关于XX区物业存在的问题及对策.docx

关于XX区物业存在的问题及对策随着我国改革开放的进一步深化和城市的有机更新，90年代未XX市XX区推行了社会化的物业管理，至今已有十余年。十年来，通过法律、法规的逐步完善，行业各类标准的相继出台，促使物业服务行业的逐步规范，为加强城市的有序管理，提高居民的生活品质、保障社会的稳定作出很大的贡献。但是在此过程中，物业纠纷仍频繁发生，且有越来越趋严重之势。为更好地构建和谐XX、平安XX，打造具有国际水准的高品质中心城区，针对物业纠纷中的热点难点问题，结合深入贯彻科学发展观，我就物业纠纷的原因及破解办法，作如下思考：一、物业存在的问题应该说，物业投诉千变万化，多种多样，但归根结底还是各群体、个体间的利益及相邻权问题、物业服务和被服务的意识问题，综合分析我区的实际，可以分为以下几个大的方面。（一）由业委会选举及工作引出的投诉。这类投诉大多发生在业委会成员之间，或者业委会与部分业主之间。这类投诉引出的各类问题比较复杂，也容易导致群体性事件。（二）由收费引出的问题。（三）装修引出的的问题（四）停车引出的问题（五）开发商遗留问题引出的问题。(六)治安案件引出的问题。(七)物业服务质量引出的问题。二、主要对策物业服务作为一项新兴产业，它的产生、发展对创建和谐社会、提高生活品质、保障社会稳定具有积极作用。且物业服务是一项综合性工程，是直接面向百姓，涉及多个部门的工程，是基层政府的重要工作。为此我们要在肯定物业服务作用的前提下，去思考如何来破解在物业服务过程中产生的纠纷。基于此思路，我们提出如下建议：（一）政府层面。政府层面的作用至关重要，就目前我区来说，光有行业管理积极参与是远远不够的。应该从政府层面鼓励各责任方积极、主动参与物业管理服务的各个环节。为此我们认为政府层面要做好以下三件事：首先要明确街道办事处的职责，各街道办事处都要明确职能科室，专职从业人员，同时要明确受街道委托社区的作用。社区党委作为业委会的领导机构，特别要加强对业主委员会日常工作，选举、换届等的指导作用和加强对辖区居民的思想教育作用。区政府应明确把物业管理工作列入街道的考核内容，以此促进街道、社区的积极性。其次要大力做好宣传教育工作。除了参与各方利用媒体、网络、宣传栏等加强日常宣传教育外，作为政府要专门划拔相应经费，加强对物业管理服务意识的宣传教育，特别是对业委会成员如何正确行使权力、义务的宣传教育。第三要培育良好的物业服务市场。应该说目前市场参与方对自身定位都有欠缺，作为物业服务企业有管理代替服务意识；而业主方则认为自己是强势者，一切都必须服从自身利益，其他相关方则尽量回避，不愿主动介入“麻烦地”。为此政府要在培育良好的市场氛围上出台相关政策，一方面要让物业服务企业有微利可图，另一方面要业主觉得“物有所值”。同时政府还应该有返税等培育物业服务的政策。（二）法律法规层面。目前规范物业方面的法律、法规主要是物权法和国务院、省、市三个物业管理条例，且宏观方面比较多，具体操作规范少。需要完善的地方还很多，但有二个方面需要尽早解决。一是社区党委如何领导业委会及业委会如何规范开展工作。我们认为要最大程度地发挥业委会作用的基础上要有适当的集中机制。即业委会侯选人要经过社区的审核，杜绝虽然代表少部分人，而经过吵、闹且不交物业费的人进入业委会，以加强社区党委的领导作用。二是规范正常收费机制。正常的收费机制是建立良好市场秩序，减少社会矛盾的重要基础。我们一方面要对真正有困难的群体予以减免。通过政府相关部门审批，建立减免机制，让困难群体感到政府温暖的同时，也让微利的物业服务单位有生存发展的空间。另一方面要建立业主诚信档案，业主诚信档案应与多部门跨行业连通，让不诚信业主在其他社会活动中得到相应制约，以促进业主的自律。（三）机制建立层面。物业纠纷全部都是由于各方的认识、理解和利益等的不同而引发，且绝大部分都可以通过引发初期的调解予以解决。从目前纠纷投诉来看，还有大量的纠纷已经通过物业服务单位、业委会、社区等初期协调已解决。应该说要使物业纠纷消失是不可能的，只能通过建立完善的协调解决机制，才能使物业纠纷得到解决，从而减少甚至消除投诉，达到最大程度地化解矛盾的目的。为此我们建议成立三个层面的调解机制。第一个层面由社区牵头，物业服务单位配合，业主委员会及房管社区协管员参与协调机构。所有纠纷需经第一层面协调，协调不能解决的问题才能进入第二层面。第二个层面由街道牵头，各相关部门配合参与的矛盾协调小组。针对第一层面不能解决的问题展开协调。协调也不能解决的问题进入第三个层面。第三个层面由司法局或信访牵头，各相关部门参与的矛盾仲裁小组。针对第二层面难以协调的矛盾进行仲裁。当然，在建立三个层面进行协调、仲裁的同时，建议区人民法院开通“绿色”通道。简化物业纠纷案件的受理程序，减少相应费用，特别是针对物业费问题的案件。并建议区人民法院研究业委会的法律地位，让业委会有自主的法律地位。（四）日常监管层面。物业服务单位的服务质量，从业人员素质的好坏，将可能直接诱导矛盾的发生，因此加强对物业服务单位的日常监管，提升全区物业服务单位的水平，也必将减少物业纠纷的发生。首先要加强对物业服务处的检查处理，督促物业服务企业加强现场服务。其次要大力