南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范.doc

南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范第一章 总 则一、根据国务院城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号以下简称拆迁条例）、江苏省城市房屋拆迁管理条例（以下简称省条例）、南通市城市房屋拆迁管理办法（通政发2003 号）及其他有关规定，制定本规范。 二、本规范所称城市房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。 三、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。 四、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。 五、依照房地产评估的一般规律,拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。 六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估时，应将房屋拆迁许可证和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点。 八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。第二章 拆迁评估的基本步骤和方法一、拆迁评估的基本步骤为：(一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；(二)根据合法性依据进行实地勘测评估；(三)绘制、填写评估材料；(四)编制评估报告；(五)报告评估结果。二、拆迁评估的方法拆迁评估采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。评估的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积。 (一)市场比较法 1本方法主要适用于城市规划区内国有土地和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的住宅房屋的拆迁评估。2本方法的计算公式为： 城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+ 合法土地使用面积的区位补偿基价（合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿基价）。兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额按通政发2003 号文件第五章的规定评估。 3本办法修正的因素和标准为： (1)被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按南通市市区各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准（附表2）和南通市各类被拆迁房屋成新评定标准（附表3）、南通市各类被拆迁房屋成新折旧率（附表4）对照评估。(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。（见下表）楼层系数（%）层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼底层00000二层0+3+4+4+4三层0+6+8+10四层-1+6+8五层-20六层-3 (3)被评估成套住宅房屋为多层标准住宅水、电、气配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。(4)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育（学校、幼儿园）、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。（5）对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装璜、装修项目的补偿评估，按南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准（附表6）单列进行评估。 4、对处于城市规划区边缘集体土地征用后被拆迁，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，经市、县规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的迁建成本进行补偿。南通市市区被拆迁房屋迁建成本补偿价，按南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准（见下表）评估。南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准房屋结构混合结构砖木结构简易结构等级一二三一二三一二补偿标准元/m2450400350300280240180150 (二)路线价法1本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。2本方法的计算公式为：房屋拆迁补偿额=区位价补偿额+被拆迁房屋建安价补偿额 (1)区位补偿价的确定。根据南通市市区非住宅房屋路线（段）区类划分（附表7）和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素（按下表“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”），对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准(附表8)执行。非住宅房屋临街状态调整系数计算表被拆迁房屋临街宽度（米）被拆迁房屋进深度（米）求取的宽度与进深度系数值区位基价调整系数（%）按实测量，测量数保留至小数点后两位按实测量，测量数保留至小数点后两位1.5以上的+20%1.2-1.5+15%1-1.2+10%所计算的系数值保留至小数点后两位0.8-100.6-0.8-5%0.6以下-10%附注:求取临街面宽与进深的系数公式:被拆迁房屋临街宽度被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房屋。非住宅房屋楼层调整修正系数表房屋楼层地下室一层二层三层四层五层修正系数（%）-10%0-3%-5%-10%-15%(2)非住宅房屋建安价评估，按南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准（附表2）结合房屋成新状况评估确定。 3对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿(1)对拆迁非住宅房屋实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。南通市市区具体综合补助数额参照下表确定。南通市市区非住宅营业用房一次性综合补助表（元/m2）年纳税额10-100101-500501-10001001-20002001-30003001-40004001以上补助费501002004006008001000注：年纳税额指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值；前两年营业税纳税额年均值每平方米低于10元的,不享受此项补贴费用；前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效票据为依据。(2)对非住宅房屋内的装璜、装修项目补偿，可参照南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装璜项目补偿标准（附表6）单列评估。(四)其他补偿评估在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木（含果树）、竹园、祖坟等，需要砍伐或迁移的，南通市市区按下表给予一次性补偿。元/棵树木胸围（厘米）9.0以下9.0-2020-3030-4545-6565以上杨、柳、梧桐、确树、楝、杨刺槐、泡桐、榆树、水杉0.401.003.5016.020.0030.00椿、桑、榉、樟、楠、柏、桃、李、杏、石榴1.003.0010.0020.030.0040.00梨、苹果、柿、批杷、枣、香圆、橙、桔、广玉兰、黄杨10060025.0040.065.0095.00元/m树种树高60厘米以下60-100100-150150以上槿树、冬青、女贞、大叶黄杨1.002.505.0010.00枸树等1.003.008.0015.00注：绿篱按长度及高度分类补偿 元/棵名称生长期在3年以下3-5年5年以上葡萄8.0020.0030.00成林竹园每平方米30元；各类苗木每平方米10.00元。南通市市区拆迁范围内坟墓迁移补贴标准棺木坟墓单位(个)补贴金额1000元自行处理迁移陶罐、骨灰盒坟墓单位(个)补贴金额800元自行处理迁移第三章 附 则一、本规范涉及的补偿、补贴标准和区位地段划分适用于南通市市区，各县(市)由其另行制定。二、本规范与南通市城市房屋拆迁管理办法同时实施。三、本规范由市房屋拆迁管理部门负责解释。附表1：南通市市区城市旧区居民被拆迁房屋区位补偿基价区位等级被拆迁房屋地段范围元/平方米一类区位AA1友谊桥、和平桥、长桥、人民公园桥、文化宫桥、北濠桥围合范围以内。1600A2A1以外，东至工农路，西至孩儿巷南（北）路、姚港路，南至青年路，北至濠北路围合的范围以内。1450A3北片区A2以外，东至工农路，西至孩儿巷北路，南至濠北路，北至钟秀路围合的范围以内。1360南片区A2以外，东至工农路，西至姚港路，南至虹桥路，北至青年路围合的范围以内。A4A2、A3以外，东至五一路（规划路），西至工农路，南至虹桥东路，北至钟秀中、（东）路围合的范围以内。1340A5A2、A3以外，东至孩儿巷南（北）路、姚港路，西至外环西路，南至虹桥西路，北至钟秀西路围合的范围以内。1320二类区位BB1北片区A3以外，东至工农路，西至外环西、节制闸路，南至钟秀路，北至通吕运河（含节制桥）围合的范围以内。1240南片区A3以外，东至通启路，西至虹桥、长江交叉路，南至长江路、洪江路，北至虹桥路围合的范围以内。B2东片区A3、B1、以外，东至外环东路，西至五一路（规划路）钟秀路、工农路，南至通启路，北至通吕运河围合的范围以内。1160西片区A4以外，东至外环西路，西至长江中路，南至虹桥、长江交叉路，北至通吕运河（含节制闸桥）围合的范围以内。B3B1、B2以外，东、南至环海港引河（南北与东西向），西至长江岸线，北至通吕运河、长江中路、洪江路、外环东路围合的范围以内1100三类区位CC1南片区B3以外，东、南向至长江南路、啬园路连裤子港河、普口河，西北向至海港引河（南北向与东西向）连通甲河围合的范围以内；狼山镇旧区。900北片区B3以外，南至通吕运河，北至越江路、外环北路，东至规划路，西至长江岸线围合的范围以内。C2南片区C1以外，东、南至裤子港河，西至长江岸线，北至长江南路、啬园路围合的范围以内750北片区C1以外，南至越江路、外环北路，北至芦泾港河、通扬运河连自然丰产河（东西向），东至英雄河，西至长江岸线围合的范围以内。C3唐闸镇600其它地区D1天生港地区、观音山镇地区及其C1、C2以外地区。500附表2：南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准房屋类别房屋等级房屋主体条件房屋内部条件建安造价元/m2门窗地面内墙屋顶设备钢混结构高层全部或承重部分为钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板结构等)，外墙贴面砖、马赛克或水刷石、喷砂、外墙涂料，层高：1-2屋3.2-4.5米，其它层3-3.2米。门铝合金或塑纲窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。地107胶地面、水磨石地面、釉面砖地面普通涂料。屋顶钢筋混凝土楼板或现浇平顶或坡顶吊平顶天花。水、电到户、普通卫生设施齐全。1300多层850砖混结构一部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙水泥抹面、水刷石、喷吵、涂料粉刷或好的清水砖墙，内外设备齐全的单元式成套住宅，层高2.8-3.2米。铝合金或塑纲窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。107胶地面、油漆水泥地面(底层地面架空)。普通涂料、好的石灰粉刷内墙。钢筋混凝土楼板或坡顶内吊平顶。水、电到户、普通卫生设施齐全。600二部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙水泥抹面，涂料分刷或清水砖墙的单元式住宅。层高2.8-3米。钢门窗、木门窗或水泥预制门窗框。水泥地面(底层地面架空)普通涂料、好的石灰粉刷内墙。钢筋混凝土楼板、挂瓦板。水、电到户，普通卫生设施独用或公用。550三部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构简单、设备基本齐全非成套住宅，层高2.8-3米。木门窗或水泥预制门窗框。水泥地面(底层地面不架空)、砖铺地面。普通涂料、石灰粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。水泥楼板顶或挂瓦板顶或水泥桁条、油毡芦苇反粉屋顶。水、电到户500砖木结构一檐高2.8米以上，桁条直径20cm以上的杉园木或上等松木，七柱到底或有28cm以上的通过梁，结构正规，装修制作较好的木制屋架梁柱，前后墙、山墙为整砖厚墙，外墙水泥抹面或清水砖墙。杉木或红松制作较讲究的老式木门窗。较好的木地板、水磨石地面、架空砖地面。到顶贴壁板或较好的石灰粉刷刷白、油漆内墙。量一指本瓦，好的刨旺砖顶，木楼板天花灰板条粉刷、刷白平顶。水、电到户，有普通卫生设施。580二檐高2.6米以上，桁条直径17至19.9cm的较好杉木或松木，五柱到底或有22cm以上的通过梁，结构一般，装修制作较好的木制屋架，部分整砖夹墙。杉木或松木制作较好的木门窗。较好砖地、水泥地面、一般的木板地。一般的刷白内墙、隔间板、部分贴壁板。量二指本瓦，浆旺砖、有一般天花或平瓦有天花。水、电到户。530三檐高2.4cm米以上，桁条直径15至16.9cm，一般松木或杉木三柱到底或有18cm以上的通过梁，结构简单，装修一般砖木承重结构，部分整砖夹墙一般杉木或松木制作普通木门窗或水泥预制门窗框。较差的木地板或整砖地面、水泥地面。较差的刷白内墙或较差的隔墙板。量三指本瓦，旺砖或平瓦油毡屋顶。正常照明设施。480简易结构一檐高2.2米以上，较差的杉木或杂木桁条直径13至14cm，通过梁16cm以上，水泥桁条或挂瓦板，整砖单墙或整砖空斗墙、部分碎砖夹墙。较差的杉木、杂木制制或水泥预制门窗框。一般的砖地、简易水泥地面。一般的粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。量三指本瓦或平瓦、水泥挂瓦板或油毡芦苇反粉屋顶。正常照明设施。420二檐高2.2米以上，差的杉木、松木或杂木桁条、水泥桁条，结构简陋，低矮不正规的砖木结构，碎乱砖墙或单墙。普通或简易门窗。一般或较差的砖地、水泥地面。较差的粉刷内墙或未粉刷内墙。一般的本瓦、平瓦、石棉瓦等简易屋顶。正常照明设施。320附注：老式砖木结构房屋中的假层，在房屋产权登记发证中未计算建筑面积的，评估时可根据其实际高度适当增加建筑安装工程造价系数。附表5：南通市市区农改居与征地拆迁户被拆迁房屋区位补偿基价区位等级被拆迁房屋地段范围元/平方米一类区位AA1友谊桥、和平桥、长桥、人民公园桥、文化宫桥、北濠桥围合范围以内。_A2A1以外，东至工农路，西至孩儿巷南（北）路、姚港路，南至青年路，北至濠北路围合的范围以内。1280A3北片区A2以外，东至工农路，西至孩儿巷北路，南至濠北路，北至钟秀路围合的范围以内。1230南片区A2以外，东至工农路，西至姚港路，南至虹桥路，北至青年路围合的范围以内。A4A2、A3以外，东至五一路（规划路），西至工农路，南至虹桥东路，北至钟秀东路围合的范围以内。1130A5A2、A3以外，东至孩儿巷南（北）路、姚港路，西至外环西路，南至虹桥西路，北至钟秀西路围合的范围以内。1100二类区位BB1北片区A3、A5以外，东至工农路，西至外环西、节制闸路，南至钟秀路，北至通吕运河（含节制桥）围合的范围以内。1060南片区A3、A5以外，东至通启路，西至虹桥路、中至各交汇点、南至长江中路、洪江路，北至虹桥路围合的范围以内。B2东片区A4、B1、以外，东至外环东路，西至五一路（规划路）、工农路，南至通启路，北至通吕运河围合的范围以内。1040西片区A5、B1以外，东至外环西路，西至长江中路，南至虹桥路、长江中路交汇点，北至通吕运河（含节制闸桥）围合的范围以内。B3B1、B2以外，东、南至环海港引河（南北与东西向），西至长江岸线，北至洪江路、通吕运河、长江中路、围合的范围以内1000三类区位CC1南片区B3以外，东、南向至长江南路、啬园路连裤子港河、普口河，西北向至海港引河（南北向与东西向）南至通甲河与普口河交汇处围合的范围以内；狼山镇旧区。900北片区B3以外，南至通吕运河，北至越江路、外环北路，东至外环东路，西至长江岸线围合的范围以内。C2南片区C1以外，东、南至裤子港河，西至长江岸，北至长江南路、啬园路围合的范围以内750北片区C1以外，南至越江路、外环北路，北至芦泾港河、通扬运河连自然丰产河（东西向），东至英雄河，西至长江岸线围合的范围以内。C3唐闸镇周边地区580其它地区D1观音山镇500D2C1、C3以外天生港地区及其他地区460附表6：南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装璜项目补偿标准名称规格单位单价(元)附注砖地 M25釉面地砖M215同质地砖M220进口地砖M240大理石地面M250花岗岩地面M280塑料压花地面M25107地面M25简易水泥地M25较好水泥地M210水磨石地面M215马赛克地面M210拼花木条地板M230复合地板国产M250进口M275企口木地板水曲柳材质架空M280进口材质架空M2100一般硬杂木架空M270杉、松木架空M260贴墙纸(国产)M28贴墙纸(进口)M210贴墙布M25喷塑墙面M210水泥漆墙面M28木质墙裙水曲柳板凹凸式M230水曲柳板平面M225普通三合板凹凸式M220普通三合板平面M215榉木三合板平面M230铝合金门窗地弹门100系列全玻M2240前列标准为收购价补偿，按差价补偿的标准减半平开门100系列全玻M2200平开窗75系列M2160推拉窗90系列壁厚1.2mmM2140固定窗38系列M260沙窗M230塑钢门窗地弹门全玻综合M2420全玻门全玻综合M2300平开窗综合M2200推拉窗综合M2180固定窗综合M2120电正表8KW280动力表按现在安装标准计算电套表只20拆卸费石膏吊顶M215三合板吊顶M218纸面石膏板吊顶M216 镜面玻璃M210一眼灶座80两眼灶座150围墙单墙M220围墙夹墙M240水井0.5M直径以下M2100水井0.5M直径以上M2300金鱼池M210铝合金网M230铝合金栏M250钢管防盗栏M240不锈钢防盗栏M270防盗门扇200卷闸门M2150壁挂式空调台100拆装费窗式式空调台100拆装费立柜式空调台200拆装费脱排油烟机台50拆装费热水器台200拆装费吊扇只10拆装费纱门、纱窗粘贴式M25纱门、纱窗框式M220双层屋面楼板M260双层屋面挂瓦板M240有线电视户350农村（450元）有线广播户50煤气管道户3580电话部158一次性移机补偿厕所M230-90粪池担20猪圈M210建筑占地面积鸡窝M25建筑占地面积搁楼M2180净空高度170CM以上90100CM以上，170CM以下建筑材料吨30自行处理琉璃瓦50彩钢瓦50不锈钢艺扶手100不锈钢门150铁艺围墙50门套、窗套20坐便器只80面池只60浴缸只150墙面软包30水刷石8PVC扣板16铝扣板30简易雨蓬10玻璃钢雨蓬15彩钢雨蓬25豪华型吊灯套50豪华型吸顶灯盏30豪华型壁灯盏20筒灯、射灯盏5水表（正）只50（套表）按50%计算外墙面砖（平）15外墙面砖（凹凸）20凹凸三合板吊顶20公用电话部208镜面装饰玻璃10换气扇台10拆卸费太阳能热水器台200拆卸费霓红灯广告牌组150一组或一只变压器喷绘广告牌60单面80双面附表7： 南通市市区非住宅房屋路线(段)区类划分区 类范 围一类甲级南大街(钟楼至长桥)、人民路孩儿巷至小石桥乙级南大街(长桥至青年路)、人民西路(孩儿巷至市罐头厂大门)、环城南路、环城西路(文化宫桥至市地税局大门)、环城东路(人民公园桥至建设路口)、建设路(人民路至北濠桥路口)、濠南路(文化宫桥至怡桥)、桃坞路、跃龙路(人民路至青年路)、健康路、西寺路、姚港路(任港路口至青年路)、万象新路、河东街、孩儿巷南路、孩儿巷北路(人民路至人防宾馆)、濠西路(人民路至万象新路口)、濠东路(人民路至濠南路)、北濠桥路(建设路口至北濠桥) 、城山路(狼山镇段)二类甲级工农路(通吕运河2号桥至南川河桥)、外环西路(青年路至越江路口)、城山路(濠南路至虹桥路)、濠东路(人民路至濠北路)、北濠桥路(北濠桥至钟秀路)、濠北路(工农路至濠西路)、起凤街、新桥路、任港路(孩儿巷南路至外环西路)、孩儿巷北路(人防宾馆以北)、人民东路(小石桥转盘至五一路)、教育路(工农路至南通