（工商管理专业论文）美国银行业住房消费信贷业务及其对我国的启示.pdf

摘要 美国的个人住房消费信贷业务经过多年的发展，已经形成了较为 完善的市场体系和多层次、全方位的金融运作机制。抵押贷款是美国 传统的占主导地位的住房消费信贷形式。美国的抵押贷款中，住房抵 押贷款占9 0 左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。其住房消 费信贷运行模式在世界上有着广泛的影响力。 美国商业银行个人住房抵押贷款产品构成要素丰富，特别是“点” 概念的运用，丰富了信贷产品设计内涵，创造出各式各样的贷款产品。 同时美国公众、银行有明确的服务收费意识，住房消费信贷产品价格 明确的区分开来资金成本和服务成本。这样的区分，便于银行核算成 本和收益，扩大银行的盈利能力，同时可以使客户享受到差别化服务。 因而美国的贷款产品能够根据客户不同的年龄、不同的阶层，以及不 同的需要设计出各种人性化的产品来满足客户的需要，具有相当的灵 活性和敏捷性。 所以说，美国银行在开展个人住房消费信贷业务上给了我们一个 很好的启示。此外，其他方面如政府的积极引导和大力扶持，完备的 个人信用报告体系，发达的住房抵押贷款二级市场等等，都是值得我 们学习和借鉴的。 近年来，我国个人住房消费信贷正处于蓬勃向上的发展期，个人 住房贷款逐年上翻，但是还存在这样或那样的问题。从市场分析来看， 由于我国消费信贷起步较晚，住房消费信贷整体规模还偏小，发展很 不充分，还存在地区间的发展不平衡，商品房价格的结构性失调，中 低收入家庭进入住房消费信贷的比重较小等等问题，影响了个人住房 消费信贷的整体发展。而对于各大商业银行来说，也存在自身管理和 管理体制方面的问题，比如说由于利率管制，商业银行在住房消费信 贷产品的定价构成要素上仅有期限一项，产品品种较少，不能满足客 户的多元化需求；个人住房消费信贷产品定价直以来不能明确的区 分产品成本和服务成本，使银行、公众均养成“银行服务是免费的” 观念，导致银行获得非利息收入的能力低下；各种收费管制使商业银 行开展各种中间业务积极性不高，不能激励他们进行更多的产品创 新；商业银行只能实行单一经营而不能实行综合经营使自身利润下 降，收入来源只能是存贷差：其他还有如风险担保机制的缺乏，个人 信用评价体系未建立，法律法规制度不健全等等，这些都造成了我国 商业银行在产品开发和盈利能力比较落后。 所以本文就是基于这样一个考虑来构思的，本文的第一章主要是 美国商业银行开展住房消费信贷业务的概述，主要是美国银行业住房 消费信贷业务的发展状况和基本环节，以及对它在贷款产品设计和非 利息收入来源上的分析。第二章是对我国银行业住房消费信贷业务的 简介，现阶段的住房消费信贷业务的市场供给与需求分析，然后是以 某商业银行为例对他们开展住房消费信贷业务的成本收入分析。第三 章分为三个部分，第一部分是美国开展住房消费信贷业务经验的借 鉴。第二部分是分析我国商业银行在住房消费信贷业务的存在问题分 析，第三部分是结合美国的先进经验针对我国银行的现状提出的建 议。 随着我国住房消费信贷的加速发展，要不断完善住房消费市场的 运行机制和管理手段，在各个金融机构激烈竞争而导致利润下降的局 面下，应给予各商业银行以更大的经营自主权，从而促使商业银行树 立以客户为中心的观念，提供多元化的服务和产品来增强银行的非利 息收入能力，实现利润最大化，同时给消费者更多、更好的服务，推 动个人住房消费的发展。这即是本文讨论的中心所在。 关键词：个人住房消费信贷产品非利息收入 a b s t r a c t a f t e rd e v e l o p i n gf o rm a n yy e a r s ，t h eu n i t e ds t a t e sh a sm a d ea n i n t e g r a t e d m a r k e ta n d m u l t i p l e x f i n a n c e f u n c t i o n i n gs y s t e m i nt h e i n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n g m o r t g a g el o a ni st h ep r i m a r y f o r mo ft h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n gi na m e r i c a a b o u t 9 0 o f m o r t g a g el o a n sa r eh o u s i n gm o r t g a g el o a n s s oa m e r i c ab e c o m e s t h eb i g g e s th o u s i n gf i n a n c em a r k e t ，a n di t s f u n c t i o n i n gs y s t e mi sv e r y f a m o u si nt h ew o r l d t h ep r o d u c t so ft h ei n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n go f a m e r i c a nc o m m e r c i a lb a n k sa r em a d eo fa b u n d a n te l e m e n t s e s p e c i a l l v t h ec o n c e p to f t h e “p o i n t ，t h eu s eo ft h e “p o i n t e n r i c h e st h ed e s i g no f t h e i rp r o d u c t sa n dt h e yc a nc r e a t ev a r i o u sp r o d u c t so fl o a n a tt h es a m e t i m et h ea m e r i c a n p e o p l e a n dc o m m e r c i a lb a n k sh a v et h e c l e a r c o n s c i o u s n e s so fs e r v i c ec o s t s ot h e p r i c e o ft h ep r o d u c t so ft h e i n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n gc l e a r l yd i f f e r e n t i a t e st h ec a p i t a l c o s ta n dt h es e r v i c ec o s t t h ed i f f e r e n t i a t i o ni sp r o p i t i o u s t oc o u n tt 1 1 e c o s ta n dp r o f i tf o rc o m m e r c i a lb a n k s ，e n h a n c et h ec a p a c i t yo fg e t t i n g p r o f i to fc o m m e r c i a lb a n k s ，a n di ta l s oc a nm a k et h ec o n s u m e r se n j o yt h e d i f f e r e n t i a ls e r v i c e s ow ec a r ls e e ，a c c o r d i n gt od i f f e r e n ta g e s ，d i f f e r e n t g r a d a t i o n sa n dd i f f e r e n tr e q u i r e s ，t h ea m e r i c a n 、c o m m e r c i a lb a n k sc a n d e s i g nv a r i o u sp r o d u c t so fl o a nt om e e tt h ec o n s u m e r s d e m a n d s t h e v a r ev e r yf l e x i b l ea n da g i l e t h e r e f o r e ，a m e r i c a nc o m m e r c i a lb a n k sg i v eu sag o o di l l u m i n a t i o n o nd e v e l o p i n gt h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no f h o u s i n g b e s i d e s ，s u c h a st h ea c t i v ed i r e c t i o na n ds u p p o r to ft h eg o v e r n m e n t ，t h e i n t e g r a t e d i n d i v i d u a lc r e d i tr e p o r t i n g s y s t e ma n dd e v e l o p e ds e c o n d a r ym a r k e to f h o u s i n gm o r t g a g el o a n ，a l la r ew o r t hl e a r n i n ga n ds t u d y i n g ， t h e s ey e a r s ，t h ei n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n go fo u r c o u n t r yi sg r o w i n gp r o s p e r o u s l y , a n dt h ea m o u n to fi n d i v i d u a lh o u s i n g i o r r i sg o e su pa tav e r yf a s t s p e e d b u tw es t i t lh a v es u c h a n d s u c h p r o b l e m s f r o mt h ea n a l y s i so fc o n s u m p t i o nc r e d i tm a r k e t ，w ec a ns e e t h a tb e c a u s ew eh a v ej u s ts t a r t e dt h e c o n s u m p t i o nc r e d i t ，s o t h e d i m e n s i o n so fi n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no f h o u s i n gi ss m a l la n dt h e d e v e l o p m e n t i sn o tv e r yw e l l o t h e r p r o b l e m s s u c ha s l o p s i d e d d e v e l o p m e n tb e t w e e na r e a s ，s t r u c t u r a lm a l a d j u s t m e n to fh o u s e s p r i c e ， l o wp r o p o r t i o no ft h el o w i n c o m ef a m i l ya c c e p t i n gc o n s u m p t i o nl o a no f h o u s i n ga n ds oo i l ，a l lh a v ea f f e c t e dt h ed e v e l o p m e n to ft h ei n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n g ；t h e nw et u r na r o u n dt ot h ec o m m e r c i a l b a n k s ，w ec a nf i n dt h a tt h ec o m m e r c i a lb a n k sh a v em a n yp r o b l e m so f t h e i rm a n a g e m e n t s y s t e m s u c ha st h er e g u l a t e di n t e r e s tr a t e ，i tm a k e st h e c o m m e r c i a lb a n k so n l yd e c i d et h et e r mw h e nc o n g e r i st h ed r j c ：eo ft h e p r o d u c to fl o a n s ot h ev a r i e t yo ft h ep r o d u c t si sl i m i t e da n dt h e yc a n t m e e tt h ec o n s u m e r s d e m a n d s ；t h ep r i c eo ft h e p r o d u c t so fi n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n gc a n tc l e a r l yd i f f e r e n t i a t et h ep r o d u c tc o s t a n ds e r v i c ec o s ta n di tm a k e st h ep e o p l ea n dc o m m e r c i a lb a n k sf o r mt h e c o n c e p to f t h es e r v i c ei nb a n k si sf r e e ”，s ot h er e s u l ti st h a tt h e n o n - i n t e r e s ti n c o m ei nc o m m e r c i a lb a n k si sf e w ；t h er e g u l a t e dc h a r g i n g d o e s n tm a k et h ec o m m e r c i a l b a n k sd e v e l o pt h em e s n eo p e r a t i o n s a c t i v e l y , a n di tc a n ts t i m u l a t et h ec o m m e r c i a lb a n k st od om o r ep r o d u c t i n n o v a t i o n s ；氇e nt h ec o m m e r c i a lb a n k sc a n t c a r r yo u ti n t e g r a t e d m a n a g e m e n t ，t h e i ri n c o m eo n l yc o m e sf r o mt h eb a l a n c eb e t w e e nd e p o s i t s a n dl o a n s t h e r es t i l la r eo t h e rd i s a d v a n t a g e s ，s u c h a sl a c ko fr i s k a s s u n n gs y s t e m ，e s t i m a t es y s t e mo fi n d i v i d u a lc r e d i t 1 a w sa n ds t a t u t e s a n ds oo n a l lt h ea b o v ef a c t o r sm a k eo u rc o m m e r c i a lb a n k sw e a k n e s si n d e v e l o p i n gp r o d u c t sa n dg r o w i n gp r o f i t s s ot h i sa r t i c l ei sc o n s t r u c t e db yt h ea b o v et h o u g h t s f i r s tc h a p t e ro f t h i sa r t i c l ei ss u m m a r i z i n gt h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no f h o u s i n gi n a m e r i c a i tc o n t a i n st h ed e v e l o p m e n to ft h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a n 2 o fh o u s i n g ，t h eb a s i cs e r v i c ei ni t ，t h ed e s i g no ft h e i rp r o d u c t sa n dt h e o r i g i no fn o n - i n t e r e s ti n c o m e t h es e c o n dc h a p t e ri ss u m m a r i z i n gt h e d e v e l o p m e n to ft h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a n o fh o u s i n gi nc h i n a ， t h e na n y z i n gt h es u p p l i e sa n dd e m a n d so ft h em a r k e ti nt h ei n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n g t h e nw ef i n do n ec o m m e r c i a lb a n ka sa n e x a m p l et oa n a l y z et h ei n t e r e s ti n c o m ea n dn o n i n t e r e s t i n c o m e t h e t h i r dc h a p t e ri sm a d eu po ft h r e ep a r t s ，t h ef i r s tp a r ti st h ee x p e r i e n c e so f a m e r i c at h a tw ec a nl e a r n t h es e c o n dp a r t si sa n a l y z i n gt h ep r o b l e m s e x i s ti nt h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o ni o a no fh o u s i n g 。t h et h i r dp a r ti s b r i n g i n g f o r w a r ds o m ea d v i c e so nh o wt o d e v e l o p t h ei n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a n o fh o u s i n go fo u rc o m m e r c i a l b a n k s w i t ht h ea c c e l e r a t e dd e v e l o p m e n to ft h ei n d i v i d u a lc o n s u m p t i o n l o a no fh o u s i n gi no u rc o u n t r y , w es h o u l di m p r o v et h ef u n c t i o n i n gs y s t e m a n dm a n a g e m e n to ft h em a r k e t u n d e rt h et r e n dt h a tf i n a n c i a li n s t i t u t i o n s a r ec o m p e t i n gs os e r i o u s l yt h a tt h ep r o f i t sd e c r e a s e ，c o m m e r c i a lb a n k s s h o u l db eg i v e nm o r er i g h t st os e l f - c o n t r o la n dh o l dt h ec o n c e p to f “c o n s u m e rc o m e st h ef i r s t ”t h ec o m m e r c i a lb a n k ss h o u l dp r o v i d e v a r i o u sp r o d u c t sa n ds e r v i c e st oi n c r e a s et h en o n - i n t e r e s ti n c o m ea n d m a k et h ep r o f i tm a x i m u m a tt h es a m et i m e ，t h ec o m m e r c i a lb a n k s s h o u l dc o m eu pw i t hm o r ea n db e t t e rs e r v i c e s ，a n dd e v e l o pt h ei n d i v i d u a l c o n s u m p t i o nl o a no f h o u s i n g t h i si st h ef o c u so f t h i sa r t i c l e k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nl o a no fh o u s i n g p r o d u c t 1 1 0 1 1 一i n t e r e s ti n c o m e 3 第一章美国银行业住房消费信贷业务的分析 1美国住房消费信贷业务的概况和主要环节 1 1 美国住房消费信贷业务的概述 美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，已经在国民经济中己 占据了重要的地位。二战结束后，美国政府为保障退伍军人的生活， 政府出面作担保，鼓励贷款机构向他们发放住房抵押贷款和其他们消 费贷款。自此，消费信贷市场便开始逐步发展起来。美国的住房金融 体系的发展大体经历了两个阶段：一是2 0 世纪7 0 年代以前的传统的 以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是2 0 世纪7 0 年代后期至 今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。美国联邦政府为了实现 “让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构， 采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠， 包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个 人所得税。 美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的政府性 住房金融体系和商业性住房金融体系。在美国，f u d ( 联邦住房与城 市发展部) 负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属 f h a ( 联邦住房管理局) 负责住房标准的制定和为中低收入阶层提 供按揭( 抵押) 担保。g n n i em a e ( 政府全国抵押贷款协会，即吉 利美) 是f u d 的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将 其证券化。此外，属于政府性住房体系的还有f a n n i em a e ( 联邦 全国抵押贷款协会，即房利美) ，f r e d i em a l e ( 联邦住宅按揭公司， 即福利美) 以及退伍军人管理局( ) 等。美国商业性住房金融体系包 括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。它们在政府公司业务范围 之外领域发挥着重要的作用。如雷蒙兄弟公司( l e h m a n b r o t h e r s ) 、所罗门兄弟公司( s o l o m e nb r o t e r s ) 和美林证 券公司等成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和 技术伙伴。 抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。美国的抵押 贷款中，住房抵押贷款占9 0 左右，成为世晃上规模最大的住房金融 市场。在美国住房抵押市场上，住房融资体制与传统的以存款金融机 构为主的间接融资体制有着较大的不同，大量非存款金融机构如抵押 银行、养老基金、保险公司、共同基金等崛起，他t l l n 用金融创新及 电子信息技术的发展，和各大商业银行一起，为美国住宅金融日趋证 券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。 绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款，截止2 0 0 1 年，已有7 0 的家庭通过抵押贷款方式拥有了自己的住宅。美国的住 房消费信贷市场分为一级市场和二级市场。一级市场是商业银行，抵 押贷款公司和储贷机构等向借款人发放住房消费贷款的市场；二级市 场是房利美( f a n n i em a e ) 、吉利美( g e n n i em a e ) 等二级市场 经营机构通过发行住房抵押债券等筹措资金，向银行等一级市场贷款 机构购买住房抵押贷款，同时向其提供更多的贷款来源的市场。 美国商业银行个人住房抵押贷款的主要形式主要有以下这6 种： ( 1 ) 固定利率抵押贷款( f i x e dr a t em o r t g a g e ，f r m ) ( 2 ) 可调节利率抵押贷款( a d j u s t a b l er a t em o r t g a g e ， a r m ) ( 3 ) 分级偿还抵押贷款( g r a d u a t e d - p a y m e n tm o r t g a g e ， g p m ) ( 4 ) 权益增长型抵押贷款( g r o w i n g e q u i t ym o r t g a g e ， g e m ) ( 5 ) 反向抵押贷款( r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e ，r a m ) ( 6 ) 再抵押贷款( s e c o n dm o r t g a g e ) 美国个人住房抵押贷款的形式分别是针对不同阶层和不同年龄 的客户所制定的贷款方式，抵押贷款的对象极其广泛。这对我国个人 住房抵押贷款品种的开发具有积极的借鉴意义。 1 2 美国住房消费信贷业务的主要环节 ( 1 ) 接受申请和面谈 借款人在向银行提出消费信贷申请时，一律都要使用符合联邦政 府有关规定的贷款申请表格，填写详尽的申请资料，并提供相应的证 明材料。银行在受理申请时，一般都要经过面谈的程序。通过面谈， 银行可以当面核对申请人填写的资料，并对申请人的信用情况和需要 借款的原因有更深入和更直接的了解。 ( 2 ) 核实申请 在向申请人核对过申请资料之后，银行还需要通过银行内部的信 用调查部门核实申请人所提供的资料，特别是有关申请人的就业、个 人财产、所得税等重要资料。在大多数情况下，银行还要再选择一家 信用调查机构，对申请人进行信用调查，力求全面、准确、客观地掌 握申请人的情况。 ， ( 3 ) 分析并批准贷款 在掌握情况的基础上，银行对申请人的借款条件进行综合分析， 做出是否提供贷款和贷款条件的最后决定。银行是否批准贷款，主要 考虑两个因素：一是申请人是否有能力按时归还贷款，主要是看申请 人的固定收入水平、负债额、家庭负担以及个人财产数额这四个方面； 二是申请人是否有意愿按时归还贷款，主要是看申请人的信用纪录。 经过分析，由被授权的信贷业务员做出是否贷款的决定。 ( 4 ) 贷款承诺 在做出贷款决定后，由银行向申请人发出贷款承诺书。在这一文 件中，银行正式通知申请人所批准的贷款数额、期限、利率、用途、 抵押方式及其他贷款条件，同时将这一笔贷款输入银行的数据库系 统。申请人在收到贷款承诺时，则需要对是否接受贷款做出答复。 ( 5 ) 贷款成交 银行在收到申请人接受贷款的答复后，就要开始安排贷款成交。 一般来说，贷款成交前的准备工作大部分都集中在有抵押贷款的抵押 权文件准备方面，单纯信用贷款的准备工作则比较简单。在办理贷款 成交手续时，双方签署所有的贷款文件和抵押文件，银行同时将贷款 划人借款人的账户。 ( 6 ) 贷款管理 贷款成交后，业务就移交给贷款管理部门，从这以后就由专门的 贷款管理部门来负责贷款的记录、还贷等事后管理工作。 2美国住房消费贷款的产品设计和非利息收入来源 分析 2 1个人住房抵押贷款产品设计( 要素构成) 美国商业银行个人住房抵押贷款产品通常包括以下一些要素：首 付、利率、购房成本、点一附加点和折扣点、年度费率主要的构成要 素，其次还有提前还款的惩罚条款、保证金账户、贷款额和房屋价值 等，通过对以上项目的组合，创造出各式各样的贷款产品，满足不同 客户的个性化需求。( 举例见表1 ) 表1 美洲银行个人住房可调整利率抵押贷款 可调整利率利率( ) 占 年度费率( ) j 一短 4 1 2 50 0 7 83 7 0 8 三年 4 5 0 0 0 1 4 73 8 7 8 五年 5 0 0 00 2 3 44 1 7 9 七年 5 5 0 00 0 4 94 。5 8 4 注：除上述表格内容外，还必须包括贷款金额、贷款方式、贷款目的、提前还款惩州条 件、保证金账户等要素。 ( 1 ) 首期付款( d o w np a y m e n t ) 银行通常不会按房价的1 0 0 借给购房者，申请贷款的人必须自 己在购房时支付房价的一定比例的款项，这就是首期付款。在美国， 首期付款比例一般在5 - - 2 0 。首期付款比例越低，贷款总成本越 高；反之，首期付款比例越高，贷款总成本越低。但并非所有人都有 能力支付较高比例的首期付款，甚至有些特别抵押贷款项目的首期付 款比例为零。对于那些没有资格参加特别抵押贷款项目，但又只能支 付较低比例首期付款的购房者，银行通常要求申请人购买私人抵押保 险( p m i ) 。 ( 2 ) 点( p o i n t ) 当购房者申请抵押贷款时，可有系列选择的权利，其中之一就 是利率和点。点是种借款成本，需要在贷款到期把房屋所有权过户 到自己名下时支付给贷款人。一个点等于借款额的1 。利率和点有 此增彼减的关系，也就是说，贷款利率越高，点就越低；反之，贷款 利率越低，点便越高。利率与点的组合选择使借款人可以根据自己的 年龄与收入状态来进行权衡。这种组合选择的理论基础是考虑到随借 款人从青年到中年再到老年变化过程中，其收入从低到高再到低的变 化规律。 年轻人收入较低，很难承受较高利率，而到中年还清贷款前收入 达到较高水平，有能力支付较高点的成本，因此，可选择“低利率， 高点”的组合方式；反之，中年人购房则可以选择“高利率，低点” 的组合，因为借款时收入处于一生中较高水平，有能力支付较高的利 率成本，而到退休还清贷款时，收入明显下降，只能承受低点的成本。 为什么借款人愿意支付点的成本? 因为点能降低利率，而利率越 低，可借款的数量越高。在较低利率水平上，借款人月付款额越低。 同时点的成本具有税收递延的好处。但是，低利率对应较高的点，对 借款人而言，在还清贷款时，须支付较高成本，加上保险费、代理费、 税收等将是笔不低的款项。所以借款人应根据自己的财务状况选择 利率与点的组合。 ( 3 ) 其他费用 在美国银行业，各类贷款的利息和非利息费用是明确分开的，比 如说在美国某州买新房的费用大至上有如下几个方面： 1 贷款公司和贷款银行收的费用。包括的项目有( 注：以下所有费 用都是大约数) ：评估费( a p p r a i s a lf e e ) ：$ 3 0 0 ；信用报告费( c r e d i t r e p o r tf e e ) ：$ 7 5 ；税收服务费( t a xs e r v i c ef e e ) ：$ 7 5 ；处理费 ( p r o c e s s i n gf e e ) ：$ 4 0 0 ：抵押保险费( u n d e r w r i t i n gf e e ) ：$ 4 0 0 ；洪 水证明费( f l o o dc e r t i f i c a t ef e e ) ：$ 2 5 ：文件准备费( d o c u m e n t p r e p a r a t i o nf e e ) ：$ 9 0 ；最终检查费( f i n a li n s p e c t i o nf e e ) ：$ 7 5 。 2 过户律师收的费用：结束费( c l o s i n gf e e ) ：$ 3 0 0 ：产权调查费 ( t i t l es e a r c h ) ：$ 1 5 0 ；产权检查费( t i t l ee x a m i n a t i o n ) ：$ 1 5 0 ；产权 保证保险契约费( t i t l ei n s u r a n c eb i n d e r ) ：$ 5 0 ；产权保证保险( t i t l e i n s u r a n c e ) ：一栋4 0 万的房子大约要$ 2 ，0 0 0 左右。 3 政府交易过户税：s t a t et r a n s f e rt a x ( d e e d ) ：房价的0 1 5 ；政府 抵押过户税：s t a t et r a n s f e rt a x ( m o r t g a g e ) ：贷款额的0 1 5 ；州交易 过户税：c o u n t yt r a n s f e rt a x ( d e e d ) ：房价的o ，0 5 ；州抵押过户税： c o u n t y t r a n s f e rt a x ( m o r t g a g e ) ：贷款额的o 0 5 ；契约记录费 r e c o r d i n gf e e ( d e e d ) ：$ 1 7 ； 抵押记录费 ( r e c o r d i n g f e e ( m o r t g a g e ) ) ：$ 3 o 。 4 预收地产税和保险金及过户当月的利息。地产税每月大约等 于房价的0 1 ，需交几个月的税金要以过户的月份是在一年中的那 个月来计算，如果你是在3 月份过的户，律师就要预收你至少5 个月 的税金，这是因为地产税是每年交两次，也就是说6 月3 0 日交上半 年的税，】2 月3 1 日交下半年的税。 5 建筑商收的费及一些杂费：勘测费( s u r v e y ) ：$ 2 5 0 ；白蚁处理 费( t e r m i t et r e a t m e n t ) ：$ 3 0 0 ( 少数建筑商收此费用) ；让渡费( g r a n t o r t a x ) ：房价的0 1 ( 这项本来应是卖主付的钱，但有的建筑商在签合 同时，要求买主付) ；另外还有些公证费，文件传递费等不n $ 1 0 0 。 所有这些费用加起来大约是房价的2 。 2 2 非利息收入来源分析 在美国，贷款利率是贷款价格的主要成分，但并不是唯一因素。 银行从贷款业务获取的收益除贷款利息外，还有其他许多非利息收 入，主要包括： ( 1 ) 开户费。即银行对借款人开立帐户收取的费用。 ( 2 ) 承诺费。在循环信贷方式中，银行对借款人最高借款限额 内可使用而没有使用的贷款额度要收取一定比例的费用，称为承诺 费，但它并不是贷款利息。 ( 3 ) 补偿余额。即银行要求借款人在贷款前或贷款后，存入一 定的资金，作为取得贷款的前提条件。对借款人而言，他不能全额使 用资金：对银行来讲，在贷款的同时，又获得可运用的资金来源，可 以用于盈利。这种方式变相提高了借款人的实际借款成本，或等价地 降低了银行的实际贷款成本。 ( 4 ) 利润分享。即银行对借款人由于使用贷款而增加的利润或 增值( 如住房抵押贷款的房价增值) 进行分享。这是美国中长期贷款 合同的条文之一，经常运用。 ( 5 ) 信用评估费。 ( 6 ) 抵押物评估费。 ( 7 ) 抵押物保管费。 ( 8 ) 回收贷款费用。 在贷款收益目标一定的情况下，贷款利率越高，贷款非利息收入 就越低；反之，贷款利率越低，那么贷款的非利息收入就越高。 3 结论 从美国住房消费信贷业务的开展中我们可以看出，美国银行在产 品设计方面具有以下几个特点：是客户可以选择，银行的多样化产 品为客户个性化选择提供了可能性，他们的产品设计体现了以客户为 中心的理念，客户需要什么样的产品，银行就尽可能地满足客户的个 性化需求。由于美国银行在产品设计时是明确区分了资金成本和服务 成本的，那么客户就可以选择某些服务而不选择其他的服务。二是差 别化定价，将产品和服务分开定价，这样分开定价使银行的非利息收 入更加透明，更便于银行核算成本和收益，同时可以区分不同的客户。 美国银行在住房消费信贷业务中非利息收入占总收入的比重较 高，而银行的非利息收入占总收入的比重和产品的定价方式有直接关 系。由于美国银行是在产品定价中区分开了产品的价格和服务的价格 的，当银行的产品价格相类似的时候，推出不同的，多样化的服务就 成为了银行竞争客户的重要因素。客户在享受了高质量的服务的同 时，也愿意为此而支付一定的费用。所以说，美国银行能通过差别定 价以及高水平的服务而获得了丰厚的非利息收入。 第二章对我国银行业住房消费信贷业务的经济学分析 1银行住房消费信贷业务简介 1 1 概念和产品分类 根据中国人民银行1 9 9 8 年5 月9 日公布的个人住房贷款管理 办法的规定，个人住房贷款就是指“贷款人向借款人发放的用于购 买自用普通住房的贷款”。而中国建设银行1 9 9 9 年1 2 月2 6 日通过的 中国建设银行个人住房贷款办法中指出“本办法所称个人住房贷 款是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆内城镇购买、建造、大修 各类型住房的自然人发放的贷款。”由此可见，个人住房贷款是针对 自然人发放的贷款，单位和集体贷款，不管其作用是什么都不属于个 人住房贷款。该贷款的使用方向是购买住房，有些以住房为抵押所获 取的贷款，或其他与住房有关的贷款，若使用方向不是购买、建造、 大修各类住房，则不属于个人住房贷款的范围。另外，使用贷款所购 买、建造、大修的住房必须在中国境内，原则上不向购买国外住房发 放个人住房贷款。而且，所购住房必须是普通住房，购买、建造、大 修豪华住房不属于这个范围。 目前，个人住房贷款主要分为委托住房贷款、自营性住房贷款和 个人住房组合贷款这三类。 ( 1 ) 委托住房贷款，也叫个人住房公积金贷款。是银行受住房公积 金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向 在中国大陆境内购买、建造、大修城镇各类型住房的自然人发放的贷 款。 ( 2 ) 自营性住房贷款，也叫个人住房商业性贷款。是商业银行利用 自己组织的信贷资金，向具有完全民事行为能力的自然人发放的、用 于购买自住商品房的贷款。 ( 3 ) 个人住房组合贷款。是指向缴存公积金的购房借款人同时发放 个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。 1 2 申办住房消费信贷业务的主要环节 我们现在以个人自营性住房贷款为例来说明个人住房贷款的主 要环节。 ( 1 ) 购房者按照金融机构的固定格式填写住房贷款申请书 申请个人自营性住房贷款应填写xx 银行个人住房贷款申请审 批表，同时应出具身份证、借款经济收入或偿债能力证明、符合规 定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件、抵押物或质押物的 清单、权属证明以及有处分权人同意抵押以及质押证明和抵押物估价 等等的证明。 ( 2 ) 贷款机构根据申请书对贷款人进行审核 审核包括申请书内容的真实性，购房者的偿还能力、购房者的信 用状况及其债务状况，审查借款人的抵押物是否足额有效，抵押物共 有人是否出具同意抵押的合法文件，还有审查保证人的保证资格和保 证能力，所以要对购房者提供的资料的真实性进行一一审核。 ( 3 ) 金融机构对购房者拟购置的房地产进行评估 评估一般是针对二手房的，通常金融机构是委托房地产评估事务 所等房地产中介机构进行评估，评估内容包括房屋产权情况、物业价 格等，一般评估费用为：房款2 0 万以下1 5 0 0 元；2 0 一5 0 万元2 5 0 0 元；5 0 万以上3 5 0 0 元。金融机构一般很少直接参与房地产评估。 ( 4 ) 签订合同，发放贷款 银行对借款人信用和抵押物进行审查后，对符合条件的借款人， 经办人员写出调查及审查意见，提出对该借款人的贷款金额、贷款年 限和相应的贷款利率以及对贷款担保的有效性、合法性的确认意见， 按照规定的贷款审批程序上报审批。经银行审批确定放贷后，由银行 将贷款金额一次性转入开发商专户内。 1 3 计息还贷方式 我国商业银行目前最常用的三种还款方式是到期次还本付息 法、等额本息还款法和等额本金还款法。 ( 1 ) 到期一次还本付息法 借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归 还本金和利息，目前人民银行颁布的1 年期内( 含1 年) 的个人住房贷 款，采用的就是这种方式。 ( 2 ) 等额本息还款法 是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月 还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来 源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷 款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。 ( 3 ) 等额本金还款法 又称利随本清法、等本不等息还款法。就是借款人将贷款额平均 分摊到整个还款期内每期( 月) 归还，同时付清上一交易日至本次还款 日间的贷款