【商业地产】2008年上海三林板块市场分析报告-31PPT

宏观市场分析 0 7 、0 8 年全市商品住宅成交量对比走势140.68168.35233.63262.85216.45208.32167.11137.2384.2897.95 95.97 102.58 102.0669.19 64.5444.01 45.7971.4480.72153.66207.5634.380.0050.00100.00150.00200.00250.00300.001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2 0 0 7 年（万平米） 2 0 0 8 年（万平米）全市商品住宅成交量及成交价格走势 2008年 1-11月上海市商品住宅成交量同比 2007年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而 11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升 55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。 注：不含动迁及配套房 0 8 年全市商品住宅供求及价格走势384571109 109 95134 12912874121 951618735102 98104 10473654411514 1091612800151271393112602 13600135991284314656169880501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月05000100001500020000供应量（万平米） 成交量（万平米） 均价（元/ 平米）0 7 - 0 8 年上海住宅可售量变化走势8 3 8 . 7 7106102004006008001000120007 .1 .107 .2 .107 .3 .107 .4 .107 .5 .107 .6 .107 .7 .107 .8 .107 .9 .107 .1 0. 107 .1 1. 107 .1 2. 108 .1 .108 .2 .108 .3 .108 .4 .108 .5 .108 .6 .108 .7 .108 .8 .108 .9 .108 .1 0. 108 .1 1. 108 .2 1. 1单位：万平米全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势 2008年供求关系发生逆转，市场从 2007年的旺销期转入滞销期，成交量明显放慢于新增供应量，导致市场存量不断扩大，截至到 08年 12月 1日全市商品住宅存量已接近 840万平米，预计至 09初年能达到 900-1000万平米的市场存量，直逼 06-07年初的市场存量； 0 7 - 0 8 年上海市商品住宅季度销售走势375.1664.9632.4407.9263.3352.1310.1178.2304.4218.90100200300400500600700071Q 072Q 073Q 074Q 081Q 082Q 083Q成交量（万平米） 新增供应量0 7 - 0 8 年三林板块商品住宅成交量及价格走势0100002000030000400005000060000700000500010000150002000025000成交量（平米） 50688 26236 48345 42507 56028 64147 29504 16416 17528 14461 8698 24647 33783 12347 31157 18635 36040 25271 29568 41215 41354 29867 23344成交均价（元 / 平米） 8610 9094 9260 9390 9838 10022 10611 11613 12878 13812 14516 14265 13258 13614 15644 15556 15784 18467 20770 17898 15601 16415 152850 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 成交量 从 2007年三季度开始浦东三林板块的商品住宅成交量急速下滑，而 08年 1月份至今区域成交量开始呈现锯齿回升态势，但在当前整体市场浓厚的观望气氛当中，区域市场也尚未走出低靡态势； 价格 区域商品住宅价格在 07年时迎来高速上涨， 07年 12月成交均价较 07年 1月大幅上涨了 65.6%，达到了 14266元 /平米，但同时成交量和价格呈现严重下降趋势，表现为典型的“滞涨”现像 (价格上涨与成交量下滑同时并存）。 08年 8至 10月在全市成交量进一步下滑的市场背景下，三林板块的商品住宅成交价格大幅下降， 11月成交均价为 15285元 /平方米，连续四个月的价格下滑在一定程度上带动了成交量的反弹，期间包括万科金色里程、金地湾流域公寓分别以 15000元和 14000元的价格低开（相关优惠措施见个案分析），是区域成交量反弹最主要的动力； 注：不含动迁及配套房 三林板块商品住宅成交量及价格走势 0 8 年1 - 1 1 月三林板块商品住宅供求及成交均价走势0500001000001500000500010000150002000025000成交面积（平方米） 33783 12347 31157 18635 36040 25271 29568 41215 41354 29867 23344新增供应面积（平方米） 32031 18563 50186 0 44495 56092 58617 42947 138963 0 321成交均价（元 / 平方米） 13258 13614 15644 15556 15784 18467 20770 17898 15601 16415 152851 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月注：不含动迁及配套房 今年 1至 11月三林板块成交量和新增供应量表现波动， 4月和 10月新增供应量为零，而 9月万科金色里程、金地湾流域和吉利名苑多层房源同时开盘，导致 9月新增供应量出现井喷，而成交量一度在 8至 9月出现回升，但 10至 11月又重新出现下滑。 三林板块商品住宅市场供求关系变化走势 中观竞争分析 案名 金地湾流域 万科金色里程 尚东国际明园 金谊河畔 吉利名苑 产品 花园洋房 高层公寓 双拼别墅 高层公寓 联排别墅 8层电梯公寓 5层花园洋房 高层公寓 多层，小高层 主力两房面积 80 95 77 94 134 76 101 主力三房面积 80 95 （通过两房送花园改成三房） 89 133 107-113 113 120 装修情况 精装修 精装修 毛坯 毛坯 毛坯 已推房源销售价格 高层 14000元 15000元 / 15000 / 多层 / / 19000元 / 14500元 花园洋房 17000元 / 22000元 / / 10 11月合计销售套数 267套 145套 2套 2套 17套 优惠措施 最高总价优惠 10（各件相加，详见个案分析） 公寓 1至 4层每套总价优惠 10万元 单价每平米优惠 800元 / 送 3-4.5万装修款 绵绣华城周边竞争案例对比分析 精装修，低价开盘，高优惠，高性价比产品： 金地湾流域和万科金色里程 10、 11月两个月共成交267套房源和 145套房源 毛坯，高价，低优惠： 尚东国际、金谊河畔、吉利名苑徘徊于低成交状态 个案销售冰火两重天 项目简介：项目集双拼别墅、 14层景观平层、 6层电梯小洋房、 14层景观小高层于一体，总户 数约 1700户 占地面积： 12万平方米 建筑面积： 18万平方米 容 积 率： 1.5 物 业 费： 2.8元 /平方米 /月 类 型：普通住宅 公寓 别墅 建筑类型：小高层 ,多层 ,高层 ,联排别墅 ,双拼别墅 项目位置：浦东新区 尚博路 518号 (东明路口 ) 交通位置：中外环间 开 发 商：金地 开盘时间：花园洋房 2008年 9月，平层 2008年 11月 均 价：小高层 14000元 /平方米，花园洋房 17000元 /平方米，双拼别墅 30000元 /平方米 装修情况：精装，装修标准 1500元 /平方米 周边个案分析 金地湾流域 项目概况 金地湾流域 卖点梳理 规模大盘，地上总建 18万平米 容积 1.5，别墅洋房小高层组合而成的低密度社区 多种户型赠送面积，产品附加值优势大 临近轨道 6号华夏西路站，步行约 8分钟，交通相对便捷 周边个案分析 金地湾流域 户型面积及配比 周边个案分析 已开盘房源户型配比复式四、五房,2 8 套, 4 %两房, 6 7 0 套,96%两房两厅一卫： 80 95 户型 面积 2/2/1 80 95 4/2/2 168 199 5/2/2 171 双拼别墅 250 270 赠送面积 金地湾流域月销售套数走势图9617493240501001502000 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月上旬单位：套金地湾流域已开盘房源销售率已售套数,381套未售套数,317套全案规划套数共 1738套，目前开盘已推 698套，目前已售套数 387套，销售率 55.4%； 开盘以来月度销售走势较高， 10月迎来销售高峰，达到 174套， 11月至 12月上旬销售明显下滑； 金地湾流域 销售情况 不同物业类型销售情况362336281100050100150200250300350400花园洋房 小高层单位：套总套数 已售套数花园洋房已开盘总套数 362套，已售 281套，销售率 77.6，小高层已开盘总套数 336套，已售 100套，销售率 30，花园洋房销售情况明显好于小高层； 周边个案分析 金地湾流域 销售价格情况 周边个案分析 报 价：小高层 14000元 /平方米，花园洋房 17000元 /平方米， 双拼别墅 30000元 /平方 米（未推） 已 成交 住宅累计均价： 16016元 /平方米 近期优惠措施： 2008年新婚夫妇优惠 1%； 当日认购次日签约优惠 2%，三天内签约优惠 1%； 一次性付款总价优惠 2%，首付六成总价优惠 1.5%，首付四成总价优惠 1%； 金地老业主再购总价优惠 1%，老业主再购本案总价优惠 2%； 推荐有奖，被推荐者抵扣一年物业管理费，同时享受总价 1%的优惠； 项目简介：该项目分三期开房，包括占地 1.5万平方米的大型商业中心及 1万平方米的交通枢 纽，一期已售馨，目在在售的为二期。 占地面积： 22万平方米 建筑面积： 32万平方米 容 积 率： 1.14 物 业 费： 2.8元 /平方米 /月 类 型：普通住宅 公寓 建筑类型： 8层电梯情景公寓、 4 1花园情境洋房 项目位置：浦东新区 板泉路 1555弄 交通位置：内中环间 开 发 商：上海中万置业投资有限公司 开盘时间：一期 2006年 10月，二期 2007年底 均 价： 8层公寓 19000元 /平方米，花园洋房 22000元 /平方米 装修情况：毛坯 周边个案分析 尚东国际名园 项目概况 尚东国际明园 卖点梳理 周边个案分析 规模大盘，总建 32万平米 8层电梯公寓洋房组成的低密度社区 轨道房，距 6号线高表路站步行约 5分钟 1.5万平米的大型商业配套 尚东国际明园 户型面积及配比 周边个案分析 目前在售的二期为 4+1情景电梯小洋房和 8层电梯公寓，主力房型为 133.01 三房和 94.71 二房， 2/2/1： 94 3/2/2： 133 户型 面积 1/2/1 79 2/2/1 94 106 2/2/2 112 3/2/1 121 3/2/2 133 147 4/2/2 167 170 5/3/2 180 5/3/3 236 尚东国际明园 销售情况 周边个案分析 进入 08年以后该案销售量明显下降，月去化情况低靡，销售速度处于低位徘徊； 尚东国际明园月销售套数走势图4626655123107891225681261777241729622345 4 602 102040608010012014006.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12单位：套尚东国际明园 销售价格走势 周边个案分析 报 价： 8层公寓 19000元 /平方米，花园洋房 22000元 /平方米 已成交住宅累计均价： 12471元 /平方米 近期优惠措施：单价每平米优惠 800元； 周边个案分析 项目简介：该案是万科新里程二期，该项目是公寓和联排别墅混和社区 ，万科金色里程 9月 29 日开盘推出小高层，公寓主力为 89平方米的装修三房，一梯两户 占地面积： 7万平方米（二期） 建筑面积： 10.5万平方米 容 积 率： 1.5 物 业 费： 3元 /平方米 /月 类 型：联排别墅，公寓 建筑类型：高层，别墅 项目位置：浦东新区 高青路 2878弄 交通位置：内中环间 开 发 商：万科 开盘时间： 2008年 9月 26日 均 价：公寓 15000元 /平方米，别墅 30000元 /平方米 装修情况：精装修 万科金色里程（万科新里程二期） 项目概况 周边个案分析 万科金色里程（万科新里程二期） 卖点梳理 主力 89平米三房，区域稀缺产品 高层公寓全部为一梯两户，南北通透户型 紧临 4万平米家乐福 一期新里程已交房，区域逐渐形成社区生活氛围 万科品牌价值及质量优势 周边个案分析 万科金色里程（万科新里程二期） 户型面积及配比 户型 面积 2/2/1 77 3/2/1 89 联排别墅 260 9月 26日开盘首推 3栋 18层的公寓住宅，除 1至 2楼为 77平方米两房外，共外全部为 89平方米的精装三房，全部为一梯两户，其他 4栋没开的房源预计明年开盘。 公寓主力： 3/2/1， 89 联排别墅： 3/2/1， 260 周边个案分析 万科金色里程（万科新里程二期） 销售情况 万科金色里程已开盘房源销售率已售套数,196, 60%未售套数,128, 40%9月 26日开盘首推 3栋高层公寓住宅，总套数324套，已售套数 196套，销售率 60%； 9月开盘后五天共成效 46套， 10月成交稳步增加， 11月迎来销售高峰，共成交 90套，但 12月上旬销售势头明显减弱； 万科金色里程月销售套数走势图4655905010203040506070809010008年9 月 08年1 0月 08年1 1月 08年1 2月上旬单位：套周边个案分析 万科金色里程（万科新里程二期） 销售价格走势 报 价：高层公寓 15000元 /平方米，联排别墅 30000元 /平方米 已成交住宅累计均价： 12707元 /平方米（公寓） 近期优惠措施：公寓 1至 4层每套总介优惠 10万元； 周边个案分析 项目简介：该案为 31万平方米综合社区规划，其中 25万平方米住宅规划， 6万平方米社区商业 中心，社区东侧另配有 7400平方米幼儿园， 1.7万平方米中学。 占地面积： 19.14万平方米（总体） 建筑面积： 31万平方米 （总体） 容 积 率： 1.88 物 业 费：元 /平方米 /月 类 型：公寓 建筑类型：小高层 项目位置：浦东新区 上南路、永泰路 交通位置：中外环间 开 发 商：上海中房置业 开盘时间： 2007年 12月 均 价： 15000元 /平方米 装修情况：毛坯 金谊河畔二期 项目概况 周边个案分析 金谊河畔二期 卖点梳理 6万平米的商业配套 总计 2.44万平米的中学和幼儿园的教育配套 60的高绿化率 金谊河畔二期 户型面积及配比 周边个案分析 二期主力户型为 107-113平方米的二房和 134平方米的三房。 户型 面积 两房两厅 101 134 三房两厅 111 140 复式 170 220 二房： 107 二房： 113 三房： 134 周边个案分析 金谊河畔二期 销售情况 金谊河畔二期已开盘房源销售率已售套数,381, 71%未售套数,159, 29%金谊河畔二期月销售套数走势图1433064853 582712 103 1 1 002040608010012014016007年12月08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月单位：套二期 2007年 12月底开盘，共推出住宅房源 540套，目前已售 381套，销售率为 71%； 08年下半年开始，在市场观望加剧的背景下，加上 9月份万科新里程和金地湾流域以精装、低价、多重优惠开盘的冲击，该案去化速度大幅下滑， 9月后月去化套数成个位数； 金谊河畔二期 销售价格走势 周边个案分析 报 价： 15000元 /平方米 已成交住宅累计均价： 14059元 /平方米 周边个案分析 项目简介：为 11幢多层和 3幢小高层的建筑组成，一梯两户，总户数 540户 占地面积： 3.6万平方米 建筑面积： 5.1万平方米 容 积 率： 1.4 物 业 费： 1.4元 /平方米 /月 类 型：公寓 建筑类型：多层，小高层 项目位置：浦东新区 海阳路 841 交通位置：内中环间 开 发 商：上海花旺置业有限公司 开盘时间： 2008年 5月 均 价： 14500元 /平方米 装修情况：毛坯 吉利明苑 项目概况 吉利名苑 户型面积及配比 周边个案分析 该案以 76-101平方米的二房为主，三房较少； 户型 面积 1/2/1 70 2/2/1 76-101 3/2/1 113 120 一房： 70 二房： 76 101 三房： 113 120 吉利名苑月销售套数走势图582060259 8101020304050607008年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月上旬单位：套吉利名苑已开盘房源销售率已售套数,125, 23%未售套数,415, 77%周边个案分析 吉利名苑 销售情况 该案 2008年 5月开盘，共推出住宅房源 540套，目前已售 125套，销售率为 23%； 该案 5月份开盘首月成交了 58套房源，但此之后高开低走，去化缓慢； 周边个案分析 吉利名苑 销售价格走势 报 价： 14500元 /平方米 已成交住宅累计均价： 14462元 /平方米 近期优惠措施：每套享受 3 4.5万元的装修赠款； 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升