第七章 土地增值税作业与参考答案.doc

第七章 土地增值税作业与答案一、单项选择题1.下列各项中，应当征收土地增值税的是( ）。 A公司与公司之间互换房产 B房地产开发公司为客户代建房产 C兼并企业从被兼并企业取得房产 D双方合作建房后按比例分配自用房产2下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 A非房地产企业之间用房地产进行投资 B兼并企业取得被兼并企业房地产 C企业与个人之间进行的房地产交换 D房地产的出租3下列项目中，关于计征土地增值税时确定取得土地使用权所支付金额中地价款的说法，不正确的是( )。 A以协议出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 B以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的出让金 C以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款 D以拍卖出让方式取得土地使用权的，为土地使用权的账面价值4下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目时应计入房地产开发成本的是( )。 A耕地占用税 C取得土地使用权时缴纳的过户手续费 B利息支出 D地价款5某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为500 万 元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为 ( ) 万元。 A500 B1200 C2000 D1500 6纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。 A5以内 B10 C10以内 D207纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应就其( )按规定计算缴纳土地增值税。 A超过部分的增值额 C扣除项目金额 B全部增值额 D出售金额8某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费用时，有如下资料：取得土地使用权支付的地价款为1000万元，房地产开发成本为2000万元，开发期间发生管理费用、销售费用、财务费用共计1100万元；财务费用中的利息支出共计400万元，包括超过贷款期限的利息110万 元及罚息40万 元，利息支出能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明；管理费用中记载与转让房产有关的印花税35万元。省级人民政府确定的其他房地产开发费用扣除比例为5。则该企业在计算土地增值税时可扣除的房地产开发费用为( ) 万元。 A550 B3965 C1100 D400 9土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )计算征收。 A最高一档税率 B扣除项目金额不得扣除的原则 C成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法 D房地产评估价格确定转让房地产的收入10北京市某企业转让一块土地使用权，签订产权转移书据，取得收入560 万元。年初取得该土地使用权时支付地价款420万元，取得土地使用权时发生相关费用6万元。该企业应纳土地增值税( )万元。 A3781 B38 C3812 D382311某市某房地产开发企业建造一栋住宅楼出售，取得销售收入2000万元。建此住宅楼支付地价款和相关费用200万元，开发成本400万元缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10。其应纳的土地增值税为( ) 万元。 A4123 B4215 C4221 D42235 12某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。 A2l B30 C51 D6013自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在( )税务机关申报缴纳土地增值税。 A居住所在地 C办理过户手续所在地 B纳税人经常居住地 D自行选择纳税地点14以下项目在计算土地增值税时，不得扣除其成本费用的是( )。 A建成后产权属于全体业主的会所 B建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋 C建成后有偿出售的停车场 D建成后待售的商业用房15房地产开发企业取得销售(预售)许可证满 ( ) 年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。 A2 B3 C5 D8 16以下关于土地增值税清算的规定，下列说法不正确的是( )。 A房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理 B回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入 C房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除 D房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除17关于土地增值税预征率(除保障性住房外)的规定，不正确的是( )。 A全国平均预征率为5 B东部地区省份预征率不得低于2 C中部地区和东北地区省份预征率不得低于15 D西部地区省份预征率不得低于118土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到( )税务机关办理纳税申报。 A房地产所在地 C纳税人核算地 B纳税人注册地 D合同签订地二、多项选择题1土地增值税的纳税义务人可以为( )。 A外国企业 B个人 C个体户 D医院2下列行为中，应当征收土地增值税的有 ( )。 A将房屋产权赠与直系亲属的 B双方合作建房后分房自用的 C以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D以房地产作价入股投资房地产开发公司的3下列各项中，应缴纳土地增值税的有( )。 A事业单位转让土地使用权 B个体户将自有建筑物投资给某工业企业 C外商投资企业将接受投资投入的房地产再转让 D房地产企业将自有房地产作股投资给某社会团体4下列各项行为中，可以免征土地增值税的有 ( )。 A企业与企业之间的房地产交换 B私营企业的房地产评估增值 C双方合作建房，建成后分房自用的 D因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让5下列行为中，应缴纳土地增值税的有( )。 A将使用过的旧房卖给某单位做办公室 B将使用过的旧房赠与子女 C将使用过的旧房出租 D将使用过的旧房换取股票6下列各项中，属于房地产开发成本项目的有( )。 A取得土地使用权支付的金额 C耕地占用税 B土地征用费 D周转房摊销7下列项目不属于土地增值税征税范围的有( )。 A以收取出让金的方式出让国有土地使用权 B以继承方式转让房地产 C以出售方式转让国有土地使用权 D以收取租金的方式出租房地产8下列项目中，属于房地产开发成本的有( )。 A土地出让金 C公共配套设施费 B耕地占用税 D借款利息费用9房地产开发企业在计算土地增值税时，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目单独扣除的有( )。 A营业税 B印花税 C契税 D城建税10下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。 A将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的 B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的11在计算转让旧房时，以下可作为扣除项目金额的有( )。 A房屋及建筑物的评估价格 B取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用 C房地产开发成本 D房地产开发费用12纳税人转让房地产，有( )情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。 A隐瞒、虚报房地产成交价格 B因偷税被税务机关给予两次行政处罚 C房地产成交价格在l亿元以上 D转让房地产的成交价格低于评估价格。又无正当理由的13纳税人转让国有土地使用权应缴纳的税种有( )。 A土地增值税 C营业税 B耕地占用税 D城市维护建设税 14计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括( )。 A10年以上的借款利息 B境外借款利息 C超过国家的有关规定上浮幅度的利息部分 D超过贷款期限的利息部分和加罚的利息15下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目金额的有 ( )。 A出售旧房屋及建筑物的 B虚报房地产成交价格的 C以新建房地产进行投资联营的 D转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的16下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。 A房地产开发项目全部竣工、完成销售的 B取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的 C整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D直接转让土地使用权的17计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。 A建房贷款超期支付的利息 B开发小区的排污费、绿化费 C出售旧房过程中发生的评估费用 D取得土地使用权时办理登记的手续费18下列关于法人企业转让房地产的土地增值税纳税地点的说法中，正确的有( )。 A转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税 B转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在房地产坐落地所属辖区税务机关申报纳税 C转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税 D转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税19下列关于土地增值税的说法，正确的有( )。 A土地增值税的纳税人仅涉及内资企业、单位和个人 B某单位支付土地出让金取得50年土地使用权，该支出不缴纳土地增值税 C对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用或转让的，均暂免征收土地增值税 D对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税20下列关于土地增值税的说法，错误的有( )。 A增值额未超过扣除项目金额20的房地产开发项目，免征土地增值税 B对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除土地使用权金额 C某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税 D超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在房地产开发费用中扣除21下列关于土地增值税的说法。正确的有( ) A房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中扣除 B法人企业转让的房地产所在地与其机构所在地或者经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报缴纳土地增值税 C房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房，其成本、费用可以扣除，但是会所、邮电通讯等公共设施不计收入，其成本、费用也不可以扣除 D房地产企业将开发的房地产出租而产权未发生转移的，不征收土地增值税，清算时不计收入也不扣成本和费用三、计算题1某房地产开发企业建造一教师住宅楼(普通标准住宅)出售，取得货币收入2200万元，水泥两车皮(市价折合100万元)(城建税税率7，教育费附加3)。建此住宅支付地价款和相关过户手续费800万元，开发成本700万元，其利息支出50万元可以准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为5。计算其应纳的土地增值税。2某市一内资房地产开发公司2011年开发一个项目，有关经营情况如下： (1)该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。 (2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。 (3)发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。 (4)发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。 (5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10。 根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题： (1)计算该房地产开发公司2011年应缴纳的印花税。 (2)计算该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金。 (3)计算该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除项目合计金额。 ( 4)计算该房地产开发公司2011年应缴纳的土地增值税。3某县城一家房地产开发企业2011年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有： (1)支付土地使用权价款1400万元。 (2)取得土地使用权缴纳契税42万元。 (3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。 (4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元(财务费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9。 根据上述资料回答下列问题。 (1)该房地产开发企业2011年应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计数； (2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的土地使用权金额和开发成本的合计数； (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额； (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的税金金额； (5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数； (6)2011年该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。 土地增值税参考答案及解析一、单项选择题1【答案】A 【解析】选项A应当征收土地增值税；选项B不属于土地增值税的征税范围；选项CD暂免征收土地增值税。2【答案】C 【解析】非房地产企业之间用房地产进行投资、联营以及被兼并企业将房地产转移到兼并企业的，暂免征收土地增值税；房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；企业与个人之间进行的房地产交换属于土地增值税的征税范围，应征收土地增值税。3【答案】D 【解析】以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为转让土地使用权时，按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。4【答案】A 【解析】耕地占用税属于房地产开发成本中土地征用及拆迁补偿费项目。5【答案】B 【解析】用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=200060=1200(万元)。6【答案】C 【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。7【答案】B 【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。8【答案】D 【解析】利息能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明，可扣除其正常的利息，不含超期利息、罚息。可扣除的房地产开发费用=(40011040)+(1000+2000)5=250+150=400(万元)。9【答案】D 【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的；(2)提供的扣除项目不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。10【答案】A 【解析】第一步，扣除项目=420+6+(560420)5(1+7+3)+560 05=43398(万元) 第二步，土地增值额=56043398=12602 (万元) 第三步，增值额与扣除项目金额之比=1260243398=2904适用税率30 第四步，应纳土地增值税额=1260230=378l(万元)。11【答案】B 【解析】收入总额为2000万元扣除项目金额=200+400+(200+400)10+20005(1+7+3) +(200+400)20=200+400+60+110+120=890(万元)增值额=2000890=1110(万元)增值率=1110890100=12472，适用于第三档税率50，速算扣除系数15应纳土地增值税税额=11105089015=5551335=4215(万元)。12【答案】A 【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额。扣除项目金额=80050+30=430(万元)土地增值额=500430=70(万元)增值率=70430100=1628，适用税率为30，应纳土地增值税=7030=2l(万元)。13【答案】C【解析】为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。14【答案】D【解析】选项ABC均可在计算土地增值税扣除项目时凭有效凭证扣除；选项D尚未实觋销售，不能在计算土地增值税时扣除其成本费用。15【答案】B【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。16【答案】B【解析】回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。17【答案】A【解析】预征率的确定要科学合理，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2，中部地区和东北地区省份不得低于15，西部地区省份不得低于1。注意不要与核定征收率搞混。18【答案】A【解析】土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。二、多项选择题 1【答案】ABCD【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。2【答案】CD【解析I以房地产抵债而发生房地产产权转让的和以房地产作价人股投资房地产开发公司的，均应缴纳土地增值税。将房屋产权赠与直系亲属的，不征收土地增值税，所以不能选A选项。合作建房后由双方分房自用的，暂免征收土地增值税，所以不能选B选项。 3【答案】ACD【解析】土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物，并取得收人的单位和个人。包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。选项AC应缴纳土地增值税；选项D的房地产投资，有一方涉及到房地产企业，应缴纳土地增值税；选项B的房地产投资，投资方和被投资方均不涉及房地产企业，暂不缴纳土地增值税。4【答案】CD【解析】企业之间交换房地产，应征收土地增值税；房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让，免征土地增值税。5【答案】AD【解析】选项AD都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；选项B发生了房地产权属的转移，但未取得收入，不属于土地增值税的征税范围；选项C未发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。6【答案】BCD【解析】区分取得土地使用权支付的金额与土地征用费不是一个概念。7【答案】ABD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让，不包括未取得收入的继承行为，不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。8【答案】BC【解析】选项A属于取得土地使用权所支付的金额；选项BC属于房地产开发成本：选项D属于房地产开发费用。9【答案】AD【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加(视同税金)。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税和教育费附加作为与转让房地产有关的税金扣除。lO【答案】AB【解析】将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税。以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的，应征收土地增值税。11【答案】AB【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。 12【答案】AD【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：(1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的；(2)提供的扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。13【答案】ACD【解析】纳税人转让国有土地使用权，应缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税税额计算缴纳城市维护建设税和教育费附加；就其土地增值额缴纳土地增值税；就其签订的产权转移书据缴纳印花税。耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及。14【答案】CD【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。15【答案】ABD【解析】出售旧房及建筑物，虚报房地产成交价格，以及转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目的金额。16【答案】ACD 【解析】纳税人应进行土地增值税清算的情形有：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。若取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。17【答案】BCD 【解析】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；开发小区的排污费、绿化费属于基础设施费，应作为房地产开发成本扣除；评估费用与评估价格不是同等概念，评估费用可以在计算土地增值额时扣除；取得土地使用权时办理登记的手续费，应作为取得土地使用权所支付金额扣除。18【答案】 AD 【解析】土地增值税的纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。19【答案】BD 【解析】土地增值税的纳税人涉及符合土地增值税征税范围的中外资企业、行政事业单位、中外籍个人，A选项错误。土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让，也不会由支付一方缴纳，B选项正确。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的应征收土地增值税，c选项错误。对房地产的抵押，在抵押期间未发生房地产权属转移，不征收土地增值税；抵押期满对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，属于土地增值税的征税范围，应征收土地增值税，D选项正确。20【答案】ABC 【解析】A选项错误在于缺少一个关键条件一纳税人建造普通标准住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除，B选项错误。不征收土地增值税赠与仅包括：(1)赠与直系亲属和直接承担赡养义务的人；(2)通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。房地产公司将花园别墅赠送给影视明星的行为不符合不征税的“赠与”规定，而属于视同销售，应征收土地增值税，C选项错误。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在房地产开发费用中扣除，D选项正确。21【答案】ABD 【解析】ABD选项正确；房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可用扣除。三、计算题1【答案及解析】 第一步，确定收入总额为货币与实物之和=2200+100=2300(万元) 第二步，确定扣除项目金额： 支付地价款=800(万元) 房地产开发成本=700(万元) 开发费用=50+(800+700)5=125(万元