（科学技术哲学专业论文）西安市住宅建设发展对策研究.pdf

西安建筑科技大学硕士学位论文 西安市住宅建设发展对策研究 专业： 研究方向： 研究生： 指导教师： 科学技术哲学 科技与经济 瞿伟 侯远志 摘要 近年来，住宅产业已经成为我国国民经济的新经济增长点。住宅建设不仅改善了 居民的居住水平，而且对社会经济的发展起巨大的推动作用。西安市要实现全面小康 和经济持续增长的目标，住宅建设的作用不可忽视。因而，当前如何保障西安市住宅 建设健康、快速地发展成为摆在我们面前的重要课题。 论文首先简要阐述了有关住宅建设的基本理论，然后从分析西安市住宅建设发展 的历史、现状和内外环境入手，提出了其现在面临的主要问题。针对这些问题，第三 章比较研究了其他国家的发展历程和相关政策，找出可借鉴的经验；第四章对住宅市 场的供需规模做了短期预测，从而得出近年发展的重点。以上述理论分析为基础，文 章最后提出了解决问题的建议和对策。 本文的特点在于：采用一元线性回归方法，对未来西安市住宅市场的供求情况进 行预测，对定量分析西安市住宅建设发展问题进行了初步尝试。 关键词：住宅建设住宅政策供求预测经济适用房住宅产业 论文类型：应用研究 t h e s t u d y o nt h e s u g g e s t i o n s o f d w e l l i n g h o u s e c o n s t r u c t i o n s d e v e l o p m e n t i nx i a n m a j o r - p h i l o s o p h y o fs c i e n c e & t e c h n o l o g y r e s e a r c hd i r e c t i o n ：s c i e n c e t e c h n o l o g y e c o n o m i c g r a d u a t es t u d e n t ：q uw e i n t o r ：h o hy u a n z h i a b s t r a c t r e c e n ty e a r s ，t h ed w e l l i n gh o u s ep r o p e r t yh a db e c a m et h en e wi n c r e a s i n gd r o po f n a t i o n a le c o n o m yi nc h i n a d w e l l i n gh o u s ec o n s t r u c t i o ni sn o to n l ye f f e c t i v e l yi m p r o v i n g r e s i d e n t l i v i n g c o n d i t i o ni nt h e c i t y b u ta l s o p l a y i n g av i t a l p a r t i n p r o m o t i n g t h e d e v e l o p m e n t o f e c o n o m y t or e a l i z et w o g o a l s f o r x i a n ，w h i c h a r ef u l l s c a l e c o m p a r a t i v e l yw e l l g o o dl i v i n gs t a n d a r d a n dt h ee c o n o m yg r o w i n gu pc o n t i n u o u s l ya n d s t e a d y , w eh a v et oa t t a c hi m p o r t a n c et oi t s oi tb e c o m e su r g e n ta n ds i g n i f i c a n tf o ru st o e n s u r ed w e l l i n gh o u s ec o n s t r u c t i o nd e v e l o p i n gs t e a d ya n d r a p i d l y i nt h i sp a p e r , a tf i r s t ，is h o ws o m eb a s i ct h e o r i e sa b o u td w e l l i n gh o u s ec o n s t r u c t i o ni n b r i e f t h e na c c o r d i n gt ot h e a n a l y s i s o ft h eh i s t o r ya n dc u r r e n ts t a t u s ，d o m e s t i ca n d o v e r s e a se n v i r o n m e n ti nx i a l l ，m a i nq u e s t i o na b o u td w e l l i n gh o u s ec o n s t r u c t i o na r ep u t f o r w a r d t h ep a p e rf o c u s e so nr e s e a r c h i n gp r o c e s sa n dp o l i c i e so ff o r e i g nc o u n t r i e sf o r t a k i n gs u c c e s s f u le x p e r i e n c ei nc h a p t e r3 ，a n dp r e d i c t ss c i e n t i f i c a l l yo nt h es i t u a t i o no f d e m a n da n d s u p p l yi ns h o r tt i m e ，o b t a i n i n gt h ef o c a lp o i n t o fd e v e l o p m e n ti nc h a p t e r4 o n t h eb a s i so ft h ea n a l y s i s a b o v e ，s o m es u g g e s t i o n s f o rt h ep r o b l e m sa r eg i v e na tl a s t t h ec h a r a c t e ro ft h i s p a p e r i st h a tt h el i n e a rr e c u r s i v ea n a l y s i si s a d o p t e do nt h e p r e d i c t i o no fd e m a n da n ds u p p l yi nx i a nd w e l l i n gh o u s em a r k e to nw h i c ht h es t r a t e g y s t u d yi sb a s e d o n k e yw o r d s ：d w e l l i n gh o u s ec o n s t r u c t i o nd w e l t i n gh o u s ep o l i c i e s t h ed w e l l i n gh o u s e p r o p e r t y e c o n o m i c a l r e s i d e n c e p r e d i c t i o n o n t h es i t u a t i o n o f d e m a n d a n ds u p p l y d p e o f t h e s i s ：a p p l i e df u n d a m e n t a l i i 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个入在导师指导下 进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已 申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志 对本研究所做的所有贡献均己在论文中作了明确的说明并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 论文作者签名：翟巾 日期：加弘 弓t 8 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保鼠送交论文的复印件，允许论文 被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 新橼f 沙眺吖7 厶 西安建筑科技大学硕士学位论文 绪论 党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了我国经济、政治、文化 建设和改革的主要任务。西安市在向这一目标迈进的过程中，有关住宅建设发展的研 究具有重要的现实意义。首先，住宅小康化是加快西安市小康实现过程的关键。作为 一个历史悠久的文明古城，西安市城镇人口多( 2 0 0 1 年底已超过4 0 0 万人) ，人口的 自然增长率高；而且，随着近年来西部大开发的深入实施，流动人口的数量也快速递 增，从而使得住宅问题相对比较突出。2 0 0 1 年，西安市人均住宅使用面积和住宅成套 率均低于全国平均水平，与小康标准相比，尚存在差距，因而提高居民居住质量已成 为西安市全面建设小康社会的重要任务之一。其次，住宅建设不仅能改善居住水平， 而且对西安市经济的发展也起着巨大的推动作用。跨入新世纪，住宅产业已成为新的 经济增长点，它是一个地区经济持续发展的推动力。西安市可以通过住宅产业健康、 快速地发展，来带动其它产业的发展，以实现经济的高增长。正是由于住宅建设当前 所处的重要地位，我们必须加以认真地研究和对待。 1 。住宅、住宅产业及相关概念 1 、住宅 在远古的时代，“树”是人类的第一个家。混沌之初的远古时代，人类的始祖聚 居于丛林之中，过着“沐天地之灵气，浴雨露之恩泽”的原始生活。为躲避天地的侵袭， 他们成群的栖息于高高的大树上。到了原始社会，人们为了遮风避雨，从树穴上迁下 来，居住在天然的洞穴。“穴居”是人类第一次改变自身居住环境的重大创造。接着， “巢”的发明使人类的住宅完全位于地面，搭盖巢居是人类征服自然、改造自然、创 造自然的伟大实践。直至现代，住宅，人类居住的房子，是人类有意识建造的供经常 性生活休息的固定空间，它的基本功能包括平面空间组合、室内环境、安全和耐用四 个方面。“新”的代替“旧”的，“更新”的代替“新”的，人类社会的住宅就是这样 不断地向前发展。 2 、住宅产业 新中国成立后的3 0 多年中，由于计划经济体制否认住宅的商品属性，住宅直 被作为一种产品进行分配。在这种背景下，根本谈不到住宅产业的发展。1 9 7 8 年我国 实行改革开放政策后，随着计划经济体制向市场经济体制的转变，才逐步认识到了住 宅的商品属性。2 0 世纪8 0 年代以来，我国住宅业才真正作为一个产业，逐渐得以确 立。f - t z , 是住宅产业? 中国房地产协会常务副会长顾云昌先生对住宅产业的定义是 “以生产和经营住宅或住宅区为最终产品的产业，包括住宅的规划和设计，住宅部件 西安建筑科技大学硕士学位论文 的开发和生产，住宅( 区) 的建造以及住宅( 区) 的经营管理和服务。”按照这个定义， 住宅产业涵盖了建材业、建筑业、房地产业中住宅经营和管理的整个过程中的各个环 节，它是一个跨行业的综合产业。 3 、房地产业与住宅产业 房地产业不同于住宅产业。简单地说，房地产就是房屋财产和与房屋相关的土地 财产的总称，或者说是房屋和地产的总称。房地产作为房屋建筑和建筑地块有机组成 的整体，在物质形态上，表现为房依地建，地为房载，房地不可分离，房产总是与地 产联系在一起；在经济形态上，从房屋建筑开始，到房地产的买卖、租赁、抵押、典 当、赠与等各种活动，房产和地产表现为不可分割的内在整体性。 随着商品经济的发展，城市化进程的加快，土地、房屋及其权力作为一种商品进 入市场，土地和房屋这种具有自然属性的物品变成了地产和房产这类具有经济社会属 性的商品，从而使房地产投资开发、经营、管理和服务的活动作为一个产业应运而生。 房地产也就是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 由以上我们可以看出，住宅产业可以归属于房地产业，并且是房地产业的重要组 成部分，其活动贯穿于房地产业的始终；但它又不同于房地产业，只是房地产业中住 宅的开发、经营与管理。 2 住宅小康化与住宅建设 早在西周时期，“小康”一词就已出现。诗经民劳中有“民亦劳止，讫可小 康”的句子。在这里，小康是生活比较安定的意思。而现在我们说的小康社会，是指 国民生产总值按人均达到8 0 0 美元，具体的量化指标包括人均收入、人均居住面积、 受教育水平、恩格尔系数等。 由于我国人口多，城市人均住房标准仅相当于世界上住房宽裕国家的1 4 左右， 因而一直以来住宅的小康水平都是人们关注的焦点之一。目前，理论界对此划分不， 但有一点是明确的，那就是小康的住宅标准是一个动态的标准，它与一个国家国民经 济的发展直接相关。我国未来小康居住进程是，到2 0 0 5 年，城市人均拥有住房建筑 面积为2 2 平方米，每户建筑面积大约为7 0 平方米；到2 0 1 0 年，城市人均住房建筑 面积为2 5 平方米，户均建筑面积大致是8 0 平方米。建设部曾公布过小康住宅的十大 标准：住宅套型面积稍大，配置合理。有较大的起居、炊事、卫生、储存空间。 平面设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。 房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1 2 个 等级。合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨。合理分隔卫生 空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰。管道集中，水、电、煤气三表出 户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。设置斗门，方便更衣换 西安建筑科技大学硕士学位论文 鞋，展宽阳台，提供室外休息场所，合理设计过渡空间。住宅区环境舒适，便于治 安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。垃圾处理袋装化， 自行车就近入库，预留汽车停车位。社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地 特点，有利于保护生态环境。 上述标准的提出，对住宅建设又有了新的要求，即“科技先导，适度超前”。有人 预测，本世纪前十年是居住面积的增长，后十年则是居住品质的提高，住宅建设应本 着适度超前的原则，加快迈向市场化、产业化的步伐。 3 目前理论界的研究现状 住宅产业直是作为房地产业的一个部分加以研究的。从国外来看，房地产业在 西方许多国家已是成熟的产业，其理论研究也曰益深化。如城市经济学开始从城市内 部的住宅及其他建筑物、土地市场等研究房地产业发展；经济地理学、城市地理学， 对房地产研究侧重于空间演化、空间结构和空间政策；社会学注重人类住区的发展研 究，研究住宅合作社问题、福利住房、老年人住房问题等。经过不同学科众多专家学 者的艰辛研究，逐步形成了较为完善的房地产理论体系。 但是，在我国，房地产业还是个新兴产业，因而有关房地产的理论研究比之国外 也较为落后。当前，理论界仍正处于探索这个产业的理论基础和发展规律阶段。在住 宅建设方面，理论界的研究尚未体系化，定性研究的多，定量的少，尤其是各地区依 据其具体情况应如何发展的探讨更是缺乏，而这正是各城市住宅建设发展中亟需解决 的问题。 4 本文的主要内容及方法 1 、本文的主要内容 文章从影响住宅建设发展的微观和宏观两个方面出发，紧紧围绕住宅建设的两个 基本点，即：切实提高城镇居民的居住水平，以住宅投资与消费拉动经济持续、稳定 增长；同时，通过对其他国家和地区住宅业发展的比较，在科学预测西安市住宅建设 发展规模基础上，提出了其发展的重点与对策。具体内容如下： 第一章着力构筑有关住宅建设发展的理论体系，重点分析了产权理论、供求理论、 住宅价格构成理论、区位理论和城市化理论等五大理论。 第二章对西安市住宅建设的历史、现状，以及当前的发展环境进行了分析。 第三章比较研究了有关国家和地区住宅产业发展实践中较为成功的经验，以对西 安市住宅建设的发展有所启发。 第四章在前面理论分析的基础上，运用线性回归方法对西安市住宅市场的供求进 行了近期预测。 西安建筑科技大学硕士学位论文 第五章提出西安市住宅建设发展的重点与难点。 最后，系统总结了论文的研究结论，并给出了尚待深入的问题。 2 、主要研究方法 系统方法所谓系统方法是指将对象置于系统之中，从系统的观点出发，在 系统与要素、要素与要素、系统与环境之间的相互联系和相互作用中，综合考察研究 对象。 比较分析法通过借鉴其他国家或地区的经验，制定合理的西安市住宅建设发 展的目标、对策、制度。 定性与定量相结合的方法本文采用一元线性回归，对未来西安市住宅市场的 供求情况进行预测，对定量分析西安市住宅建设发展问题做了初步尝试。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 住宅业发展的基本理论 在我国，住宅业是个新兴产业，它的真正发展始于二十世纪八十年代末，迄今不 足二十年的历史。住宅理论的发展又落后于住宅实践，这种落后主要表现在我国的住 宅理论体系尚未系统形成。由此，本章着重介绍国外己形成的住宅五大理论，即：住 宅产权理论、住宅供求理论、住宅价格形成理论、住宅区位理论以及城市化理论，并 结合我国实际简要加以分析。 1 1 住宅产权理论 产权是由美国经济学家科斯提出的，对科斯产权含义比较权威的解释是艾尔奇安 的说法。他认为“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行 选择的权利。”通俗的讲，产权实际上是指按社会约定俗成的习惯或法律赋予人们对 某种财产拥有和可以实施的一定权力。这里所说的权利，既指对不同类型的财产本身 所拥有的所有权、使用权、占有权、支配权、处置权和相应的受益权，也指人们所拥 有的对这些财产所派生出来的种种有形或无形的物品或功效的受益权和不受损害权。 产权问题之所以受到西方经济学家的重视，是因为它是市场机制正常运行的必要条件 之一。 住宅产权是指存在于住宅中的完全排他性权利，有广义和狭义之分。狭义的住宅 产权指住宅产权所有人依法对其住宅及其附着物占有、使用、收益和处分的权利：广 义的住宅产权除此之外，还包括住宅售卖权、住宅抵押权、住宅租赁权、住宅典当权、 住宅继承权、住宅留滞权、住宅赠与权等权利。 从新中国成立到改革开放前，我国一直实行住房公有制，城镇住宅私有率极低。 随着需求增加，国家财政不堪重负。1 9 8 0 年4 月，邓小平同志首次突破了住房公有制、 福利制的传统观念，系统地提出了住房私有化、调整房租、分期付款购房等带有市场 经济色彩的观点。1 9 8 0 年6 月，国务院在全国基本建设工作会议汇报提纲中提出： “准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，从而正式允许实行住房商 品化。此后，各地相继出台了一些政策，住宅私有率有所提高。但由于福利分房的存 在，住宅产权并未明确提出。1 9 9 8 年国家停止了福利分房，而且以前分配的公房也要 逐步私有化，住宅产权才受到大家的重视。 当前，由于“房改房”的产权问题尚未彻底解决，居民不能对旧房进行合理处置， 极大地影响了住宅市场的发展，主要表现为，既不能满足不同层次收入家庭对住房的 不同消费，又不能形成居民卖旧房买新房的梯度消费。因而住房产权私有化是当前住 房制度改革的核心，是市场经济条件下实施各项住宅政策，发展中国住宅市场的关键 西安建筑科技大学硕士学位论文 所在。允许私人真正拥有住房，才能刺激居民提高消费、扩大内需，从而促进国民经 济的增长。 1 2 住宅供求理论 供求理论是市场运行的基本理论，也是住宅市场运行与价格变动的核心理论。由 于住宅商品的供求与一般商品的供求有许多不同特点，特别是土地的稀缺性和住宅商 品生产的长时间性，导致住宅商品供给呈现低弹性，而需求由于种种因素呈现高弹性。 1 2 1 住宅需求的含义及影晌因素 1 、住宅需求的含义 广义的住宅需求包括消费需求和投资需求两部分，狭义的住宅需求通常指的是住 宅的有效需求，即在一定时期内人们愿意并有能力购买或承租的住宅的数量。本文中 的住宅需求都是指后者。住宅需求在住宅市场中具有极其重要的作用。表现为： 住宅需求是住宅市场经济活动的动力。没有住宅需求，就没有住宅市场的价格、 供应和资金运动，也就没有住宅市场本身。 住宅需求是住宅供应变动的牵动力，是住宅供应的出发点和归宿。住宅需求水 平、需求趋向、需求结构的变化推动和预示着住宅供应的变化。此外，住宅需求也影 响住宅交易价格、资金周转和市场发展，以及其他要素的变化。 住宅需求是检验住宅经济体制完善程度的重要尺度。好的住宅经济体制，能适 应住宅需求运动规律，灵活有效地引导、调动和调节住宅需求，最大限度地满足全社 会住宅需求，促进住宅问题的解决。 2 、住宅需求的影响因素 影响住宅需求总量的因素主要有7 个方面：城市人口数量与人口结构、家庭结构、 家庭收入、住房贷款条件、住宅价格、物价水平、国家住宅政策等。现阶段，住宅贷 款条件、住宅价格和国家住宅政策对我国住宅需求影响较大。 住宅贷款条件 住宅贷款条件包括住房贷款方式、首付款比例、贷款利率、贷款期限等。住房贷 款条件与住房金融市场的发育程度有关。住房金融市场越发达，分散贷款的能力越强， 贷款方式越多样，贷款发放数量越多，住宅购买力越强。住房金融市场形成初期，贷 款方式单一，首付款比例高，贷款利率高和期限短，贷款限制严格，收益面窄，不利 于激发住宅市场的潜在需求。目前我国正处在这一阶段。 住宅价格 住宅价格，我国一般指每平方米住宅建筑面积的价格，国外往往指每套住宅的价 格。这与各国住宅统计指标体系有关。随着人民生活水平的提高，居民把实现小康住 西安建筑科技大学硕士学位论文 宅作为追求的目标，在保证一定面积水准的前提下，每平方米售价对需求变动影响很 大。可以说，住宅价格是制约人们住宅需求的关键。 国家住宅政策 国家通过财政、金融、税收杠杆，以及土地供应政策，影响住宅需求。比如对中 低收入阶层提供价格低廉的经济适用住宅，给予长期、低息的购房贷款；在建房和买 房过程中适当的减免税费等，降低住宅开发建设成本和购房交易费用，刺激居民住宅 需求。 另外，还有一些因素对局部地区的住宅需求产生影响。如区域经济发展条件、气 候条件、交通便捷度、城市基础设施配套情况，以及住宅质量和住宅周围的环境条件 等。 3 、住宅需求的收入弹性 住宅需求的收入弹性，反映的是家庭收入发生一定变化，引起住宅需求量发生变 化的大小，即住宅需求对家庭收入敏感程度。日本住宅经济专家森泉阳子教授，于 1 9 6 9 1 9 7 4 年对日本消费状况进行调查，结果发现住在相对简陋住宅中的居民住宅需 求的收入弹性最大，即这些居民改善住宅条件的愿望最强烈，收入增加，投入消费的 比例要大些；而随着收入的增加，住宅贷款偿还额、购买住宅的面积、住宅的价格随 之增加，但增长率在不断减弱，住宅需求的收入弹性随着收入的增加而降低。这理 论对于调整我国现阶段住宅产业结构具有重要的意义。 1 , 2 2 住宅供给的影响因素 影响住宅供给的因素主要有：土地、住宅的投资、住宅价格、住宅建设成本和各 项费用等。 土地 土地从土地数量和土地价格两方面来影响住宅的供给。一方面，供住宅建设的土 地越多，则住宅供给越多；反之，住宅供给越少。另一方面，住宅土地的价格越高， 住宅供给越少；土地的价格越低，住宅供给越多，这是因为土地价格是构成住宅成本和 价格的主要因素( 约占4 3 以上) 。为了保证住宅供给，政府往往对住宅建设的土地 数量和价格进行调控。 住宅的投资 住宅的投资与住宅的供给呈同向变动，投资增加则供给增加，反之亦然。利息率 由于影响到投资，从而间接影响住宅供给，二者呈反向变动。 住宅的价格 从中长期看，在其他条件不变的情况下，住宅的价格与住宅的供给呈同向变动。 尽管如此，供给弹性十分有限，这主要是由土地资源的有限性决定的。 西安建筑科技大学硕士学位论文 住宅建设成本和各项费用 住宅建设成本主要包括建筑安装的人工费用、建筑 材料及设备的投入以及其他费用，主要有咨询调研费、勘察设计费、市政配套费、公 建配套费、中介代理费、人防费、行政事业收费等等。在其他条件不变的情况下，这 些成本和费用的增加或减少会影响生产者的利润，从而影响供给。当住宅建设成本和 费用降低时，住宅供给会增加，反之，供给会减少。 1 2 3 住宅市场供求关系 1 住宅市场供求一般规律 由于供给价格法则和需求价格法则的相互作用，在较长的时间里，供给曲线s 为 上扬的一条曲线，需求曲线d 为下倾的一条曲线。当供给量和需求量相等时，s 和d 相交于e ，住宅市场达到均衡，并得到均衡价格p o 。此时任何价格的短期偏离都会再 次恢复到均衡价格p 。当市场价格高于p o 时，则住宅需求减少，供过于求，价格下 降；当市场价格低于均衡价格p o 时，则住宅需求增加，供不应求，价格上升。 在短期内，由于住宅的开发周期较长，不可能马上有更多的住宅进入市场，这使 得住宅供给弹性接近于零，住宅价格由住宅需求决定。如图1 - 1 所示。 2 我国住宅市场供求关系 实现住宅供给与需求平衡的必要条件之一，是需求方购买住宅的经济承受能力大 于供给方住宅开发成本。只有具备了这个条件，供给方才能有利可图；需求方才能在 消费意愿与支付能力许可的范围内，购买到所需要的住宅，实现住房消费。当住宅供 给总量、需求总量、成交总量基本接近时，便实现了住宅的供求平衡。 图1 4 短期内住宅供求曲线 从我国近几年的住宅交易情况看，需求方可以分为两类，第一类是普通居民，第 二类是社会集团和少数先富裕者。第二类住宅需求方，其购买住宅的经济能力大于住 宅开发成本，能够在住宅市场选择自己所需要的住宅，实现住宅消费。这就是我们通 常所说的住宅集团消费( 包括少数先富裕者) 。自1 9 9 8 年7 月1 目起，国家将彻底取 消住房实物分配制度。在取消住房实物分配制度之前，住宅集团消费表现得异常活跃。 第二类需求方希望在短期内( 1 9 9 8 年7 月1 目之前) 完成购房交易。这给住宅开发商 带来了机遇，导致住宅价格上涨。 西安建筑科技大学硕士学位论文 第一类住宅需求方，也是住宅消费的主要群体，其可支配的购房资金，即购买住 房的经济承受能力( p d l ) 小于住宅开发成本( p s ) ，供给与需求之间出现了隔离带， 如图1 2 所示。这也是近几年有效需求不足的根本原因。 要消除隔离带，健全住宅市场，首先要做到：1 ) 坚决取消： 住宅开发和销售过程中的不合理收费，真正把房价降下 来；2 ) 实行住宅分配货币化( 明补或纳入工资) ，提高 居民的购房能力；3 ) 建立和完善住房金融体系。对于实。一 现了上述三点，仍无能力购买住宅的中低收入户，国家 要根据具体情况，制定相应的政策和措施，一方面给住p d l 宅开发商以优惠政策，降低住宅开发成本，另一方面给 购房者补贴，提高其购买能力，从而消除图中阴影，实 现住房生产与消费的良性循环。 1 3 住宅价格构成理论 数量 图1 - 2住宅供求曲线 住宅在市场上流通的快与慢，很大程度上取决于它的价格。住宅流通价格有住宅 买卖价格和住宅租赁价格两种形式。 1 3 1 住宅的流通价格 1 、生产者的价格构成 从生产者角度看，住宅价格构成的基本内容包括住宅成本和利润两部分。具体来 讲有八项费用：地价和动拆迁费，土地开发费，住宅的建筑安装费用，住宅建设资金 成本，劳务费用，行政费用和税金，开发企业经营管理费，开发企业的利润等。 2 、供需对住宅流通价格的影响 住宅的生产者价格反映了生产者对自己产品的价格定位， 住宅流通价格最终是由供给与需求双方共同形成的。 1 ) 、住宅供给对价格有负的影响 当其他条件不变时，住宅供给增加会导致供方竞争加剧， 给减少，会导致供方竞争减弱和价格上升。 2 ) 、住宅需求对价格有正的影响 当其他条件不变时，住宅需求增加会导致需求竞争加剧， 求减少，会导致需方竞争减弱和价格下降。 3 ) 、住宅价格的形成 是流通价格的基础，而 从而引起价格下降；供 从而使得价格升高；需 如前所述，正是供给与需求的相互作用形成了住宅的均衡价格。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 3 2 住宅租金的形成 住宅租金可分为完全租金和成本租金。完全租金，又称商业租金，指住宅经营者 因为投入而得到合理补偿并产生利润的租金。它由八项因素构成：折旧费、维修费、 管理费、税金、利息、保险费、地租、利润。 成本租金就是住宅租金正好补偿住宅出租者所耗费的阶段性成本费用。成本租金 是盈利与亏损的临界点，是确定住宅租金的最低经济界限。在物价和劳动力价格都不 变的情况下，住宅租金如低于成本租金，则住宅经营者连简单再生产也维持不了。住 宅租金等于成本租金，住宅经营者能维持简单再生产。住宅租金高于成本租金，住宅 经营者不仅可以维持简单再生产，而且还可以进行扩大再生产。 成本租金的构成，按其定义，应该包括除了利润外的其他七项，但是根据住宅的 不同所有性质和所有者的具体要求予以减少。如在中国有相当数量的住宅都没有投保 住宅保险，因此在租金内可能没有保险费。中国城市的公有住宅的租金仍比较低，低 于七项内容的成本租金。随着住房体制改革的深化，作为第一步应实现折旧费、维修 费、管理费三项内容的租金。第二步应加上租金和利息，最后再考虑地租和保险费。 住宅租金构成内容的多少，额度的高低，是否能够实现，取决于供求关系，这同 住宅流通价格的形成基本上是一致的。 1 4 住宅区位理论 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的 具体表现，区位理论的根本宗旨在于揭示人类社会活动的空间法则。住宅实行商品化 和私有化后，居民为改善居住条件开始购买属于自己的住房。在影响居民住宅消费的 诸多因素中，区位因素是非常重要的因素之一。人们在购买住房时，要优先考虑住房 的位置。比如，周围的自然环境是否优雅、清静，绿化条件好、无各种污染的住宅环 境是人们的首选；交通、通讯、人际交往是否方便；社会文化环境和社会服务设施是 否完善，包括娱乐、医疗、教育、银行、邮政等设施；同时还要考虑增值潜力是否大， 这是居民投资的积极动力。 1 4 1 国外住宅区位理论 在国外，住宅区位理论分为两大派别，即过滤论和互换论。 1 过滤论。这一理论最早是由伯吉斯在2 1 世纪年代初提出来的，它主要从住宅区 位格局的角度研究住宅空间分布特点，主要观点有“同中心地带论”、“扇形理论，和 西安建筑科技大学硕士学位论文 “多核心模式”。 2 互换论。其代表人物有温哥和阿隆索。 温哥提出了居住区模型。该模型以假设条件为前提，表明城市中心的交通费用为 零，但土地租金最高，在城市的中间区位，其土地租金与交通费用之和等于到达城市 边缘的交通费或城市中心的土地租金。假定城市居民的收入和爱好相同，居民选择的 住宅越靠近市中心，租金越高，占有地越小，形成居住高密度，而远离市中心，支付 的租金越低，相对前者占地面积则较大。 阿隆索提出区位平衡理论。该理论认为，一个家庭的固定收入将用于土地投资、 交通运输、购买其他商品。假设个人开支不超过收入的约束，通过土地投资、交通运 输、购买商品的协调，可以使个人的满意程度达到最大。 1 4 2 住宅区位选择遵循的原则 1 家庭主义原则。家庭是由亲情、血缘关系维系的社会结构最基本的细胞，也 是城市居住的基本单元。无论东方国家还是西方国家，维护家庭利益，是城市居住区 位选择的重要原则。家庭利益是多方面的，作为一般区位选择来说，则主要集中在生 活条件和子女教育两个方面。生活条件优越、教育环境良好的区位将是家庭选择住宅 的重要条件。 2 邻里主义原则。在城市，人们居住用地的区位选择要考虑邻里关系。关系好 的老乡、老邻居、老同事，在居住区位上可能产生相互吸引作用；关系不好的则可能 发生互相排斥作用。 3 名利主义原则。即把居住用地的区位选择的重点，放在有利于改变自己在社 会地位分层结构中的位次上。城市是等级关系和社会分层结构较为严密和复杂的场 所，又提供了实现自身价值的机会。因此，有人为实现自身价值，在居住用地的选择 上，一是选择接近有利于催人奋发向上的工作环境，二是要尽可能在接近较高阶层的 居住区，以提高自身居住荣誉感并有利于得到上层社会帮助。 4 经济主义原则。从经济观点选择居住用地的区位，主要从节省出行时间和出 行运输支出两方面考虑的。由于住宅是比较长期使用的稳定居留地，出行经济便成为 人们普遍考虑的居住选择因素。人们的出行是在居住地、工作地、购物中心和游乐场 所之间往返摆动的。所以，理想的居住地的区位是达到四点总距离最短的点，尤其是 选择接近工作场所的地点，因为住所与工作地之间活动频率最高，这样便可最有效的 节省出行的费用和时间。 5 消遣主义原则。把住宅区位的选择重点放在享受方面，尽可能接近商务中心、 游乐中心和风景旅游点。当然，以享受为目的的区位选择，是以经济实力为后盾的， 就我国目前情况而言，它只限于少数人。 西安建筑科技大学硕士学位论文 以上区位选择原则都是从个人愿望的角度出发的，实际上它还要受城市化水平和 个人收入水平的制约。我国与西方国家不同，许多城市的区位优劣差异不是很大，但 无论从单位购房还是个人购房中，都可以看到上述某些原则发挥着或开始发挥着作 用。此外，由于我国长期实行福利性住房政策，加之个人选单位与单位选择员工的自 由受到体制上与习惯上的限制，人们选择住房条件与区位的自由度还很小。随着市场 经济体制的建立与住房制度改革的深入，人们将逐渐从多方面获得选择居住区位的权 利，为此研究居住区位理论对我国住宅市场的发展具有指导意义。 1 5 城市化理论 城市化的实质就是农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用地的过程。 城市化是社会经济发展的必然规律。随着我国城市化速度的加快，农村人口进入城市， 居住问题成为首要问题。因此，从长期看城市化是住宅产业发展的根本动力之一，城 市化理论是住宅业的重要理论之一。城市化可以制约住宅业发展水平，城市化理论可 以指导住宅业的发展。 城市人口比重 图l o 城市化“s ”型曲线 从时间角度看，城市化变化规律如图1 - 3 所示。在城市人口比重小于3 0 时，城 市化速度缓慢，在3 0 7 0 之间，城市化速度明显加快，所用的时间比较短，大于 7 0 以后城市化速度又逐渐缓慢。这一规律对我国房地产业发展有以下几点启示：我 国城市化正处于3 0 左右，估计在以后若干年内，城市化速度会明显加快，房地产业 发展面l 临巨大的机遇；房地产的供求矛盾将更加突出，尤其是住宅供给将越发落后于 需求；大、中城市房地产价格的上涨会进步加剧。 从空间角度看，城市化是城市边缘不断向外推移的过程。城市边缘带犹如树木结 构中的“形成层”，它一方面从城市外面吸收城市生存必需的食物和原料，满足城市 需要：另一方面又消纳城市排泄物，保证城市正常运转，由此而促进城市地域不断发 展壮大，推动城市边缘带向外扩展。由于城市化是经济发展的函数，而经济发展又随 科学技术的发展而表现出明显的周期性，因此城市边缘代是呈波浪式向外扩展的。现 在的城市地域是过去的城市边缘带，今天的城市边缘带是未来的城市地域。 西安建筑科技大学硕士学位论文 城市化在空间表现上一般可以分为四个阶段，即集中阶段、扩散阶段、再集中阶 段、再扩散阶段。我国的大、中城市，尤其是特大城市正处于扩散阶段和再集中阶段。 根据城市化规律我们可以分析出：大城市的旧城改造将成为热点，城市边缘区开发和 中心城区再开发并重；对于中、小城市，房地产开发的指向将主要是外延扩展；由于 房地产用地的矛盾突出，外延扩展需要加强开发强度，并以集约开发为主。 城市化理论揭示了房地产业持续发展的动力，有助于分析房地产业发展潜力，是 提出“树立房地产业可持续发展观”的理论依据。 本章所研究的理论，为以后各章展开具体分析提供了必要的理论背景。有关产权 制度理论的论述，有助于指导我国进一步深化、细化住宅体制改革，为在第五章中提 出“加快住宅建设立法进程”提供理论依据；有关供求理论和住宅价格构成理论的论 述有助于我们认识住宅市场运行规律，从而保证住宅市场供求总量的平衡( 将在第四 章加以阐述) ，有助于实施切实可行的宏观调控手段，制定较为完善的住宅交易政策 法规，规范市场行为( 将在第五章加以论述) ；有关区位理论的论述，有助于加深对 住宅商品特殊属性和地域性特征的认识，为政府进行住宅用地规划提供了依据；有关 城市化理论的论述揭示了住宅产业持续发展的动力，有助于分析住宅产业发展潜力， 客观分析我国现阶段与城市化相适应的普通住宅及与之相配套的基础建设的迫切性 与必要性，是本文第五章提出的“树立住宅产业可持续发展观”的理论依据。 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 西安市住宅建设发展的基础和环境分析 2 1 西安市住宅建设发展概况 改革开放后，随着住宅及房改政策的逐步落实与深化，西安市住宅建设事业发 展很快。1 9 8 1 年至1 9 8 5 年“六五”期间，新增住宅建筑面积5 8 1 万平方米，比“五 五”期间增长量提高1 1 2 倍；1 9 8 6 年至1 9 9 0 年“七五”期间，新增住宅建筑面积4 2 1 万平方米，相当于“六五”期间增长量的9 5 3 ；1 9 9 0 年后，西安市住宅建设更是以 前所未有的速度发展着。回顾这一发展过程，住宅产业既有快速发展的高峰期，也有 经济紧缩后的低谷期，其波动规律与经济运行周期和政策变化有关。按此划分，西安 市二十年来住宅产业的发展大体可以分为三个阶段。f 详见图2 - 1 1 图2 - 11 9 8 0 1 9 9 9 年西安市城区住宅建设情况 资料来源：据西安市统计年鉴、西安市志城市建设志整理 2 1 1 第一阶段，1 9 8 0 年至1 9 8 8 年 邓小平同志在1 9 8 0 年4 月同中央负责同志的一次谈话中指出：“要考虑城市建筑 住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新 房子可以出售，老房子也可以出售。可以次付款，也可以分期付款，1 0 年、1 5 年 付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合 算。因此要研究逐步提高房租。房租太低人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地 方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不 西安建筑科技大学硕士学位论文 同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房 还可以鼓励公私合营或民建公助。”这是中国房地产业发展的指导思想和纲领。根据 这一精神，包括西安在内，各地相继出台了加强城镇居民住宅建设的相关政策，鼓励 企事业单位买房建房，并开始探索住宅商品化的途径。到八十年代中期，西安市的住 宅建设经历了第一个高峰。 这一阶段，西安市的住宅建设由国家统管，转向发挥中央、地方和企业三者积极 性，调动一切力量集资建房，减轻国家财政负担。八十年代初，在保障国家福利分房 的基础上，成立了几家半政府职能、半事业职能的建房单位，如1 9 8 1 年8 月从房地 局划出的住宅办( 后更名为西安市城市建设开发公司) ，还有后来的城乡建设委员会 等。以这些单位为主体，尝试住宅供给，对住宅市场化进行了初步探索。但总的来 说，这一阶段的西安市实行的是福利分房制度，城镇居民的住宅主要来自企事业单位 自建白用住宅和单位购买的公益住宅，前者住房产权归单位所有，后者住宅产权归国 家所有，住户只享有住宅的使用权。住宅的消费群体不是最终使用者，而是社会集团 购买力。住宅的供应数量很少，而且大多是官办的事业单位，住宅建设也不是以盈利 为主要目标，而是注重福利或公益效益。这样使住宅突出了使用价值属性，淡化了价 值属性，基本上不能称为商品住宅，住宅市场只处在摸索阶段。 2 1 2 第二阶段，1 9 8 8 - - 1 9 9 8 年 1 9 8 8 年，全国人大修改宪法、土地法，规定了“土地使用权可以依据法律的规定 转让”。以深圳出让第一宗国有土地使用权为标志，全国掀起了房地产开发的热潮。 到九十年代中后期，西安市的住宅建设达到了第二个高峰。 这一阶段西安市的住宅建设基本形成产业。住宅建设增长速度很快，1 9 8 7 年的本 年新建住宅竣工面积仅为1 1 7 万平方米，到了1 9 9 8 年则达2 7 5 万平方米，是1 9 8 7 年 的2 3 5 倍；城镇居民的住房条件得到很大改善，人均居住面积由1 9 8 7 的5 9 5m 2 从增 长到了1 9 9 8 的8 4 2m 2 人，增幅达4 1 5 ；住宅的一、二级市场建立起来，并得到一 定发展；城市建设也取得了前所未有的成绩。究其根源，应归于国有土地使用制度的 改革。土地由无偿使用变为有偿使用，并作为资产应用到经济活动中。九十年代初， 西安市对涉及土地使用权出让的房地产开发项目，制定了西安市城镇国有土地使用 和转让实施办法和西安市城市建设综合开发管理暂行规定，接着于1 9 9 4 年6 月 2 5 日公布了西安市分地区、分项目性质的土地使用权出让基准。这些政策的相继出台， 吸引了许多外商和外埠投资者，首先是带动了写字间，办公楼等公建市场的需求。写 字楼和商业服务设施的建设又产生了大量的动迁居民，对动迁住宅的需求量剧增。原 有的住房供应体系满足不了急剧膨胀的住宅要求，西安出现了真正意义上的商品住 宅。 西安建筑科技大学硕士学位论文 这一阶段，住宅的投资规模和施工规模逐年递增，外来投资者和动迁户等不同消 费群体构成了不同层次的住宅需求，并逐渐形成了“拥有个人产权的住宅，代表了社 会地位和成功人生”的价值取向和消费心理。住宅一级市场极为活跃，二级市场由卖 方市场逐渐向买方市场过渡，住宅产业由国民经济的负担逐渐转变为国民经济中的重 要产业。但是，住宅建设的发展还处于粗放阶段，开发企业规模偏小，素质偏低，整 个行业的科学技术、企业管理、质量效益都还处于低水平状态。此外，住宅消费很大 程度上仍依赖于社会集团的购买力，存量市场上交易量很少，各种法律法规尚不完善， 一、二级市场不规范不健全，管理方面漏洞较多，市场机制的基础性作用仍待加强。 2 1 3 第三阶段，1 9 9 8 年以后 九十年代中期，国民经济受到了通货膨胀和亚洲金融危机的影响，g d p 的增长率 持续走低。对此，国家采取积极的货币政策，发行债券，加大投资，刺激消费。在此 大环境下，住宅建设作为既可以拉动投资，又可以拉动消费的经济增长点，迎来了它 的又一个高峰。 1 9 9 8 年，国务