房地产高级管理工具箱.doc

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第一章 投融资开发管理 第一节 项目决策管理 一、项目决策管理六大流程 1.项目前期工作流程 2.房地产企业的市场决策流程 3.项目拓展部工作流程 4.购地决策流程 5.A类土地（必拿土地）决策过程 6.B类土地（可拿土地）决策过程 二、项目决策管理九大表格 1.投资决策汇总表 2.设计指标表 3.成本分析表 4.收入预测表 5.资金平衡计划表 6.贷款还本付息计划表 7.损益表 8.现金流量表 9.土地价格变化与售价盈亏平衡表 第二节 项目立项管理 一、项目立项管理八大流程 1.投资发展部项目立项内部流程 2.开发部项目立项手续流程 3.投资立项管理流程 4.建设项目用地预审工作流程 5.建设项目选址意见书办理流程 6.规划局立案申请流程 7.建设工程项目申请审批流程 8.建设项目环境保护审批许可行为流程 二、项目立项管理六大表格 1.建设项目用地预审报告表 2.建设项目选址意见书申请表 3.规划局立案申请表 4.建设用地规划申请书 5.建设工程许规划可证申请表 6.建设项目环境影响评价审批申请表 第三节 投资分析管理 一、投资分析管理五大流程 1.项目投资可行性分析流程 2.项目建议与论证流程 3. 投资中心项目投资管理流程 4. 战略规划与发展计划制订流程 5. 项目实施控制流程 二、投资分析管理六大表格 1.项目开发成本利润测算表 2.房地产开发企业收费及成本构成明细表（一） 3.房地产开发企业收费及成本构成明细表（二） 4.房地产开发企业收费及成本构成明细表（三） 5.房地产开发企业收费及成本构成明细表（四） 6.房地产开发企业收费及成本构成明细表（五） 第四节 企业融资管理 一、企业融资管理十四大流程 1.国内商业银行贷款融资流程 2.国外商业银行贷款融资流程 3.传统贷款型信托融资流程 4.财产信托受益权转让融资流程 5.类REITS形式的信托融资流程 6.香港主板上市融资流程 7.香港创业板上市融资流程 8.深交所上市融资流程 9.上交所上市融资流程 10.境外上市融资流程 11.企业并购融资流程 12.债券融资流程 13.金融租赁融资流程 14.典当融资流程 二、企业融资管理六大表格 1.融资财务报表（一） 2.融资财务报表（二） 3.融资财务报表（三） 4.融资财务报表（四） 5.融资财务报表（五） 6.融资财务报表（六） 第二章 房地产开发项目管理 第一节 项目前期调查与市场分析 一、项目前期调查与市场分析两大流程 1.市场环境调查分析流程 2.区域市场调查分析流程 二、项目前期调查与市场分析十四大表格 1.城市房地产运行状况统计表 2.城市预售商品房成交统计表 3.城市历年房屋成交面积统计表 4.城市各类房屋面积成交对照表 5.公共设施配套调查表 6.消费者问卷调查内容与说明表 7.消费者问卷调查表 8.目标客户群调查统计表 9.区位调查表 10.住宅楼盘调查表 11.竞争项目调查表 12.住宅产品调查统计表 13.项目SWOT分析表 14.市场分析执行表 第二节 项目的规划设计 一、规划设计十四大流程 1.前期规划科工作详细流程 2.前期规划科工作简明流程 3.总体规划设计管理流程 4.规划方案设计文件招标办件流程 5.建筑规划方案设计流程 6.规划、建筑实施方案设计管理流程 7.产品设计工作流程 8.初步设计管理流程 9.材料部品选型定样流程 10.景观设计简明流程 11.户型设计简明流程 12.施工图设计管理流程 13.总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 14.设计变更管理流程 二、规划设计九大表格 1.建筑工程规划设计方案申请表 2.送审工程基本情况表（工程勘察） 3.送审项目基本情况表（建筑工程） 4.送审项目基本情况表（市政工程） 5.送审项目基本情况表（装饰工程） 6.报审资料送收件清单（工程勘察） 7.报审资料送收件清单（建筑工程） 8.报审资料送收件清单（市政工程） 9.报审资料送收件清单（装饰工程） 第三节 项目造价管理 一、工程项目造价管理三大流程 1.工程造价全部流程 2.业主方工程造价管理流程 3.造价信息管理流程 二、工程项目造价管理十八大表格 1.工程造价的组成图 2.以直接费为计算基础的工程造价表 3.以人工费为计算基础的工程造价 4.卫星系统造价表 5.停车场系统造价表 6.“三表”远传系统造价表 7.喷泉系统造价表 8.巡更系统造价表 9.安防系统造价表 10.广播系统造价表 11.监控系统造价表 12.一卡通系统造价表 13.网络设备造价表 14.系统综合布线造价表 15.可视对讲系统造价表 16.城市各类建筑工程造价参考标准 17.工程造价比较表 18.工程预算造价明细审核表 第四节 项目价格管理 一、项目价格管理三大流程 1.项目定价流程设计 2.销售价格制定流程 3.销售价格管理流程 二、项目价格管理七大表格 1.影响房地产市场价格的因素及权重表 2.定价平面系数评估标准 3.定价系数表 4.平均价格分析表 5.楼盘售价表 6.楼盘销售计价表 7.楼盘入市价格计划控制表 第三章 工程管理 第一节 招标投标管理四大流程 一、招投标管理四大流程 1.工程项目总承包招标管理流程 2.分包工程招标管理流程 3.规划方案设计文件招标办件流程 4.监理招标管理流程 二、招投标管理十大表格 1.拟投入的主要施工机械设备表 2.劳动力计划表 3.施工进度计划表 4.临时用地表 5.项目管理机构配备情况表 6.项目经理简历表 7.项目技术负责人简历表 8.项目管理机构配备情况辅助说明资料 9.拟分包项目情况表 10.招标文件签收表 第二节 项目控制 一、项目控制二十四流程 1.开工准备工作管理流程 2.现场项目管理工作流程 3.项目成本计划编制流程 4.工程进度控制的基本流程 5.施工总进度计划的编制监理工作流程 6.年（月）度进度计划的编制监理工作流程 7.工程款支付基本程序 8.月工程计量和支付基本程序 9.地基与基础工程质量控制工作流程 10.地面与楼面工程质量控制流程 11.分部分项工程质量验收监理工作流程 12.分项、分部工程签认基本程序 13.工程材料、构配件和设备质量控制基本程序 14.工序或单元工程质量控制监理工作流程 15.建筑采暖卫生与煤气工程质量监理的工作流程 16.建筑电气安装工程质量监理的工作流程 17.建筑设备安装工程质量控制流程 18.建筑施工测量质量控制的工作流程 19.门窗工程质量控制工作流程 20.通风空调工程质量监理的工作流程 21.屋面工程质量控制流程 22.原材料、成品、半成品质量控制流程 23.主体工程质量控制流程 24.装饰工程质量控制流程 二、项目控制三大表格 1.工程进度、成本控制日报表 2.项目水暖通专业质量管理工作考核表 3.项目土建专业质量管理工作考核表 第三节 材料管理 一、材料管理八大流程 1材料部品选型定样程序 2.交付标准材料定板定样详细流程 3.新材料推广应用管理工作流程 4.合同、设计规定报审的材料/设备送审流程 5.材料/设备进场签认流程 6.材料检验管理流程 7.材料设备采购流程 8.材料样品仓库管理流程 二、材料管理九大表格 1.材料分类表 2.工程材料/构配件/设备报审表 3.工程材料/设备品牌报审表 3.工程材料/设备品牌报审表 4.工程（材料/设备）预付款/进度款支付审批表 5.工程(材料、设备)结算款支付审批表 6.样品/样本报批表 7.供应商资格预审表 8.供应商考察报告 9.紧急放行物资记录表 第四节 施工管理 一、施工管理九大流程 1.项目工程管理流程 2.甲方向承建商发出与工程有关的函件、指令、图纸的流程 3.承建商向甲方发出函件的流程 4.施工组织设计（方案）报审流程 5.工程开工/复工报审流程 6.要求项目指令单审批流程 7.监理工程师通知单及回复流程 8.工程暂停令签发流程 9.工程延期报审流程 二、施工管理三十大表格 1.施工组织设计报验申请表 2.施工组织设计（方案）审批表 3.施工组织设计方案审批记录 4.工程开工/复工报审表 5.单位工程开工报告表 6.复工申请表 7.监理工程师通知单 8.监理工程师通知单回复单 9.工程暂停令 10.工程复工令 11.事故报告单 12.进场施工设备报验单 13.施工测量放线报验申请表 14.混凝土浇灌令 15.工作（序）交接单 16.工作联系单 17.要求项目指令单 18.要求项目指令单审批表 19.工程技术咨询单 20.工程临时延期申请表 21.工程临时延期要求审批回复单 22.工程最终延期申请表 23.工程最终延期要求回复单 24.工程经济签证报审表 25.费用索赔申请表 26.费用索赔审批表 27.施工图纸会审与设计交底会议纪要 28.会议纪要 29.安全文明施工管理奖/罚通知单 30. 月统计报量审批表 第五节 变更管理 一、变更管理五大流程 1.工程变更管理的基本程序 2.工程设计图纸变更流程 3.设计变更管理流程 4.技术设计变更工作流程 5.变更监理工作流程 二、变更管理两大表格 1.工程变更（签证）审批表 2.设计变更审批表 第六节 竣工验收 一、竣工验收三大流程 1.工程报验流程 2.单位工程竣工验收管理流程 3.房屋建筑工程竣工验收备案总流程 二、竣工验收二十大表格 1.工程报验申请表 2.一般防水工程（厨卫除外）报验申请表 3.厨卫防水工程报验表（一户一表） 4.给、排水系统报验申请表 5.消防设施验收记录表 6.隐蔽工程验收记录表 7.设备验收交接表 8.施工现场质量管理检查记录表 9.工程安装质量及观感质量验收记录表 10.系统试运行记录表 11.智能建筑工程分项工程质量检测记录表 12.子系统检测记录表 13.强制措施条文检测记录表 14.系统（分部工程）检测汇总表 15.资料审查表 16.系统竣工表 17.竣工预验收阶段分户检查/整改记录 18.竣工预验收阶段室外检查/整改记录 19.工程竣工验收、中间验收报验单 20.竣工验收结论汇总表 第七节 合同管理 一、合同管理三大流程 1.工程合同管理流程 2.合同评审控制程序 3.合同签订流程 二、合同管理十五大表格 1.工程合同审批表 2.工程进度款付款审批表 3.工程合同摘要表 4.工程结算申请表 5.工程合同执行情况评估表 6.承包商考察意见表 7.廉洁合作协议 8.合同交接表 9.合同申报表 10.合同说明书 11.合同跟踪单 13.合同履约情况登记表 14.合同月报表（ 月份） 15.合同台帐登记表（ 月份） 第四章 营销管理 第一节 营销计划 一、营销计划五大流程 1.现场销售简明流程 2.营销计划制定流程 3.销售计划管理流程 4.房地产营销策划全过程 5.项目工作计划流程 二、营销计划十五大表格 1.销售控制的阶段性操作表 2.整体销售推广计划表 3.开盘前销售工作计划表 4.现场包装计划表 5.现场包装费用表 6.媒体推广计划表 7.媒体推广预算表 8.销售资料费用预算表 9.客户促销计划表 10.资金回收明细表 11.销售人员行动计划表 12.周别行动计划表 13.年度销售费用预算表 14.月度销售费用明细表 15.年度营业费用预算表 第二节 广告策划 一、广告策划六大流程 1.品牌策划流程 2.广告策划工作流程 3.广告制作流程 4.广告审批流程 5.广告推广流程 6.广告执行流程 二、广告策划相关表格 1.房地产主要产品广告投放表 2.房地产行业主要城市广告投放表 3.房地产行业不同类型广告主的广告投放统计表 4.同类促销物业卖点比较表 5.同类竞争物业户外广告选择表 6.同类竞争物业推广媒体组合表 7.广告策划建议表 8.报纸广告策划建议表 9.广告推广时间表 10.月度广告宣传执行表 11.广告预算表 12.广告费用分析表 13.广告日反馈建议表 14.广告效果评估表 第三节销售管理 一、流程 1.市场营销完整流程 2.年度经营计划制订流程 3.销售计划管理流程 4.项目定价流程 5.销售价格管理流程 6.项目的宣传推广流程 7.销售日报流程 8.销售周（月）报流程 二、销售管理十八大表格 1.产品市场性分析表 2.产品定价分析表 3.产品售价表 4.楼盘售价计算表 5.楼盘销售计划表 6.促销活动计划表 7.促销成本分析表 8.销售预算计划表 9.广告费用分析表 10.客户销售收款状况分析表 11.客户增减分析表 12.历年销售业绩比较表 13.每日销售报表 14.销售员实绩综合月报表 15.月份销售实绩统计表 16.月份经营利益检核表 17.潜在客户追踪表 18.负面情报分析改善表 第四节案场管理 一、案场管理二十一流程 1.房屋销售详细流程 2.销售的整体工作流程 3.现场接待业务流程 4.客户下订业务流程 5.客户认购业务流程 6.签订商品房买卖合同业务流程 7.协议录入流程 8.协议优惠流程 9.协议交款流程 10.退订业务流程 11.协议退房流程（未交定金） 12.协议退房流程（定金已付） 13.协议退款及违约金流程 14.交款、报账业务流程 15.合同录入流程 16.合同优惠流程 17.合同交款流程 18.合同退房流程（未交房款） 19.合同退房流程（已交房款） 20.合同退款流程 21.合同违约金流程 二、销售管理二十八表格 1.售楼处固定财产统计表 2.售楼处财产月统计表 3.销售预测表 4.销售人员目标管理表 5.月别重点行动目标表 6.客户进场登记表 7.装修标准一览表 8.销售价目表 9.按揭贷款月供额表 10.付款方式一览表 11.项目销售计价表 12.现场销控表 13.保留楼盘控制表 14.促销活动时间安排表 15.促销活动广告宣传计划表 16.促销活动人员安排表 17.促销人员培训计划表 18.促销活动费用预算表 19.促销人员行动计划表 20.促销计划执行表 21.促销期间电话记录表 22.促销阶段周报表 23.促销楼盘月销售状况评估表 24.促销效果评估表 25.销售日报统计报表 26.销售情况周报表 27.本周来访人数统计表 28.销售情况月报表 第