雁塔区城中村改造策划方案(后村).ppt

雁塔区城中村改造策划方案 （后村）,美灵机构 2007年9月,后村,目 录,第一部分 后村基础资料及评价 第二部分 项目定位及依据 第三部分 项目目标客户群分析 第四部分 项目地规划构想 第五部分 项目效益分析 第六部分 项目规划设计概念提示,第一部分 后村基础资料及评价,后村,第一部分 后村基础资料及评价,后村隶属于西安市雁塔区大雁塔街道办事处，地处城东南，位于西安市雁塔路以东、南二环以南、西延路以西、西影路以北的区域内（部分村民居住于二环以北）； 后村南面毗邻中国文化产业示范区曲江新区，和亚洲最大的唐文化主题广场大雁塔北广场隔路相望，西邻陕西省委及家属区，其西面的雁塔路是西北地区著名的IT一条街，北面是西安较有影响力的南二环大型餐饮带； 后村地处正在形成的大雁塔商圈内，和城南商业中心小寨商圈相邻，到新建的李家村特色商业中心约1公里，离西安市中心商业区钟楼约4公里，去绕城高速曲江入口仅约4公里。 地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化气息等优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块。,后村,一、后村地理位置,第一部分 后村基础资料及评价,后村,后村区位图：,二、项目地现状,第一部分 后村基础资料及评价,后村,1、村域： 后村东临西延路，西邻省委八号院，南接乐游路，北接省委东小区；新后村南依南二环，西至西安测绘院研究所，北邻鲁家村。,后村村域图,注：曲江两块飞地没在图上体现，黑家坟土地39亩和秦二世墓旁3亩。,第一部分 后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,、户数及人口统计：,第一部分 后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,、土地面积统计：后村现存地块较为分散，大小差异较大,后村地块示意图,第一部分 后村基础资料及评价,后村,1亩,第一部分 后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,、房屋面积统计：,总计：513366.66,第一部分 后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,5、计划改造的项目地范围：,后村可供改造开发的土地主要包含以下几部分：后村(南)287.05亩(含城南锦绣欲征的72亩地)，居委会39亩，后村(北)40亩。 以下土地已被征用或暂不具备策划利用条件，但本次改造全部一次性转为国有土地，纳入改造后的城市股份制经济实体，供村民可持续发展之用。 曲江黑家坟土地39亩，除去道路和唐城墙绿地用地，余约10亩二类住宅用地； 曲江秦二世墓旁3亩地，规划建设秦二世陵遗址公园； 西延路以东陕西省石油化工研究院租用3亩地（租用15年）； 粤港台灯具城占用7亩地，租用15年； 长安会馆租用大雁塔北广场东侧4亩地，租用30年； 祭台村内飞地1亩，处于规划路上。,三、项目地周边环境,（1）自然人文环境 紧邻亚洲最大的唐文化主题广场大雁塔北广场。 紧邻文化底蕴深厚、绿化环境极好的曲江新区 附近有一大批西安旅游热点，如大雁塔、大雁塔北广场、陕西戏曲大观园、陕西民俗大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、乐游原、青龙寺等。 （2）交通环境 发达的城市路网。 西安的交通骨干道路南二环、雁塔路、小寨东路、西影路、西延路交汇于此，距绕城高速曲江入口仅2公里之遥，交织成了一张四通八达的交通路网。 地铁规划：目前西安市所规划的城市地铁3号线将经过大雁塔。 公交线路：经过这里的公交线路有：19、游6、24、500、21、237、22、5、521、527、610、715、30、34、609、400、408、K606、501、701、27、41、601、320、526、224、407、212等约三十条，出行极其方便。,第一部分 后村基础资料及评价,后村,三、项目地周边环境,（3）周边产业业态环境 毗邻商圈：和未来的西安小寨商圈相连；紧临雁塔路西安IT一条街；距李家村商业中心约1公里，南临曲江大唐不夜城商业中心。 大型商业：因距离各商圈较近，所以只有海星超市、社区超市、便利店等一批密集的小型商业配套。 专业市场：西安IT一条街的赛格电脑城、赛博数码广场、智博数码广场、百脑汇、东新科贸；西安历史悠久的大雁塔装饰材料市场、粤港台灯具城、光彩灯具城等（是西安的灯饰交易中心，但有弱化趋势），为后村聚集了极高的商业人气。 酒店：唐华宾馆、大唐芙蓉园芳林苑酒店、雁苑宾馆、金石大酒店、金海岸朗顿酒店等。 餐饮：以小贝壳、黄鹤楼、顺丰等为代表的南二环东段餐饮带（在西安颇有影响力）；以朗顿、深海世界等为代表的西延路餐饮带；以海底捞火锅城、肯德基、三皇三家等为代表的北广场餐饮群。以上三个餐饮板块分布周边，营造了浓厚的餐饮氛围，辐射面已不仅仅是周边。,第一部分 后村基础资料及评价,后村,三、项目地周边环境,（4）周边基础配套环境 教育： 大学密集分布：长安大学、西安科技大学、西安建筑科技大学、西安财经学院、西安理工大学曲江校区等；知名中学坐落周边：陕西师范大学附属中学、西安铁一中、育才中学、西安市45中、西安高级中学、西安市85中等；小学：翠华路小学、育才小学；完全解决子女上学问题，是西安学校配套最好的地区之一。 医院:铁一局中心医院、武警医院、解放军323医院、正和医院等 其他:各大银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅全面分布周边，极大地方便当地居民需求。 （5）周边住宅情况 借助曲江新区快速发展的影响，围绕着后村建了一大批住宅项目，如：心情雅苑、天泰花园、金裕花园、城南锦绣等；后村周边分布的社区有：省委家属院、东小区社区、联建小区、石油家属院、陕西质检所家属院、西影厂家属院、殡仪馆家属院、情报所家属院、西安市第一人民医院家属院等。,第一部分 后村基础资料及评价,后村,第一部分 后村基础资料及评价,后村,后村周边环境及产业示意图,四、项目地总体评价,、优势： （1）后村处于未来小寨商圈、雁塔路IT一条街、南二环和西延路餐饮一条街包围圈中，南临西安发展最为迅猛的曲江新区，地理位置绝佳，为未来发展及定位提供了优质基础。 （2）后村地处二环以南，曲江新区以北，是新老城区的连接地带，即有老城区优质的完美生活配套条件，又有曲江新区拉动的新气象，是未来此地商业繁荣和房屋营销的绝佳资源。 （3）后村所处位置的文化资源也较为丰厚，后村是唐昭国坊所在地，同时又南临佛教圣地大雁塔和唐文化主题广场大雁塔北广场，西面是古代文人墨客抒发情怀的乐游原，同时坐享曲江美术馆、音乐厅、歌剧院等优质文化资源。 （4）后村周边旅游资源极为丰厚，除大雁塔及大雁塔北广场外，还有陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、陕西文学艺术大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、唐诗博览园、欢乐大世界等优质的旅游资源，是未来后村开发的绝佳卖点。 （5）后村地块区位优势明显，按照西安市人民政府关于土地供应的基本政策，二环以内新开发用地全部为城中村改造开发用地，土地供应量紧缺是必然现象。南临的曲江是西安房地产的领头羊，房屋均价比西安市其他地区高出10001500元/，并出现供不应求的现象。 （6）后村交通条件极佳，无论是驾车出行，还是公交出行，均极为方便。远行去绕城高速曲江入口不超过4公里，市区交通紧临二环，公交线路达30多条，公交密度与市中心钟楼相当。,第一部分 后村基础资料及评价,后村,四、项目地总体评价,2、劣势： （1）后村土地现状复杂，地块分散，各地块间缺乏呼应关系；且地块面积差距大，不利于发挥地块的整体优势。 （2）后村旧村拆迁面积较大，势必造成土地基础价格过高，不利于招商及未来规划，影响项目品质。 （3）后村周边土地已基本被开发或征用，被各种项目和家属院包围其中，使其地理位置优势严重抵消，土地价值发挥空间受到一定限制。,第一部分 后村基础资料及评价,后村,第二部分 项目定位及依据,后村,一、项目命名：,1、项目名称： 盛世昭城苑 2、命名说明： 盛世此项目地南临大雁塔和大雁塔北广场，大雁塔是盛唐佛文化的视觉代表，是唐玄奘译经之地，文化价值和旅游价值极大，而大雁塔北广场是亚洲最大的唐文化主题广场，体现了盛唐的大气和包容。对个人而言，“盛”是中国人追求的生活事业状态，“盛”意味着个人的成功和家庭的和谐。 昭城苑在唐代长安城的城坊中，昭国坊正好位于现在的后村所在地，昭城苑的命名突出了地段文脉和人居氛围。,第二部分 项目定位及依据,后村,二、项目定位：,1、产业定位： 中高档住宅+特色商业街（特色灯具、时尚装饰品、高端家具） 2、文化定位： 以唐文化为依据，以儒释为符号（外部空间为唐文化儒家主题，内部院落为佛文化主题） 3、消费方向定位： 中高档住宅、特色灯具、时尚装饰品、高端家具、时尚生活消费 4、视觉定位： 西安历史文化在城市视觉国际化和个性化方面的集中体现,第二部分 项目定位及依据,后村,三、项目定位依据：,1、中高档住宅定位依据： （1）后村基地所处位置是西安市过去的城乡结合部，随着西安市城市南扩和曲江新区的崛起，本区域周边已形成西安的一大亮点。其大雁塔周边单位面积的人流量位居西安前列，曲江不仅是文化旅游的圣地，未来还将成为西安城区的旅游休闲中心，居住在曲江已成为西安楼市的一道风景，紧邻大雁塔北广场的后村必定是居住消费的热点区域。 （2）西安楼市的价格现状是曲江最高（均价5500元/），其次是西高新（均价4500元/），再次是二环周边（均价4000元/），城内最低（均价3700元/），从价格看市场的基本原理推测，大雁塔周边作为未来西安的核心居住区已基本形成，后村基地的房价将会在曲江新区和二环周边之间，高房价格有利于解决高地价带来的风险。 （3）从西安整体楼市趋势看，南郊是西安楼市的最旺区域，短期内的格局不会变化，特别是近年由于曲江地产板块的带动作用，后村周边房地产价格处于极大的提升阶段，市场前景良好，后村基地现在开发有利于降低机会成本。,第二部分 项目定位及依据,后村,三、项目定位依据：,（4）住宅以外的写字楼市场，西安近年处于整体低迷状态，写字楼销售积压严重，销售价格甚至出现了低于住宅价格的现象，出现了住宅和写字楼价格相悖的局面。写字楼租赁价格低迷（3045元/月），市场投资型消费群对写字楼望而却步，尽管有关权威专家预测未来西安写字楼市场将会出现反弹，但对于后村这样的土地成本极高的城中村改造项目，风险较大。 （5）从项目地周边是曲江旅游文化区来分析，后村基地在宾馆、饭店等项目上也有发挥余地，但从现实情况来看，大雁塔周边除现有的雁苑宾馆、唐华宾馆、芙蓉园芳林苑酒店、惠宾苑外，曲江大唐不夜城内将有四个4-5星级宾馆，曲江会展中心将有各种层次的宾馆群，区域内宾馆饭店已趋饱和，后村基地投资宾馆饭店风险较大。,第二部分 项目定位及依据,后村,三、项目定位依据：,2、商业定位依据： （1）后村项目基地拆迁安置成本较大，根据投入与产出关系分析，如果按正常纯住宅定位，将对项目的产出造成影响，增加商业面积，提高产出率，才能提高投资商的利润率。利润率是吸引投资商的重要手段，但如果无限扩大容积率将会对规划的审批造成严重的影响，而容积率达到一定高度时，容积率与利润率将会出现反向问题，适当增加商业面积是扩大产出、降低容积率、提高业态品质的有效手段。 （2）根据西安市城市规划，从雁塔路到西延路之间的规划路为后村西路，属城市次级交通干道，宽度为50米，规划路占基地面积48亩，是不利条件。但同时又为本项目提供极佳的商业产业平台，充分利用后村西路提供的商业平台将是土地价值最大化的有效手段。 （3）后村项目地周边各种商业网点林立，西临未来的小寨大商圈，紧邻雁塔路IT一条街，北面南二环和东面的西延路是西安重要的餐饮街区，南有正在形成的曲江雁塔商圈。从西安整体商圈分析，小寨商圈将会同曲江雁塔商圈形成一个更大的商圈，超越传统的钟楼商圈只是时间问题，而后村项目地正好处于未来大商圈的结合部，发展商业前景良好。,后村,第二部分 项目定位及依据,三、项目定位依据：,（4）从商业的具体形态分析，规模定位、个性定位以及层次定位是极其关键的因素，后村项目商业应为规模适当、突出个性、提升档次的创新项目。该项目地在商业定位上应积极参与小寨商圈和雁塔商圈的分工，从该基地区位大小及位置看，控制规模是为了避免销售风险；突出个性是强化特色，不做多而全，而做少而精；提升档次是锁定高端消费者，提高项目地在大商圈的竞争力。 （5）项目地周边由于有“粤港台”和“光彩”两大灯具城的存在，且历史悠久，是西安的灯具消费中心，但由于受交通条件限制，限制了该灯具销售中心的进一步发展。由于项目地和两大灯具城紧邻，将灯具中心的高端产品移入项目地商业街是可行的，既补充了该灯具中心的产品结构，又巩固了灯具消费中心的地位。由于灯具和家具、装饰品是一条产业链上的不同产品，将经营产品延长至高档家具和特色装饰品是提升商业街地位的有效选择。,后村,第二部分 项目定位及依据,第三部分 项目目标客户群分析,后村,一、目标开发商分析,后村改造项目由于涉及的拆迁安置量较大，土地价值也较高，在二环边上达300多亩地的开发规模，投资量较大，土地价值的发挥能力要求也较高。因此承接后村项目改造的投资开发的主体必定是具备强大资金实力和综合地产开发能力的省内外品牌大型房地产开发商。如：西房股份、紫薇地产、高科地产、天地源、金泰恒业、西安豪盛；中海地产、深圳金地、深圳万科、上海绿地、融侨地产、广州富力、珠江地产等。 这类投资商投资时主要决定因素有： A 有合理的投资收益回报，毛利率一般在15%左右。 B 机会成本，取决于面临的多个投资机会的比较分析。 C 投资者认为风险可控。 D 当地人民政府的支持平台。 E 业态区域市场特殊性和可操作性。 F 投资同类业态近五年的产业发展趋势以及产业经济收益增长趋势。 G 投资城市及区域近年商品消费增长指数。,第三部分 项目目标客户群分析,后村,二、消费人群,1、住宅消费人群 本项目的住宅区位优越、交通方便、配套成熟、环境优雅，又紧临大雁塔北广场，是理想的居住地，城南置业也是西安人置业的首选区域之一，因此，本项目的目标人群涵盖西安欲置业城南的目标客户群，主力消费群来自于城南居民和在城南工作的人群，主要包括私营业主、高级知识分子、个体经营者、企事业单位中层管理人员，购买用途主要是自住。 2、商业消费人群 大雁塔地区多年以来已在西安市乃至陕西省建立了“灯饰交易中心”的认知，但这种认知及地位正在随着大明宫综合家居业态的强大势头而有所弱化，而本项目灯饰家居一条街的定位将大大强化大雁塔地区“灯饰交易中心”的地位，因此，本项目的目标客户群不仅限于周边消费群，而是覆盖整个西安乃至陕西的灯饰消费人群。,第三部分 项目目标客户群分析,后村,第四部分 项目地规划构想,后村,一、项目地规划基础因素分析,1、客观影响因素： （1）后村没有审批过的控规，规划没有控规依据。 （2）后村地块分散，不利于整体规划，更不利于发挥规模效应。 （3）紧邻省委8号院地块，可能会有限高要求。 （4）由于无控规，项目地的规划路网不明确。 （5）项目拆迁安置成本高，土地产出压力大，对项目品质有一定影响。 （6）城南锦绣欲征72亩地，影响规划方案和计算。 2、考虑因素： （1）土地价值在合理范围内最大化利用。 （2）临近省委部分考虑限高，初步构想后退50米范围内限高12米。 （3）容积率的设置要使开发商的毛利率在15%左右。 （4）充分考虑规划路的合理性。 （5）在可行性的前提下增加商业的比重，提高土地利用率。 （6）城南锦绣欲征的72亩地统一纳入后村整体改造规划和效益计算，按产出比例承担后村拆迁安置成本。,第四部分 项目地规划构想,后村,二、项目地规划总体构想,1、项目地基本数据：项目地总面积为366.05亩，主要分为三大块，后村（南）土地287.05亩、居委会土地39亩、后村（北）土地40亩。经初步概算，若要保障投资盈利率达15%左右，用于安置的后村（北）土地40亩容积率为7.48；后村（南）+居委会土地326.05亩，扣除规划路48亩，可开发用地278.05亩的容积率为3.45。 2、老后村土地287.05亩和居委会土地39亩连在一起作为一整块土地，面积达326.05亩（含规划路48亩），开发价值较高。为保证该地块的开发价值和建成后的社区品质，村民安置和可持续发展不在本地块上考虑。结合地块环境和现状，规划为“住宅+商业街”的品质社区，商业主要沿规划路（后村西路）分布，体量为24层，满足各种体量商业需求，住宅主要为TOWN-HOUSE、板式小高层、点式高层。 3、二环以北新后村地块40亩，规划为安置社区+二环临街底商，底商供村民可持续发展之用。其余的化工院租用地块3亩、祭台村内飞地1亩、粤港台灯具城7亩、长安会馆4亩、曲江黑家坟土地39亩、秦二世墓旁土地3亩等地块暂不具备策划利用条件，本次不做规划，全部整体转性后纳入城市股份制经济实体，作为村民可持续发展之用。,第四部分 项目地规划构想,后村,4、项目地详细技术经济指标：,第四部分 项目地规划构想,后村,二、项目地规划总体构想,5、项目地规划总平图：,第四部分 项目地规划构想,后村,6、项目地规划鸟瞰图：,第四部分 项目地规划构想,后村,7、由西向东角度平视图：,第四部分 项目地规划构想,后村,8、商业空间意向：,第四部分 项目地规划构想,后村,三、项目地功能区域划分,功能分区构想：,第四部分 项目地规划构想,后村,后村北安置区,后村南开发区,临街商业区,村民居住区,园林绿化区,商 业 街,低密度住宅区,精致高层居住区,精致高层居住区,商住结合区,总体分为后村北安置区和后村南开发区； 后村北安置区内分为二环临街商业区和村民居住区，后村南开发区分为商业街、低密度住宅区、精致高层居住区、园林绿化区、地下停车场。,四、项目交通规划构想,项目地所处区域的道路规划：,第四部分 项目地规划构想,后村,在后村基地所处的区域内，规划了两横两纵的道路，东西方向规划了后村西路（接育才路）和东西向贯通的乐游路两条次城市干道；南北方向规划了沿省委8号院围墙接二环路及乐游路的南北路和红星路两条社区交通道路。 顺应区域道路规划，社区内规划一条次城市干道后村西路（暂命名）、一条社区环形行车道、若干条社区内步行道。,五、项目空间结构分析,第四部分 项目地规划构想,后村,1、建筑高度空间分析：,项目地的楼体布局由于采光需求和省委限高要求，总体呈南低北高和西低东高的走势。 本项目周边均无较高建筑，高层景观住宅的视野开阔，完全可实现在家观看大雁塔北广场音乐喷泉的盛景，本项目南低北高的布局也符合该理念的构想,五、项目空间结构分析,第四部分 项目地规划构想,后村,2、空间结构的轴线分析：,沿规划路由于商业街的规划，而形成商业空间轴。 景观空间轴线布局方面,在路北区域分布于地块中间形成南北走向的景观轴线；而路南的狭长区域内与规划路平行分布形成东西景观轴线。该布局符合西安建筑空间以正南北和正东西布局的传统。,五、项目空间结构分析,第四部分 项目地规划构想,后村,3、景观空间节点布局分析：,由于临近省委因限高而做了低密度住宅，出于地块形状和营造低密度住宅高尚品质的考虑，主要的景观绿化节点及组团应布局于规划路以北的低密度住宅和高层住宅的结合地带，达到即营造了低密度住宅高尚品质的目的，又达到了在视觉上有效隔离低密度住宅和高层住宅的目的。 由于临近省委的限高要求不明， 本项目的主要绿化组团布局起到了让高层住宅尽量远离省委的目的，为限高线留下了一定空间余地。,第五部分 项目效益分析,后村,1、后村地处西安的会客厅大雁塔北广场旁边，紧临陕西省委，区位的重要性自不必说。后村的改造将大大改善大雁塔北广场至省委区域的城市形象，成为雁塔区城中村改造的标杆。 2、后村的改造将全方位提升该区域的环境、卫生、治安等要素，全面优化生活环境和生活品质。 3、后村定位的商业街将完善该区域的商业结构和商业层次，并将填补西安市该业态的空白。 4、延续大雁塔地区在西安市灯饰行业的龙头地位，做大做强该产业，时尚灯具、装饰品、家具一条街的定位不仅强化了大雁塔地区作为西安灯饰产业中心的地位，还延伸到了家具、装饰品行业，完善了区域商业的产业链。 5、商业街的开发，将增加雁塔区的税源。,一.城市收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,二.村民收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,（1）村民居住环境的改善 （2）村民生活品质的提高 （3) 村民平均收入的增加（详细计算附后） （4) 实现村民自身及城中村的四个转变,三.项目投资收益分析,城中村拆迁安置成本核算方法建议 （一）计算公式： 根据我公司对西安市城中村改造有关规定和文件的研究，结合城中村改造的具体情况，提出城中村拆迁安置具体计算办法： (1) 1-2层住宅房屋拆迁补偿价格=建安成本（2000元/）建筑面积拆一还一 (2) 3层住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价（1+综合环境修正系数）（1+层次调节系数）建筑面积 (3) 3层以上房屋拆迁补偿价格=重置价（300元/）建筑面积 (4) 临建房屋拆迁补偿价格=临建补差价（100元/）建筑面积 (5) 营业用房拆迁补偿价格=区位基准价（1+综合环境修正系数）临街状态修正系数建筑面积,第五部分 项目效益分析,后村,(6) 办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价（1+综合环境修正系数）（1+层次差异调价系数）建筑面积 (7) 住房过渡费=1-2层住宅房屋面积10元/月24月 (8) 营业房过渡费=营业房屋面积25元/月24月 (9) 营业房拆迁补偿费=营业房屋面积25元/月2月 (10) 拆迁综合费=各类房屋拆除总面积320元/，拆迁综合费其中包含评估费、管理费、搬家费、奖励费、协调费、仲裁费、搬旧费、动迁费等； (11) 拆迁不可预见费=（各类房屋拆除总面积320元/）2%,第五部分 项目效益分析,后村,（二）后村拆迁安置费用概算 （1） 1-2层住宅补偿： 货币补偿：522752000元/=10455.0万元； 面积补偿：1997252000元/=39945.0万元 合计：50400.0万元 （2） 3层住宅补偿：116200850元/=9877.0万元 （3） 3层以上住宅补偿：144500300元/=4335.0万元 （4） 营业用房补偿：05200元/=0万元 （5） 办公用房补偿（公建、集体用房等）：671.31400.0元/=93.9万元 （6） 临建补偿：0100元/=05万元 （7） 住房过渡费=19972510元/月24月=4793.4万元 （8） 营业房过渡费=025元/月24月=0万元 （9） 营业房拆迁补偿费=025元/月2月=0万元 （10）拆迁综合费=513371320元/=16427.9万元 （11）拆迁不可预见费=513371320元/2%=328.6万元 拆迁安置补偿费合计：86255.8万元,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,（三）城中村改造优惠政策 城中村改造过程中，安置村民的住宅建设项目免收城市基础设施配套费，发展经济的其他建设项目减半收取城市基础设施配套费，收取的城市基础设施配套费，转为城中村改造专项资金，全部用于城中村改造建设。 (2) 除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，二环以内57个城中村的现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目，全部用于城中村的改造。同时要做好三环以内城中村集体土地的规划定点、土地利用和城中村改造规划，保证城中村改造用地。,(3) 鼓励社会资金投资参与城中村改造项目，以弥补政府资金紧张状况。投入的资金首先要确保居民安置和土地转性。投资者享受一定比例的投资增长收益。 (4) 将二环以内城中村的市政公用设施、市容园林建设管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍。条件成熟后，逐步向二环以外城中村推进。 (5) 城市规划中涉及到城中村的城市基础设施建设项目在改造时，按照城市建设拆迁政策和标准，优先列入城市维护建设年度计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。,第五部分 项目效益分析,后村,三.项目投资收益分析,（四）项目投入与收益分析概算 后村改造总用地面积为366.05亩，其中规划路占地48亩，安置用地40亩，可开发用地278.05亩。按照房地产市场开发运营15%左右的毛利率计算，可开发用地容积率应为3.45。 开发商投资收益计算结果： 拆迁安置总成本86255.8万元。 项目可开发用地总建筑面积667383 ，建安成本154623.7万元； 项目开发总体投资额为240879.5万元； 项目开发总收入为306968.7万元； 营业及附加税为16883.3万元 开发毛利润为49206.0万元，毛利润率为16.03%。 （附件一：后村改造详细计算数据表）,第五部分 项目效益分析,后村,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,(1) 1-2层货币补偿面积费用，按年10%收益计为 252000-199725=52275 522752000元10%=1045.5万元 (2) 3层及3层以上货币补偿费用，按年10%收益计为 12369.6万元10%=1237.0万元 (3) 1-2层拆一还一多返村民面积，年出租收益为 39/人1841人=71799 （165177-41000）-71799=52378 5237815元/月12月=942.8万元,（五）后村村民改造后可持续发展分析（不含后村原居民）：,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,(4)安置商业面积，年出租收益为 3454840元/月12月=1658.3万元 (5)村集体土地转性后，年出租收益为 14亩666.673=28000.1 28000.140元/月=1120.0万元 合计：（1045.5+1237.0+942.8+1658.3+1120.0）万元=6003.6万元 6003.6万元1841人=3.3万元 （3.3万元-2.5万元）2.5万元100%=32% 收益提高32%,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,后村,（六）后村拆迁安置补偿与曲江、碑林的横向比较：,附件二：曲江庙坡头村拆迁安置标准 附件三：碑林区北沙坡村拆迁安置标准,（七）城南锦绣征地影响分析：,第五部分 项目效益分析,后村,1、城南锦绣欲征地块的经济技术指标：,（七）城南锦绣征地影响分析：,第五部分 项目效益分析,后村,2、城南锦绣按现状征地的影响：,如果城南锦绣地块按现状征地，该地块只需承担 39 户 136 人的拆迁安置，那么对后村改造方案的影响为： （1）按本项目现有规划方案，城南锦绣征地后，后村改造项目的利润率为 6.12 %，不可能实现招商(详细计算方案见附件四)。 （2）城南锦绣征地后，若要达到15%利润率的要求，后村剩余土地重新规划后，可开发土地206亩的容积率为 4.66 (详细计算方案见附件五)，在省委限高情况下该容积率很难实现并获得通过，即使通过，该项目的社区品质将大大降低，为后续的销售带来较大风险。 城南锦绣按现状征地对后村整体改造来说是不公平的，也是不可行的。因此，后村改造必须对后村的所有土地纳入整体考虑，统一规划，各地块按产出比例承担后村拆迁安置成本，这是最合理最公平并防止集体资产流失的正确方法。后村的改造可以有多个开发主体，但总体规划方案应只有一个，并按该方案分摊拆迁安置成本。,（七）城南锦绣征地影响分析：,第五部分 项目效益分析,后村,3、城南锦绣地块应承担的拆迁安置比例：,（1）按可开发土地面积比例： 287.05亩（可开发土地净面积） 72亩287.05亩100%=25.1% 应承担173户（585人或128856）的拆迁安置。 （2）按建筑面积比例： 总建筑面积667383（可开发土地总建筑面积） 201692667383100%=30.2% 应承担208户（704人或155038）的拆迁安置。 （3）按产出效益比例： 征用土地产出效益 1541484000元/=61659.2万元 460448000元/=36835.2万元 合计：61659.2万元36835.2万元=98494.4万元 村开发总收益为306968.7万元 98494.4万元306968.7万元100%=32.1% 应承担221户（748人或164792）的拆迁安置。,第六部分 项目规划设计概念提示,后村,1、项目设计视觉形象色彩建议： 本项目地处雁塔区区域内，紧邻以唐文化为主题，以旅游、文化及文化产业立区的西安曲江新区，特别是该项目与世界最大的唐文化主题广场隔路相望，而项目地位于唐长安城里坊的昭国坊上，建筑立面色彩应与西安的历史文化和项目地的历史文脉相结合，充分表现出对历史的尊重，使其与西安的历史文化和地理文脉产生对话，建议如下： （1）总体设计风格不宜用仿唐建筑和唐风建筑，因为唐建筑多为宫廷建筑，对居住和商业而言，尺度大而不当，利用率低下，成本较大，且对商业消费人群有较大的心理排斥作用，不利于人居和商业经营。 （2）建议项目建筑色彩以对应