广东珠海商业地产市场整体调研报告_148P,市场分析,调查报告,调查调查

2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 关键词： 珠海会所项目普遍经营不善，精准化定位、特色化经营才是出路。 会所物业 为数众多 规模档次 普遍较高 经营状况 大多欠佳 解决之道 特色定位 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 Part 1 珠海城市调研 珠海区位及城市整体规划 珠海城市经济综合情况 珠海人口结构 珠海市民收入水平及消费状况 Part 2 房地产市场调研 房地产市场整体状况 珠海商业地产开发及销售状况 珠海商业地产开发营销水平 珠海商业地产热点开发区域 目 录 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 Part 3 珠海商业市场调研 珠海主要商圈分布情况 珠海主要零售商业项目在城市中的区位及地段 珠海主要零售商业项目在城市商业格局中的角色和位置 中山重点商业项目调查 珠海主要零售商业项目在城市商业历史、商业文化中的作用 珠海主要零售商业项目的一般规划特征 珠海主要零售商业项目的一般景观、形象、其他配套系统 珠海主要零售商业项目的一般业态规律 珠海主要零售商业项目的商业及品牌资源 珠海主要零售商业项目的一般租金和售价规律 珠海主要餐饮休闲娱乐项目在城市中的区位及地段 珠海主要餐饮休闲娱乐项目的商业及品牌资源 珠海主要餐饮休闲娱乐项目的租售价格规律 目 录 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 Part 4 珠海典型会所调研 珠海典型会所项目的分布情况 珠海典型会所项目在城市商业格局中的角色和位置 珠海典型会所项目在房地产项目中的角色和位置 珠海典型会所项目的一般规划特征 珠海典型会所项目的一般景观、形象、其他配套系统 珠海典型会所项目的一般业态规律 珠海典型会所项目的一般租金和售价规律 目 录 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 报告整体逻辑架构 珠海商业市场整体调研 城市宏观环境调研（社会经济状况） 城市中观环境调研（房地产市场状况） 城市微观环境调研（商业及会所状况） 综合概况 发展规划 经济状况 人口结构 收入消费 整体状况 开发销售 营销水平 热点区域 商圈分布 零售商业 休闲娱乐 典型会所 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 珠海商业市场整体调研 城市宏观环境调研（社会经济状况） 城市中观环境调研（房地产市场状况） 城市微观环境调研（商业及会所状况） 综合概况 发展规划 经济状况 人口结构 收入消费 整体状况 开发销售 营销水平 热点区域 商圈分布 零售商业 休闲娱乐 典型会所 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 1、珠海区位及城市整体规划 （ 1）珠海城市概述 珠海是中国的 五个经济特区之一 ， 珠三角花园城市 ，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海的陆地面积有 1701平方千米，海岸线长 604公里，有大小岛屿 146个，故有“百岛之市”的美誉。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 上冲 新香洲 老香洲 吉大 拱北 前山 珠海中心城区版图 南湾 生态宜居、综合城区 商贸旅游服务中心 城市窗口地区 城市门厅 建材商贸流通中心 新城市中心 东西双城之纽带 （ 2）珠海城市行政区划 珠海市辖 3个市辖区（香洲、斗门、金湾）， 8个街道、 15个镇。其中 香洲区是珠海市中心城区，是珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心 ，下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香 8个街道办事处和南屏镇，共 104个社区居委会。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 3）珠海城市整体布局 由“ 主城区 次中心城 外围新城 中心镇 ”组成，形成 “一主”（主城区）“两副”（唐家湾新城、横琴新城）组团结构的整体城市格局 。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 4）珠海城市整体发展规划 根据 “工业西进、城市西拓”的“两西战略”和“拓展西城，提升东城，保护资源，做优基础”的城市发展规划 ，珠海将优先开拓西部地区，同时改善东部主城区，未来工作重点聚焦在西部，力争将珠海建设成“ 珠江三角洲中心城市之一，东南沿海主要的风景旅游城市 ” 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 5）珠海城市交通路网建设规划 以公路和铁路为主的陆路交通设施的建设，使珠海由“尽端末梢”成为“始端龙头” ，也使珠海的“海港、航空港”得以盘活，获得重大发展机遇。包括 广珠城际轨道与公路交通一体化，粤港澳大桥、伶仃洋大桥、广珠铁路、高栏港、三灶机场 等交通基础设施建设。 珠海陆路交通发展规划 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 6）珠海城市重大发展契机 2009年 6月 25日，国务院发布 横琴总体发展规划 ，对横琴岛进行了新的定位，决定横琴要通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术产业，加强生态环境保护，鼓励金融创新，实行更加开放的产业和信心化政策等，逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的平台。 在政治层面上说，开发横琴是贯彻落实“一国两制”方针的具体体现，这对促进澳门经济适度多元化发展、维护澳门长期繁荣稳定、探索粤港澳合作新模式有着特殊的意义。在经济层面上说，开发横琴对于珠海提高现代服务业发展水平，加强科技创新，提升城市功能，加快经济社会发展，建设珠江口西岸核心城市具有举足轻重的作用。 通过横琴岛进行珠澳资源互补，形成“澳珠同城化都市区”，打造珠三角 的另一空间增长地，带动珠三角西岸和粤西沿海地区发展。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 2、珠海城市经济综合情况 2010年全市实现地区生产总值（ GDP） 992.06亿元，比上年增长 9.0%。其中，三次产业对经济增长的贡献率分别为 0.4%、 52.8%和 46.8%。人均 GDP达 67591元，按平均汇率折算约合 9733美元。 虽然珠海经济总量在广东省排名靠后，但 人均 GDP、旅游收入、实际利用外资、投资、消费、出口、城乡居民储蓄存款等均居珠三角区域城市前列 。 （ 1）珠海国民经济稳步增长 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 珠海 以高科技为重点、综合发展的外向型工业体系经济格局 初具雏型，按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。 珠海也是外商投资的热点地区之一 。已有 52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目 7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的 BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等 30多家著名跨国公司已落户珠海。 （ 2）珠海形成外向型高科技工业体系 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 3）珠海旅游会展产业基础雄厚 珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔， 1991年，珠海以整体城市形象为景观被国家旅游局评为 “中国旅游胜地四十佳” 之一。 珠海有各类旅游饭店 300余家，年接待能力达 700万人次，其中星级酒店 20多家。酒店建设多以园林别墅为设计主题，依山傍水，构成了一道独特的城市风景线。还建有各类会议中心、展览馆 10多个，可举办各种国际性会议及各类博览会、交易会等。 在珠海，每两年举办一次 国际航空航天博览会 ，这一盛事在国内外影响极大。珠海还建有国际赛车场，每年都有国际性的汽车赛事举办，对广大汽车运动爱好者具有极大的吸引力。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 4）珠海城市区域产业发展规划 资料来源：珠海市规划局 功能发展指引 主导功能 核心条件 主城区 香洲 提升强化现有功能，发展综合服务业 行政办公中心与文化体育中心、综合服务业、特色旅游业 区内交通便捷，高品质生活空间 拱北吉大 提升原功能、发展旅客联运枢纽、会议商务会展、旅游业（休闲度假旅游）、区域性房地产、区域性金融商贸等综合服务业 综合服务业 区域交通设施，现状基础条件 前山 提升原功能，提升普通制造业，发展前山物流产业园 普通制造业、区域性商贸业 现状基础条件 南坪湾仔 提升原功能，促进南坪科技工业园向商贸业、物流服务业转变，发展区域性房地产 高新技术产业、区域性商贸业 国家政策、区域交通设施 洪湾 提升原功能，促进保税区的活力呈现，发展物流仓储业 区域性商贸业、仓储物流业 国家政策、现状基础条件 唐家 提升原功能，利用交通节点及大学城优势，提升科技创新海岸与金鼎工业园 高新技术产业、综合服务业、旅游业 区域交通设施、环境资源条件 横琴 培育新功能，打造作为泛珠三角经济合作区的新功能 综合服务业、高新技术产业、旅游业 国家政策、区域交通设施 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 3、珠海人口结构 珠海 是目前珠三角地区人口最少的城市 ，在一定程度上影响了珠海经济总量的提高和商业规模的扩大。 2008年末全市总人口约280万，其中常住人口 148.11万人 ，比上年末增加 2.67万人，增长1.8%。其中，户籍人口 99.48万人，增长 4.0%。全市户籍人口出生率 11.61 ，死亡率 2.99 ；自然增长率 8.62 。根据珠海“十一五规划”，到2010年，珠海常住人口数将达到 170万 。 （ 1）珠海人口总量 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 据珠海统计局资料显示， 珠海就业人员受教育程度相对较高 ，高中以上学历占就业人员比重高于广东省平均水平 10个百分点， 人力资源优势较为明显 。 （ 2）珠海人力资本情况 就业人员分类 广东省比例（ %） 珠海市比例（ %） 高中以上学历 53.68 63.78 研究生及以上学历 0.69 0.87 大学本科以上学历 6.16 8.70 大专以上学历 12.42 14.26 高中学历 34.41 39.95 初中及以下学历 46.32 36.22 珠海市与广东省各学历就业人员比重比较 数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 一、珠海从事 第三产业人员比例 明显较周边城市 高 ，跟城市产业结构有直接关系。 二、非公有制企业是吸纳就业的主力。 三、制造业及批零贸易、酒店餐饮是吸纳从业人员的主要行业。 四、香洲区作为珠海的主城区，占总就业人口的 60.5%，其次为斗门区，为 22.8%，最少的为金湾区，为 16.7%。且 高素质人才也大多集中在香洲区 。 （ 3）珠海就业结构情况 珠海 佛山 中山 二产从业人员比例（ %） 54.86 68.30 75.62 三产从业人员比例（ %） 45.14 31.70 24.38 珠海、佛山、中山三市从业人员比重比较 数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 4、珠海市民收入水平及消费状况 （ 1）珠海市民收入情况 根据统计数据显示， 2009年珠海市民人均可支配收入为 20949.48元，同比增长 8.6%，城乡居民存款余额同比增长 23%； 2010年 1-9月，居民人均可支配收入增长 9.9%，存款余额增长 10.8%， 居民收入稳步提高 。 指标名称 计量单位 2009年 1-12月 同比增长 （） 2010年 1-9月 同比增长 （） 城乡居民储蓄存款余额 亿元 727.86 23.0 806.18 10.8 城镇居民人均可支配收入 元 20949.48 8.6 17341.95 9.9 珠海市民储蓄存款余额及人均可支配收入情况 数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 指标名称 2009年 1-12月（万元） 同比增长（） 2010年 1-9月（亿元） 同比增长（） 社会消费品零售总额 359.74 19.3 299.35 14.0 居民消费价格指数 104.6% 4.6 96.6% -3.4% （ 2）珠海市民消费情况 从 2010年度 珠海社会消费品零售总额及累计增长速度 来看，较上年同期增长了 19.3%，高于 GDP增幅 10个百分点，扣除居民消费价格指数增长4.6%的影响，仍 呈现出明显增长的态势 ， 2009年前三季度，珠海社会消费品零售总额增长 14%，而居民消费价格指数下降 3.4%，充分说明 珠海市民更加注重生活品质并敢于消费 。 珠海社会消费品零售总额及居民消费价格指数 数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 关键词： 珠海社会经济稳定健康发展，为城市房地产和商业提供有力支撑。 经济 稳步增长 人口 略有不足 收入 持续提高 消费 较为旺盛 发展 重大机遇 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 珠海商业市场整体调研 城市宏观环境调研（社会经济状况） 城市中观环境调研（房地产市场状况） 城市微观环境调研（商业及会所状况） 综合概况 发展规划 经济状况 人口结构 收入消费 整体状况 开发销售 营销水平 热点区域 商圈分布 零售商业 休闲娱乐 典型会所 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 1、房地产市场整体状况 （ 1）全国房地产市场销售价格同比上涨 根据发改委和统计局 09年 8月的最新调查显示，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.0%，涨幅比上月扩大 1个百分点；环比上涨 0.9%，涨幅与 7月份持平。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 一、新建住房销售价格同比上涨 1.5%，涨幅比上月扩大 1.2个百分点；环比上涨 1.1%，涨幅与 7月份相同。其中， 90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨 3.7%，环比上涨 1.1%。 二、二手住房销售价格同比上涨 3.6%，涨幅比上月扩大 0.6个百分点；环比上涨 0.6%，涨幅比上月缩小 0.3个百分点。 三、新建非住宅销售价格同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨 3.8%，环比上涨 0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨 0.1%，环比上涨 0.3%. 四、 8月份，全国房地产开发景气指数为 100.08，比 7月份提高 2.07点。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 中国经济在金融危机之下表现出较强势的抵御能力，吸引了大量的国际投资资本、热钱的涌入，成为中国股市、楼市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前国内适度宽松的金融信贷为楼市的向好提供了良性的政策支持；在刚性置业需求的带动下，投资性需求也大量入市，促使房屋成交明显回升，房价再一次面临上行的压力，不排除国家将在后市出台相关政策抑制房价再次过快上涨。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 房地产投资情况 单位：亿元 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 全社会固定资产投资 房地产开发投资 住宅开发投资 （ 2）珠海房地产投资开发下行趋势明显 一、 2009年 1-8月份珠海全社会固定资产投资总额为 219.3亿元，同比下降 5.2%，其中房地产开发投资为 63.9亿元，同比下降幅明显，达 33.1%。 珠海 2008年 1月 -2009年 8月房地产投资情况对比 数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 二、 2009年 1-8月份珠海商品住宅施工面积为 782.31万平方米，同比下降7.3%，商品住宅竣工面积为 220.45万平方米，同比下降 9%。 商品住宅开发情况 单位：万 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 商品住宅施工面积 商品住宅竣工面积 珠海 2008年 1月 -2009年 8月房地产开发情况对比 数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 受 2007年房地产投资热潮惯性的影响， 2008年前两月珠海固定资产投资规模依然较大，随后楼市进入调整期，房地产投资力度降温，一直延续至 2009年 8月份，房地产投资相对趋缓，同比下降明显。 由于目前珠海房地产市场积累的开工量较大，后市仍显谨慎， 2009年前 8个月商品住宅的新增施工量整体上较去年同期要低，但表现出逐步上扬的趋势。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 珠海市上半年房地产一级市场并未像二级市场那样表现出“阳春般”的气息，而持续保持不温不火的态势。主要是由于受国家整体宏观经济环境的影响，多数房地产项目出现开发推延的情况，而实际上珠海房地产市场上前期累计的开发量依然较大，因此政府并不急于供应住宅用地，而主要从工业发展出发，加大了对工业园区用地的供应。随着横琴大开发的付诸实施，该区域内房地产开发将成为未来的热点，地价也会水涨船高 。 （ 3）珠海土地市场保持平稳态势 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 4）珠海住宅销售价格出现小幅回落 8月份珠海全市的住宅销售均价为 7818元 / ，环比下降 5.5%，同比降幅为 1%。其中，香洲区住宅销售均价为 9410元 / ，斗门区为 4818元 / ，金湾区为 3352元 / ，相比 7月份上涨幅度分别为 -2.03%、 -7.03%、 -5.84%，各个区域的新房销售均价均有不同程度下降。 珠海市各区商品住房预购均价走势02000400060008000100001200008.8月9月10月11月12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月全市 香洲区 斗门区 金湾区数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 珠海的房价容易受当月成交楼盘结构及区域的影响，波动较为明显，2008年下半年表现更为突出。进入 2009年以后，珠海各区域楼盘成交相对稳定，使得房价变动趋于平稳，之后随着全国楼市整体回暖及珠海本地市场新房供应量相对减少，促使从 2月份开始珠海房价呈逐步上升的态势。综合 2009年前 8个月房价变动的趋势来看，上半年珠海房价稳中有升，预计下半年涨幅整体较上半年要大。虽然 8月份出现房价连续 7月上涨后首次回落，但从国庆后推出的项目来看均为中高档楼盘，因此价格持续下跌的可能性不大。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 5）珠海住宅销售面积持续增加 统计资料显示， 8月份珠海全市新房交易较上月依然表现出上涨趋势。全市新房交易面积环比上涨 2.19%。涨幅较上月减少 8个百分点。其中香洲区环比下降 2.75%，斗门区相比上月涨幅达 26.84%，金湾区成交环比涨幅为0.3%。 珠海市各区商品住房交易面积 （万 ）010203040全市 10.6 9.4 9.3 11 10.6 10.2 10.3 19.4 22.4 22 28.7 31.8 32.5香洲区 8.2 5.8 7.2 7.7 7.9 7.1 6.8 15 16.9 17.1 23 24.7 24斗门区 1.8 2.3 1.4 0.9 1.8 2.2 2.2 3.3 4.1 2.7 3.6 5.1 6.5金湾区 0.6 1.2 0.7 2.4 0.9 0.8 1.3 1.1 1.4 2.3 2.1 2 2.108.8月9月 10月 11月 12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 从 2009年 3月份开始，随着房市政策的刺激、刚性置业需求的释放以及珠海城市建设一系列利好因素的触动，珠海住宅市场成交量回升明显。主城区 8月份住房成交量与上月持平，而西区住宅也有不同程度的上升。 截止 2009年 8月份，珠海主城区新房可供预售面积为 62.8万，预购面积达 91.7万。受市场不明朗的影响，新盘面市减少，市场供应下降，相应的成交量却有所上升，从 09年 3季度楼市的表现来看，整个珠海住房市场的供需矛盾正逐步趋于缓和。后市走势将显稳定步调，出现明显波动的可能性不大。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 6）珠海二手房交易价格及面积稳步上升 一、珠海主城区二手房价基本维持在 4000-5000元 / 之间，波动幅度不大；斗门区二手房价格自 5月份开始呈稳步上升趋势，突破 2000元 / 关口；金湾二手房价格仍维持在 2000元 / 以下的范围浮动。 珠海市二手房交易均价 ( 元/ ）010002000300040005000全市 3217 3507 3468 3391 4105 3864 3333 3861 4027 3983 4142 4180 4143香洲 4620 4218 4196 3937 4538 4280 4176 4251 4589 4371 4664 4573 4572斗门 1577 1845 1567 1542 1577 1569 1394 1781 1656 1810 2046 2075 2153金湾 1499 1131 1177 1078 1410 1318 1434 1358 1759 1271 1512 1206 173508.8月9月 10月 11月 12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 二、随着一手房市场的回升，全市二手房自 2009年 1月份开始呈逐步递增趋势，并超过去年同期水平，反映出珠海购房的刚性需求正得到较好的释放。 8月份全市二手房交易面积出现正常性回调。 珠海市二手房交易面积 （万）05101520全市 6.9 4.5 4.1 5 5 6.3 7.6 10.5 12.6 14.1 16.3 18.3 15.9香洲 3.8 4.2 3.1 4 4.3 5.4 5.3 9 10.2 12.1 13.3 15.7 13.2斗门 0.6 1.8 0.5 0.4 0.4 0.6 1.8 1 1.8 1.3 1.9 1.6 2金湾 2.6 1.1 0.5 0.6 0.3 0.3 0.5 0.5 0.6 0.7 1.1 0.96 0.708.8月9月 10月 11月 12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月数据来源：珠海市统计局 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 1）珠海商业地产开发及销售状况 与 08年同期相比，珠海商业地产施工面积和竣工面积均有较大提高。 珠海商业地产开发热度不减 。 数据来源：珠海市统计局 2、珠海商业地产开发及销售状况 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 1）纯粹意义上的商业地产项目较少 主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和规模偏小的临街商铺上，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。 （ 2）主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少 开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 3）商业幅射力较窄，经营局限在本地市场 项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。 （ 4）商业业态向多元化发展 新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 2）珠海商业地产开发及销售状况 09年上半年同 08年环比相比，商业地产销售面积和销售金额大幅 下降 21%以上， 空置面积虽有下降，但总量依然很大 ，形势非常严峻。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 从珠海的商业地产发展历史来看，开发经营模式无外乎 “只租不售” 、 “分割销售产权式” 和 “合作分成” 等三种形式。 （ 1） 分割销售产权 ：珠海的米兰丽都及迎宾广场两个商业地产项目采用这种销售方式，从而让开发商提前迅速获得高额的开发回报，但是该种杀鸡取卵似的销售形式使整体商业物业被分割成几百甚至几千个商家，物业所有权已经转移分解，商场的整体性无从谈起，加之管理公司的管理水平低下，只知管理不知经营，商场内的经营者各自为战，起码的商场整体宣传有人组织无人参与，致使经营情况欠佳 。目前这种商业地产销售产权式的经营方式已被国家相关部门叫停整顿。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 （ 2） 合作分成 ：珠海百货及珠海免税商场则采取的是合作分成的经营形式。该种形式多见于国有零售企业改制后符合实际情况的商场。此种商场地处城市的有一定历史的商业中心，且管理人员曾经直接参与过商品的采、供、销、网络，了解合作方的商品价值及经营模式，同时便于安置下岗职工及解决改制后的遗留问题。与其他形式比较此种模式相对保守，缺乏前进动力，并且一旦合作对象选择失误或对销售报表分析得不够严谨，相关管理条规执行缺乏力度，退场机制人情化等，较容易让商场变成仓库，成为过季商品的卖场，长此以往商场将慢慢退出原有的地位。且对于实力欠佳的开发商而言，不易实现资金的快速回笼和项目的滚动开发。 （ 3） 只租不售 ：目前即将面市的中海环宇城、华发购物城和华发商业中心等多个大型商业项目，都将选择“只租不售”的开发经营模式，计划长期持有该商业物业，一段时间内靠“收取租金”维持，待价格上涨到合适的位置时，再择机出售产权获利。这种方式需要开发商拥有极其雄厚的资金实力和长期的经营理念作支撑。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:800018087 3、珠海商业地产开发营销水平 （ 1）商业项目开发的专业度不高 大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。 （ 2）开发商倾向于急于销售商铺 持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。 （ 3）商业物业传统营销色彩浓郁 大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。 （ 4）商业特色定位不明晰 项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。 2012版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海