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浙江大学硕十学位论文嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 中文摘要 上个世纪九十年代，我国建立起了适应土地市场不发育条件下，以土地使用价值评 价为基础，以土地收益为依据，以市场交易价为参考，包括商业、住宅、工业三个类型 的城镇基准地价分类评估体系。根据当时土地市场不发育的实际情况，全国各地在评估 商业、住宅、工业三类用地基准地价时，基本上遵循了在各区域商业用地价格均高于住 宅用地价格，住宅用地价格均高于工业用地价格的空间比价关系规律，并一直延续至今。 但随着土地市场的不断发育，不同类型土地价格形成机制发生了重大变化，这一比价关 系规律与经典的理论模式存在显著差别，是否仍符合当前的市场条件，缺少相应的实证 研究。 针对这一情况，本文以土地经济学、地租地价理论、城市土地增值理论、区位理论 尤其是阿隆索的竞租理论等科学原理为依据，采用理论研究与实例研究相结合、静态分 析与动态分析相结合、定性研究与定量研究相结合的方法，运用s p s s 统计分析软件和 a r c g i s 空间分析技术，对二十世纪九十年代以来嘉兴市区不同时段商业、住宅、工业三 类用地大量土地出让样本资料进行统计分析和实证研究，探讨商业、住宅、工业三类用 地出让地价空间比价关系的演变规律。研究结果显示，在土地市场发育初期，三类用地 遵循传统的各区域商业用地价格均高于住宅用地价格，住宅用地价格均高于工业用地价 格的空间比价关系；但随着土地市场的发展，城市中心区仍遵循原比价关系，城市边缘 区却出现了住宅用地出让地价高于商业用地出让地价的情况，与传统认知的三类用地基 准地价空间比价关系规律不一致。但是，对比分析嘉兴市区历次基准地价研究成果发现 商业、住宅、工业三类用地基准地价仍遵循传统的空间比价关系，与当前土地市场实际 情况产生了一定背离。故改变我国已经形成的任何区域商业地价总高于住宅地价、住宅 地价总高于工业地价的传统认识，对于客观把握我国城市不同类型用地地价空间分布演 变规律，促进基准地价更新评估更加科学合理具有重要意义。 关键词：嘉兴市；出让地价；基准地价；比价关系；阿隆索竞租模型 a b s t r a c t u n d e rt h ec o n d iti o no fa nu n d e v e l o p e d1 a n dm a r k e t ， o u re o u n t r yh a s e s t a b l i s h e dac l a s s i f i c a t i o ns y s t e mf o rt h ea s s e s s m e n to fb e n c h m a r k1 a n dp r i c e i nc i t i e sa n dt o w n si n1 9 9 0 s t h i ss y s t e mi ss e tu pb a s e do nt h ea s s e s s m e n to f l a n du s ev a l u e ，1 a n dp r o f i ta n dt r a d ep r i c ei nt h em a r k e ta n di tp r o v i d e st h e a s s e s s m e n to fc o m m e r c i a l ，r e s i d e n t i a la n di n d u s t r i a l1 a n d v a l u e s i n c et h e1 a n d m a r k e tw a sn o td e v e l o p e da tt h a tt i m e ，w h e ne v a l u a t i n gc o m m e r c i a l ， r e s i d e n t i a l a n di n d u s t r i a lb e n c h m a r k1 a n dp r i c e s ， a l lp a r t so ft h ec o u n t r yh a v ea b i d e db y ar u l et h a ti ne v e r ya r e ac o m m e r c i a ll a n dp r i c ew a sh i g h e rt h a nr e s i d e n t i a l1 a n d p r i c e ，w h i c ho v e r t o p p e di n d u s t r i a ll a n dp r i c e s u c ha r u l es t i l ll a s t sn o w b u t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h e1 a n dm a r k e t ，g r e a tc h a n g e sh a v et a k e np l a c ei nt h e p r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo fv a r i o u sk i n d so fl a n d s u c har u l e o fr e l a t i v ep r i c e r e l a t i o n s h i dh a sr e m a r k a b l ed i f f e r e n c e sw i t hc l a s s i ct h e o r ym o d ea n di t1 a c k s r e l a 乞i v er e s e a r c h e st op r o v ew h e t h e ri ta p p l i e st ot h ep r e s e n tc o n d i t i o n so f t h em a r k e t t h i sp a p e ri sb a s e dt h e o r e t i c a l l yo nl a n de c o n o m i e s ，l a n dr e n ta n dl a n dp r i c e t h e o r y ，u r b a nl a n dv a l u ei n c r e m e n tt h e o r y ，1 0 c a t i o nt h e o r y ，e s p e c i a l l ya l o n s o s r e n t s e e k i n gt h e o r y ， e t c i nt h i sp a p e r ，t h e r ea r ec o m b i n a t i o n so ft h e o r e t i c a l r e s e a r c ha n dc a s er e s e a r c h ， s t a tica n a ly sisa n dd y n a m ica n a ly sis ， q u a lit a ti v e r e s e a r c ha n da u a n t i t a t i v er e s e a r c h u s i n gs p s sa n da r c g i st e c h n o l o g y ，t h i sp a p e r h a v eu n d e r t a k e ns t a t i s 弋i c a la n a l y s i sa n dr e s e a r c h e so fq u a n 乞i t i e so fs a m p l e1 a n d g r a n td o c u m e n t so fj i a x i n gc i t y sc o 加i m e r c i a l ，r e s i d e n t i a la n di n d u s t r i a l1 a n d i nd i f f e r e n tp e r i o d ss i n c e1 9 9 0 s t h r o u g ht h i s ， t h i sp a p e rh a v ed i s c u s s e dt h e e v o l v i n gr u l e so ft h er e l a t i v ep r i c er e l a t i o n s h i po ft h r e ek i n d so f1 a n dg r a n t t h er e s e a r c hr e s u l t ss h o wt h a t ， a tt h ee a r l ys t a g eo ft h ed e v e l o p m e n to ft h e 1 a n dm a r k e t t h r e ek i n d so fl a n da d h e r et ot h et r a d i t i o n a lr u l e h o w e v e r ，w i t h f u r t h e rd e v e lo d m e n to ft h el a n dm a r k e t ， t h ec e n t r a la r e a ss ti lls tic kt ot h e a b o v e m e n t i o n e dr u l e ，w h i l em a r g i n a lz o n e ss e et h ef a c tt h a tt h ea c t u a ls e l l i n g p r i c eo fr e s i d e n t i a l1 a n di sh i g h e rt h a n t h a t o f c o m m e r c i a ll a n d t h i si s c o n t r a d i c t i v et ot h et r a d i t i o n a lr u l e h o w e v e r ，t h r o u g hac o m p a r a t i v ea n a l y s i s o ft h er e s e a r c hr e s u l t so fj i a x i n g se v e r yb e n c h m a r k1 a n dp r i c e ， i ta p p e a r s t h a tt h eb e n c h m a r k1 a n dp r i c es t i l lf 0 1 1 0 w st h et r a d i t i o n a lr e l a t i v ep r i c e i i 浙江大学硕上学位论文嘉兴市区不同类型用地宅间比价关系演变规律研究 r e l a t i o n s h i p ， w h i c hf e l la w a yf r o mt h e1 a n dm a r k e t p r i c e s o c h a n g et h e t r a d i t i o n a lc o n c e p t i o ni sm e a n i n g f u lt oo b j e c t i v e l ym a s t e rt h er u l e so fl a n d p r i c ed i s t r i b u t i o ni nc h i n aa n dm a k et h ea s s e s s i n go fb e n c h m a r kl a n dp r i c em o r e s c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l e k e yw o r d s ：j i a x i n gc i t y ：l a n dg r a n tp r i c e ：b e n c h m a r kl a n dp r i c e ：r e l a t i v ep r i c e r e l a t i o n s h i p ： a l o n s o sr e n t s e e k i n gt h e o r y i 浙江大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得浙江大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：趣k 日 浙江大学学位论文使用授权声明 浙江大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复 印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容 和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以 公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权浙江大学研究 生部办理。 研究生躲遮k 翮龋l 至盔期； 俨彦王矿 浙江大学硕士学位论文嘉兴市区不同类型用地卒间比价关系演变规律研究 1 1 研究背景和意义 第一章绪论弟一早三百可匕 改革开放前三十多年，与我国计划经济体制相一致，我国实行的是高度集中、计划 配置，无偿、无期限、无流动的城市土地使用制度，因而实践中不存在城市地租、地价 的问题。土地使用者无需支付地租地价，没有经济约束，导致城市土地利用效率低下、 利用结构不合理：同时国家对城市土地的所有权在经济上不能实现，造成国有资产的大 量流失。 随着我国变无偿、无期限、无流动为有偿、有限期、有流动的城市土地有偿使用制 度改革的实施，土地市场开始形成，城市土地价值得以显化，以市场配置土地资源、由 市场确定地价的原则开始确立。为了满足土地使用税征收、土地出让、转让、抵押、入 股等诸多方面地价确定及土地市场管理的需要，国家在理论论证和试点经验总结的基础 上，分别于1 9 8 9 年和1 9 9 3 年颁布了城镇土地定级规程( 试行) 和城镇土地估价 规程( 试行) ，由此确立了适应我国土地市场不发育条件下以土地使用价值评价为基础， 以土地收益为依据，以市场交易价为参考，在地价体系方面包括基准地价和宗地地价两 个层次，类型上包括商业、住宅、工业三个类型的城镇基准地价分类评估体系。 1 9 9 3 年起城镇基准地价评估工作在全国全面开展。这一时期，由于我国土地市场 尚未完全形成，土地市场机制尚不健全，土地市场运作尚不规范，在城镇基准地价评估 时，很难直接应用国外市场经济发达国家或地区相关的理论研究和实践成果。因此，根 据当时我国土地利用的实际情况以及以往的经验总结，全国各地在评估商业、住宅、工 业三类用地基准地价时，都遵循了各区域商业地价均高于住宅地价，住宅地价均高于工 业地价的空间比价关系规律。这一规律在当时得到普遍认可，并一直延续至今。 然而，随着我国土地市场的进一步发展，城市不同类型土地价格形成机制发生了重 大变化，各类用地价值不断显化，地价区域分布规律出现分化，当前不同类型用地价格 是否仍遵循原来的空间比价关系还有待进一步证实。但是，迄今为止，国内关于不同类 型用地空间比价关系仍缺少相关的实证研究。 针对这一情况，本文以土地经济学、地租地价理论、区位理论尤其是阿隆索的竞租 理论等科学原理为基础，对二十世纪九十年代以来嘉兴市区不同时段商业、住宅、工业 三类用地大量土地出让样本资料及历次基准地价研究资料进行统计分析和实证研究，试 图揭示随着我国土地市场的不断发育，商业、住宅、工业三类用地出让地价空间比价关 系的演变规律和原因以及商业、住宅、工业三类用地基准地价评估实践中存在的问题等。 这对客观掌握我国城市不同类型用地地价空间分布规律，提高地价评估水平，规范土地 市场提供等具有重要的理论和实践意义。 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 1 2 国内外研究动态 1 。2 1 国外研究动态 在国外，关于城市地价评估、地价区域分布规律、地价动态演变规律及发展趋势预 测的研究己相当成熟。经济学家、地理学家等对地租地价理论、地价空间结构模式、地 价变动及影响因素、地价动态监测预测等都作了大量研究。 关于地租地价理论研究，可追溯到1 7 世纪，经3 0 0 多年的发展和完善，已形成庞 杂的理论体系。其中古典经济学派的安德森( 1 7 7 7 ) 是现代地租理论的先行者，他发现 了级差地租i 和级差地租i i ，初步提出地租和地价的关系，并将地租与报酬递减规律联 系起来；李嘉图( 1 9 6 2 ) 则用劳动价值论原理研究地租问题，在前人基础上对地租理论 进行了系统总结。马克思( 1 9 7 5 ) 在古典地租理论基础上创立了科学的地租理论，提出 绝对地租的概念，揭示了资本主义地租的实质。 在地租地价和城市区位理论研究方面，杜能在其1 8 2 6 年出版的孤立国同农业和 国民经济的关系一书中建立了农业竞标地租理论的模型。他假定了一个孤立国，划定 了从市中心到边缘地带等距离的同心圆，并指出某产品的产地价格通常是中心市场价格 与产地至市中心市场间运费的差额，即区位地租，区位地租从中心到边缘逐步递减。他 的理论遵循了土地按其所在区位所取得最高竞标地租而确定其用途的一般原则。 在杜能农业竞标地租理论的基础上，新古典学派的a l o n s o ( 1 9 6 4 ) 进一步完善了 竞标地租理论。通过对城市居民区位选择的研究，a l o n s o 将空间作为地租问题的一个 核心进行了探讨，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，第一次将基地规模加入 地价分析，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。阿隆索的竞标地租模型， 还合理解释了金融业、商业、工业、住宅、郊区农业等各类用地在城市地域内的组合规 律。城市中各种活动的区位决定于它们所能支付地租的能力，因此各种活动会透过土地 供给、土地需求的市场价格变化来竞争各自的最佳区位。这样，对区位较敏感、支付地 租能力较强的竞争者( 如商业服务业) 将获得市中心区的土地使用权，其他活动的土地利 用依次外推，从而形成地租和地价随远离市中心区逐渐降低，出现一个有特点的围绕最 高价值点( 市中心区) 的同心圆城市土地利用级差模式。 另外，i s r a d ( 1 9 7 5 ) 用利润最大化替代居民的效用最大化，分析了零售商土地竞 标地租，强调了土地位置的重要性；m i l l s ( 1 9 7 2 ) 则分析了居民交通费用和产品运费 间不同关系所引起的城市居民与厂商的分布均衡，并构建了测算地价的城市结构模型。 土地利用学派的胡佛从土地利用效率优化出发，建立城市土地供需函数，首先提出土地 买价曲线理论，从而能同时处理不同类型的土地使用竞标者( 杨继瑞，1 9 9 7 ) 。 在城市地价空间结构模式及地价模型方面，w e n t t 对e l y ( 1 9 8 2 ) 提出的土地价格 的“土地收益论”加以利用和推衍，建立起以伊利公式为依据的地价模型。c h a p i ne ta l - ( 1 9 6 2 ) 引入交通成本因素将城市地价与土地利用关系模式化。b r a i ne ta 1 ( 1 9 7 1 ) 2 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 对城市中心区土地配置机制进行了研究。j a m e se ta 1 ( 1 9 7 1 ) 将复杂的城市地域抽象 为一个简单的均质区域，并在此假设条件再逐步叠加其他经济因子，建立了各种情况下 城市地租与地价的具体模型。加拿大城市经济学家c a p o z z ae ta 1 ( 1 9 8 9 ) 利用动力学模 型构建了一个人口不断增长、资本可持久、土地拥有者对外来有完全可预见性的城市土 地价格动态模型，解释了不同城市间地价水平的差异和城市边缘区城市土地市场价值与 农业地价价值间的巨大差异。a 1 a i nb e r t a u de ta 1 ( 1 9 9 5 ) 对经济转型过程中的莫斯科 和克拉科夫的土地价格和土地利用模式决定关系及演变特征作了实证研究，认为莫斯科 和克拉科夫的土地价格模式开始向西方靠拢。 在地价影响因素方面，土地行为学派的乌斯渥特从政策分析出发，认为规划和土地 使用公共管制只是使地价发生移位，而总价不变；戈得则认为政府及预期投机因素对地 价影响大于土地市场竞争因素( 潘世炳，2 0 0 6 ) 。c z a m a n k i ( 1 9 6 6 ) 和f r i e d m a n n ( 1 9 7 3 ) 从政府与投资的角度分析了土地规划、基础设施建设等政策对地价及其变动的影响。 h a r v e y ( 1 9 7 8 ) 、d e a k i n ( 1 9 8 9 ) 从不同侧面论述了交通通达性和便捷性是决定地价地租 的最重要因素。美国经济学家e l ye ta 1 ( 1 9 8 2 ) 认为引起市地价格上涨最重要的因素 有工商业、交通和运输业的发展、公共设施的数量和质量、人口的不断增长和可利用土 地的有限性等。e d w i nm i l l se ta 1 ( 1 9 8 9 ) 对美国城市地价的变动与租金、利率的变 动趋势进行了分析，认为地价受租金、利率变动的影响。y u k i on 0 9 u c h ie ta 1 ( 1 9 9 4 ) 主编的h o u s i n gm a r k e t si nt h eu n i t e ds t a t e sa n dj a p a n 讨论了美国、日本住房 价格、住房市场的演变，分析了个人储蓄、交通和公共政策对住房市场的影响，认为过 分预期心理引起大量投机需求是导致地价巨涨的重要因素。野口悠纪雄( 1 9 9 7 ) 利用统 计学模型考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供求关系。 在地价动态监测预测方面，美国经济学家w i n g g a r d e n ( 1 9 2 7 ) 首次就地价指数的概 念、意义、编制方法及过程等一系列问题进行了论述( 朱莉芬等，2 0 0 1 ) 。日本、美国、 德国、韩国等市场经济国家都编制了全国或各城市的地价指数，对城市地价实施动态监 测和预警等。 虽然这些研究主要是针对国外资本主义国家市场经济发达的情况，而较少针对我国 这样社会主义土地公有且土地市场尚未完全发育的情况，但对我国经济体制改革以来区 域地价规律的研究仍有重要的借鉴意义，尤其是阿隆索的竞租理论，是本文研究重要的 理论基础。 1 2 2 国内研究动态 在国内，长期计划经济条件下的城市土地“三无使用制度，土地经济问题的研究 基本空白。改革开放以后，土地经济研究逐渐复苏，初期研究重点在于探讨社会主义地 租、地价存在问题，而后涉及绝对地租、级差地租的具体表现形式及量化问题，并与土 地估价理论方法相结合。 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 1 9 8 9 年和1 9 9 3 年城镇土地定级规程( 试行) 和城镇土地估价规程( 试行) 的出台，标志着适应土地市场不发育条件下，以土地区位条件评价为基础的具有中国特 色的地价评估方法体系的确立。1 9 9 3 年起城镇土地定级估价工作在全国全面开展，各 地城镇纷纷建立起以基准地价和宗地地价为核心的城市地价体系，并在实践过程中得到 不断发展和完善。2 0 0 0 年国土资源部修订了两个规程，并着手全国城镇基准地价平 衡工作及城市地价动态监测体系建立和地价信息查询与发布信息系统建立的研究和实 践，从而对进一步完善我国城市地价评估方法体系产生积极意义( 姜栋，2 0 0 2 ) ，相关 研究也有了一定发展。 在城市地价评估方法方面，基准地价评估方法体系由间接的地价评估向直接利用市 场资料评估的方向发展，宗地评估方法也得到不断完善和发展。欧阳安蛟等( 2 0 0 2 ) 针 对9 0 年代我国城镇基准地价评估过程中对基准地价内涵及容积率、建筑密度、宗地深 度等条件缺乏明确界定，导致不同城镇基准地价水平不可比的现象，提出了城镇基准地 价内涵及“基准条件 界定的原则、方法和指标体系，对完善基准地价评估体系作出了 重大贡献。赵哲远等( 2 0 0 3 ) 用商业用地基准价格与住宅用地基准价格相复合的方法， 探讨了城市商住综合用地价格的评估方法。欧阳安蛟等( 2 0 0 5 ) 根据旅游风景区土地利 用的特征、影响旅游风景区土地收益的主要因素及收益形成机制的特殊性等，结合地价 评估的基本理论方法，提出并论证了旅游风景区基准地价的评估方法体系，并在实践中 得到了应用。冯友健等( 2 0 0 0 ) 对基准地价修正法评估公式进行了研究，指出其存在的 不足，提出了较科学、切合实际的计算公式，完善了基准地价系数修正法。董廷旭( 1 9 9 9 ) 和樊翔云等( 2 0 0 5 ) 分别对基准地价评估系统开发及应用进行了研究，提高了数据输入、 处理、查询、输出、维护的效率，有利于基准地价评估及决策分析。 在城市地价空间分布研究方面，王茂春( 1 9 9 7 ) 通过分析城市地价空间分布变化规 律，利用地价平台、地价陡坡等新概念，对其时间序列上的演化规律和动因作了有益探 讨。陈浮等( 1 9 9 9 ) 利用土地出让样本分析了城市地价空间分布图式的特征、形成机制 和影响因素，指出了城市地价空间分布的时序变化、各向异性及不同类型空间分布图式 的关系。杜忠潮等( 2 0 0 2 ) 采用g i s 技术与多元回归分析的数学方法，以基准地价评估 资料作样本，建立各类基准地价的最优回归方程，对咸阳市城区不同用地类型的基准地 价进行模拟测算，揭示了城区基准地价空间分布的客观规律。郑新奇等( 2 0 0 4 ) 利用加 权平均内插法和搜索圆对离散地价样点进行空间插值处理，创建格网文件，借助a r c v i e w 平台和自编程序建立了济南市1 9 9 8 年和2 0 0 1 年的数字地价模型，以揭示地价空间分 布规律。杜国明等( 2 0 0 6 ) 应运区域化变量理论和地统计学，以呼和浩特市为例，采用 半变异函数分析商业用地地价空间连续及变异特征，用普通克里格插值方法模拟商业用 地地价空间分布，生成地价模拟图，从而揭示了城市商业用地地价的微观分布规律。但 是，这些研究侧重于各类用地地价各自在空间上的分布规律，而很少涉及各类用地地价 之间的相互关系；同时多侧重于研究地价时间、空间分布变化规律，而较少涉及地价未 来走势预测。 4 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 在地价影响因素方面，杨继瑞( 1 9 9 4 ) 和陈程飞等( 2 0 0 6 ) 对影响城市地价的因素 体系进行了研究。齐鹏等( 2 0 0 5 ) 和陈伟等( 2 0 0 6 ) 分别探讨了城市规划对总体地价水 平和地价空间分布规律的影响；陈怡等( 2 0 0 5 ) 和陈有孝等( 2 0 0 5 ) 分析了道路规划和 轨道交通建设对地价的影响；崔元星( 2 0 0 6 ) 、唐焱( 2 0 0 4 ) 、李健( 2 0 0 6 ) 等则分别研 究了土地新政、开发商行为、人口密度分布等对城市地价的影响。另外，欧阳安蛟( 1 9 9 6 ) ， 刘春燕( 2 0 0 5 ) ，肖争鸣( 2 0 0 6 ) 等对容积率、宗地面积、土地使用权年限等宗地评估 影响因素进行了研究。 在地价动态监测预测方面，叶艳妹( 1 9 9 6 ) ，刘安妮( 2 0 0 1 ) ，余珍明( 2 0 0 2 ) 等对 我国建立城市地价动态监测体系的意义、方法等进行了众多研究；陈琦( 2 0 0 3 ) ，陈思 源( 2 0 0 5 ) ，杨晓君( 2 0 0 7 ) 等探讨了如何运用g i s 技术建立城市地价动态监测体系， 对城市地价进行有效监测；薛丰昌( 2 0 0 5 ) 则研究了以地籍管理信息系统( c i s ) 及其数 字地籍成果为基础建立城市地价动态监测系统的模式，更好的为土地管理服务。但总的 来说，目前我面城市地价动态监测工作仍处于初步阶段，由于土地市场地域性强，个别 性显著，缺乏普遍适用性，几十个重点监测区域的资料难以反映土地市场的准确情况， 故监测范围有待进一步扩大，对监测资料的分析、运用也有待加强。 而在城市不同类型用地空间比价关系方面，目前只有零星研究，并且只涉及商业、 住宅、工业三类用地地价之间简单的数量关系论证，如刘伟等( 2 0 0 0 ) 以江苏六合、江 浦县为例，在区域城镇土地分等估价的基础上，建立了基准地价体系，并由此推导出区 域城镇土地比价体系。 1 3 当前研究中存在的问题和不足 第一，如上文所述，当前关于不同类型用地比价关系的研究只停留在简单的数量关 系论证上，而缺少空间上相互关系的研究，对不同类型用地地价在不同区域的相互关系 和空间分布规律的研究几乎空白。全国各地在进行基准地价更新评估研究时，只是约定 俗成地沿用了传统的各区域商业用地价格均高于住宅用地价格，住宅用地价格均高于工 业用地价格的空间比价关系规律。这一比价关系规律与经典的竞租理论模式存在显著差 别，在我国土地市场形成初期可能适用，但随着土地市场的不断发展，不同类型土地价 格形成机制发生了重大变化，各类用地价值的不断显化，其合理性还有待进一步探讨。 第二，当前关于不同类型用地数量关系的研究也缺少理论研究依据，并且对于不同 类型用地价格之间究竟存在怎样的比价关系大多来自经验判断或个例，而缺少理论依 据。如一般认为工业用地价值为农业用地的1 0 0 倍，商业用地又为工业用地的1 0 0 倍( 王 万茂等，1 9 9 7 ) ；王瑷玲等( 2 0 0 3 ) 则认为同级工业用地与住宅用地基准地价之比在0 6 o 9 之间，工业在城市经济中占的比例越大，二者地价之比越大。这些比价关系一般都 被作为结论直接引用，而缺少相关的理论支持和实践证明，使其在实际运用过程中受到 很大的局限。 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 1 4 论文设计 1 4 1 研究内容和方法 本文在查阅大量国内外相关专著、研究资料和实践成果、官方二三手资料及实地调 查收集一手资料的基准上，以土地经济学、地租地价理论、城市土地增值理论、区位理 论尤其是阿隆索的竞租理论等科学原理为依据，采用理论研究与实例研究相结合、静态 分析与动态分析相结合、定性研究与定量研究相结合的方法，运用经济统计学和地理信 息系统空间分析技术，对二十世纪九十年代以来嘉兴市区不同时段商业、住宅、工业三 类用地大量土地出让样本资料进行统计分析和实证研究，揭示了商业、住宅、工业三类 用地出让地价空间比价关系的演变规律及原因，同时通过对比分析嘉兴市区历次基准地 价研究成果，指出商业、住宅、工业三类用地基准地价空间比价关系的演变特点及评估 实践中存在的问题，从而为客观把握我国城市不同类型用地地价空间分布规律，提高地 价评估水平，规范土地市场提供一定依据。 1 4 2 技术路线和总体框架 图卜1 嘉兴市不同类型用地空间比价关系演变规律研究技术路线图 全文总体框架如下： 第一章，绪论。主要介绍本文的研究背景和意义，国内外相关研究动态及当前研究 中存在的主要问题，本文的研究内容和方法等。 6 浙江大学硕上学位论文嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 第二章，理论基础。分析影响城市不同类型用地空间比价关系演变的基础理论，包 括地租地价理论、城市土地增值理论、区位理论等。 第三章，嘉兴市区不同类型用地出让地价空间比价关系演变规律。在对二十世纪九 十年代以来嘉兴市区土地市场发展情况和土地价格变化情况进行初步分析的基础上，选 取嘉兴市区两个时段商业、住宅、工业三类用地大量土地出让样本资料进行统计分析和 实证研究，揭示商业、住宅、工业三类用地出让地价空间比价关系的演变规律，并进一 步分析各类用地比价关系演变的原因。 第四章，嘉兴市区不同类型基准地价空间演变规律及存在问题。通过对比分析嘉兴 市区历次基准地价研究成果，揭示嘉兴市区不同类型用地基准地价空间比价关系的演变 特点，指出基准地价评估实践中存在的问题。 第五章，总结和建议。根据不同类型用地空间比价关系的演变规律对各类用地价格 变化趋势作进一步预测，并对基准地价评估、各类用地布局等提出相关建议，为城市地 价管理、城市规划与城市建设等提供一定参考。 1 4 3 资料来源 本文参考的资料主要来自以下几方面： 第一，国内外有关专著，主要涉及经济地理学、城市地理学、城市经济学、区域经 济学、土地经济学、土地评估、城市规划等众多学科。 第二，国内外相关研究资料和实践成果，主要涉及地租地价理论、地价空间结构模 式、土地利用、地价评估、地价影响因素、地价动态监测预测等具体针对某一问题的归 纳总结、理论推导或理论创新等的文献资料。 第三，有关官方资料，主要包括国家和地方相关法律法规政策，嘉兴市城市规划、 城市建设资料，嘉兴市统计年鉴和统计公报，嘉兴市历次基准地价成果资料等。 第四，实地调查的资料，主要包括土地市场、房地产市场出让、出租、买卖等交易 资料以及其他通过实地调查获得的感性认识。 7 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 2 1 地租地价理论 2 1 1 地租理论 第二章理论基础 地租理论是土地经济学最基础的理论和核心内容，地租理论从质和量两个方面揭示 了地价产生的根源。 地租的原意是泛指报酬或收益，特别是指为使用农地所需支付的金额。就各种社会 经济形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者在农业或其他产业中所创造的生 产物被土地所有者占有的部分，是土地所有者借以实现的经济形式。 马克思从土地所有制入手分析地租问题，论证了无论地租的性质、内容和形式有何 不同，都是土地所有权在经济上的实现，并严格区分了地租和租金两个不同范畴。马克 思还分析了地租产生的原因和条件，并根据地租产生原因和条件的不同，将地租分为绝 对地租和级差地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿 山地租、建筑地段地租等形式。 资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为“一种经济剩 余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”，并将地租分为契约地租 和经济地租两类。所谓契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者 时，签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本 的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。 近代西方经济学扩充了地租的概念，将之分为广义地租和狭义地租。广义地租是指 利用一切生产要素，如土地、劳动力等而取得的所有超额利润；狭义地租是指为利用一 切土地所需支付的超额利润。另外，西方经济学中还有准地租的概念，即指使用土地以 外的其他资源时所付的报酬。 这里重点介绍新古典学派阿隆索的竞标地租理论。 阿隆索是美国著名的经济地理学家，他的突出贡献在于将空间作为地租问题的一个 核心进行了探讨，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，第一次将基地规模加入 地价分析，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。他所提出的“阿隆索地租 模型 是新古典主义地租模型中最杰出的模型。 阿隆索假设如下：( 1 ) 单核心城市座落在没有特征的平原上，四周土质都是一样的； ( 2 ) 成为这个城市通勤者作用对象的产业活动，都集中在城市中心地区，( 3 ) 买卖自由， 市场发达，信息灵敏。 阿隆索首先对单个家庭情况进行了分析。当一家人要到城市定居时，最关心的问题 8 浙江大学硕士学位论文嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 可能是距离工作场所的远近和住宅或宅地面积之间的补偿关系，并且他们必须作出选 择：在距市中心多远的地方，购买多大面积的宅地或住宅? 由于家庭收入的固定，并且 每个家庭都希望以一定的支出取得最大的效用。家庭收入将用于土地投资、通勤费用和 其它商品支出。即： 家庭收入= 土地投资+ 通勤费用+ 其它商品支出( 2 1 ) 那么，该家庭住宅地点选择行动可归结如下： y = r ( x ) q 十t ( x ) 十z u ( z ，q ，x ) 一m a x ( 2 2 ) 其中：y 为家庭收入；r ( x ) 为地租( 地价) ；q 为土地面积；t ( x ) 为通勤费用；x 为距 城市中心的距离；z 为其它商品费用支出：u 为效用水平。 在对土地数量q 、其它商品支出z 和距城市中心距离x 之间的关系进行分析后，阿 隆索指出，对于一个家庭来说，区位平衡取决于这三者之间比例关系的确定。为此，他 设计了买价曲线来表示假设的地价与距离的组合。将买价曲线定义为“一组家庭在不同 的距离拥有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。 如果地价按此曲线变化，那 么家庭( 或企业) 就不会计较具体的区位，相对于不同的满意度( 或企业利润) 水平、就会 有一组买价曲线。买价曲线r ( x ，u ) 的位置越低，其满意度( 或利润) 越高( 见图2 1 ) 。 距离x ) 图2 1 买价曲线、地价曲线与地点选择 至此，可将五维空间u 、a 、x 、z 和y 简化为二维求解过程即仅剩下f ( x ) 和r ( x ) 两 个变量。阿隆索将买价曲线r ( u ，x ) 和地价曲线r ( x ) 相迭加，得出如下结论：家庭或( 企 业) 会选择一个满意程度最高，而又地价曲线相吻合的区位，即图中买价曲线r ( x ，u ) 与地价曲线j ( x ) 相切处e ，这时该家庭( 或企业) 取得了区位平衡。 与此同时，阿隆索对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的 9 浙江大学硕士学位论文 嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 条件，即供求数量相等，“直到城市边缘所有的土地被卖光，在一定距离内不再有土地 出售 。买价曲线斜率最大的用户因其竞争力强而取得了市中心的区位，斜率次大的将 处于其外围，直至城市边缘( 见图2 2 ) 。由于农业地价的计算方法，古典主义经济学已 有成熟的理论，那么就很容易从城市郊区将地价反推至城市中心。这样，城市中任意一 处的地价就可以通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。 图2 2 阿隆索的地租模型 距离( x ) 阿隆索的竟标地租模型，还合理解释了金融业、商业、工业、住宅、郊区农业等各 类用地在城市地域内的组合规律。城市中各种活动的区位决定于它们所能支付地租的能 力，因此各种活动会透过土地供给、土地需求的市场价格变化来竞争各自的最佳区位。 图2 3 单中心的城市土地利用模式( 黄桐城等，1 9 9 8 ) l o 浙江大学硕士学位论文嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究 这样，对区位较敏感、支付地租能力较强的竞争者( 如商业服务业) 将获得市中心区的土 地使用权，其他活动的土地利用依次外推，从而形成地租和地价随远离市中心区逐渐降 低，出现一个有特点的围绕最高价值点( 市中心区) 的同心圆城市土地利用级差模式( 如 图2 3 ) 。 但是该土地利用模式是在理想的环境中只考虑一种或两种因素的影响而形成的。实 际情况是，由于受多种因素影响，城市地租曲线和土地利用结构模式往往发生变形。例 如，在一些单一中心的中小城市，往往受交通因素影响，城市土地利用地带将沿着交通 线被拉长变形，呈带状或星状结构：在大城市或特大城市，由于受多级序列商业中心的 影响，地租曲线不是一个平滑下降的曲线，而是一个波浪式下降曲线，城市土地利用呈 现出多中心等级结构模式，如图2 4 的多中心城市地价曲线。因此在城市中，现实区位 条件与地租的关系往往是复杂的。由于级差地租客观上与土地等级相联系，因此，它可 以将土地定级与估价研究结合起来，间接通过土地等级、级差地租，来揭示城市土地区 位与土地收益的量化相关关系。 地价 城市中心服务中心名胜古迹 风景区到中心距离 图2 4 多中心城市地价曲线( 陈顺清，2 0 0 0 ) 2 1 2 地价理论 ( 1 ) 马克思主义地价理论 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基 础的地租和地价理论。马克思认为：“土地价格不是土地的购买价格，而是土地提供的 地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。”即土地价格是资本化的地租，是能够带 来与地租等量利息的货币额，用数学公式表达为：土地价格= 地租利息率。马克思地价 理论以剩余价值论和生产价格论为基础，深刻阐明了地租、地价的本质、来源及其所反 映的经济关系，因而是土地评估最主要的理论依据，也是收益还原法估价的理论基础。 ( 2 ) 西方地价理论 西方地价理论的诞生可追溯到1 7 世纪。根据研究侧重点及范围的差异，西方地价 浙江大学硕士学位论文嘉兴市区不同类型用地宅问比价关系演变规律研究 理论可分为总体地价理论和个体地价理论。其中，总体地价理论有古典学派和新古典学 派之分，注重对地价概念、来源、实质及特点的描述，及有关地价计算的理论方法、经 济成长与地价之闯关系闯题的分析：个体地价理论则伴随着地价的计量面逐步发展起 来，突出地价的量化及与地价量化有关因素的分析。西方地价理论对于地价量化的研究 更加微观、深入，不仅具体而详细地分析了地价的确定原则、方法及相关因素，而且引 入边际分析、均衡分析、弹性分析、供求曲线等一系列的数学分析工具和方法，并从总 体到个体、从静态到动态、从商业用地到居住用地、空地等建立各具特色的地价模型， 因而对于开展土地评估实践具有重要的指导意义。 2 1 3 地租地价理论对地价评估的作用 ( 1 ) 地租地价理论是地价评估理论方法体系建立的基础。 地租、地价理论从质和量的方面揭示了地价产生的根源，从而也为地价评估方法体 系的建立奠定理论依据。如马克思的地租、地价理论认为，土地虽然没有价值，但却有 价格，地价只不过是地租在土地交易中的价格反映。其他商品的价格决定于它们的价值 或生产价格，而土地的价格等于“资本化的地租 ，这为应用收益还原法评估土地价格 奠定了理论基础。又如新古典学派的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租 模型等，对于指导我国开展城镇土地定级估价具有重要意义。 ( 2 ) 绝对地租是土地价格存在的根源。 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断取得的收益。无论土地质量是优是 劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，即地租。因此，土地所有者在 转移其所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿 的形式就是土地价格。 ( 3 ) 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要原因。 根据地租、地价理论，土地价格高低关键在于因土地自然条件( 如肥力、承载力、 地形等) 、地理位置