旅游地产项目设计初探[权威资料]

旅游地产项目设计初探 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 摘要：随着国民生活水平的提高，人们对旅游、休闲、私密的生活方式的需求越来越大，对健康环保、绿色生态的生活品质的要求也越来越高。在目前房地产政策调控之下，集旅游、文化、休闲为一体的旅游地产项目以其自然资源优势和旅游政策优势逐步成为地产商新的开发目标。旅游地产利用广泛的旅游资源，融入相应的地产元素，整合度假、生活、运动、休闲娱乐等方面，从而创造优美怡人的居住环境，提升地产价值。这种新兴的地产模 式，已经在全国多个城市实践并取得了成功。经过参加多个旅游地产项目的实际操作和各地项目的实地考察，特以万科 #8226；三亚 “ 湖心岛 ” 项目为例对城市旅游地产项目的具体规划设计进行初步探讨，以求摸索出适应不同开发条件的旅游地产项目规划设计的思路和方法。 关键词：旅游地产、规划设计、生态、园林景观 Abstract: with the improvement of peoples living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, lake project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods. Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape S757 A 项目背景 三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求 #8226；三 亚 “ 湖心岛 ” 项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。 2011 年 3 月，修编后的控规经市政府批准正式实施。 规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居 住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。 项目用地区位示意项目所在片区控规示意 项目概况 场地概况 #8226；三亚 “ 湖心岛 ” 项目用地位于迎宾中路段控规用地东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约 3 公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。 地块性质 项目总用地面积 436120 平米（土地证范围），计容总建筑面积约 319505.8 平米。其中三个地块为可建设用 地， B-06-04 为商业用地，可建设商业及酒店； B-05-03 为商住用地，可建设住宅； B-05-09 为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约 550 亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。 用地规划条件示意 甲方诉求 在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。 在不 断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。 场地条件 土地证范围内基地 大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约 8%。场地标高为 10.8 至 35.0，高差约 24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。 根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块 ，成为酒店建筑布局的限制条件。 场地条件条件示意 规划设计 规划思路 通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。 概括来讲，本项目规 划结构可归纳为： “ 一心、一环、三轴线 ” 。 “ 一心 ” 是指一个 “ 空间中心 ” 。 从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。 该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。 规划中通过利用控规中广场用地形 成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。 空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。 “ 一环 ” 是指一个 “ 自行车赛道环线 ” 。 根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。 “ 三轴线 ” 是 指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “ 空间轴线 ” 。 轴线一：生态轴 根据控规广场南面控制有一条宽度为 31 米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。 这个轴线具有生态的含义 它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。 轴线二：景观轴 该轴线以 项目用地整体的生态景观要素结合商住（ B-05-03）及商业（ B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅 花园酒店 临水商业 无边泳池 内湖 高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。 这个轴线同时具有人文的含义 它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。 轴线三：休闲轴 保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道 。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。 轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布局和空间控制的骨架。 规划设计思路示意 功能布局 项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。 商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有 北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。 居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。 教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。 公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。 场地设计 空间组织 在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。 地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。 节点： B-06-05 地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。 界面：整合上述商业和居住的布局，形成主 要城市界面，并划分公共和私密的空间。 区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与外围公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。 园林景观组织、 园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。 外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。 城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。 内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。 总体景观节奏：由南至北，山体 居住 酒店 无边泳池 内湖 外湖（水库）。 规划设计总平面图 生态化处理方式 场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。 水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存 于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。 太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。 六、旅游地产项目规划设计思考 （ 1）宏观定位决定开发走向 开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅 游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。 （ 2）项目策划突出主题思路 各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。 （ 3）规划设计理清功能关系 规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。 （ 4）生态理念营造自然氛围 生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的 完美融合，创造出生态和谐的人