房地产开发全程涉税风险防范.ppt

房地产开发全程涉税风险防范,主要内容,一、核定征收二、筹建年度三、建设年度,四、预售年度五、交付年度六、清算年度,西安张辉,3,税收征管法,第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；,西安张辉,4,税收征管法（续）,（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,西安张辉,5,2009国税发31号,第四条企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,西安张辉,6,核定征收,2010国税发53号关于加强土地增值税征管工作的通知四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。,西安张辉,7,核定征收,对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。2012国税发34号关于开展2012年税收执法督察工作的通知,西安张辉,8,筹建年度,一、开办费的会计处理二、开办费的税务处理三、开办费中业务招待费四、城镇土地使用税五、股东的抽逃资金,西安张辉,9,筹建费用的会计处理,旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等,西安张辉,10,筹建年度,2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。,西安张辉,11,筹建年度（续1）,2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。,西安张辉,12,筹建年度（续2）,如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整,西安张辉,13,筹建年度（续3）,如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊2010申报表自动损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少,西安张辉,14,业务招待费,2012公告第15号：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。注：不受营业收入0.5%的限制,西安张辉,15,筹建期结束,标准一：取得营业执照标准二：开始归集生产成本标准三：取得第一笔营业收入后者主要应用于税收优惠的开始享受年度，替代外资企业的获利年度,西安张辉,16,有地无证,借：预付账款贷：银行存款2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知,西安张辉,17,有地无证（续）,1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税,西安张辉,18,有证无地,借：开发成本贷：银行存款2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知2009海南2011辽宁2012天津,西安张辉,19,土地纳税义务人变更,转让：贯彻法定登记原则，办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳出让（含集体用地）：合同约定交付与实际占有孰先,西安张辉,20,土地使用税截止时间,2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,西安张辉,21,土地使用税截止时间（续）,房屋交付使用的次月：2009青岛/海南/西安2004杭州2006河南2012重庆签发房屋权属证书的次月（过严）2010湖北签订销售合同生效的次月（过宽）2009广西/2005江西,西安张辉,22,抽逃注册资本（公司法）,第二百条公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。第二百零一条公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。,西安张辉,23,抽逃注册资本（刑法）,第二百七十一条公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。注：职务侵占罪,西安张辉,24,抽逃注册资本（刑法）,第二百七十二条公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用资金罪,西安张辉,25,抽逃实收资本,借：银行存款贷：实收资本借：库存现金贷：银行存款借：其他应收款贷：库存现金,西安张辉,26,抽逃注册资本（续）,如果虚拟的债务人是自然人（非股东），应当每年确认利息收入，计算营业税和企业所得税，不涉及个人所得税如果虚拟的债务人是自然人（股东），第一年应当确认利息收入，计算营业税和企业所得税，不涉及个人所得税；第二年。,西安张辉,27,自然人股东占用企业资金,2003财税158号关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。,西安张辉,28,抽逃注册资本的包装,如果虚拟的债务人是法人企业，应当每年确认利息收入，计算营业税和企业所得税但是，如果有证据证明属于预付账款或者经营保证金，可以不视为资金拆借进行反避税调整,西安张辉,29,建设年度,1、异地设备安装企业的计税依据2、开发商转售材料和水电3、异地施工企业和监理企业4、提前发布的广告宣传5、借款利息的资本化6、向个人借款的扣缴义务,西安张辉,30,设备和材料,营业税暂行条例实施细则第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。,西安张辉,31,设备和材料（续）,1、设备，甲供设备符合一定条件的，可以不作为营业税的计税依据2、材料，装饰劳务，符合一定的条件，可以不作为营业税的计税依据3、材料，建筑安装，无论纳税人与建设单位如何核算，其营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内。2005国税函375号（有效）,西安张辉,32,设备和材料的划分,2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知3.13通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。建设部设备和材料划分标准2009,西安张辉,33,各地对设备的列举,其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。2003：成都湖南江苏2004：广东湖北山东浙江2005：河南山西江西2006：广西2008厦门,西安张辉,34,建筑安装的差额征税,营业税暂行条例第五条（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；注：设备能否扣除？,西安张辉,35,设备和材料,营业税暂行条例实施细则第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。,西安张辉,36,甲供设备的条件,2009广西关于营业税若干问题的通知14.2施工单位代建设方购买的设备，属于施工单位提供建筑劳务所收取的价外费用，应一并缴纳营业税。第一，甲方与供应商直接签订合同第二，供应商将发票直接开具给甲方第三，甲方与供应商直接结算货款,西安张辉,37,间接购买设备,西安张辉,38,直接购买设备,西安张辉,39,联合体共同承包（建筑法）,第二十七条大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任2003工程建设项目施工招标投标办法第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。,西安张辉,40,设备安装（增值税）,增值税暂行条例实施细则第六条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为,西安张辉,41,设备安装（营业税）,营业税暂行条例实施细则第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,西安张辉,42,设备安装,1、应当分别计算增值税和营业税2、如果无法取得不含安装的设备公允价值，可以按照成本利润率先计算增值税含税收入，然后倒算出营业税收入一般利润分割法原理分析,西安张辉,43,设备安装（续）,3、分别向甲方开具增值税发票（生产地）和营业税发票（安装地）2009广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的通知纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为，只就其缴纳营业税的应税劳务营业额开具建筑业统一发票,西安张辉,44,自产证明,2011公告第23号关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税,西安张辉,45,情形列举,1、如果设备安装后属于房屋的附属设备或者构筑物，则需要按照建筑安装劳务征收营业税（1）提供自产证明的，分别征收增值税和营业税，前者在生产地，后者在安装地（2）没有提供自产证明，统一在安装地征收营业税，金额包括货物价值，生产地计算增值税视同销售,西安张辉,46,情形列举（续）,2、如果设备安装前后都不属于房屋的附属设备或者构筑物，即不视为提供建筑安装劳务，统一征收增值税以前强调安装资质，现在不再强调，但实际操作仍然需要，否则属于违规安装,西安张辉,47,发票类别,一、安装前和安装后都属于设备全额增值税发票二、安装前属于设备，安装后属于不动产的附属设备或设施1、自产：营业税发票+增值税发票2、外购：全额营业税发票,西安张辉,48,材料结算发票,建筑业劳务所用材料，无论双方如何结算，均应并入计税依据甲供应材料：材料供应商将材料发票直接开具给甲方，则施工企业仅就劳务收入与甲方结算价款并开具发票，即发票金额小于计税金额；2007浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复,西安张辉,49,材料结算发票（续）,甲控制材料：材料供应商将材料发票直接开具给施工企业，则施工企业应当就劳务收入和材料价款的全额与甲方结算价款并开具发票，即发票金额一般等于计税依据甲控料换算注：一般按照甲控料的实际金额换算追加开票金额,西安张辉,50,甲供应材料税法支持,2009国税发91号土地增值税清算管理规程第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。注：可以两张票，但不得重复,西安张辉,51,甲供料与增值税,在甲供应材料的前提下：如果签订的是包工不包料的合同，由于没有与乙方结算材料价款，不涉及增值税；如果签订的是包工包料的合同，由于需要双方结算材料价款，因此涉及增值税。注：现金流/发票流,西安张辉,52,甲供料与增值税（续）,如果双方签订的是包工包料的建筑工程合同，但材料供应商将发票直接开具给甲方，则在计算施工企业的企业所得税时，收入总额应当包括材料收入，对应的材料采购成本本来可以申报扣除，但属于应当取得但没有取得发票的情形，不得在企业所得税前申报扣除,西安张辉,53,甲方转售水电,2009国税函537号关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。不得采用成本分割单（仅限劳务）注：合同约定由乙方承担,西安张辉,54,甲方转售水电（续1）,1996颁布的会计基础工作规范，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应当将其他单位负担的部分，开给对方原始凭证分割单，进行结算。注：会计没有限定使用范围原始凭证分割单,西安张辉,55,甲方转售水电（续2）,企业所得税法第四十一条第二款企业与其关联方共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。注：税法只承认劳务的分摊，不承认货物的分摊。,西安张辉,56,甲方转售水电（续3）,增值税暂行条例第一条：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税增值税暂行条例实施细则第二条：货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。,西安张辉,57,异地施工企业,2009营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。,西安张辉,58,异地施工企业（续）,2010国税函156号关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。外出经营活动税收管理证明,西安张辉,59,2010国税函156号,关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知六、跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的外出经营活动税收管理证明，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。,西安张辉,60,监理公司的营业税纳税地点,2009营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。,西安张辉,61,税收征管法,第二十一条从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。,西安张辉,62,监理公司的营业税纳税地点（续2）,2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；,西安张辉,63,监理公司的营业税纳税地点（续3）,监理公司在异地设立分公司从事监理活动，应当以总机构名义承揽业务，但可以自己的名义开具发票注：同时构成公司法和税法的机构，需要就地缴纳营业税,西安张辉,64,监理公司的营业税纳税地点（续4）,监理公司在异地设立项目部从事监理活动，应当以总机构名义承揽业务，禁止以项目部的的名义开具发票注：虽然不构成公司法中的机构，但如果在连续的12个月内累计超过180天的，则构成税法中的机构，需要就地缴纳营业税。,西安张辉,65,监理合同的印花税,2000深圳关于工程监理合同是否征收印花税问题的批复经请示总局地方税司，“工程监理合同”不属于“技术合同”，也不属于印花税税法中列举的征税范围。因此，工程监理单位承接监理业务而与建筑商签订的合同不征印花税。,西安张辉,66,违法的广告宣传,1998房地产广告发布暂行规定2002关于进一步加强房地产广告管理的通知在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不得申报扣除；,西安张辉,67,违法的广告宣传（续）,2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。,西安张辉,68,建设年度广告宣传,建设年度发生的广告费，应当计入所得税申报表附表八第二行“不得扣除的广告费和业务宣传费支出”，当年不得申报扣除，也不得向以后年度结转扣除；建设年度发生的业务宣传费，应当计入所得税申报表附表八第三行“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”，但由于当年度没有对应的营业收入，暂时不得扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除,西安张辉,69,预售年度,一、预售收入的营业税确认时间二、预售收入的所得税确认时间三、样板间的所得税处理四、促销行为的所得税处理五、广告宣传的所得税处理,西安张辉,70,2004城市商品房预售管理办法,第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,西安张辉,71,2004城市商品房预售管理办法,第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。,西安张辉,72,商品房预售（续2）,注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。注2：实际工作中应按照企业在内部认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。,西安张辉,73,开盘前的预收款,2010河北关于营业税若干政策问题的公告房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。（所得税？）,西安张辉,74,1995国税函156号,营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,西安张辉,75,2009国税发31号,第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，2003法释7号第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。,西安张辉,76,商品房买卖合同,1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；,西安张辉,77,法释20127号,第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。,西安张辉,78,2009国税发31,第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。项目营销设施建造费等。,西安张辉,79,样板间（续）,2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引三（四）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。,西安张辉,80,单独的样板间,一、单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销（销售费用），摊销年限不得低于3年。注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销（销售费用）,西安张辉,81,出售的样板间,二、在开发产品内建造，事后出售建造成本和装修费用，作为开发成本处理，不得在当年申报扣除，但允许在未来实际销售年度申报扣除，同时可以享受土地增值税的加计扣除。注：开发产品包括住宅、非住宅,西安张辉,82,临时的样板间,三、利用公共配套设施作为样板间的由于装修设计从性质和根源分析，不是为了公共配套服务的，而是为了扩大销售开发产品服务的，因此不得计入公共配套设施的成本，应当计入长期待摊费用，未来不得低于36个月结转到销售费用,西安张辉,83,赠送家用电器,2006国税函1278号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知2007国税函1322号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知,西安张辉,84,赠送家电会计处理,一、销售前明确承诺赠送的1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。,西安张辉,85,赠送家电会计处理（续）,二、销售前明确承诺赠送的（差额开票）1、按照扣除赠送家电的金额签订商品房买卖合同和开具发票2、将家电的全部金额转交家电公司3、由家电公司开具发票并转交业主？有奖销售的赠品,西安张辉,86,赠送家电会计处理（续）,三、如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，不论是否人人有份，均属于销售费用，同时扣缴个人所得税2011财税50号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知,西安张辉,87,1993反不正当竞争法,第八条经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。第十三条经营者不得从事下列有奖销售（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五千元。,西安张辉,88,个人佣金,2011房地产经纪管理办法第十四条房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。,西安张辉,89,广告宣传的待摊,2000关于执行企业会计制度和相关准则有关解答（一）企业会计制度规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。,西安张辉,90,广告宣传的待摊（续1）,如果有确凿证据表明（按照合同或协议约定等）企业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。,西安张辉,91,广告宣传的待摊（续2）,如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。注：广告的受益期间广告的服务时间，后者针对广告发布者,西安张辉,92,广告的宣传形式,一、媒体广告（有可能分期）二、户外广告（有可能分期）先坚持权责发生制，然后与扣除限额比较三、店堂广告（有可能分期）四、印刷品广告（直接扣除）五、临时性广告（直接扣除）,西安张辉,93,企业会计准则收入,销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。,西安张辉,94,2008国税函875号,企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。,西安张辉,95,预售款的会计处理,成本可靠计量标志一般认为应办理竣工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损益，即会计利润一般仅反映期间费用债务偿还程序,西安张辉,96,成本的可靠计量,传统型：实际取得预售收入时计入预收账款科目，实际缴纳的营业税金等计入应交税费的借方，待完工交付时再将预收账款科目金额转入主营业务收入科目，将实际缴纳的营业税金等由应交税费科目配比转入营业税金及附加科目，按照实际发生的开发成本（含税法允许的预计成本）配比结转销售成本。缺点：竣工决算时需要二次调整成本,西安张辉,97,预售年度会计处理,借：银行存款借：应交税费贷：预收账款贷：银行存款注：只影响资产负债表，不影响损益表。但按照纳税资金能力原则，必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税,西安张辉,98,完工交付年度会计处理,借：预收账款贷：主营业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费借：主营业务成本（已售）开发产品（未售）贷：开发成本（含部分预计成本）,西安张辉,99,公益性捐赠,2009财税124号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。思考：会计利润0,西安张辉,100,组织员工对外捐赠,包装：先发放给员工，再以员工的名义通过特定机构对外公益捐赠，可以全额在个人所得税前申报扣除，还可以变相在企业所得税前申报扣除特定机构：红十字会、农村义务教育疑点：企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；,西安张辉,101,新的季度申报表,营业收入本期累计营业成本利润总额加：特定业务计算的应纳税所得额减：弥补以前年度亏损实际利润额（4行+5行-6行-7行-8行）,西安张辉,102,特定业务计算的应纳税所得额,第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：填报按照税收规定的特定业务计算的应纳税所得额。从事房地产开发业务的纳税人，本期取得销售未完工开发产品收入按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。营业税金及附加？,西安张辉,103,营业税金及附加,房地产企业销售未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加，填入中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏。天津,西安张辉,104,权责发生制与配比原则,与收入存在直接因果关系的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除与收入没有直接因果关系的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除直接因果关系一般表现为完全变动成本,西安张辉,105,营业税和期间费用,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。注：多数省份在2009或2010年下发文件，允许扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税,西安张辉,106,所得税季度预缴,对于房地产开发企业来说，如果不考虑以前年度亏损，第9行实际利润总额=会计利润+预售收入计税毛利率预售收入对应的营业税金及附加（含土地增值税）,西安张辉,107,亏损弥补,注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损2012季度预缴申报表,西安张辉,108,计税毛利率,第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%,西安张辉,109,计税毛利率（续）,（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%注:不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入毛利率=（收入成本）收入项目所在地企业注册地注：不适用于出租收入,西安张辉,110,是否核定征收,由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率暂估销售成本，其他项目并没有暂估，因此不属于预缴税款性质，未及时申报预售收入，或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税调整，导致少缴纳税款的，应当按照征管法63条偷税处理。,西安张辉,111,计税毛利率偏低,如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。征管法第五十二条因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。,西安张辉,112,法律性质,征管法第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于“进行虚假的纳税申报”,西安张辉,113,预售收入能否作为基数,可以提前作为计算广告费等扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时不得重复作为计算基数（当年业务招待费允许部分扣除）青岛/江苏/大连/北京/宁波/天津不得作为当年计算广告费等税前扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时允许作为计算基数（当年业务招待费全部不得扣除）福州/辽宁,西安张辉,114,年度申报表填写,前提：预售收入不得作为计算基数尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣除销售税金后的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的预计利润）作纳税调整增加处理2010申报表自动办理决算年度：按照以前年度已经确认的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的预计利润）作纳税调整减少处理,西安张辉,115,预售收入允许作为基数,北京：将预售收入填入附表一中的主营业务收入中的销售货物收入，同时通过附表三作为收入类的其他纳税调整减少处理，解决了业务招待费的计算基数问题。重庆：将预售收入填入附表一的视同销售收入，同时按照相同金额填入附表二的视同销售成本，也解决了业务招待费的计算基数问题。,西安张辉,116,年度申报表填写（续）,前提：预售收入允许作为计算基数尚未决算前：预售收入申报为视同销售收入，预售收入的85%申报为视同销售成本，对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调减金额办理决算年度：按照上述原则，视同销售收入和视同销售成本填写负数，对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调增金额,西安张辉,117,毛利的实际调整,2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。,西安张辉,118,毛利的调整,2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,西安张辉,119,完工交付年度会计处理,借：预收账款贷：主营业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费借：主营业务成本（已售）开发产品（未售）贷：开发成本（含部分预计成本）,西安张辉,120,完工交付年度的申报表（主表）,营业收入营业成本营业税金及附加以前年度发生的收入、成本和税金并入完工交付年度的会计利润，但对应的预计利润已经在以前年度申报纳税，应当及时计算纳税调整减少金额,西安张辉,121,完工交付年度的申报表,附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”：纳税调整减少以前年度实现的预售收入计税毛利率对应的营业税金及附加、预征的土地增值税注：不得超过当年的预售收入实际毛利,西安张辉,122,完工交付年度的申报表,一、如果账面毛利率15%说明实际毛利大于计税毛利，以前年度确认的预计利润全额调减二、如果账面毛利率15%说明实际毛利大于计税毛利，以前年度确认的预计利润部分调减，差额部分待办理土地增值税清算年度再作调整,西安张辉,123,实例分析,德恒房地产2010和2011年度实现预售收入1000万元，计税毛利率15%，综合税负8%，则在预售年度应当确认税后毛利70万元100015%10008%），作纳税调整增加处理2012年完工年度发生账面成本（含预计成本）800万元，则账面税后毛利120万元（100080010008%），70万元全额调减,西安张辉,124,实例分析（续）,德恒房地产2010和2011年度实现预售收入1000万元，计税毛利率15%，综合税负8%，则在预售年度应当确认税后毛利70万元100015%10008%），作纳税调整增加处理2012年完工年度发生账面成本（含预计成本）900万元，则账面税后毛利20万元（100090010008%），70万元只允许在当年调减20万元，差额部分待办理土地增值税清算年度处理,西安张辉,125,预计工程成本,第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。,西安张辉,126,应当取得而没有取得,2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。注：票据的所属时间一般限定在五年以内,西安张辉,127,2012公告第15号,六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题根据中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。,西安张辉,128,预计工程成本（续1）,（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。注：提供工程施工合同和建设工程规划备案材料（含造价工程师编制的预算造价）园林绿化属于基础设施，不包括在内,西安张辉,129,预计工程成本（续2）,（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金注：房地产开发产品在建造过程中按照政府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的金额或者有具体收取标准的各项费用。,西安张辉,130,预计工程成本（续3）,2010年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告房地产企业预提报批报建费用，应提供政府相关部门关于此项收费的文件规定，或者企业能够提供相关政府部门发出的缴费通知书。对于房地产企业预提税前扣除的报批报建费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对于按规定应缴纳但是超过3年仍未上交的，应计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时再准予税前扣除。,西安张辉,131,合作建房,一、过去两年高峰期时高价拿地较多二、短期负债较多；三、项目变现能力差；四、所有负债利息成本较高；五、项目多集中于高端物业,西安张辉,132,合作开发司法基础,2005法释5号关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。,西安张辉,133,合作开发司法基础（续）,第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。,投入货币返还房屋并且过户引申：团购房屋,情形一,西安张辉,135,投入货币返还开发产品,法释（2005）5号第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。开发商引入投资商，约定未来分配开发商品并办理产权过户，按照预售房产处理,西安张辉,136,2009国税发31号,第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,西安张辉,137,投入货币返还开发产品（续2）,注：房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本业务实质：以减少部分房屋销售收入为代价，换取利息费用的减少,西安张辉,138,投入货币返还开发产品（续3）,站在金融监管的角度，其实质是从非金融机构的间接融资，由于不具有公开性，并且仅用于自身生产经营，因此不属于非法集资目的站在房地产管理的角度，其实质是不符合条件的提前预售，签订的合同在取得预售许可证之前属于可解除的合同,西安张辉,139,团购整体楼盘,开发商拥有土地，按照购买方的要求设计或施工，购买方负责建筑安装等主要支出，购买价格按照成本加合理利润的方式定价，与市场销售价格没有直接联系注：定向开发，存在合理理由，销售价格与公允价格无关，但利润率一般不得低于15%,西安张辉,140,团购整体楼盘（续）,资金支付：既可以由团购人直接支付，也可以由双方共管的开发商账户对外支付采购发票：开发商，不是团购人销售发票：开发商开具给各个业主,西安张辉,141,开发项目封闭运作,工业企业拥有土地，联合乙方组建合资的房地产公司，双方按照约定的比例出资和分配房产（不对外销售），项目结束后解散合资的房地产公司。最低销售收入=开发成本（1+15%）（15%）2007财税13号关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知,西安张辉,142,开发