房地产经纪基本知识ppt课件.ppt

房地产经纪基本知识,岗前培训,房地产基础名词,第一部分,房地产是房产和地产的合称,也称不动产。房产是建设在土地上的各种房屋及其附属设施；地产是指土地和地下各种基础设施的总称。房地产是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物;包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。,房地产,特征：位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。房地产开发周期长，投资大。,房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。,房地产产权,房地产证是房屋土地权属凭证二合为一又称不动产证，是房地产权属的法律凭证。,房地产证,土地类型：襄阳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集体、微利房用地。,土地类型、国土局,国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。,一级市场：土地使用权出让市场二级市场：土地使用权及商品房开发市场（即增量市场）三级市场：消费者之间的市场（即存量市场）,流通,房地产市场的三级结构,（1）一级市场：指政府垄断的土地市场（或地产市场）。规划国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业事业单位。,房地产市场的三级结构,（2）二级市场指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发，从事房屋出售、出租土地转让、抵押等房地产交易。,房地产市场的三级结构,（3）三级市场：指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场，也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是消费者的横向交易，属于消费市场的重新配置。,房地产市场的三级结构,是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。,房地产经纪人,是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据深圳市经济特区房地产待业管理条例规定：房地产经纪业务时，有权获取佣金。,佣金,卖单:即成交价双方的各1.5;租单:即成交价双方的各50,指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。,房地产转让,指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。,房地产登记,指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,商品房,发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。,开发商、代理商,指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。,福利商品房,与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。,微利商品房,指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。,自建房（集资房）,指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易。,房产抵押贷款,指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，购房者先付一部分楼款给原业主，余额由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期还本付息。,银行按揭,建筑面积：房屋实用面积与分摊公用面积之和。实用率：房屋使用面积与建筑面积之比。,建筑面积、实用率,以买卖方式转让房地产时同等条件下以下人有优先购买权：）国家；）房地产共有人；）房地产承租人；,优先购买权,房地产经纪行业俗语,1、地铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。,房地产经纪行业俗语,2、洗盘中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。3、跑盘通过走访和打电话了解楼盘信息。,4、封盘这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。注:1.房源成交后,系统会自动锁盘;2.做成交报告时,系统会提醒自动锁盘.3.当只有经纪人可以代表业主时,可向分行经理申请锁盘.,房地产经纪行业俗语,5、跳盘从同行处挖走业主房源。6、跳客通过跟踪等办法从同行处挖走其客户资源。7、跳单买卖双方通过中介搭建平台之后，两者“过河拆桥”私下交易。,房地产经纪行业俗语,房地产经纪行业俗语,8、打预防针：告诉业主只有一个真正的客户来看房，其他的只是来配合而已，降低业主的期望值,告诉业主现在的市场是正常住家客在入市,假如反价很快就会造成客户继续观望，导致无法顺利成交.这样相对来说就会增加成交机会，促进成交速度,房地产经纪行业俗语,9、反签：是指经纪方与业主或者客户签订单边合同，目的是为了锁定一方，有利于促进成交。10、反价：是指当市场交易火爆时，业主单方加价，违反了业主原定的价格。,跑盘基础知识,第二部分,跑盘基础知识,1.什么是跑盘?熟悉周边楼盘名称及周边配套设施，了解和收集房源信息，是从事房地产行业最基本的必备的件,是我们业务的根基!,一、跑盘的定义,一、跑盘的定义,2.为什么要跑盘?跑盘就好比我们要开店(服装店或杂货店),我们想要开店营业,就必须要有足够的货源,以供顾客挑选,货源越充足,顾客选择的余地越大,留住的顾客就越多,营业额就越高,才会带来源源不断的顾客,如果不进货就不能开门营业。所以跑盘就好比去进货.盘源越多成交的机率越大!,二、怎样跑盘,1.了解楼盘位置先搞清楼盘外的位置是哪个片区？楼盘在整个城市的朝向？具体在哪条街道或哪几条路交叉口？（如：兴业华庭属新安片区朝西南靠翻身大道上川路与裕安路之间。）周围有何特征建筑？（著名大厦、超市、馆所等）优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘，业主一报盘，马上了然于胸，并能清楚地介绍经客户，有助于看楼时客户对你的信任感。（如：易达大夏对面天虹商场、处创业立交旁。泰华俊庭宝晖商务酒店对面）,二、怎样跑盘,2.交通情况便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。（1）、楼盘周边有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁出口？（2）、从该楼盘到火车站、东门、体育馆、中心区、市内等大方向坐什么车？,2.交通情况（3）、熟知该楼盘交通情况，有利于：、告诉客户坐什么车去看楼；、向客户显示地产经纪之“专业”；、增强客户购房或放盘的信心。、楼盘的交通便利与否？要清楚自己需要买或卖的楼盘价格市场定位，有利于让买卖双方能够了解。如灵芝新村：近地铁口物业，途中有多少条大路、中巴经过，交通畅通无阻。,二、怎样跑盘,3.小区规模小区规模将直接影响到该楼盘的：综合配套设施,二、怎样跑盘,二、怎样跑盘,物业管理档次：住户人家；小区绿化；进而影响到物业价格走向。,4.楼层楼层较高有哪优势劣势？优势：视野开阔，如有海景、公园，优势极明显。光照好：室内光线明朗可令人心情舒畅。空气清新，灰尘少、蚊蝇少噪声较低层少。,二、怎样跑盘,劣势：价格较高：多层楼3、4、5比2、6、发售价相差100150元/平米；而高层楼层差价约100元以上/平米，低层和高层有时相差2000元/平米以上；上下不便：多层楼宇较突出，家有老人，一般不会买多层；,二、怎样跑盘,劣势：低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然。如小区绿化比较好，其反差可适当冲淡。高层、多层、别墅三者价格定位，三者土地含金量：别墅多层高层，但目前深圳有些不同，多层低于高层.主要因为高层的建造成本高,多层地价与高层地价相差不大引起的。,二、怎样跑盘,5、朝向坐北朝南为什么是最好的朝向？冬暖夏凉，冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本转向）；而夕晒之说，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太阳。符合民间风水学，无定论，一般心理认同为正南东南坐北朝南方向为吉向。朝向顺序：东东北西或西北；当有景观时，可冲淡朝向影响；客厅能见游池、花园、海景、公园等景观同楼层价格超过正南向。,二、怎样跑盘,6、户型与结构户型：接盘时问清几个房间和阳台单身公寓（有独立厨、卫）；一房一厅（或二厅）；二房一厅（或二厅）；三房一厅（或二厅）；四房一厅（或二厅）；五房以上。(房屋平面图片),二、怎样跑盘,结构平面结构复式结构（厅内自有楼梯上楼）；跃式结构（半层半层上楼，采光通风较好，功能分区确）；别墅。,二、怎样跑盘,7、建筑面积、实用面积、净面积容积率、绿化率销售面积一般就是建筑面积：建筑面积除掉公共分摊部分就是该单位的实用面积。净面积是室内除掉墙壁体实际可使用的空间面积；高层建筑实用一般为80%，多层建筑可达90%；同样的实用面积面设计结构不同，会有不同实用效果，如：角多，走道长，则浪费较大，无形中降低了实用。,二、怎样跑盘,8、装修标准外墙用什么材料装修？常用外墙装修材料是：A瓷砖；B玛赛克；C外墙涂料；大堂装修标准：乳胶漆、大理石、锦砖、磁片等；电梯品牌：日立、三菱、奥的斯（OTS）等；地板材料：水泥砂浆、水磨石、大理石、木地板等；厨卫材料洁具；天花板、墙面材料；,二、怎样跑盘,9、配套设施小区内有无泳池、会所、球场、花园绿化、幼儿园、小学、中学等。周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局等、具体多远（按步行时间计）；名牌超市、学校是推盘的极佳概念；想想山姆会员店、沃尔玛、万佳对周边物业的影响即可明白；煤气管理、有线电视、电话等已成最基本的设施，电脑网络和智能化小区已成为新的卖点；特别提示，现行深圳教育实行按户口所在地分配学校，所以住所和智能化小区已成新的卖点；,二、怎样跑盘,10、物业管理（）名牌物业管理公司对物业价格影响已经在深圳多个楼盘得到验证，因此物业管理也可以成为卖楼的一个亮点。（）物业管理和停车费一般按管理的档次收费，中、高层一般为2元平米，多层一般在元平米以下，具体各楼盘各不相同。,二、怎样跑盘,11、产权年限批地时间：从购入地皮日期算起入伙时间：从开发商开盘日期算起产权年限：人发展商买地时算起；楼龄：从竣工时间起算，建筑期一般24年；权利人分类：个人拥有，二人、夫妻共有，公司、团体所有，外籍人士；物业现状：有无抵押、纠纷、空置房、有人住，业主自住或租户。当有人住时，一定要与客户签看楼书，且不宜与同行合作。,二、怎样跑盘,例：某物业：登科花园宝安49区翻身路与裕安路交汇处交通路线有：311、302、301、367、356、608、681、704、708、714（交通方便，快捷）小区规模：分A栋、B栋、C栋、D栋、E栋，小高层D、E栋带电梯。内设有游乐亭、花园绿化。物业管理：宝恒物业管理公司,二、怎样跑盘,12、配套设施：良信中学、实验小学、新安中学、开屏市场、富年华百货、新一佳、招商银行、农业银行、近海华社区。产权年限：批地时间96年入伙时间:1998年（A栋、B栋、C栋）2000年（D栋、E栋）产权年限：70年产权,二、怎样跑盘,13、房地产登记中，土地使用权年限怎样确定？1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。即：居住用地70年工业用地50年教