010002000300040005000600070008000广州 深圳 佛山 东莞 中山地区生产总值构成2.10%39.48%58.41%第一产业 第二产业 第三产业经济稳定快速增长，产业结构不断优化 2007年，广州实现地区生产总值 7109亿元，位居广东省首位。 GDP增长率达 17.04%，高于上海及北京 。 2008年前 3季度 GDP达 5922亿元，比 07年同期增长 12.1。 广州三产产业结构继续向“二、三”产业并重。 数据来源： 2008年广州市年鉴 广州近年 G D P 及增长率（亿元）0100020003000400050006000700080002003 2004 2005 2006 20072008年前3季度0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %第三产业占主要地位，对经济发展作用巨大 Page 13 2 0 0 7 年广东省主要地区人均G D P020000400006000080000100000深圳 广州 珠海 佛山 中山 东莞 惠州 江门 肇庆2 0 0 7 年广东省部分地区人均G D P 广东省2 0 0 7 年人均G D PR M B广东省人均 城市总体经济 收入增长带动消费，促进商业物业需求 2007年， 广州人均 GDP为 9302美元 。按照世界银行的衡量标准，人均 GDP超过 1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标线，预计广州在 2008年会达到这一水平。 经济的稳步增长令城市居民人均可支配收入和消费支出同步攀升，居民购买力不断增强。 城市居民家庭人均可支配收入和消费性支出( 元）0500010000150002000025000200320042005200620072008前3季度可支配收入 消费性支出数据来源： 2008年广州市年鉴、广东省年鉴 Page 14 数据来源： 2008年广州市年鉴 城市总体经济 固定资产投资中，三次产业投资额的比例为 0.0621.5578.39 。其中， 07年房地产开发投资 704亿元，增长 26.39%，占全社会固定资产投资的 37.79%。 房地产业已成为固定资产投资居高不下的根源 。 2008年 1月 11月房地产开发投资 642亿元，同比上涨 11.4，预计全年增速较 07年将大幅放缓。 固定资产投资增速放缓，利于经济 “ 软着陆 ” 始于 2004年的宏观调控，核心目标即是控制狂飙的固定资产投资。在此影响下，广州固定资产投资增速持续下降， 2007年增幅低于 10， 有效降低金融风险 全社会固定资产投资额（亿元）02004006008001000120014001600180020002003 2004 2005 2006 2007 2008(1月1 1 月）024681012141618房地产开发投资（亿元）01002003004005006007008002003 2004 2005 2006 2007 2 0 0 8 （1 月1 1 月）- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %Page 15 外商直接投资（万美元）0500001000001500002000002500003000003500002003 2004 2005 2006 2007- 2 0 %- 1 5 %- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20% 广州外商直接投资除在 04年受 “ 非典 ”影响导致增长放缓外，近年一直保持稳定增长。 外商投资逐年增长，占总投资额的比例越来越高，特别是一些欧美发达国家投资所占比例增加，其对广州市房地产的需求也增长， 将有效地拉动广州市写字楼、酒店等高端项目的发展 。 数据来源： 2008年广州市年鉴 外商投资持续增长有效拉动写字楼需求 城市总体经济 主要外资来源050000100000150000200000万美元 150931 107778 19996 5960 5725英属维尔京群岛香港 日本 英国 开曼群岛Page 16 2 0 0 7 年广州旅游总收入构成69.53%30.47%国内 国际 非典影响过后，广州市历年酒店接待过夜游客和外国游客的数量呈现稳步上升趋势。 受金融危机影响，预计 08、 09年旅游业发展将有所放缓（ 2008年 1月 11月，广州旅游总收入同比增长 3）。但 随着 2010年亚运会在广州举行，广州的旅游业将在亚运前后恢复迅猛发展 。 数据来源： 2008年广州市年鉴 旅游市场稳步发展，但受金融危机影响，速度有所放缓 城市总体经济 城市接待过夜旅游人数（万人）2369.822674.712850.56 2960.013338.733206050010001500200025003000350040002003 2004 2005 2006 2007 2 0 0 8 （1 月1 1 月）全市旅游总收入（亿元）455547624.7700.5798.1568801002003004005006007008009002003 2004 2005 2006 2007 2 0 0 8 （1 月1 1 月）Page 17 广州全市总人口（户籍）7000000710000072000007300000740000075000007600000770000078000002003 2004 2005 2006 20070 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %8 . 0 0 %9 . 0 0 %1 0 . 0 0 %城市人口增长 数据来源： 2008年广州市年鉴 经济的稳定发展吸引了越来越多的高素质人群定居广州，成为推动广州城市化发展动力 2003-2007年广州每年的人口自然增长率保持在 4%左右的水平，而平均人口迁移净增率则为 11.54。 人口的大量迁入给房地产业带来更多的需求 。 城市人口稳定增长，城市化率不断提高 人口增长率0.00%3.00%6.00%9.00%12.00%15.00%18.00%2003 2004 2005 2006 2007人口自然增长率 人口迁移增长率Page 18 广州城市发展规划定位 (20012010年 )规划 (20102020年 )规划 珠江三角洲地区 改革发展规划纲要 广东省的政治、经济、文化和交通中心 我国的历史文化名城和华南地区的中心城市 我国重要的经济、 文化中心和对外交往中心之一 我国南方的国际航运中心 带动全省、辐射华南、 影响东南亚的现代化大都市 国家中心城市、 国家综合性门户城市、 国际大都市 广州在国家区域战略发展格局的地位被提到了一个空前的高度。城市定位的提升与广州市的发展规律相符合，进一步提升了广州市的中心城市功能与地位，增强广州商务物业的吸引力。 城市定位不断提高 Page 19 广州城市空间发展战略 (20012010年 )规划 (20102020年 )规划 南拓、北优、东进、西联 中调、西联、东进、南拓 、北优 改变优先发展新城区、弱化老城区地位的态度 提高老城区的开发强度，来实现对老城区的改造 新规划提出了“中调”的概念，并把“中调”放在首位，反映了广州城市发展由“外延”拓展为主上升到了外延“拓展”与“内涵”“优化与提升”并重这样一个新的高度，老城区的定位更加明确，核心和根基地位进一步得到保障。因此项目所在的三元里地区的改造也随之成为政府下一步的工作重点。 强化中心城区发展 Page 20 广州交通规划 道路交通： 广州市内道路系统布局以“两环”为核心、“两个半环”为补充、八条快速联络线与十五条高、快速放射线为支撑，“十六横、十六纵”的交通性主干路组成的环形放射加方格网状的主骨架道路系统布局。 本项目正是位于“两环”、“两个半环”及机场路与广园路两条交通性主干线交汇处，交通十分便利。 本案 便捷交通系统为城市商务需求提供保障 轨道交通： 广州地铁规划总长度为 600公里，现已建成开通四条线路，总里程 116公里，运营日均客运量超 100万人次。 项目临近的三元里地铁站属 2号线，现部分通车，按照规划2号线全线通车后将连接广州三大对外交通枢纽 （南到广州新客站，北接白云机场，中连广州火车站） 广州中心城区道路规划图 广州地铁规划图 Page 21 白云区发展规划 白云区 把握 “ 北优 ” 和 “ 中调 ” 战略的发展机遇，依托白云新城现代服务业集聚区和白云大道黄金发展带，积极推动会展业、商贸服务业、商贸流通业的发展 以人和地区为中心，依托新白云国际机场配套商贸服务区和广州黄金围现代物流园，大力发展服务于空港的商业、旅游服务业、现代物流业和先进制造业，积极奠定建设空港区域城的基础 整合广州民营科技园和广州 863产业化促进中心，充分发挥国家级科技园的品牌效应，大力发展高新技术企业总部，并将入驻企业的生产基地引向各镇工业集聚区 与本项目临近的白云新城及周边发展区，将作为未来广州传统商业贸易功能北延的主要区域 白云区积极发展以会展、商贸服务为主的第三产业 Page 22 鉴于国内外严峻的经济形势及房地产业现状， “扶持”和“稳定”将是未来几年内房地产行业政策面的主基调 金融信贷 外商投资 土地 房地产 提高买房首付比例，二套住房首付款比例不得低于 40%，房贷款利率提高 10% 加强土地供应调控，缩短土地开发周期 限制开发商囤地行为，提高拿地门槛，遏制房地产投资需求 规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理，打击投机性的短期行为 央行连续提高存贷款利率，上调存款准备金率 限制房地产开发贷款 央行连续 5次下调利率， 4次降低存款准备金率 取消商业银行信贷规模限制 商业性住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍，首付比例调整为 20 加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房 国 13条 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 2005年开始国家对房地产进行调控的政策叠加效应在 2007年 10月爆发，并延续至 2008年 08年 9、 10月份，政策风向骤然逆转，形成一条从税费、利率、首付到二手房的降负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转 相关政策 2005 2008 2007 2009、 2010、 2011 Page 23 宏观经济走势展望 宏观经济有望于 2010年进入复苏阶段 宏观经济最大的挑战在于能否避免出现“硬着陆” GDP增长低于 7 根据国际货币基金组织、世界银行、摩根大通、穆迪的预测， 2009-2010年中国 GDP增长 将低至 7.5 左右，经济实现“软着陆”的可能性很大 我国宏观经济有望在 2010年摆脱萧条进入复苏阶段 宏观经济对房地产市场的影响 次贷危机引起的外部需求下降巨大，同时国内消费信心收缩以及消费支柱消失、失业增加等多重因素作用下，物业类消费大幅降低； 市场调整仍将延续 ，中央救市政策至少要等到下半年才能见效。房地产开发投资增速有可能下滑到 10以下。 政府将继续突出房地产救市政策，政策主要集中在继续 降息、减免税费、土地政策和信贷 支持四个方面。 预计 2010年随着宏观经济的复苏，房地产市场将有所回暖；亚运会在广州的举行将对本地房地产市场，特别是商务物业发展有较大的拉动作用 Page 24 一、 项目背景分析 二、 城市发展研究 六、 项目开发价值分析 五、 国内案例研究 七、 SWOT分析 八、项目定位及运营策略 三、 物业市场研究 四、 需求特征研究 Page 25 写字楼区域的 分布呈现从西向东发展的态势 传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓 天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区 珠江新城 集中高端商务办公写字楼，将会成为未来的商务中心 天河北商务区 环市东商务 区 珠江新城商务区 东风路 中山路 广州商务圈发展历程和分布 西 东 写字楼市场 广州商务圈从西向东发展，目前主要集中在天河北、珠江新城区域 Page 26 未来几年内将处于供求平衡情况 甲级写字楼市场 近年来，甲级写字楼的供求关系基本处于平衡状况； 受国家房地产调控以及 2008年金融危机的影响，未来几年甲级写字楼的开发将减少。 广州市甲级写字楼历年供求情况020406080100120140160180200存量 17 62 65 79 82 89 95 101 114 126 135 182 182新增量 6 45 3 14 3 7 6 6 13 12 9 47 0吸纳量 4 3 1 9 12 13 5 2 11 9 10 32 2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008第二个高峰 10年来的 低谷 第一个高峰 Page 27 租金下降、空臵率上升是未来 2 3年内的趋势 甲级写字楼市场 2008 年广州甲级写字楼租金及空置情况0204060801001201401600510152025租金 1 3 4 . 0 6 1 4 9 . 5 8 1 1 1 . 5 5 1 0 9 . 3 8空置率 % 1 2 . 2 9 1 8 . 8 1 0 . 3 4 2 1 . 6 5体育中心 C B D 珠江新城 C B D 越秀 东山由于 2007年大量新落成的甲级写字楼推出市场，导致市场空臵率有所上升； 由于 2008年金融危机的影响，预计未来 2 3年内租金价格会下降； 由于受金融危机影响，甲级写字楼物业的需求将放缓，但部份已建设写字楼将在未来 2 3年内推出市场，因此空臵率将上升。 0 0 0 s q m02004006008001000120014001600180020001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*V a c a n c y r a t e 空置率 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%* E e s ti m a te d 预计N e w S u p p l y 新增供应 E x i s t i n g S t o c k 存量V a c a n c y 空置率广州甲级写字楼供应和空臵率走势图 平均空臵率 Page 28 白云区是甲级写字楼的空白点 甲级写字楼市场 天河北、珠江新城区域是目前广州市甲级写字楼的集中地，约占总量的 68%； 随着珠江新城其他商务项目的开发，将进一步巩固天河北、珠江新城区域的中央商务核心地位。 白云区目前并未形成甲级写字楼集中区，高档商务氛围并不成熟。 广州甲级写字楼分布情况天河北C B D ,51%珠江新城CBD, 17%东山区, 2 5 %越秀区, 7 %未来 CBD地位将进一步提升 Page 29 本地及国内的制造业、服务业企业是甲级写字楼的主要用户 全市甲级写字楼租户行业分析1 . 5 9 %1 . 7 4 %2 . 9 7 %3 . 6 2 %3 . 9 9 %4 . 3 8 %5 . 8 0 %7 . 9 3 %1 3 . 3 7 %1 3 . 7 3 %2 0 . 2 2 %2 0 . 6 5 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 %其他行业餐饮/ 住宿/ 旅游业教育/ 文化/ 体育/ 娱乐业建筑/ 房地产业公共管理与社会组织多元化经营/ 集团公司交通运输/ 仓储/ 邮电业金融/ 保险业批发/ 零售/ 贸易业信息/ IT / 高科技制造业专业服务业甲级写字楼市场 专业服务业已取代以往一支独秀的制造业成为最重要的写字楼客户； 信息传输 /计算机服务 /软件业/高科技业同样发展迅速，客户比例已经超越批发 /零售 /贸易业； 国内其他城市企业前来广州设立公司的比例大大增加，是甲级写字楼的新兴客户。 全市甲级写字楼租户来源分析0 . 2 2 %0 . 6 9 %1 . 0 9 %3 . 4 4 %8 . 4 1 %8 . 5 1 %9 . 8 9 %1 0 . 3 3 %2 1 . 6 7 %3 5 . 7 6 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 %非洲国家其他国家或地区合资企业广东省内城市美洲国家港澳台地区欧洲国家亚洲其他国家国内其他城市广州四大类型行业企业占总 体比例的 2/3 国内企业占总体比例的 60% Page 30 大量的写字楼物业集中在珠江新城区域，但开发将放缓 甲级写字楼市场发展预测 甲级写字楼未来供应量主要集中在珠江新城、天河北区域； 珠江新城目前已确认的甲级写字楼项目规模约 25万平方米，其他综合性项目预测约有 185万平方米的写字楼物业建设； 2010年将是又一个写字楼供应高峰。 天河北区域未来甲级写字楼的供应量约为 23.5万平方米。 珠江新城、天河北区域未来甲级写字楼项目 项目名称 项目区域 写字楼面积 落成时间 盈泰广场 珠江新城 CBD 96,000 2009年 高盛 1-4项目 珠江新城 CBD 58770 2009年 全球通大厦 珠江新城 CBD 96000 2009年 保利中心第 6栋 珠江新城 CBD 54490 2009年 万菱汇 体育中心 CBD 65,000 2010年 太古汇 体育中心 CBD 150,000 2010年 珠江新城西塔 珠江新城 CBD 157,500 2010年 富力盈信大厦 珠江新城 CBD 75646 2010年 雅居乐 1-7项目 珠江新城 CBD 66350 2010年 泰华 1-3项目 珠江新城 CBD 81000 2010年 广州国际金融广场 珠江新城 CBD 167000 2010年 昊和大厦 珠江新城 CBD 107348 2010年 珠江城 珠江新城 CBD 147826 2010年 利通广场 珠江新城 CBD 120000 2010年 广晟国际大厦 珠江新城 CBD 100000 2010年 富力盈凯大厦 珠江新城 CBD 114392 2010年 富力国际商务中心 珠江新城 CBD 83140 2010年 侨鑫 1-1项目 珠江新城 CBD 94160 2010年 合计 - 1834622 Page 31 短期内发展放缓，远期前景看好 未来甲级写字楼需求 由于受金融危机的影响，短期内甲级写字楼的需求会有所放缓，特别是外资企业的需求；但长远来看，外资企业对甲级写字楼的需求仍会保持增长。 价格趋势 需求的放缓及 2007年大量的新增供应将在短期内令租金价格有所下降，但新开发项目的暂缓将使供求关系趋于平衡，预期甲级写字楼租金与出租率会先降后回稳，金融危机过后将重拾上升趋势。 产品趋势 未来新增供应将集中在珠江新城、天河北区域； 超高层建筑、独特外立面、更宽敞尺度 /更高楼层高度将成为新产品趋势； 专业的物业管理、聘请国际物业管理顾问公司提供硬件配臵和管理方面的意见； 越来越多有实力的开发商将采用只租不售的经营方式。 甲级写字楼市场发展预测 Page 32 天河区 越秀区 海珠区 荔湾区 白云区 站前服装批发市场 黄沙水产交易市场 广州汽车博览中心 广东装饰材料市场 广州华南汽贸广场 一德路玩具 精品交易市场 岗顶电脑市场 海印电器城 海印布匹市场 美居中心 中大布匹市场 国际鞋业城 AEC汽车城 桂花岗皮具城 六二三路药 材交易市场 广州知名专业市场分布略图 专业市场写字楼分析 只有与贸易、展示有较密切关系的专业市场会产生写字楼需求，如皮具、服装 等； 根据同区域、同类型原则选取分析项目； 选取站前服装批发市场作为主要分析对象。 本案 Page 33 商铺化的写字楼产品是其最大特征 写字楼与商铺紧密结合，均采用商铺裙楼 +写字楼形式； 写字楼体量均较小，商业散铺占据 -1至 4层，写字楼占据 5至 10层是主要的经营模式； 写字楼需求来源于大型品牌的形象展示需求，客户多采用楼下散铺、楼上“ Show Room”形式经营； 写字楼租金远高于一般意义上的传统写字楼。 专业市场写字楼分析 项目名称 规模 /商户 主要产品 实用面积 主要建积租金区间 配套 白马商厦 1993年 约 1780个单位 品牌主散户辅 商铺 10-40 写字楼 30-50 商铺 450-1200 写字楼 120-150 商务中心 /餐厅 /表演台 /银行 /仓储 /托运站等 天马大厦 1998年 约 1600单位 品牌 +散户 商铺 5-20 写字楼 20-50 商铺 250-400 写字楼 80-90 餐厅 /银行 /物流等 流花服装批发市场 90年代中 约 1100单位 品牌 +散户 商铺 4-12 写字楼 20 商铺 400-1200 写字楼 250 快餐 /银行商务中心等 新大地 1996年 约 600单位 品牌主散户辅 商铺 15-20 写字楼 25-40 商铺 300-450 写字楼 200-350 银行 /餐厅 /物流等 Page 34 未来发展研判 中心城区专业市场出现外迁趋势，将带动外迁区域的写字楼发展； 专业市场写字楼的形式仍将以商铺化为主，与专业市场紧密结合； 专业市场的升级将推动写字楼配套的升级，专业物业管理、车辆通行、装 /卸货区、车位配臵等将有更高的要求。 专业市场写字楼分析 Page 35 达宝广场 -最临近专业市场的传统写字楼 项目位臵 位于越秀区流花路，正对流花湖公园，临近交易会、中国大酒店、站前服装批发市场。 项目规模 总建筑面积共 30000平方米，楼高 14层， 1-2层为商业， 3-14层为写字楼，其中写字楼面积约 25,000平方米。 产品特征 单层面积 1900 ，单位面积 291126 ，楼层净高约 2.3-2.4米，实用率约 70%。 项目定位 定位为中档的乙级写字楼。 参考项目分析 Page 36 价格 /出租率 面湖单位租金 80元 / 月，非面湖单位 70元 / 月，物业管理费 30元 / 月，出租率超过 95%。 主力商户 广州国泰信息处理有限公司、国际航空电讯协会广州办事处、嘉士伯啤酒广州分公司、德国德累斯登银行、美最时洋行、百胜行、景鸿咨询顾问有限公司等，其中服装类公司仅 4间。 配套设施 银行、东海酒家、员工饭堂、购物商场、 4台高速电梯、中央空调、光纤、宽带网络等。 参考项目分析 达宝广场 -最临近专业市场的传统写字楼 Page 37 项目位臵 位于三元里大道、三元里地铁站 B出口 项目规模 楼高 26层，将集商业、办公功能为一体，占地面积达 11200多平方米，总建筑面积为 56172平方米；其中 1-4层为商业裙楼，商业建筑面积为 13545平方米，塔楼为写字楼，建筑面积为 30331平方米。 招商情况 招商工作由三元里村村委会自行负责，其中 4层商业裙楼主要作为皮具专业市场进行招租，据了解目前招租情况理想。 配套设施 地下二层停车场，车库面积为 12404平方米。 参考项目分析 三元里综合大厦 Page 38 传统型的区域商务中心将是本项目发展的方向 广州甲级写字楼核心区已经由环市路向东移，本项目区域与其发展方向相背离； 本项目区域的交通可达性、商务氛围、区域形象在高端写字楼用户当中认同度较低； 本项目周边有大量的专业市场，具备一定的发展潜力； 专业市场写字楼的层数较低、体量较小，未能充分利用本项目的建设指标，同时形象、档次较差，未能符合品牌建立的需求。 写字楼市场小结 Page 39 广州六大商圈空间布局图 东山口 商业市场分析 本案 天河城 -正佳 形成时间最短， 规模、影响力最 大的商圈 环市东 广州最高档的购 物场所 烈士陵园 地铁沿线的中高 档时尚购物场所 北京路 步行街形式，百 货与街铺并重的 中高档商圈 上下九 广州最古老的商 圈、第一条步行 街，以街铺为主 的中低档商圈 Page 40 广州市未来商业发展仍将以向东发展为主 作为目前广州核心商圈的天河城正佳商圈，其地位及影响力将随着周边大型商业项目的开业而进一步提升； 天河城正佳商圈目前在建的大型商业项目有太古汇，其中商业面积约 45万平方米，功能包括酒店、写字楼、消费购物等，其中纯消费购物功能营业面积将超过 10万平方米； 珠江新城目前已出让的地块当中，可建设的商业面积约 60万平方米。 商业市场分析 Page 41 白云区商业物业的供求关系趋于平衡 从 2003年至 2007年，白云区商业物业的供求达到平衡状态； 白云区商业物业自 2005年后得到快速发展，特别是 2007年，商业物业由供过于求转变为供不应求关系； 由于白云区地域较广，各区域之间商业发展的不平衡，因此较易引起结构性的价格波动。 商业市场分析 白云区商业物业分析图010000200003000040000500006000070000800000200040006000800010000120001400016000竣工面积 48726 74425 10357 0 8930销售面积 25435 19349 11941 16408 70636价格 6402 15178 10676 13866 10060 2003 2004 2005 2006 2007快速发展期 Page 42 白云区目前尚未出现市级的零售商业中心 白云区属于中心城区的边缘带，多为城乡结合部，零售商业发展基础较差、发展速度较慢、分布分散； 白云区商业主要以 社区裙楼商业或临建为主， 商业经营较为单一，档次较低， 缺乏现代集中型大规模商业设施，缺乏国际性商业品牌入驻 ； 白云区零售商业的发展动力主要来源于区域内居住人口的自然带动，因此其等级较低，只为区域级的社区日常购物型商业中心； 白云区目前规模较大的区域零售商业中心有新市百信广场商业中心、广州大道北佳润广场商业中心； 商业市场分析 Page 43 本项目具备一定的零售商业发展潜力 本项目周边有一定数量的娱乐业经营，而中央酒店自身具有较强的餐饮、娱乐品牌； 项目周边有大量的专业市场、居民点，且民航生活区、大学校园区近在咫尺，为本项目的商业物业提供大量的消费人群； 本项目周边现有的商业档次较低，主要以满足居民的日常生活购物为主，无法满足中高端客户的消费购物、休闲娱乐需求，因此具有发展大型零售商业的空间。 商业市场分析 Page 44 未来发展研判 白云区商业发展的动力来源在短期内仍将以周边居民的消费带动为主； 以区域商业中心为主、分散分布的商业格局在短期内仍将持续； 白云新城的建设将是白云区商业发展的最大契机，也是白云区突破目前商业经营格局、出现市级商圈的最大可能所在，但其建设、形成的过程将会在 5-10年间； 随着白云区商业的发展、居民经济能力与消费理念的提升，将会产生对休闲娱乐、体验式购物等较先进的商业形态的需求。 商业市场分析 Page 45 百信广场商业中心 项目位臵 位于机场路汇侨新城南侧，于 2004年 10月 28日开业。 项目规模 总建筑面积约 43400平方米，共层。地上三层共 32700平方米，负一层约 10700平方米。 项目定位 百信广场是白云中心商圈的第一间精品百货店，集百货、超市、电器、零售功能于一身，定位为白云商圈区域购物中心 。 客户特征 以 新市的 居住人群为主要客户，满足居民的日常生活购物需求。 参考项目分析 Page 46 百信广场商业中心 经营业态 主力商户 广百百货（ 11000 ）、家乐福（ 8000 ） 项目开发 百信广场共分三期开发，第一期于 2004年开业，引进了广百百货、家乐福作为主力店，同时将 9200平方米由广百经营的商铺带租约出售以回笼资金； 第二期于 2007年开发，定名为 ” 百信时尚街 “ ，以 “ 休闲、时尚、潮流”为主题，以中档精品、服装等业态作为主打； 第三期目前正在建设当中，经营面积约 20000平方米，经营业态估计以电影城为主的休闲娱乐为主。 参考项目分析 楼层 经营业态 -1层 流行前线：服装、鞋帽、皮具、首饰、精品等 1层 超市、珠宝首饰、手表、精品、服装、鞋帽、化妆品 2层 超市、服装、鞋帽、手表 3层 超市、百货、电器 4层 停车场 (400个车位 ) Page 47 百信广场商业中心 与本项目关系 两者不存在竞争关系。 百信广场只能吸引新市的中档收入人群，对于机场生活区的高收入人群不具备吸引力。 项目借鉴 引入品牌百货、超市或其他主力店，可以有效提高项目成功运营的可能性； 引入品牌百货、超市或其他主力店，可以有效促进其他商铺的招商及出租； 分期开发，可实现项目的价值最大化。 参考项目分析 Page 48 做区域内最好的购物娱乐综合中心 中央酒店自身已形成的餐饮品牌号召力较强； 本项目区域有大批经济实力较强的消费者，但区域内缺乏档次较高、业态综合的零售商业中心； 由于受到临近的环市路商圈的影响，本项目区域暂不具备发展市级商圈的条件； 商业市场小结 Page 49 商务公寓概念多样化 依托酒店的服务式公寓产生 80年代后 依托高星级酒店经营 90年代中后 酒店的服务式公寓供不应求 2000年后 产品线日渐丰富 第一阶段 第二阶段 第三阶段 独立的服务式公寓兴起 背景 80年代初期服务式公寓以依托高星级酒店经营的形式产生，例如中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店、广东国际大厦等五星级酒店均有服务式公寓供应，主要分布于旧交易会商圈、环市路商圈一带。 90年代后期，随着市场需求的增加，独立的服务式公寓出现，主要分布在天河体育中心周边、珠江新城、二沙岛 -五羊新城、南湖周边等地。 2000年后，房地产快速发展，面向不同人群的各种档次、类型商务公寓出现。 商务公寓市场 发展历程 商务公寓市场产品线日渐丰富，为不同档次的商务人士提供服务 Page 50 服务式公寓是优质商务公寓的代表 商务公寓市场 种类的划分 按产权是否统一划分：出售的服务式公寓、不出售服务式公寓。 按服务档次划分：提供可选服务套餐的商务公寓、提供基本服务的商务公寓、提供高端服务的服务式公寓。 备注： 基本服务：提供 24小时保安及前台接待、免费洗衣、房间打扫，代收各种费用，配有卫星电视、设施齐全的健身中心等。 高端服务：除提供上述服务外，还提供尊贵的礼宾部服务，包括代订机票、轿车及其他个性化服务等。 Page 51 商务公寓市场 服务式公寓分布 项目周边服务式公寓供应少 Page 52 服务式公寓是指配有客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务、既提供酒店服务又拥有居家生活风格的综合物业。通常具以下特点： 房内设施： 包括所有的家具、家居用品如空调 /电视 /洗衣机 /烘干机、厨房用品和厨具等； 公寓设施： 配备健身中心、适当的餐饮设施、投币式洗衣区、独立的公寓出入口； 服务： 完备的酒店式服务，如客房送餐、定期的房间清洁服务； 租期和租金： 大多租期为 6个月到 1年左右。适合不愿意在酒店租房，也不愿意缴交各类费用的人士； 市场推广： 设有租赁销售部门，通常与房产中介公司合作拓展长期租客。 优质商务公寓 服务式公寓提供完善的设施和服务 商务公寓市场 服务式公寓特色 Page 53 服务式公寓市场供求关系稳定，经营状况理想 商务公寓市场 服务式公寓供求情况 2006年第 1季度到 2008年第 4季度，租金在 133-164之间变化。 同期，出租率保持 74%-84%之间变化。 广州市服务式公寓租金 、 出租率走势图110125140155170元 / 平方米 / 月72%76%80%84%88%平均租金 出租率平均租金 137 133 149 133 132 139 137 138 164 154 151 138 出租率 76% 81% 79% 81% 81% 80% 84% 83% 74% 81% 78% 78%2 0 0 6 Q 1 2 0 0 6 Q 2 2 0 0 6 Q 3 2 0 0 6 Q 4 2 0 0 7 Q 1 2 0 0 7 Q 2 2 0 0 7 Q 3 2 0 0 7 Q 4 2 0 0 8 Q 1 2 0 0 8 Q 2 2 0 0 8 Q 3 2 0 0 8 Q 42008年市场总体较旺盛 租金 :140元 / 出租率 :80% Page 54 服务式公寓主要面向外资企业、大型企业管理层和商旅人士 代表性服务式公寓项目 物业名称 开业时间 面积 （平方米） 月租金 (元 /平方米 ) 规模 中信公寓 （体育中心周边） 1997年 2房 123-136 3房 160-184 107 274套 广州盛雅服务公寓 （体育中心周边） 2005年 10月 1房 65 2房 95-100 3房 138 170 175套 新凯公寓 （珠江新城） 2006年 3月 1房 86-114 2房 214-223 150 240套 广州雅诗阁服务公寓 （体育中心周边） 2008年 1月 1房 70-92 2房 118-125 3房 165 连通房 200 170 208套 规模：一般在 100-300套之间。 租金：多数 100元以上。 客户：外资企业、大型企业中高层管理人员（中长期），商务旅行人士（短期）。 商务公寓市场 服务式公寓代表项目 Page 55 项目周边商务公寓供应量少，中档公寓受欢迎 商务公寓市场 周边供应 由于用地稀缺，近几年新增供应少。 各档次产品租赁情况均较好，批发商人、会展人士是主要客源。 中档的锦洲国际、金桂园较受批发市场的商贸人士欢迎。 周边商务公寓供应情况 项目 开业年份 面积 月租金 售价 备注 中国大酒店公寓 (流花路 ) 1998年 70平方米以上 约 230元 /平方米 只租不售 优质服务式公寓 金桂园 (解放北路 ) 2000年 60-120平方米为主 单价 :50-70元 /平方米 1房 20002500元 /月 2房 30003800元 /月 3房 45005500元 /月 1-1.5万元 /平方米 商品住宅 锦洲国际公寓 (解放北路 ) 2005年 55平方米为主 约 100元 /平方米 1房 5000-6000元 /月 0.95-1.2万元 /平方米 酒店式公寓 美景国际公寓 (远景路 ) 在售 63-152平方米 0.9万元 /平方米 (毛坯 ) 商品住宅 中酒 金桂园 美景 锦洲国际 本案 228 Page 56 周边未来后续供应少，商务公寓存在市场机会 商务公寓市场 未来发展 周边商务公寓未来供应 项目 开业年份 面积 月租金 售价 规模 228国际公寓 （三元里大道与机场路交汇，广百旁） 未推出 单间 32-45平方米 1房 55平方米 2房 80平方米 3房 100-130平方米 未定价 商住楼，共 197套 占地 4000平方米，总建 2万平方米 广州国际化程度越来越高，对外商贸活动日趋活跃，商务公寓需求有增无减。 商务公寓向多层次发展，未来市场细分会更充分。 更多国际酒店管理公司进入广州，将提高商务公寓服务和管理水平。 周边未来供应量少，需求增加，产生市场机会。 228国际公寓 Page 57 周边产业对中档商务公寓市场需求较大 商务公寓市场 小结 产品灵活，商住两用，适用性强 本项目是商业用地，设臵商务公寓可商住灵活两用。 中档商务公寓有需求，与酒店错开客源。 附近的锦洲国际、金桂园租赁走俏，与周边产业匹配度较高。 本项目酒店定位为五星级，档次较高，设臵中档商务公寓可与酒店实现错位经营。 Page 58 一、 项目背景分析 二、 城市发展研究 六、 项目开发价值分析 五、 案例研究 七、 SWOT分析 八、项目定位及运营策略 三