房地产项目过程工程造价控制与分析[权威资料]

房地产项目过程工程造价控制与分析 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 摘要：本文针对如何在房地产项目工程中减少成本投入，施行造价控制这一课题作了一系列研究。先列出如今房地产开发过程中所存在的造价控制问题，再从决策方式、工程设计、工程投标、施工管理和竣工结算这四个方面来阐述如何实现有效的造价控制，最后列举了一个案例。 关 键 词：房地产 项目过程 工程造价 控制 Abstract:This article on how to real estate projects in the works to reduce cost, execution cost control this topic made a series of research. The first list now real estate development existing in the process of cost control problems, from the decision-making, design, bidding, construction management and completion of the settlement of the four aspects elaborated how to realize effective cost control, finally gives a case. Key words: real estate, project, project cost, control TU723.3 A 1 引言 我国的房地产市场如今已成熟，业内竞争逐渐规范。但随着 开发规模日益扩大，一个项目甚至有几十万平方米的建筑面积，开发过程中的工程造价也水涨船高。 2005 年之后，国务院陆续颁布了一系列调整房地产市场的政策，打算对今后的房地产市场进行合理的调控引导。在新的调控政策影响下，成本已经成为影响企业盈利多少的一个决定性因素，关乎到企业生存和未来的发展。所以房地产开发商想要获得更多的利润，除了不断造出高质量和高性价比的房源，还要严格控制成本，降低不必要的支出。 2 房地产造价控制现存问题 我国房地产开发行业即使已经进入成熟阶段，但是存在一些问题。 （ 1）缺乏系统的造价管理理念和完整的造价管理制度； （ 2）决策人员不够重视造价管控，单纯的把它当成财务成本来控制； （ 3）在整个施工过程中没有及时的进行监控管理。 这三个方面导致了在项目开发过程中造价不能得到有效的控制，决策失误多，估算精度得不到保障。在开发商进行决策时，它对整个项目的造价影响占了很大比例，尤其是标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等。据统计，投资决策阶段对整个过程造价的影响程度可达 70%以上，有时到 90%。 此外，有些开发商对待房产设计 不够重视。他们给设计公司的时间周期很短，要求也随时更换，有时甚至克扣设计费用。这使得设计师设计的作品比较粗糙，相对保守。到了施工阶段又遇到实际性的难题，设计的理念和作品得不到有效的施行，设计师需要不断对作品进行修改，工作繁琐质量又得不到保障。据统计，工程设计费占整个建筑安装成本的比例约为 1.5 % 2 % ,但是设计的质量对工程造价的影响达到 75%以上。所以设计质量对整个工程造价的影响还是不可忽视的，这就要求开发商在对待工程设计的态度需要谨慎和重视。 在房地产开发商进行招标时，有些公司的招标方式不够严谨，他们有的会采取邀请招标的方式。邀请招标是一种限范围的竞争招标方式，招标时间较短，但潜在的投标人有可能就被排除在外，而围标或串标发生这种事的可能性较小。有些则采取议标的方式，在招标过程中投标人很可能故意抬高报价，利用空白的空间来赚取额外的利润，这种投标方式水分很大。 3 房地产造价控制措施 3.1 采取科学的项目工程决策方式 投资决策的过程是个由浅入深、循序渐进的分阶段的工作，不同阶段的决策重点不同。采用科学的估算模型、可靠的统计数据，通过精确的分析，方能保证决策的科学合理性 ，使造价最终控制在一定范围内。 3.2 重视工程设计 在设计阶段可以从如下方面进行控制改进。 （ 1）设计方案投标 通过设计方的竞争可以优胜劣汰，让开发商选取最优的设计方案，从而保证设计方案的质量。通过设计方案投标制度可以招来优秀的设计单位，能有效的避免施工过程中设计方案返工的现象，同时优秀的设计作品能保证设计方案的时代性，能在短时间内为开发商回收投入资金和可观的收益。 （ 2）限额设计 开发商应该对设计方提出限额设计要求，这能使得设计师有的放矢。虽然 工程设计的质量对工程造价有较大影响，但若过于追求质量而忽略实际的可行性和施工成本，也会加剧开发商的资金投入负担。设计方在设计时，应结合具体的外部条件，通过具体的数据分析计算后，并充分考虑施工的可行性和经济性，有针对性的进行设计。在设计过程中，及时的进行造价估算，及时做出调整。 （ 3）加强洽商管理 在施工过程中对设计方案进行变更，与设计方进行洽商会加重开发商的投资负担，带来较大的经济损失。若实在要进行洽商，可以要求相关负责人进行审核和责任担保。并确定洽商是哪方的责任，进行适当的经济处罚。如 此可以有效的避免工程承包单位利用洽商赚取额外的费用。 3.3 重视工程投标 在招标之前对投标方进行严格的资格审查，包括企业资质、经营业绩、管理能力和商业信誉等。避免承包商之间的彼此转让、从中拿回扣的现象。在确定一些投标对象后，开发商应该及时拟好招标文件，认真收集筛选数据和相关信息。严谨细致的确定好造价工程的条款，不给承包商空子乘虚而入，将工程标底确定在合理的价格范围内。对于合同中涉及到的工程造价、开工日期、工期、质量标准、违约责任等条款都应细无巨细的明确下来。能够担保的工程保险应尽量设保， 采取适当的保险措施能使得项目开发过程中的风险得到适当转移和规避，以保障开发商的部分利益。 3.4 控制施工管理和竣工结算 施工阶段主要需做好三方面的监控管理，即工程洽商、承包商的索赔要求、材料的进货加工。在签证时要保证它的及时性，最好设定一个期限，要求签证在这段时间内签好。签证的描述也应客观准确而具体，标明项目、工艺和质量的完成情况，附上简图和尺寸等。签证签好后应及时处理，不得随意更改。 竣工结算是控制工程造价的最后一关。在实际验收过程中，存在很多问题，如洽商工程量远远大于施工工 程量，甚至只有洽商没有施工，施工时没有进行应核减等等。所以在结算时工作人员应当认真细致的进行核对，勤跑现场勘测。最后再进行工程结算复审验收，还可以实行工程尾款会签制度，以更好的确保施工质量和投资商的利益。 4 工程案例 苏州某房地产开发公司在投建高档住宅区时，在整个项目过程中采取了造价控制，取得了不错效果。笔者根据上文提到的造价控制措施进行了如下阐述： 4.1 决策阶段 本次项目投建的为高档住宅区，高层框剪结构，总用地面积为 62000m2，建筑面积为 91300 m2， 销售面积为85000 m2，容积率为 1.472581，整个项目估算表 (如表一 )所示。 表一 项目投资估算表 4.2 设计阶段 经过几家设计公司的设计方案投标竞选后，开发商采取了一家声誉较好的甲级设计院设计的方案。此次采取了剪力墙结构，在决策阶段土建造价预计花费 1250 元 /m2。经研究表明结构造价占土建工程的 75%，其中外墙造价占结构造价的 1/3，但是外墙的混凝土体积只占所需结构混凝土总量的1/4 不到，所以降低外墙造价是很有必要的。在对过程进行设计时，采取了长 330 厘米、高 290 厘米、厚 28 厘米 ,重约 5吨的配钢筋混凝土墙 ,造价为 350 元 / m3。该墙的隔热性能和挡风防雨功能均不错，有较高的性价比。经过设计院对设计方案多方调整协商，在最不利的一面使用了剪力墙，大大降低了工程造价。 4.3 招标阶段 此次该房地产公司对投标方进行了严密的资格审查，最终选取了六家信誉高、施工进程快而好的五家施工单位。此五家在此次投标中的标价（如表二）所示。研究表明 表二 标价表 经过研究，虽然第三家报价较低，但它的各部分报价并不平衡，尤其是基础工程部分 报价偏高很多，而后期的装修报价方面又故意压低了下去，整个报价并不正常。第五家仅次于第三家，且各部分报价合理，低于标底价，所以最终第五家施工单位赢得投标。 4.4 施工管理和竣工结算阶段 施工管理该房产开发单位加强了工程签证方面的管理，保证它的及时性，签证前都仔细的审核。当施工过程中遇到设计变更时，超过 15 万元时，由设计单位、施工单位、房产投资方综合讨论，确定该变更是否有必要。竣工结算时，要求施工单位提供完整的结算资料和清单，对于模糊不清的条款应及时跟施工方沟通，重新审核工程造价。当各项资料 确认无误时，将尾款再汇给施工方。 竣工结算是控制工程造价的最后一关。在实际验收过程中，存在很多问题，如洽商工程量远远大于施工工程量，甚至只有洽商没有施工，施工时没有进行应核减等等。所以在结算时工作人员应当认真细致的进行核对，勤跑现场勘测。最后再进行工程结算复审验收，还可以实行工程尾款会签制度，以更好的确保施工质量和投资商的利益。本次结算后经统计最终工程造价为 12450 万元，明显低于 13421 万元，有效的减少了成本，达到了工程造价控制的目的。 参考文献： 1苏培墙 .房地产项目 工程造价控制的工程应用 . 福建建筑 . 2009 年第 9 期： 114-116 2朱维辉 .房地产开发工程造价控制策略 .当代经济 .2008 年第七期： 96-97 3张树枝 .浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制 .河北建筑工程学院学报 . 2005 年 6 月 :128-130 阅读相关文档 :浅谈混凝土工程技术及质量管理 点支式支承体系方案设计 建筑施工企业工程质量管理的探讨 浅谈建筑工程造价管理 建筑装饰工程项目施工组织与管理分析 深层水泥搅拌桩在凌沿闸站工程地基处理中的应用 叠片过滤器过滤叠片的设计要点及结构优化 浅析滨水住宅的发展趋势 220kV 线路光纤差动保护改造工程施工中问题分析 大型柴油发电机组噪声控制技术 公路路基常见病害及处理方