长兴项目市场.ppt

03,湖州长兴项目的初步见解,城市概况及经济社会指标：（数据来源：湖州统计局),湖州房地产市场情况,湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一。,历史悠久，湖州是一座具有二千多年历史的江南古城； 地理位置优越，纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟（81公里）车程； 交通便利，随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高。,特殊的地理位置与便利的交通，太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈,行政区划：1949年建市，辖2区3县（吴兴区、南浔区、长兴县、德清县、安吉县） 城市经济： 2014年地区生产总值1901亿元，年人均地区生产总值6.2万元。 城市人口：截至2014年，户籍人口 262.2万人，常住人口291.6万人，其中市区人口约110万；,城市规划,构筑“一带一圈层四轴线”的网络化空间布局结构，推进长兴湖州南浔环太湖南岸城市带建设，形成市域发展的极核； 城市发展方向总结为“东扩、西拓、南控、北进、中间完善”，仁皇山新区做为城市的行政中心，是城市发展的中心。,湖州房地产市场情况,主城中心：以商业金融、娱乐服务为主的城市主中心。楼盘类型以改善型为主。主要楼盘：嘉凯城龙溪翡翠，御龙湾。 仁皇山新区：城市行政中心、文教区 。楼盘类型以改善型和别墅为主。主要楼盘：天鸿天际、绿城御园。 城东新区：经济技术开发区、和生活居住为主的城市新区。楼盘类型以刚需和刚改为主。主要楼盘：东郡红树湾、中惠卡丽蓝。 凤凰经济开发区：城市娱乐区、生活区。楼盘类型以改善型为主。主要楼盘：太阳城、万联凤凰城。 西南新城：离湖城商业中心最近的城市次中心，规划大量居住用地和商贸用地，具有较大的发展前景。楼盘类型以刚需为主。主要楼盘：天河理想城、星汇半岛。 南太湖新区：回归自然为形象主题，体现真山真水的自然风貌、悠久的历史文化积淀和浓郁的水乡民俗文化，形成了南太湖康乐度假区 。楼盘类型以别墅为主。主要楼盘：九月洋房、泊月湾、太湖兰亭、山水人家等。,以“极核”为基础，拓展西、南两翼，加大布局调控引导力度，提升开发区、工业园区。向西抓好长兴经济开发区，促进煤山工业园区和高禹工业园区建设，形成南太湖产业带。向南抓好德清经济开发区和安吉经济开发区，促进新市工业园区建设，形成临杭产业带。同时，在有一定基础的重点城镇，建设若干专业化、特色化的工业功能区。,湖州房地产市场情况,产业布局,产业结构,湖州的经济目前仍以二产为主导，私营初加工、制造业占主体，而且二产增加值占GDP比重在不断提升； 三产增加值所占比重有限，增涨幅度平和，说明城市辐射能力不强； 工业的稳定增长会为湖州的经济发展提供强大的动力和更多的就业机会，但三产的落后一定程度上限制了城市的辐射能力。,湖州房地产市场情况,湖州房地产市场情况,湖州在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）,湖州房地产市场情况,湖州在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）,别墅市场情况,太湖旅游度假区和仁皇山区别墅以豪华享受型为主，这两个区块也是湖州传统别墅集中位置； 湖东和凤凰区块则以改善舒适型为主，面积较上两个区块相对较小； 西南区并非传统别墅区，传统型别墅很难和其他区块竞争，应以体验型别墅抢占空白市场。,绿城御园 优点:1、品牌形象好。 2、周边配套设施完善。 3、酒店式物业服务。 4、学区房,教学资源丰富。 不足：1、总价相比项目较贵。,天河理想城 优势：1、周边生活环境优美， 坐拥一山、二水、 三公园。 2、自身景观、配套完善 3、杭宁高速、城际高铁 和规划中的湖州火车 站触手可达。 不足：1、距离市区较远，交通 不便捷 2、预计户型面积较大， 总价较高。,太湖兰亭 优势：1、太湖边的水景洋房，风景好； 2、自带配套设施完善，适宜休闲健身； 3、容积率低，低密度，居住适宜。 不足：1、交通不便利，作为自住利用率不大； 2、价格整体高于湖州市场，客户多持观望态度。,东郡红树湾 优势：1、生活、商业、公园、一站式名校教育等多重配套。 2、邻近于八里店，快速到达织里、南浔的同时， 又能与区级市政配套为呼应。 3、超高绿化率，大附加值赠送面积。,御龙湾 优势：1、市中心地段，交通便利。 2、休闲、娱乐、购物、教育、商务等配套丰富。 3、周边学区教育资源丰富。 不足：1、赠送面积附加值较少,湖州房地产市场情况,湖州房地产市场概况,养老地产热点项目,湖州市南太湖区域市场分析,产品打造：以高层为主，毛坯交付，南太湖区以别墅为主。 面积户型：90主力跑量，120-140左右改善升级，多开间朝南 价格特征：单价7500-11000元/，主力总价80-154万 配套景观：主题景观打造，自建配套满足自身需求 启示意义：改善市场直面竞争较小，高端产品空挡，发展机会较大,湖州房地产市场概况,养老地产热点项目,典型太项目分析/御湖天誉,御湖天誉由湖州朗惠置业有限公司开发，占地66453，总建筑面积158047.9，共计8栋高层住宅，4栋商业 ，在南太湖板块销量较好，月销120套左右,项目规划： 项目由8栋高层、3栋沿街商铺以及1栋会所组成，地上临时车位20个，地下车位843个基本做到一车一位的比率，商铺日后会引入超市、早教机构等配套设施，满足住户的家居要求，会所内部有一个室内恒温泳池，除此之外还有一个室外嬉水池，双泳池设计在湖州也是超前领先的。 整个小区人车分流，三面环水，流线型的建筑外立面，与整个太湖景色融为一体，建筑围绕小区中心绿地布置，绿化率高达50%，景观设计与天玺别墅一脉相承，小区内部集中绿地达5000，称之为“绿心”，做到户户看景，使所有住户均能享有优美的中心绿化景观，最大程度提升景观的价值,项目核心竞争力 南太湖区域唯一高层，位置优越，配套成熟 投资商、开放商实力雄厚，深耕湖州8年，泊月湾别墅开放商。,2016年01-04月湖州市吴兴区、南浔区两区新建商品房(住宅、商业、办公，下同)销售备案套数为5202套，同比上涨42.95%；销售备案面积为64.95万，同比上涨46.65%；销售备案总金额为50.82亿元，同比上涨43.76%。,2016年1-4月湖州市两区/主城区新建商品房各类别成交情况,2015-2016年1-4月湖州市两区/主城区住宅销售情况,湖州房地产市场情况,2016年1-4月湖州楼市成交概述,从湖州市两区新建商品住宅签约套数城区板块结构分析，2016年01月-04月排名第一的是南浔区，销售备案937套；排名第二的是吴兴区乡镇，销售备案855套；排名第三的是湖东西区销售备案722套。 主城区范围中，湖东西区销售722套为最高，其次是仁皇山新区，销售426套，开发区西南分区销售390套排名第三。,2016年01月-04月两区各板块住宅签约套数对比图,住宅销售套数：据透明售房网数据显示，2016年01-04月湖州市主城区（指318外环线以西范围，老城区、开发区凤凰分区、开发区西南分区、仁皇山新区、太湖度假区、湖东西区六个区块，下同）新建商品住宅销售备案2274套，同比上涨31.83%。 住宅销售面积：据透明售房网数据显示，2016年01月-04月，主城区六个区块新建商品住宅销售备案面积305551.68平方米，同比上涨40.18%。,湖州房地产市场情况,2015年01月2016年4月主城区住宅各月销售面积对比图,2015年1月-2016年4月湖州住宅成交套数及面积情况,2015年01月2016年4月主城区住宅各月销售套数对比图,住宅销售备案均价：2016年01月-04月，主城区六个区块新建商品住宅销售备案均价8552元/平方米，同比上涨3.56%。,从湖州市两区新建商品住宅签约均价城区板块结构分析，2016年01月-04月排名第一的是仁皇山新区，销售备案均价9838元/；排名第二的是开发区凤凰分区，销售备案均价9452元/；排名第三的是老城区，销售备案均价9329元/。,2016年01月-04月两区各板块住宅签约销售备案均价对比图,2015年01月2016年4月主城区住宅各月销售备案均价对比图,湖州房地产市场情况,2015年1月-2016年4月湖州住宅销售备案均价对比情况,从湖州市两区新建商品住宅签约面积城区板块结构分析，2016年01月-04月排名第一的是南浔区，销售备案面积11.59万方；排名第二的是吴兴区乡镇，销售备案面积9.53万方；排名第三的是湖东西区销售备案面积9.04万方。 主城区范围中，湖东西区销售9.04万方面积最高，其次是仁皇山新区，销售备案面积6.79万方，开发区西南分区销售4.85万方排名第三。,2016年01月-04月两区各板块住宅签约面积对比图,湖州房地产市场情况,2016年1-4月湖州市两区新建商品住宅签约面积城区板块结构分析,2016年01月-04月，湖东西区板块均价涨幅最快，同比上涨12.79%，其次是仁皇山新区，同比涨幅10.12%；降幅最大的区域是太湖度假区，同比下跌8.64%。,湖州房地产市场情况,2016年湖州各板块涨跌情况,2016年01-04月湖州市两区住宅楼盘销售套数排行前十,2016年01-04月湖州市两区住 宅楼盘销售面积排行前十,2016年01-04月湖州市两区住宅楼盘销售金额排行前十,湖州房地产市场情况,2016年1-4月湖州市住宅楼盘销售情况,湖州房地产市场情况,综合评价,数据论证,长兴县概况,长兴房地产市场情况,城市地位：浙北区域交通枢纽和物流中心，城市化水平偏低。 长兴县位于浙江省的最北部，面积1427.7平方公里，人口61.84万，全县下辖16个乡镇，东临太湖，西枕天目，南望杭州，北接江苏，属长江三角洲的中心地带。 长兴拥有两条国道，三条高速，三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”，目前长兴已经成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。 长兴城市定位：山水园林型的中等工贸城市，长三角区域交通枢纽和物流中心。,主城区形成老城区、城西片区、龙山新区和经开区三大区块； 长兴目前城市格局主要分为：老城区、龙山新区、城西区和城东经济开发区。 总体布局结构“十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一级四横三片绿地、三环五带五大湖水系”。 公建设施系统规划为五大功能区块：城北行政、文化中心，中部老城商业中心，东南专业市场、物流中心、东部经济开发区。 东部、南部为生产用地，西部、南部为生活居住用地。 三环：老护城河；护城河北段、甘家港、龙山较大水面构成西环水系；护城河东段、甘家港、高阳公园水面、长兴港构成东环水系。 四带：长兴港、甘家港、合溪港、长水港景观绿带。 五大湖：龙湖、高阳湖、盛家湖、城市东入口冯家湾、图影湖。,发展规划,长兴房地产市场情况,从6月1日起，长兴县调整部分住房公积金使用政策，进一步扩大长兴县住房公积金政策的受益面。首套房建筑面积90平方米首付比例不低于20。据介绍，调整后，职工首次申请住房公积金贷款购买建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的首套普通自住住房（其中二手房仅限于土地来源性质为有偿出让和房龄在5年以内的），贷款首付款比例调整为不低于20%。 另外，对于已还清公积金贷款并第二次申请公积金贷款的，在符合公积金贷款条件下，取消原有间隔6个月的时间限制。 此次调整，还放宽了高层住宅申请配套公积金贷款受理时间，从原来主体结顶放宽到主体完成三分之二建设，开发企业即可向公积金中心申请配套公积金贷款，高层主体结顶后就可办理客户住房公积金贷款申请。,调控政策：政策放宽，首套房90平米以下最低首付两成,相关政策,长兴房地产市场情况,2015普通住宅成交逾4000套 创近5年新高，长兴房地产市场发展良好； 2015年长兴县雉城镇普通住宅成交量为近五年来同期最高，具体来看，2015年长兴县雉城镇普通住宅共成交4011套，较去年同期的2910套增加了1101套，涨幅为37.8%；成交面积482187.38平方米，较去年同期的355561.03平方米增加了126626.35平方米，涨幅为35.6%；成交金额为308566.73万元，较去年同期的239454.35万元增加了69112.38万元，涨幅为28.9%,长兴县房地产成交状况分析,长兴房地产市场情况,2010-2015年长兴主城区住宅成交量对比柱状图,2015长兴商品房供销状况良好 2015年长兴（含下辖乡镇）共24个楼盘累计32次获批商品房预售许可证，累计审批预售面积368135.43。其中，普通住宅（含商住）审批预售210396.87，占总审批预售面积的57.2%；别墅审批预售32603.47，占总审批预售面积的8.9%；商业（含办公）审批预售125135.09，占总预售面积的34.0%。 从区域划分来看雉城镇普通住宅（含商住）审批预售情况，龙山新区累计审批预售面积129420.33；城中区域累计审批预售面积43064.89；东部开发区累计审批预售面积19407.91；城西区域累计审批预售面积18503.74。分别占雉城镇普通住宅总审批预售面积的61.5%、20.5%、9.2%和8.8%。,长兴县房地产供销分析,长兴房地产市场情况,2015年长兴主城区住宅供求关系,2015长兴县月均成交量为335套左右，受当地政策影响较大。 2015长兴县普通住宅共成交4011套。在众多利好政策“组合拳”推动下，特别是长兴本地人才购房政策的刺激下，长兴购房者心理预期增强，成交量稳步攀升，成交量创下近五年同期最高。其中，值得一提是6月份长兴普通住宅成交全线“飘红”，以单月总成交940套的佳绩收尾上半年！ 2015长兴普通住宅整体成交均价为6352.36元/。其中，4月份成交均价为6819.53元/，为全年单月成交均价最高值；7月份成交均价仅为5411.1元/，为全年成交均价最低谷。,长兴县商品房成交分析,长兴房地产市场情况,2015年长兴主城区住宅成交套数与成交价格关系图,长兴县各区域商品房成交量比,长兴房地产市场情况,2015长兴商品房供销状况良好 2015长兴县雉城镇普通住宅共成交4011套。在众多利好政策“组合拳”推动下，特别是长兴本地人才购房政策的刺激下，长兴购房者心理预期增强，成交量稳步攀升，成交量创下近五年同期最高。其中，值得一提是6月份长兴普通住宅成交全线“飘红”，以单月总成交940套的佳绩收尾上半年！ 2015长兴普通住宅整体成交均价为6352.36元/。其中，