商业银行个人住房抵押贷款分析..doc

根据央行最新发布的中国货币政策执行报告，2007年上半年，我国商业银行贷款继续快速增长。其中，居民消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，出发点应该是好的，在最初10年里也取得了显著的效果：19942006年，美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年，美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了“零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构住房抵押贷款资产研究所（MortgageAssetResearchInstitute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行比较，发现90的贷款人高报个人收入5或以上，其中60的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40，而2001年此比例为21。这些“金融创新”使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示，2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20。美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，相比普通抵押贷款68的利率，次级房贷的利率有可能高达1012，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时，美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来的最大跌幅。 二、文献综述 目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域：1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究 Quercia和Stegman(1992)认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loantovalue)影响着违约决策。Quigley等(1993)认为，个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值损失程度。Lambrecht和Perraudin(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了19871991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现：在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用，婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著；而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。Archer等(1999)通过对美国19911996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamilymortgageloans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究Chou等（2000）、Chou和Liu(2003)的研究发现，35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variabletenor，VRT)的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话说，与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比，VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较，发现，从借款人的视角看，VRT贷款比VRP贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中，则两种贷款的差异性就变得不显著。3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。期权理论认为：每个借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下，借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程，当违约在经济上有利于借款人时，即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险Posey和Yavas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。江世银(2006)认为，在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separatingequilibrium)，高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 近十年来，国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。王福林（2004）认为，特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。除了上述文献外，还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响，区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 近两年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。2004年初2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见，中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。一是我国房地产金融体系相对简单，地产金融参与者相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合准入条件的客户，基本上给予全部的优惠条件，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构，征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象，认为房地产市场长期向好，短期之内不会出现跌势，出现风险时，只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。所以，房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。三是商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力可能相当脆弱。四是目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。从2004年10月开始，央行已经连续8次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到3.87%和7.29%，5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动，违约情况必然大增。这与美国次级贷款危机的诱因一致。一旦房地产市场出现降温，购房者因此而无法及时还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。五是中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。六是通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。 四、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 第一，我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。从国外银行业务发展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。当前，跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，对我国商业银行来说，必须认真学习国际经验，加强对个人住房抵押贷款业务的认识，当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据；其次是模型的选取，这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型；再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析；最后根据定量分析反馈结果，调整个人住房抵押贷款业务审核体系，将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内，逐步提高银行风险评估技术和管理水平，从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。第二，个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况，另一方面又要求商业银行履行企业社会责任，支持中低收入家庭购买自住保障型住房。应该借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，