大力推进市区一体化建设现代化中心城市.doc

研究与建议 第十七期（总第二十七期）台州市发展和改革委员会 2006年11月19日土地新政对台州经济发展影响几何国务院关于加强土地调控有关问题的通知（下称通知）从调整利益机制、完善责任制度和健全法律机制三方面，对进一步加强我国土地的宏观调控与管理提出了针对性措施。首先是调整利益机制，通过提高土地的取得和保有成本，提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准 1998年修订的土地管理法第五十五条规定：“新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”按照法律规定，新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。和规范土地出让收支管理等途径逐步减少地方政府盲目扩张用地中的经济利益驱动。其次是完善责任制度，通过实行严格的问责制，明确土地管理和耕地保护的责任。再次是健全法律机制，建立案件查处的协调机制，进一步加大土地违法行为的查处力度。 台州市的土地资源非常有限，人称“七山一水半分田”。从1998年至今，人均耕地面积一直处于不断减少的趋势，2005年，人均占有耕地只有0.393亩（见图1）。随着工业化和城市化的不断推进，台州经济发展越来越受土地资源要素的制约，已经成为台州很多企业进行产业升级、拓展发展空间的最主要障碍。正如张鸿铭市长所说的“没有土地供应，项目就没有载体，没有土地，就没有投资，没有投资就没有收入，没有收入就没有效益。”为充分有效利用土地资源，促进节约集约用地，上半年台州市已盘活存量建设用地3045亩。今年共有17个单独项目和3个220KV变电所需要用地指标，其中包括3个能源基础设施，4个交通项目，2个农林渔水项目，7个重大产业项目，2个城市基础设施项目，1个经贸流通项目和1个社会发展项目，约占用农用地9215亩，其中耕地5236亩。然而，由于征地难、建设用地项目成熟度低和耕地占补平衡难落实等原因，致使农用地转用报批进展缓慢，至今农转用报批率只有13%。与此同时，随着近年工业用地比重不断提升，上半年全市供应工业项目用地6399亩，占供地总量55.8%。依然是征地难落实、用地单位资金紧张等原因造成已农转用的新增建设用地无法供地或者无法办理供地手续等问题。整体供地速度缓慢，到目前为止，全市“转而未供”建设用地还有3.2万亩。根据通知精神，结合台州经济发展对土地的需求现状，分析土地新政对我市经济发展的影响，可以简要概括为以下八个方面。影响之一：盘活闲置将成主流土地新政出台后，盘活闲置土地资源将成为主流。由于工业用地规模缩减，经济增长形式更趋集约化，更注重资源的优化配置和综合利用，促进盘活存量建设用地将是下一步土地工作的重点。事实上，由于目前有大量土地不是储备在政府手里，而是囤积在业主手中，一旦加速闲置土地盘活，可能会带来大规模的土地并购，这将是一场利益与政策的巨大博弈。因而，政府应致力于建立良好的经济秩序，实现经济政策的最优贯彻，以求在博弈中求得和谐发展。影响之二：“招拍挂”出让更规范为规范台州市国有土地使用权出让招标、拍卖行为，建立公开、公平、公正的地产市场秩序，2001年发布了台州市国有土地使用权出让招标拍卖管理办法。此次新政的出台要求工业用地全部实行“招拍挂”，不仅真实地反映了土地供求关系，公开了土地成本，而且减少了暗箱操作和权利寻租行为，进一步提高了工业用地出让的透明性，有效抑制工业用地规模的盲目扩张。可见，“招拍挂”出让的规范化是对土地有偿出让制度的进一步完善。 影响之三：二级市场日趋活跃土地新政的实施会使土地一级市场的“门槛”越来越高，由于政府收紧“地根”加上“招拍挂”出让竞争之激烈，更多的开发商把目光转向土地二级市场。有开发商认为土地新政实行后，由于复杂的拿地手续无形中抬高了拿地成本，将会影响到年投资回报率。因而，在目前土地市场僧多粥少的情况下，土地二级市场无疑给开发商提供了更多拿地途径，通过二级土地市场多少可以规避政策的困扰。可见，未来土地二级市场将更趋活跃。影响之四：招商引资难度增加就目前来看，政府是工业用地的垄断性供应者。尽管工业用地出让最低价是按基准地价的70%确定的，但是土地出让权掌握在政府手中，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商”现象频频出现。土地新政不仅提高了地价成本，对工业用地价格影响较大，而且也增加了招商引资的难度。因此，为更好地实现招商引资，增强对外资的吸引力，需要进一步优化经济结构，重点发展占地少、产出大、技术含量高的项目；逐步推行投资密度与供地面积挂钩；支持和鼓励企业对厂区绿化用地比例进行灵活变通，节省一部分用地。影响之五：滩涂围垦谋求出路我市大中企业实现产业升级和拓展发展空间受到土地资源要素的严重制约。依据台州市滩涂围垦规划（2006-2010），向海洋谋求新的发展空间成为解决这一难题的关键突破点。因而，为更加充分合理地开发利用这一土地后备资源，需要坚持科学围垦的原则，不断实现占补平衡。通过贯彻落实滩涂围垦规划，加快已启动围垦项目建设进度，争取早日投用。同时应加强滩涂围垦的功能规划，提高围垦陆域使用价值。影响之六：地方财政接受考验目前，我市不少县乡的财政依赖于土地出让的收益，卖地越多，价格越高，收益也越多。这不仅成为县乡政府预算外收入的主要来源，而且也是当地投资扩张的主要驱动力。然而，土地新政出台后，规定要对土地出让金进行“收支两条线”管理，即意味着当地政府不能再随意地支配和使用土地出让收入。土地出让金全额纳入地方预算，这一规定虽然有利于强化监管；但同时也会给依赖土地出让收益的县乡政府带来不小的冲击，同样是对当地财政的一个考验。影响之七：政府监管责任加重土地新政按照责权一致的原则，进一步完善了政府的责任制度，强化土地监管和考核力度。我市加强土地宏观调控，应努力强化政府的责任意识，有保有压、突出重点地保障经济社会发展对土地的合理需求；同时抓紧已批项目的用地报批工作，使具备条件的项目尽快开工建设，尽早取得效益；要提高土地利用水平，对达不到节约集约用地要求、有环保问题和高耗能的项目，不得批准立项和批准用地；对一些违法用地的行为，要严格加以查处。影响之八：土地收益力馈三农如何保证被征地农民的收益，确保这些土地出让收益的“取之于民、用之于民”，不仅是这次土地新政的内容体现，也是当前“新农村建设”的一个重要命题。台州的新农村建设需要不断改善和提高农民的生产和生活条件。土