（管理科学与工程专业论文）建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究.pdf

摘要 摘要 伴随着城市建设规模的扩大，建设工程的拆迁阶段成为建筑市场中的又一焦 点，拆迁行业日趋成熟的同时其运行模式暴露出许多薄弱环节。虽然拆迁工程中 存在的问题已经得到有关各方面的普遍关注，在理论和实践上进行了研究探索， 但是缺乏系统整理与分析，基于此，本文进行了较为系统的建设工程拆迁费用及 拆迁管理模式的研究。 本文首先阐述动拆迁工程的基本概念，分析动拆迁工程的性质特点、工作原 则以建立起拆迁工程的整体轮廓。进而对拆迁行业的管理体系进行了分析，提出 了建立了行政管理、法制管理、专业管理三位一体的管理体系。 其次，运用回归分析的统计方法，结合s p s s 实用统计分析软件对所收集的 数据进行分析，找出了拆迁总成本的关键影响因素并提出相应的费用控制建议。 再次，在分析了动拆迁工程的性质特点、所处的环境状况等的基础上提出了组织 结构模式的优化以及合同管理方式的建议。 最后，本文对于拆迁工程的主要风险类型进行了阐述，从拆迁市场和拆迁工 程实施主体两个角度论述了风险的防范措施。 关键词：动拆迁费用、组织结构、合同管理、风险管理 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t ht h e e x p a n s i o n o ft h e c i t y c o n s t r u c t i o n t h er e m o v a lw o r k so ft h e c o n s t r u c t i o nb e c o m e so n eo ft h ef o c u s e si nt h ec o n s t r u c t i o nm a r k e t a st h er c m o v a l w o r k sb e c o m e sm a t u r ed a yb yd a y , n u m e r o u sp r o b l e m sa b o u ti t sr u n n i n gm o d ea r e a l s oe x p o s e d a l t h o u g ht h ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h er e m o v a lw o r k sh a v ea r o u s e dt h e c o m m o na t t e n t i o na n dm u c ht h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lr e s e a r c hh a sb e e nd o n e ，t h e s y s t e m a t i c a l r e s e a r c ha n d a n a l y s i s a r ea b s e n t b a s e do n t h i s ，t h i s t h e s i s s y s t e m a t i c a l l ya n a l y s e st h er e m o v a l c o s t sa n dd i s c u s s e st h em a n a g e m e n tm o d e l f i r s t l y , t h i st h e s i si n t r o d u c e st h ec o n c e p t s ，f e a t u r e sa n dw o r kp r i n c i p l e st o s e t u pt h eo u t l i n eo f t h er e m o v a lw o r k s t h e n ，a n a l y s e st h em a n a g e m e n ts y s t e mo ft h e r e m o v a lt r a d ea n db r i n g sf o r w a r dam a n a g e m e n ts y s t e mi n v o l v i n gt h ea d m i n i s t r a t i v e ， j u r a l ya n ds p e c i a l i z e dm a n a g e m e n t s e c o n d l y a p p l i e dm e t h o do f r e g r e s s i o na n a l y s i s ，u s e dt h es o f t w a r e o f t h es p s s ， t h ep a p e rf i n d st h em a i ni n f l u e n t i a lf a c t o r st h a ta f f e c tt h er e m o v a lc o s t ，a n dp u t f o r w a r dc o r r e s p o n d i n ga d v i c eo nc o s tc o n t r 0 1 t h e n ，b a s e do nt h ea n a l y s i so f r e m o v a lw o r k s f e a t u r e sa n dt h es i t u a t i o no ft h e e n v i r o n m e n t ，t h eb e t t e ro r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e a n dt h e p r o p o s a l o ft h ec o n t r a c t s m a n a g e m e n t a l ep u tf o r w a r d f i n a l l y , t h i st h e s i s i n t r o d u c e st h ek i n d so fm a i nr i s k st h a tt h er e m o v a lw o r k s c o n f r o n t ，a n dd i s c u s s e st h em e a s u m sa b o u tr i s km a n a g e m e n tf r o mt h ep o i n to f t h e v i e wo f t h er e m o v a lm a r k e ta n dt h eo d e r a t o rb o d yo f t h ew o r k s k e y w o r d s ：r e m o v a lc o s t ，o r g a n i z a t i o n s t r u c t u r e ，c o n t r a c tm a n a g e m e n t ，r i s k m a n a 【g e m e n t 声明 本人郑重声明：本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的成果，撰写成硕士学位论文“重邀 王猩动蕴适董用盆抚丛箜理槿煎婴究”。除论文中已 经注明引用的内容外，对本文的研究做出重要贡献的 个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中 不包含任何未加以明确注明的其他个人或集体已经 公开发表或未公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名：扬菊谤 d 胪牛年弓月l d 日 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第一章导论 第一章导论 1 问题提出 1 1 研究背景 近年来，我国经济快速发展，城市建设也日益受到重视。为了配合城市整 体品质的提高、城市经济的发展，同时进一步的改善人民的生活环境、提高人 民的居住质量，城市各类建设项目纷纷提上议程，城市的拆迁力度进一步加大。 据统计在“九五”期间，全国城镇累计拆除房屋约3 3 亿平方米，比“八五” 期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量4 1 5 万平方米，拆迁户 近1 4 万户，被拆迁人数近5 0 万人。上海市1 9 9 1 年8 月至2 0 0 0 年共拆除居住 房屋2 8 3 0 万平方米，拆迁6 5 万户居民住房，拆除了6 9 0 7 家单位的房屋，“12 0 0 1 年拆迁面积5 1 5 6 5 平方米，2 0 0 2 年拆迁面积6 4 4 5 3 平方米。”大量的拆迁工 程保证了城市建设的顺利进行，同时对拆迁事业的发展起了一定的推动作用。 但是，随着拆迁工作的深入，拆迁规模的扩大以及市场环境与人们心理意 识的变化，越来越多的问题摆在了人们的面前，如何进行拆迁工作，如何做好 这项工作成了建设过程中的又一焦点。在不断变化的工作环境中，原有的动拆 迁运作方式中的弊端逐渐显露出来，需要进一步的探讨，以寻找更合适的操作 模式，促进动拆迁工作更好的展开，为建设工程的施工建设奠定良好的基础。 同时，拆迁成本的增加及拆迁成本在建设工程的投资中所占比例较高是多 数人所关注的问题。这一问题在轨道交通、公路、城市绿化带等线性建设项目 的拆迁工程中尤为突出，如上海市明珠地铁二期工程，一个项目就拆迁居民7 0 0 0 多户，拆迁面积2 l 万平方米，拆除单位1 9 0 个，面积1 5 万平方米，拆迁资金 2 9 个亿，占项目总投资的2 2 。“1 在有的城市道路建设中拆迁费用占总投资的 比例达3 0 以上，城市市区的道路建设拆迁费用所占比例更高，甚至超过了工 程建设的成本。北京市两广路拆迁项目，道路建设加管线建设的总投资不到l o 个亿，而拆迁费用在3 0 亿左右。市区绿地建设更是主要靠拆除旧有建筑物、构 筑物来实现，拆迁费用比例大的现象更加明显。”有必要对建设工程的拆迁费 用的影响因素进行分析，进行投资控制研究。由于拆迁成本所占项目总投资的 比例高在线性项目中特别突出，所以本文就主要以线性建设项目为分析对象。 而且目前许多城市建设项目的拆迁范围涉及到各个经济水平不同的区域， 【1 】2 0 0 1 年1 0 月1 6 日谢家瑾同志在全国城市房屋拆迁工作会议上的工作报告 【2 】卜海是统计局，卜海统计年鉴2 0 0 3 ) ) ，中国统计出版社出版，2 0 0 3 ，表7 9 【3 12 0 0 1 年1 0 月1 6 日建殴部副部长刘志峰在全困城i 仃房屋拆迁工作会上的讲话 l 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究 第一章导论 覆盖面广，突出了拆迁工作任务重，拆迁特殊性多的特点，而且一些重大的工 程项目还有时间紧的问题。这些都增加了拆迁工作的难度，对拆迁工作的各方 面提出了更高的要求。探求科学合理的动拆迁运作机制及其管理体系，成为亟 需探讨的课题。 因此，本文主要对动拆迁管理模式和建设工程拆迁费用控制的相关问题进 行研究分析。 1 2 研究现状 为了做好拆迁工作，政府工作人员、学者、拆迁工作人员在实践的过程中 不断的总结、研究、交流，为本文的讨论提供了极为重要的理论与实践经验平 台，主要体现在下述三个方面： 管理条例的制定： 为了做好拆迁工作，1 9 9 1 年国务院公布了城市房屋拆迁管理条例( 国 务院令第7 8 号) ，2 0 0 1 年6 月6 日国务院第4 0 次常务会议审议并通过了新的 城市房屋拆迁管理条例( 国务院令第3 0 5 号) ，以加强城市房屋拆迁管理， 同时，废除了1 9 9 1 年颁布的条例。 除此各地还根据实际情况制定了相应的适合本城市或地区的一系列条例和 规定。 工作会议的召开： 2 0 0 1 年1 0 月1 6 日为宣传、贯彻城市房屋拆迁管理条例( 国务院令第 3 0 5 号) 建设部在北京召开了“全国城市房屋拆迁工作会议”，以交流探讨拆迁 工作。 2 0 0 2 年9 月1 2 日至1 3 日为了了解各地实施城市房屋拆迁管理条例情 况，研究在新旧条例衔接及实施新条例过程中，如何有效地避免拆迁纠纷，防 范和化解拆迁群体上访，维护社会稳定，交流各地在立法及执法中的经验和作 法，以做好今后的拆迁工作，建设部召开了“全国城市房屋拆迁工作座谈会”。 两次会议都对已做的拆迁工作做了总结，主要针对拆迁管理方式、拆迁执 行方法、安置补偿等方面分析了拆迁中的问题，提出了改进建议。 理论研究： 目前，理论研究侧重更多的是对于新条例的解释、新旧条例的衔接问题、 安置补偿方式、房屋评估等方面：而且，研究的系统性不够强。 在安置补偿方面的讨论主要限于如何计算补偿费、以何种方式进行补偿， 主要是站在被拆迁户的角度去考虑能够获得多少拆迁费，而从拆迁人的角度去 分析拆迁费用、进行拆迁费用投资控制的研究相对较少。 现在，费用分析控制方面的研究在工程建设的其他阶段特别是施工阶段研 2 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第一章导论 究的颇多也较为成熟，比如说边际费用分析法、施工统计分析、因素分析、线 性回归分析等等，这些都是量化分析方式，除此还有许多定性的费用控制分析 理论，比如说动态控制、费用分解法。这些都为拆迁费用的分析提供了理论基 础与实践经验的借鉴。 2 研究内容 2 1 研究思路 本文主要以项目前期的动拆迁工程为主导，对包括具体操作模式及管理体 系在内的动拆迁工作运作机制进行研究，以提高拆迁操作过程的效率及市场适 应性。同时，本文还针对线性项目的拆迁费用问题加以探讨。具体分为六部分： 第一章为导论部分。主要说明本课题的研究背景、内容、本文的结构以及 研究的目的与意义。 第二章动拆迁工程的基本要素及管理体系研究。本章对动拆迁的要素概念、 工作范围、性质特点进行了阐述，建立起动拆迁工作的整体轮廓，同时还提出 工作的基本原则，并且在此基础上分析动拆迁行业的管理体系。 第三章，动拆迁工程拆迁费用分析及控制建议。本章主要是运用多元回归 分析的统计方法，对建设工程拆迁费用的各项组成进行分析，列出拆迁费用的 影响因素，并通过对所收集的数据的分析，找出关键影响因素，最后提出相应 的费用控制建议。 第四章，运用比较研究的方法，主要针对动拆迁工程的组织结构模式与合 同模式两个重要内容进行研究。 组织结构模式研究，根据动拆迁工程特有的性质特点，结合管理学中的相 关理论研究动拆迁组织结构模式选择的方法，探讨合适的拆迁组织结构模式及 其今后的发展趋势。其中本文着重探讨了人员的管理问题，因为要提高行业的 整体水平，人员的专业素质和综合素质是一个关键问题。 合同模式研究，首先阐述合同结构选择及合同管理的基本概念性内容，分 析动拆迁工作中涉及的委托工作以及其所处环境状况。在此基础上对目前的合 同结构模式进行讨论，并且探讨合同管理方式。 第五章风险防范分析。主要讨论动拆迁工程中主要的风险类型与风险防范 措施。 第六章结束语。给出本文研究得出的主要结论，研究的价值并指出本文需 要进一步完善的地方。 3 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第一章导论 2 2 论文结构 本文研究的结构框架如图( 卜1 ) 所示 3 研究目的与意义 图( 卜1 ) 论文框架图 项目前期的动拆迁工作是一项不可避免的工作，它是城市建设和改造的垫 脚石，而且最近几年的拆迁事业发展得比以往都快，它所引发的各类社会问题 引起了社会各界的广泛关注。如何提高拆迁工作的效率，完善工作质量是一个 值得研究探讨的课题。 本文目的是把管理学和投资控制的理论思想、方法以及统计方法运用于动 拆迁工作运作机制及线性项目拆迁费用的分析研究之中，并且分析了拆迁工程 中的风险问题，以探求科学、合理的操作运作机制和项目拆迁费用控制方法。 4 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究 第一章导论 希望能为拆迁工作的理论研究以及在实际的工作中提供思路和方法，对理论工 作界和实际工作者有一定的参考价值。总的说来有以下两个意义： 第一，科学的操作模式，良好的管理体制，合理的组织和合同结构模式能 够以最有效的方式进行动拆迁工作。这样一方面可以加快动拆迁的速度，减少 因为拆迁工作未能及时完成而给项目带来时间上拖延的现象；另一方面，机制 的不断改善可以促进拆迁事业的健康发展。同时，拆迁工作的有效完成有利于 社会的稳定与团结，还可以降低项目在拆迁这一阶段中的风险。 第二，降低成本，减小风险是每一个工程项目的控制目标。拆迁工程本身 是一个工程项目，同时也是建设工程项目的一部分，因此无论从哪个角度都有 必要对拆迁工程的费用和风险进行分析，并进一步对降低成本，预防转移风险 的方法加以探讨。这不仅对于单个项目的建设有利而且对于今后其他项目的建 设也有重要意义。 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 动拆迁工程是项目开始建设的前一阶段，其目的是拆除项目用地范围内的建 筑物、设备等地上地下物为项目的建设作铺垫。它不同于项目的其他建设阶段， 除了经济性这一基本特性外，动拆迁工程还牵涉到社会各方面的问题，处理不好 会引发各方面的矛盾，因此不仅关系到城市项目建设的顺利进行而且与社会的稳 定性密切相关。可以说，做好动拆迁工作无论从项目建设角度还是从社会发展方 面来讲都具有极其重要的意义，而为了保证工作的顺利进行需要建立科学合理的 管理体系。再者，由于目前我国的拆迁行业正处于发展的初期，明确动拆迁工程 的基本要素、性质特征，加强行业管理体系的建设对于拆迁事业的健康发展尤为 重要。 1 动拆迁工程基本要素 1 1 相关概念 动拆迁是一项拆迁人在规定的时间期限内将一定范围内的房屋等建筑物拆 除，同时按照有关条例及政策规定给予被拆迁人一定的补偿的活动，在活动过程 中发生了所有权、使用权、资金等的交换和转移，因此它又是一个重新调整和再 分配拆迁人和被拆迁人的经济利益的过程。 动拆迁的主体是平常所说的拆迁人，指取得房屋拆迁许可证的单位。取得房 屋拆迁许可证的单位可以自行进行拆迁工作也可以委托具有拆迁资格的拆迁单 位进行拆迁。动拆迁的客体是拆迁范围内的被拆迁人及房屋承租人，其中被拆迁 人指被拆除房屋的所有人：房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位 和个人，承租人主要分两种类型：一是执行政府规定租金的标准承租人；二是通 过协商议定租金标准的承租人，主要是市场租赁关系中的承租人。 拆迁范围是房屋拆迁许可证中所明确的有规划许可证和土地使用证的区域。 拆迁范围由区、县国土房管局按照规划许可证件批准的范围确定。为确保拆迁工 程量及资金需求的相对稳定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得 进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途：租赁房屋。 1 2 工作范围 动拆迁工程的工作内容包括动拆迁前的准备工作、动拆迁中的实施阶段、动 拆迁结束后的总结审核工作。 6 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第一章动拆迁基本要素及管理体系研究 接下来本文运用工作分解结构树形图( 见图2 一1 ) 将拆迁工作的各个工作分 项表示出来。该图是完成工程任务的要求所必需完成的所有工作要素的最终细目 的等级树，其中的所有细目的完成就构成了整个的工作范围。图中将各项工作分 解成一个个有独立成果的单元，这有助于理解项目的工作范围，量化工作，同时 使得在控制项目或工作的时候更加容易找出问题所在。 图( 2 - 1 ) 工作分解结构树形图 动拆迁工程的工作范围体现出拆迁方式既有行政手段又有市场痕迹，拆迁过 程本身是一个结合市场和行政手段，同时通过实践产生一套具有实践指导性的科 7 建设t 程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 学运作方法的过程。这一过程主要包括拆迁前期项目手续办理、拆迁许可证中请 办理、拆迁实施阶段和拆迁总结阶段，具体环节为：项曰用地手续办理：拆迁方 案设计：拆迁实施策划；拆迁汇总审核；拆迁工作总结评价等。( 见图2 2 ) 图( 2 - 2 ) 拆迁程序 8 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 1 3 性质特点 一个工程要寻找其合理的运作体制就需要理解该工程的性质特点。总的说 来，动拆迁具有政策性和行政性、经济敏感性、特殊性、一定的社会性和市场性 这五个特点。 一政策性和行政性。 动拆迁工程是为项目建设做准备的。在动拆迁具体实施之前要办理建设项目 立项审核手续，当开发建设项目的建设用地规划许可证申请和建设用地使用权申 请已通过政府的相关主管部门批准，拆迁工程前期项目手续办理即完成。在拥有 以下资料：建设项目批准文件：建设用地规划许可证；土地使用权批准文件：拆 迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明的情 况下可以申请拆迁许可证，取得拆迁许可证后即可开始拆迁工程。 动拆迁工程一启动，拆迁范围内的所有建筑物都必须在规定的时间限期内拆 除，拆迁人必须按照相关的拆迁规定和政策对拆迁客体给予拆迁补偿。在拆迁过 程中不可避免的会引起纠纷，若拆迁当事人双方达成协议后，被拆迁人或房屋承 租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以 依法向人民法院起诉。达不成协议的，当事人任何一方均可向房屋拆迁管理部门 申请裁决，直至政府限期拆迁、行政强制拆迁，或由拆迁主管部门申请司法强制 拆迁等等。拆迁结束后，拆迁管理部门还要对拆迁工作进行审核。 由此可见，整个拆迁过程中行政部门扮演着一个重要的角色，在一定程度上 指导并参与拆迁过程。同时，拆迁的政策性比较强，作为拆迁重点的安置补偿都 是按照政府所制定的政策法规来执行的，而且在遵循政策的前提下拆迁具有一定 的政策强制性。这些都体现了拆迁的政策性和行政性的特点。 二经济敏感性。 第一，从动拆迁的主客体角度来说。动拆迁是一个重新调整和再分配拆迁人 和被拆迁人的经济利益的过程，它关系到主客体的切身经济利益。按照规定，拆 迁人拥有拆迁范围内土地使用权，同时要对被拆迁人进行安置补偿，也就是说通 过安置补偿拆迁人与被拆迁人之间完成了经济利益的重新调配，所以动拆迁的主 客体对于安置补偿等经济问题敏感性强，都希望新的经济利益调配有利于自己。 第二，现行的城市房屋拆迁管理条例( 中华人民共和国国务院令第3 0 5 号) 明确规定被拆迁房屋和安置房屋的价格都要根据房屋的区位、用途、建筑面积等 因素，以房地产市场评估价格确定。各类补助费由省、自治区、直辖市人民政府 规定。也就是说补偿标准的制定与拆迁地区的经济生活水平和房地产市场的价格 水平有着密切联系，因此拆迁工程对与其相关的市场的经济变动非常敏感，它们 的变化直接影响着拆迁费用的计算。第三，从整个建设项目来看，动拆迁是项目 建设的前期阶段的一部分，动拆迁工作进行的好坏对于项目的进度和资金的投入 9 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究 第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 有很大影响效用，其对于整个项目的经济影响不可忽视。 三特殊性。 动拆迁工程实施的客体是被拆迁人和房屋承租人，拆迁对象是拆迁范围内的 建筑物，他们都给动拆迁工程带来了很多的特殊性。一方面是由于历史原因所造 成的。社会的变迁，国家政策的改变，带来一群特殊的房屋所有者和房屋使用人， 他们在某些政策上享有特殊性；一些建筑物也由于历史年代或使用人、所有人的 原因需要特殊的处理；另一方面是由于建设项目本身所带来的，特别是在一些市 政工程建设中尤为突出。一般来讲，市政工程跨越的地区很广，动拆迁的范围很 大，有时会涉及到几个经济状况、人员组成、生活水平相差很大的区域，每个区 域中每个被拆迁人又都有不同于拆迁范围内其他被拆迁人的特殊情况、特殊要 求。这些都导致了拆迁工作突出的特殊性。 四一定的社会性。 首先，拆迁的利益调配过程会牵涉到社会中的各个团体，可以说拆迁的客体 是一个浓缩的社会，其问会反应出各类不同层面上的问题：其次拆迁过程中各种 家庭矛盾、邻里矛盾、利益之争等都会涌现出来，利益重新分配的好坏与社会稳 定性息息相关；最后，拆迁会引起一系列社会问题比如拆迁后孩子的学习问题： 利用私房进行个体经营的，拆迁后继续营业问题；穷困家庭拆迁后无力承担巨额 购房款的问题等等。这些社会问题都要在拆迁过程中得以很好的解决，否则容易 引起群众、特殊团体的不满，甚至引发社会不安。 五市场性。 在建设社会主义市场经济的今天，拆迁工程与其他工程一样不可能脱离市场 这一支无形的手。事实上为了适应市场经济规律，更好的体现拆迁过程中的公平 公正原则，市场手段已经成为一种重要的方式运用于拆迁过程中。以前的带有计 划经济痕迹的方法已经不再适用于现今的拆迁工作，拆迁事业要发展就必须与市 场相结合，走市场方式而不是靠计划手段来进行拆迁是拆迁事业发展的趋势。 2 动拆迁工作原则 为了保证各个工作任务顺利、有效的完成，结合上述的动拆迁的性质特点， 要注意以下三个主要问题： 首先，动拆迁在一定程度上是一个政策性强，又具有强制性的工程。如何发 挥行政部门的作用，运用好行政手段是一个值得注意的问题。 其次，动拆迁是一个经济利益重新分配的一个过程，涉及到当事人的自身利 益，并涉及社会的稳定性，敏感性强，特殊情况也多，怎么样在调整过程中最大 程度的平衡丰客体双方的利益，解决好各种特殊问题，最大限度的避免矛盾冲突 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究 第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 是需要关注的问题。 最后，动拆迁与一般的项目建设过程有所不同，它牵涉到社会各方面的问题， 涉及到各类社会团体，具有个人利益与社会利益统一和矛盾的特点。 因此，在动拆迁工程的具体工作中要坚持以下几个基本原则： 1 公平公正原则。拆迁人与被拆迁人的经济利益在动拆迁中发生了变化，对 于双方来讲都希望得到最好的利益分配。因此，必须寻求一个公平公正且合理的 方式来解决这个问题。公平公正体现在拆迁人与被拆迁人之间以及被拆迁人与被 拆迁人之间。拆迁具有强制性的特点，这里的强制性是说拆迁范围确定之后，拆 迁范围之内的全部建筑物都必须被拆除，应该说被拆迁人在整个过程中处于被动 地位。而且大多数被拆迁人属于弱势群体，在拆迁中要保护他们的利益，摆正拆 迁人与被拆迁人的关系。在拆迁范围内有多家被拆迁户，在他们之间也要保持公 平公正的原则，做到人人平等，不偏不倚。避免由于特例而引起的争端，在人们 中产生不良影响。合理主要体现在补偿标准的设定上，寻找到主客体对补偿标准 的满意平衡点。 2 实事求是原则。一切从实际出发是拆迁中的重要准则。动拆迁过程中最难 的一部分就是拆迁人与被拆迁人之间安置补偿协议的签订。安置补偿以及补助的 标准和金额与被拆迁客体的生活条件、经济条件、拥有的建筑物情况等相关，因 此在实地调查的时候要尊重事实，按照事实办事，无论是被拆迁人还是拆迁人都 不可以弄虚作假。这是确保拆迁工作i l i o n ，公平的进行的必要条件。 3 依法办事原则。在动拆迁中拆迁人与被拆迁人不仅具有经济关系，两者之 间还存在两种主要的法律关系，一个是行政法律关系，另一个是民事法律关系。 行政法律关系指在房屋拆迁过程中房屋拆迁主管部门与拆迁当事人因拆迁而发 生的管理与被管理的法律关系。房屋拆迁民事法律关系是指在房屋拆迁过程中拆 迁人与被拆迁人因拆迁补偿和拆迁安置而发生的民事法律关系。除此，在整个实 施阶段都涉及到其他的一些法律因素。法律贯穿于整个拆迁过程。因此，运用法 律手段依法办事是动拆迁工作高效有质完成的有效武器。 4 灵活性原则。由于动拆迁中的特殊情况是很多的，有的是不可以预见的。 因此在实际操作中除了要坚持拆迁规定、规范，还要根据实际情况，适时的在规 定的范l 虱之i 勾灵活操作。将原则性和灵活性很好的结合起来，使得动拆迁顺利完 成，以免影响项目的建设，导致经济上的不经济。 5 科学性原则。动拆迁是项目前期的一个阶段，按时保质的完成动迁任务不 仅是项目建设的要求更是社会发展的需求。如何在节约成本的前提下按时保质的 完成拆迁工作是一门实践性强的科学，要考虑怎样才能达到现实的可操作性，需 要用科学的思维指导实际工作。 6 连续性操作原则。对于一个项目而言动拆迁只是一次性的操作，但是城市 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 建设是不间断的，各个项目的动拆迁工程有着共性并且相互影响，因此动拆迁工 作本质上是一个在实战中不断提高的过程，是一个连续系统的过程，这个连续包 括拆迁运作过程的连续和政策法规的连续，一个连续性的运作过程主要有：调查 研究、实战操作、过程监督、总结提高等。 3 管理体系的建立 管理体系是一个有机的整体，它将范畴内的管理要素联系成为一个系统，在 这个系统中各管理要素相互补充，以获得最佳整体管理效益。与其他许多行业的 管理体系一样，从内容上讲动拆迁工程的管理体系主要分两大块：资格管理和操 作管理。资格管理是指对于建设单位自行拆迁的拆迁资格和拆迁单位的拆迁资格 以及拆迁工作人员的上岗资格进行管理，以规范行业市场。操作管理主要是对动 拆迁过程中的各项工作进行监督管理。目前，我国主要通过法规条例对于这两个 方面的管理制定和建立相关的拆迁管理制度以及相应的管理模式。 3 1 管理条例 管理条例分两个层次，即国家性管理条例和地方性管理条例。 国家性管理条例：( 1 ) 1 9 9 1 年国务院颁布了第一部关于城市拆迁管理的行 政法规即城市房屋拆迁管理条例，真正确定了拆迁市场的法律保障。2 0 0 1 年 6 月6 日为适应经济体制改革和市场发展的要求，国务院第4 0 次常务会通过新 的管理条例( 中华人民共和国国务院令第3 0 5 号) ，自2 0 0 1 年1 1 月1 日起施行。 从内容上讲城市房屋拆迁管理条例( 以下简称条例) 主要是针对动拆迁的 各项操作程序及管理的规定。 与旧的管理条例相比，新的管理条例更适应我国现行的经济体制、社会体制 和法律体制。新条例在许多方面做了改进，最突出的有以下几点：重新界定了政 府在城市房屋拆迁中的职能，明确了管理主体：国务院建设行政主管部门对全国 城市房屋拆迁工作实施监督管理：县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作 的部门( 以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施 监督管理；强调了被拆迁人是房屋所有人，重视并保护了房屋所有人的合法权益； 对原来的城市房屋拆迁补偿安置的原则作了较大调整，更加体现了市场经济公 正、公平、等价有偿的原则，突出了市场机制的作用。 ( 2 ) 1 9 9 1 年7 月4 日经第七次中华人民共和国建设部常务会议通过城市 房屋拆迁单位管理规定( 中华人民共和国建设部令第1 2 号) ，自1 9 9 1 年8 月1 目起施行。该规定主要针对拆迁单位以及拆迁工作人员的资格和资质管理。 地方性管理条例：根据国家颁布的拆迁管理条例和规定各省市都制定了适合 1 2 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 本省市的拆迁条例，同时，也制定了一系列的地方性的相关配套文件。 两个层次的管理条例对国家行政机关房屋拆迁管理的有关组织机构设置、领 导隶属关系和管理权限、程序等方面都做了具体规定，形成了以国家性管理条例 为主体，地方性管理条例为补充的制度体系。 3 2 管理模式 管理模式是一个包含了管理主体、管理内容、管理方式与程序的系统的一种 机体。本文分别从管理体系的两方面：资格管理与操作管理进行讨论。 3 2 1 资格管理 目前我国的城市房屋拆迁管理条例( 中华人民共和国建设部令第1 2 号) 和各地根据城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁单位管理规定及地方性 的城市房屋拆迁管理实施细则，制定的城市房屋拆迁单位管理实施办法都明确了 拆迁单位的政府主管机关以及管理内容、程序的有关事项： a 确定了拆迁主管单位：国务院房地产行政主管部门负责全国城市房屋拆迁单位 的管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部 门( 以下简称房屋拆迁主管部门) 负责本行政区域城市房屋拆迁单位的管理工作。 在这一点上明确了各层管理主体的唯一性。 b 拆迁工作人员管理及拆迁单位从业资格管理。 我国拆迁工作人员的管理实行持证上岗制度。无论是建设单位自行拆迁还是 拆迁单位受委托进行拆迁，工作人员都必须接受有关拆迁规定和拆迁业务培训， 在取得上岗证后才可从事房屋拆迁工作。在拆迁单位的资格管理上包括三个 方面：市场准入管理、在市审查考核管理、退出市场管理。见图( 2 - 3 ) 。 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 1 4 ! 童堕工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 c 拆迁单位从业行为管理。 主管单位对房屋拆迁单位和自行拆迁单位的拆迁行为有监督检查权，对其违反相 关的拆迁规定情况拥有处罚权。如果违反规定造成经济损失房屋拆迁单位或者责 任人应当承担赔偿责任。拆迁单位的行为违反治安管理规定的，由公安机关依照 中华人民共和国治安管理处罚条例的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依 法追究刑事责任。 3 2 2 操作管理 城市房屋拆迁管理条例及根据城市房屋拆迁管理条例各地方政府制 定的实施细则具体规定了城市房屋拆迁的运作管理，同样分为三部分： a 主管单位：国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门( 以下简称房屋拆迁管 理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，一般该部门与 资格管理主体为同一部门。 b 房屋拆迁的管理制度：许可证制度。房屋拆迁主管部门对申请事项进行审核， 符合条件的方可颁发房屋拆迁许可证。 c 拆迁过程中的具体操作程序以及相关的工作原则的具体规定，这在条例和实 施细则里面有具体的说明，在此就不再叙述。 从管理条例和管理模式可以看出，目前我国拆迁管理主要有以下两个特点： ( 1 ) 拆迁管理属于行政管理的范畴，在管理上政府部门占主导地位。即我 国房屋拆迁资格管理和操作管理主要是由行政主管部门监督、指导、审核。主管 部门的管理工作重点主要是法定文件的审批，房屋拆迁许可证的颁发以及拆迁工 作的监督。 ( 2 ) 在管理方式上，政府部门主要以行政手段通过颁布的行政性的法规条 例约束和规范拆迁单位的行为。行业管理中没有成文的法律作为依据，而是以行 政法规条例为主，缺乏行业性、专业性的法律管理手段。 ( 3 ) 虽然政府在管理上起主要作用，但市场运行机制并非被完全取代，而 是以其为基础的，在目前的情况下两者并存。 上述管理特点是由拆迁市场状况所决定的。目前我国拆迁市场还处于发展初 期，市场欠成熟，无论是内部的自身建设还是外部环境的发展都不够完善。拆迁 市场化的程度不高，相关的法律体制和机构设置的不够完备，以及其他一些客观 因素要求行政部门参与动拆迁的管理，在拆迁工作中起指导性的作用。但是这种 管理模式有其弊端。 首先，房屋拆迁涉及到政策、法律、经济、社会、家庭等多方面的因素，仅 仅依靠行政管理很难将各类问题解决好，难以提高工作效率。而且将拆迁管理都 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 归属与行政管理会对群众造成一种思想上的误导，使得动拆迁客体认为无论什么 问题，只要是在拆迁中出现的都找行政部门处理，增加行政部门不必要的工作量， 导致政府难以从市场业务管理中脱离出来，与目前市场经济下的政府职能转换的 要求不符。 其次，行政管理带有计划经济的色彩，而且目前有些拆迁单位与行政管理部 门具有隶属关系，由于存在各种利益关系等原因不利于拆迁市场的公平竞争和拆 迁市场的健康发展。 最后，行政管理不具备市场约束性。行政管理是一种刚性约束，只是在程序 和资格上对拆迁行业进行监督管理，是拆迁市场外部环境的约束，它并没有创造 软性约束，行业内部自身的相互约束没有产生，难以推动拆迁行业的业务发展和 市场规范化的建立。 3 3 完善的管理体系框架构建 随着拆迁事业的日臻成熟，房屋拆迁立法的完善，相应法律体系的健全，各 种配套机构的建立，拆迁的市场化会逐步的提高，专业性的要求会逐步增强，拆 迁管理的模式会有所改变，一个完善健全的拆迁行业管理体系将会建立起来，一 部分的管理工作渐渐的从行政管理中分离出来向专业化的管理发展成为必然。虽 然管理体系从内容上讲还是分资格管理和操作管理两大块，但从管理范畴来说不 仅只有行政管理，一个系统完整的管理体系可以分成：行政管理、法制管理和专 业管理三部分。这三方面的管理相辅相成，明确各自的管理主体，确保管理机构 的唯一性；涵盖了拆迁行业的全部管理内容，既有行业内部自身建设的管理又有 行业外部环境的改善建设：在管理方式上将行政、法律、经济、市场等手段结合 起来，更有效管理拆迁市场。 3 3 i 行政管理 行政管理充分体现政府职能：在宏观上指导拆迁市场的发展；把好拆迁工程 立项审批关，做好安置补偿资金的到位管理；严格检查审核拆迁单位和拆迁人员 的资格认定，规范拆迁单位资格认证体制，完善拆迁单位和拆迁人员考核体系， 建立资质等级体系，通过资格管理提高和保证拆迁单位质量。 行政管理的主体单位为：建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监 督管理，区、县的人民政府规定其拆迁的行政管理部门。其他相关部门如工商部 门、公安部门、规划部门要与主管部门相互协调配合。具体的操作方式上以行政 手段为主。 3 3 2 法制管理 拆迁过程中包含众多的法律因素，任何活动都离不开法律，而社会主义法制 建设的完善和人们文化水平的提高增强了人们的法律意识。诸如由行政部门进行 1 6 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究 第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 裁决的做法在解决法律问题方面显得有所不足，法制管理是管理体系中不可缺少 的一部分。目前拆迁的法制化已经引起了重视，据2 0 0 4 年1 月1 4 日新京报： “建立相应拆迁条例拆迁管理将纳入法制化轨道”一文报道：在城市拆迁管理 中，多数拆迁纠纷源自拆迁管理中法律的操作程序的陈旧或不完全，这导致违法 违规拆迁很难得到妥善解决。所以建设部欲通过立法建立一套完备的城市拆迁依 法管理和依法拆迁制度，把城市拆迁管理全面纳入法制化的轨道。 法制管理侧重于拆迁市场立法体制的完善和相关法律体系的健全以及拆迁 中法律问题的解决与管理，它主要运用法律手段制约拆迁市场的不良活动、规范 拆迁市场的发展。通过法律武器处理好法规问蹶，解决好执法问题可以消除人们 心中的疑惑，减少社会的不稳定因素，有助于拆迁工作的顺利完成。做好法制管 理是拆迁管理中的一个重要部分，其管理主体是司法部门。 3 3 3 专业管理 由于拆迁最终将走市场化的道路，专业化程度逐渐加强，行政部门的人员没 有直接接触拆迁市场，如果还将专业管理归于行政管理则对拆迁工作的监督审核 以及拆迁业务能力和行业管理的发展有所阻碍，所以。业务、知识发展等方面的 管理将从行政管理剥离出来，成为独立于行政管理但与行政管理共同服务于拆迁 管理的专业管理。因此专业管理的职能范围主要是包括工作准则、费用标准、信 誉等在内的拆迁工程市场行为的规范化、行业内问题的研究分析以提出解决方法 供各方参考、拆迁单位和拆迁人员业务能力提高及业务知识和综合知识的发展。 其管理的主体单位是行业协会。 目前，我国的拆迁行业还没有成熟的行业协会，但是随着拆迁事业的发展成 熟，行业协会的形成具有必然性。当今世界上主要存在着两种协会管理模式：美 国模式、德国和日本模式，两者的区别在于前者的行业协会为纯民间的竞争性组 织，政府在协会的组建和日常活动中不予干涉，后者的行业协会则受政府一定程 度的干预，具有庞大的组织结构和较高的组织化程度，从西方各国发展市场经济 的实践经验看，两者的共同点在于可以发挥其协调、自律、服务的职能，弥补政 府行业管理部门存在的缺陷。 拆迁行业协会的主要功能在于联系本行业或本分支的从业者，并且加强行业 内外的纵向横向联系，为拆迁行业的从业者提供交流的机会和场所；举办拆迁业 务的培训及继续教育活动，提高行业人员的业务能力和管理水平：协助政府行政 主管部门宣传行业的法规、政策以及年度审核、资质、上岗证的审查工作等等。 行业协会的各种规章制度能够得到参与者的认可，行业协会的组成会对拆迁市场 形成一个无形的约束，为规范拆迁市场提供软性条件。 总之，行政管理起宏观管理作用，法制管理是拆迁行业发展的保障，专业管 【4 l 建立柑应拆迁条例拆迁管理将纳入法制化轨道h t t p ：h o u s e f o c u s c n n e w s h t 口l 5 7 8 0 6 5 t m l 1 7 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第二章动拆迁基本要素及管理体系研究 理是行业规范化和业务水平提高的有效管理方式，起微观管理作用。三者是管理 体系的有机组成部分，用行政、法律、经济、市场等手段共同推动规范行业的发 展。这一管理体系是一个不断调整、不断进步的开放的体系，与各类体系如法制 体系、行政体系息息相关，随着他们的完善拆迁管理体系也将逐步的趋于完善。 图( 2 - 4 ) 拆迁管理体系框架 1 8 建设工程动拆迁费用分析及管理模式研究第三章拆迁费用分析及控制建议 第三章拆迁费用分析及控制建议 成本控制是拆迁工程的三大控制目标之一，拆迁成本的高低直接影响着城 市改造建设和项目前期进度的快慢。近年来，为了适应城市的发展需要，各类 建设项目提上日程，拆迁工程随处可见，城市拆迁热情日益高涨，拆迁费用也 逐步上升，引起了人们的普遍关注。 第一因拆迁工程在项目中的基础性以及社会涉及面的广泛性，拆迁费用 不仅直接影响项目的经济效应而且对社会效益的提高也有非常重要的影响作 用，对其进行控制是必要的。 第二，拆迁费用的上升增加了项目建设的前期费用，加大了项目建设前期 的资金投入，不仅提高了项目建设的难度，而且由于各个拆迁工程之间的相关 性，拆迁成本的过高不利于今后建设项目的开发和城市建设。 第三，拆迁费用的上升是造成房地产市场价格居高不下的原因之一。而房 地产市场价格的提高反过来又会导致拆迁补偿安置费用的上升，从而形成恶性 循环。这不利于房地产市场和拆迁事业的健康发展。 为了控制拆迁费用，拆迁公司、政府在制度上加强管理，但是仅通过加强 制度性的管理来控制拆迁费用是不够的，有必要对拆迁费用进行分析，全面分 析影响拆迁费用的因素，寻找费用上升的影响因素，提出解决拆迁费用过高这 一问题的建议与方法，进而达到控制拆迁费用的目的。 由于线性项目拆迁成本占总投资的比例大的特点尤其突出，而且涉及的区 域广，跨越了几个经济水平、拆迁客体和拆迁对象都不同的区域，一个小范围 的具体的拆迁安置补偿标准的变动就会引起总拆迁费用的大幅度变动。所以， 本文研究的样本数据来自于线性项目的拆迁工程中。 1 拆迁费用组成 拆迁费用可以分为四大部分：拆迁安置补偿费、拆迁工程费、拆迁服务费 和拆迁管理费。其中拆迁安置补偿费用是指因拆除拆迁范围内的房屋及其附属 物而对被拆迁入给予安置、补偿所需的费用，具体包括房屋补偿费用、地坪补 偿费、围墙补偿费、管线搬迁补偿费、其他设施补偿费、临时安置补助费用、 安置房建设所需费用以及拆迁补偿涉及的其他费用，本文将其归纳成房屋拆迁 补偿费、附属物补偿费用和其他补助费：拆迁