地产后奥运房地产市场专题.doc

中房联网刊网刊中国房地产每月情报本期专题：房地产企业如何 “过冬”卷首语：作为房地产从业者,特别是房地产企业的决策者,确实要判断下一步的经济走势到底会往哪走,速度有多快,企业改变不了政府的政策调控，更无法掌控时代的步伐。但，我们却可以从历史的每次变革中细心的发现每个行业的运做规律，只要、也只有掌握了时代的脉搏，我们才有可能从中避重就轻、力挽狂澜，做一个时代的弄潮儿. 大家知道从去年年底到今年，我们房地产打折、促销等方面，大家感受到需求不断萎缩，持币观望现象非常严重，这和去年排队买房、一号难求的状态形成鲜明的对比，昨天人民银行和银监会联合下发了关于节约用地的通知，也给我们这个市场带来更多的凉意。现在不再讨论冬天会不会来，是冬天已经来了，我们怎么面对的问题。我们想说的第一个问题，这个冬天对于我们房地产产业的影响有多大？这个冬天会多冷？本期导读本月热点大摩百亿资金难筹频频卖楼套现3楼市降价蔓延 开发商掀起价格战5次贷危机冲击全球市场 断供潮或涌现6南京楼市出现史上最大折扣 每平米便宜五六千11央行要求不得贷款给开发商买地15央行银监会:严格房地产信贷 支持保障房建设16推地要求提供银行担保 广州土地政策明松暗紧17两部门要求严管商业房贷 支持保障性住房建设19国家统计局认为:房价下调是必然20全国70个大中城市房价涨幅继续回落21任志强：房企不会大量死亡 不会引发金融风险21专家：外资抄底楼市，战略还是噱头？22房价“迫降”刚开始？专家：楼市前景还很难说24通州房价领跌 北京二手房每平方米普降千元25专家:央行银监会通知将加大中小房企经营风险26万科回应不接受退房要求 8月销售环比增3成27凯德置地逾33亿北京卖楼 “外外循环”加剧32国内房市低迷 摩根士丹利欲百亿抄底中国楼市33国内房市低迷 摩根士丹利欲百亿抄底中国楼市34百家房企中报公布 两成房企销售额同比负增长36本月专题：房地产企业如何 “过冬”房企已经入冬40分析1：上海房价或步深圳后尘 房地产的冬天来了吗？40分析2：企业过冬“危”“机”写满前行路50分析3：楼市下行昭然若揭 开发商套现乏力52分析4：房地产是“猪坚强”做俯卧撑？53分析5：地产大腕、经济学家学做猪坚强 我们应该信谁55分析6：总裁邮件承认万科身处严冬 呼吁大家共渡难关57分析7：开发商过冬：土地市场退地、流拍现象蔓延59政府救市？61现象1:紧急“限贷” 央行银监会或保银行舍地产61现象2：政策未见松动销售未见转机 地产“寒冬”持续62现象3：央行新政逼开发商吐地 内地众多房企断臂求生64现象4：地方政府悄然救市 或引发楼市三大风险65房企自救？68关注1：万科集团主要负责人在东莞松山湖会议上的讲话68关注2：房地产严冬还将继续 奢望被救还不如展开自救70关注3：河南地产商集体降价72关注4：行业入冬房地产公司纷纷另谋副业73关注5：房产企业中报宣告入冬 降速减产成为过冬术74关注6：房企亮出“冬袄”：万科减少开工量储备现金76关注7：为“过冬”觅食 上市公司亮出9大融资财技77各方分析82观点1:资金链紧绷：降价促销能否助开发商平安过冬82观点2：易小迪:房地产市场调整期应在1年左右87观点3：上海频传暴跌数据 专家称不代表房价整体水平90观点4：七成网民因断供现象暂缓购房计划91商务合作项目找资金92资金找项目92政府土地招标信息93土地二级市场交易信息94供应信息94需求信息95大摩百亿资金难筹频频卖楼套现 100亿美元资金难筹 在上海房地产市场不景气的同时，摩根士丹利在上海的房地产业务，也并非如市场所想的那么好。 记者昨日从接近摩根士丹利的消息人士处独家获悉，最近风传的大摩新一期全球房地产基金已经募集超过半年，却依然没有达到100亿美元的预期数字。而大摩目前在上海寻求的并非抄底机会，相反，却是希望卖掉手上若干项目，以期套现。不仅如此，由于不景气，大摩在上海出现了小规模的人员流动。 上述消息人士告诉记者，目前，摩根士丹利正在集资的基金名为“摩根士丹利第七期全球房地产基金（MSREF7）”，这一基金在全球集资已经超过半年。“此前的摩根士丹利第六期全球房地产基金已全部用完，新一期的集资，由于市场环境比较差、一些大机构投资者的看淡，进行得并不顺利。因此，现在摩根士丹利并没有钱在上海抄底物业。” 不仅如此，上述人士还向记者透露，大摩目前在上海有意出售套现的项目包括住宅以及商铺，然而，从目前出售的情况看来并不乐观。 据悉，之前募集到的摩根士丹利第六期全球房地产基金共有80亿美元，用于投资全球房地产市场。基金投资的主要对象包括发达国家以及新兴市场的房地产资产及企业。其中，发达国家市场主要包括日本、西欧和澳大利亚，新兴市场则主要包括中国、印度、俄罗斯和拉美国家。 大摩上海频卖楼 住宅项目方面，大摩欲以11亿元的价格出售锦麟天地雅苑。这是大摩和上海永业集团合作的第一个项目。 项目地处马当路、兴业路口，紧邻新天地。两栋楼一为住宅，一为酒店式公寓，共90套住宅，106套服务式公寓，另有5000平方米的商业面积。此次出售的是酒店式公寓部分，面积为18538平方米，另外拥有一个面积达1300平方米的俱乐部以及50个停车位。这个项目从大摩愿意出售至今已有几个月的光景，但尚未有明确的买家浮出水面。 大摩同时希望卖出的住宅还有华山夏都，这是2006年6月大摩购入的高档物业。大摩买下其中A栋116套物业，涉及投资金额7.6亿元。大摩拟以操作锦麟天地的同样方式来操作华山夏都，然而，上述人士告诉记者，由于华山夏都相对锦麟天地尚不成熟，入住率也没有锦麟天地高，寻找买家将会更加困难。 而位于浦东世纪公园边的景观楼盘陆家嘴中央公寓也在大摩打算出售的范围内。该项目本是大摩2006年宣布设立上海分公司后的第一单生意。当时大摩耗资7亿元，收购陆家嘴中央公寓的4幢楼，并将其打造成酒店式公寓，拟长期收租。 大摩还欲出售宝山目前最大的商业项目安信商业广场。这是安信置地和大摩的合伙项目，由于安信商业广场目前的盈利状况不尽如人意，大摩想将其尽快出售，以便套现。 此外，2005年6月，大摩以8.46亿港元收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权，从而获得位于淮海路的上海广场。此后，上海广场的商铺部分无限度广场，由大摩和生活时尚公司共同管理，并于去年夏天开业。然而，由于无限度广场的租赁情况一直较为低迷，于是大摩近期开始将无限度广场重新装修、招租，预计这些开销将达3000万元。 楼市遭遇“供大于求” 大摩在上海的表现，正好和摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆最新研究报告中的内容相吻合。 王庆表示，随着中国出口放缓，保持房地产行业的持续增长将对中国经济的前景产生愈发重要的影响，一旦房地产失去其作为经济增长的引擎地位，很难让人对未来一两年的中国经济有积极的憧憬。 王庆分析说，2007年第三季度以来，房屋销量下滑显著，未来几个月楼市将面临供大于求的风险。如果房地产销售持续放缓，那么迟早会表现出房地产投资放缓，而这将对于经济其他领域都产生负面影响。 王庆表示，楼市价格的普遍下滑现在看来是不可避免的。他预计，2008年名义家庭收入增长只有10%，这将低于20032007年平均年增长13%的水平。根据王庆的预算，如果平均房屋价格下降9%，房屋购买力将得到显著提升。楼市降价蔓延 开发商掀起价格战2008-09-09 09:44:35作者：中房联网来源：中国证券网上海证券报 对开发商来说，无论政府是否会伸出“援手”，“自救”依然是第一要务。如“金九银十”刚过一周，降价潮已经由个别开发商的“首吃螃蟹”演变成“遍地开花”。 主流开发商已经掀起价格战。近日，万科相继在上海、杭州、南京进行集中的楼盘优惠促销；恒大地产则传出消息，在全国11个城市的13个楼盘集体打出“降价牌”中秋国庆期间开盘85折销售；而世茂旗下北京 楼盘近日则被曝降价幅度超过20%。 “今年成交量的持续萎缩给楼市带来巨大的不确定性，而且在行业基本面发生改变的情况下，加紧销售回笼资金、增强抗风险能力是开发商的明智选择。”业内人士坦言。上海某大型楼盘财务人员也告诉记者，此前一直坚持不降价的公司老总如今也正在考虑是否通过降价加快销售回款。 事实也的确如此。以恒大为例，昨天有统计数据显示，其打折促销的13个楼盘中的首个开盘项目沈阳恒大城首日实现销售额4.3亿元。而根据恒大方面的预售认筹预算，此次13个楼盘首日总销售额可逾30亿元，甚至“十一”黄金周7天可入账50亿元。 一些目前没有降价的全国性开发商也对短期内的楼市前景谨慎看空。在近日于呼和浩特举行的2008博鳌房地产论坛草原行活动上，阳光100副总裁范小冲表示，目前阳光100主要楼盘集中于二三线城市，虽然短期内未有降价打算，但绝对不会涨价。“其实，在现在的交易状况下，开发商降价5%或10%对销售拉动都很有限。除非一降就是20%，但这样对开发商的品牌形象影响较大。”范小冲表示。 开发商的大幅降价源于资金链几近崩裂的事实，而今年以来新房成交量的惊人萎缩又可能是压倒资金链的最后一棵稻草。全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，今年1月-7月，全国住房销售面积同比下降10.8%，其中，现房销售面积同比下降17.8%，期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。聂梅生判断，从目前趋势来看，今年全年的房屋销售价格同比增幅将远低于7%。而房地产开发热情受到抑制，则可能影响到多个相关产业的发展。次贷危机冲击全球市场 断供潮或涌现2008-09-05 09:35:05作者：中房联网来源：央视国际-经济半小时 位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的一栋两层楼的住宅，由于房屋的主人无力偿还贷款，银行收回了这栋住宅，而由于市场低迷，这套房子难以再次出售，为了甩掉这块烫手山芋，银行不得不打出1美元的价格。 美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为，从美国次贷危机中应该得到一个积极的教训是，不仅不应该放弃这些金融化、证券化的发展，而且恰恰要进一步的加快，这样才能够真正的把中国的这个经济风险、金融风险，在全球更大的范围之内给它分散出去。 就在楼市即将迎来金九银十的传统销售旺季时，央行、银监会联合下发了关于金融促进节约用地的通知，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查，其中对规范房地产企业贷款更是提出了五项具体的要求，著名经济学家曹凤岐认为，监管部门此时下发的“限贷令”，再一次体现了监管方收缩银根、防范风险的意愿。 最近这段时间国际经济局势起伏跌宕，先是一度疲软的美元再度走强，随后高高在上的原油价格出现急挫，紧接着，铁矿石、大豆、粮食这些紧俏物资的价格也开始走低，黄金等贵金属的价格更是暴跌，国际经济环境的大逆转会怎样影响我们的生活？我们从中应该怎样调政我们的宏观政策？今天开始，我们将用几天的时间分析国际经济变化带给我们的启示。 这两天飓风古斯塔夫的到来，让美国南部沿海遭受重创，在美国上空，还有另外一场飓风，刮了很长一段时间，今天还让经济学家谈之色变，企业家叫苦连连，这场飓风名字就叫“次贷危机”，国际货币基金组织预测，全球金融动荡造成的总损失将高达9450亿美元，这场金融飓风给所过之处留下了什么样的景象？先到美国的底特律去看看。 次贷危机：这场金融飓风冲击着美国经济，也牵动着世界的神经 记者：“我身后的这栋住宅在两年前的售价是6.5万美元，最近却被一家银行以1美元的价格甩卖出去，有报道称，由于楼市低迷和房屋税款等项目的支出，买主可能连这区区1美元的投资都难以收回成本。” 位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的一栋两层楼的住宅，由于房屋的主人无力偿还贷款，银行收回了这栋住宅，而由于市场低迷，这套房子难以再次出售，同时每年还需要缴纳3900美元的高昂税款和其它费用，无奈之下，银行挂牌1100美元对这栋房子进行“跳楼大贱卖”，可在长达半年的时间里，这里一直无人问津，为了甩掉这块烫手山芋，银行不得不打出1美元的价格，在美国的大城市里，买一斤大白菜也要花1.375美元，很难想象，如今1美元竟然可以在底特律买一座两层楼的房子，而根据美国房地产经纪人网站显示，底特律市还有另外两座住宅以及一块空地也只售1美元。 人们把“一幢房不如一斤白菜贵”的美国现象归咎于次贷危机的影响，的确，这场起源于美国的次贷危机，让美国房地产市场行情比预计的更加糟糕，全美房价指数已从最高点下降了10%，20个大城市房价更下降了13%左右。 记者：“据了解在近5年内购买房产的美国人当中，有近1/3购房者抵押贷款的负债已经超过其房产价值，而持续下跌的房价又导致房主很难将房产转手盈利，而根据美国房地产经纪人协会公布的数据显示，美国的房价仍未摆脱跌势。” 仲量联行董事总经理翰德伟：“从美国开始，目前根据我们的调研，欧洲市场也受到了影响，我们确实看到伦敦的投资在住宅和商用投资市场都受到了影响。” 翰德伟告诉记者，从去年下半年以来，美国和英国的交易量就大幅降低，而这两个市场通常占全球总交易量的一半以上，根据全球专业房地产服务公司仲量联行日前发布的全球资本流动报告显示，受到次贷危机的影响，全球商业房地产交易市场也受到了连累，2007年上半年，全球商业房地产交易量达到历史最高水平，2008年同期却下跌了41%。 在房地产交易持续萎靡的态势中，金融市场也同步低迷，美林、高盛、花旗、雷曼兄弟、摩根大通等在内的国际知名投行都深陷次贷泥沼，瑞士银行于8月12日发布了二季度财报，宣布该行次级抵押贷款相关资产进一步减记60亿美元，至此，全球逾100家最大银行及证券公司自去年初次贷危机暴发以来，蒙受的资产减记与信贷损失总额已经突破5000亿美元。 2007年9月21日，美联储主席伯南克曾表示，由次贷引发的金融危机“远比最坏的预估还要糟糕”，如今，距离他发表这番言论，又是一年时间过去了，危机仍在继续发酵，犹如惊涛拍岸，冲击着美国经济，也牵动着世界的神经，我们简单看一下这场起源于美国房地产市场泡沫和过度借贷的危机为什么会把这么多人都拉下了水。 美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武：“最主要的原因就是在那个用钱的人，和那个可以提供的钱的投资者之间的委托代理链条太长了。” 陈志武，美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授，他告诉记者，次级抵押贷款是指面向信用较差或收入较低的借款人提供的住房贷款，也是美国住房贷款市场的一次意义深远的金融创新，首先，发放贷款的金融机构不再仅仅是商业银行，还包括独立的住房贷款公司，其次，房利美、房迪美等机构大量收购这些住房贷款，一方面转移了贷款发放机构的风险，另一方面又为贷款发放机构提供了源源不断的资金，支撑它们发放更多的住房贷款，最后，按揭贷款的风险也并不由房利美、房地美等来承担，而是再通过证券化细化、分摊到成千上万个资本市场投资者的手中，分摊到全球各地的投资者手中，造就了一个前所未有的全球证券金融市场体系。 1938年之前，美国的住房按揭贷款市场跟今天中国的情况类似，商业银行等金融机构向购房者直接发放贷款，它们既是放贷者，也是风险承担者，自然对放贷行为不敢大意。可是这样做的不足是，银行可提供的按揭贷款资金有限，流动性太差，这意味着许多老百姓买不起房子，于是美国的金融机构开始研发新的金融手段，次级贷款业务应运而生，购房者终于能以极低的首付款，甚至零首付买到房产。 陈志武：“一系列的围绕着这个住房按揭贷款，证券化的这些发展，使得美国的这个金融行业，金融体系，能够为美国的普通的家庭，提供的买房的这些贷款和资金的支持，确确实实达到前所未有的高度。” 在1994年到2006年间，超过900万户美国家庭购买了新住房，其中大约20%的家庭借助于这项新的金融业务次级贷款，然而尽管次级按揭本意是好的，它使得穷人也能买得起房，但它最终还是走过了头，据统计，2001年全美25%次级抵押贷款发放给了那些收入证明缺失的借款人，到2006年这个比例已升至45%。由于证券化使得贷款机构不再承担贷款的信用风险，于是它们不再关心贷款的质量，这项创新带来的大量鲁莽借贷必然种下危机的种子。 陈志武：“从某一种意义上，有某一种程度的花别人的钱不心疼，这样一个效果，这样一个道理在发挥这个作用。” 在2008年首届陆家嘴论坛上，美国财政部副部长大卫麦考密克深入解析了美国次贷危机，他认为，面对国际经济新形势，美国金融服务市场创新出了各种复杂的新型产品，这些产品分散了风险，也降低了借款成本，带来了巨大的利益，帮助很多人拥有了自己的住房，于是人们对风险放松了警惕，进一步导致了信用标准的放松，次贷危机的确是一场在高度证券化和高度衍生产品化的金融体系中，由金融创新所引发、因货币政策和政府监管失误所造成的系统性混乱，正如大卫麦考密克在论坛上所说的，金融创新虽然优势多多，但有的时候也会出现难以预测的结果。 我们从深圳的断供风波中看到了什么？ 金融大鳄乔治索罗斯在金融炼金术一书中说到，在独特的金融市场中，创新无处不在，这些自认为比古代炼金术士更聪明的金融玩家们，能够“无中生金”。 次级贷就是金融手段创新的典型代表，银行和贷款公司们以为资产证券化可以无限大地分散风险，没想到缺乏约束的市场机制，却导致了信用泡沫化，从而引发了一场金融核裂变，次贷危机拿近万亿美元的代价，给大家上了堂风险教育课，其实，该上好这堂创新与风险课的不仅有美国，我们的房地产市场也可以从别人的教训里学点东西。 本栏目记者今年7月份在深圳市采访过一位李小姐，今年初，她在深圳市布吉的一个叫英郡年华的楼盘通过按揭购买了一套40多平米的房子，但是在交了三个月的月供后，李小姐做出断供的决定。 深圳英郡年华楼盘断供业主李小姐：“太过分了，拼命地降价，现在布吉整个楼盘，英郡是很出名的，它降价降得很出名。” 原来，李小姐购买英郡年华的单价是11000多元，比她更早一点购买的业主价格更高，最高达到13000多元，但现在新开的三期楼盘售价只有6888元，跌幅超过了40%，同时6888的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。 李小姐：“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了，太不负责任了，它每天都在跌价。” 李小姐告诉记者，这套房子已经是实实在在的负资产，因为30万都卖不出去，但是她却欠着银行40多万元的贷款，如果再继续养这套房，还贷加利息一共还要付给银行100万元左右，在英郡年华，和李小姐一样做出断供决定的还有两个人，而在深圳，目前选择断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有一些炒房客。 深圳房地产经纪人风雨：“像奥城，据我们掌握的一个不完全的数据现在就有20多套业主已经断供。” 在我们的节目播出以后不久，国务院一支调研小组专程赴深圳针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查，随后深圳市银监局表示，深圳银行业个人房贷业务目前风险可控，在中央财经大学，记者见到了中国银行业研究中心主任郭田勇教授，他告诉记者，虽然我国房地产市场与美国次级按揭市场之间存在很大不同，房产首付最低在20%，政策上不允许发放零首付贷款，但是深圳出现断供的根源却与某些银行所谓的“创新型贷款”有着直接的关联。南京楼市出现史上最大折扣 每平米便宜五六千2008-09-04 10:02:35作者：中房联网来源：现代快报 世茂滨江最低75折 业内人士认为，南京楼市大规模降价或许从此开始。 一平方便宜五六千！ 房价降了，这已不是新闻。远到深圳、广州等地，房价纷纷大幅跳水；近到南京的江北楼市，明折暗送也是连连推出。 可在南京主城的楼盘，降价的却少之又少。 但昨天，一个爆炸性的消息在南京楼市传开：南京主城下关区的世茂滨江楼盘对一批精装修现房悄然打出了最低75折的售价，算下来，最便宜的只要8000元/平方米左右！此举随即被业内诠释为“典型的开发商缺钱割肉”，更有楼市专家预测：像这样大幅度降价，在南京楼市只是刚刚开始，后面也许还有更惨烈的。 有多便宜？ 一平方便宜五六千块 昨天，有市民报料说，下关的世茂滨江开始降价了，售楼处给出的房价打折幅度非常大！记者就此进行了调查。 “1楼2楼的房子，8000元/平方米起售；20楼的房子，1万元/平方米起售。”世茂滨江新城楼盘售楼处人员告诉记者，房子全部是精装修的现房，现场即可看房签约。 这名售楼员说，单价8000元/平方米的房子套数不多，是前期推出的4号楼，套型为面积70平方米的一房；而单价1万元/平方米起售的集中在5号楼，是120平方米的两房，其中一套1万元/平方米的10楼房子已经被客户购买了，现在最便宜的是20楼的一套，价格是10500元/平方米；同时，推出特价的还有170平方米的三房。 乍看下来，房价也不算便宜。售楼员笑着解释说，推出的这近20套房源，一度卖到了1.7万元/平方米的均价，现在均价却只有1.1万元/平方米。比照之前1.7万元/平方米的价格，包括给买房人贴本贴息打折等优惠，现在1.1万元/平方米的销售均价，该楼盘折扣最低的应该在75折左右。 售楼员还一再叮嘱：“这个活动从9月1日到15日，15日之后就没有特价房了。” 为啥降价？ 开发商公告“资金紧张” 那么，此前世茂滨江真的能卖到1.7万元/平方米？本次降价的幅度真有6000元/平方米？记者在网上房地产查到，5号楼是2005年开盘的，网上备案的一套203室的房价是9859.55元/平方米。现在1楼2楼降到8000元/平方米的话，意味着现在的价格比三年前还少了1800多元/平方米。4号楼是2007年开盘销售的，一套2002室的已售房售价是15955.77元/平方米，比照现在10500元/平方米的“特价”，便宜了5000多元/平方米。网上房地产数据还显示，世茂滨江可售的住宅房源还有156套，已经成交的套数为1476套。 那么，开发商为什么要如此“大放血”呢？有业内人士分析说，开发商大举“甩卖”，可能与前期一处商业街规划变更为变电站有关。那么，是不是这批房子靠近变电站呢？记者查了一下，答案为“不是”。变电站原来是在一期的3幢、4幢附近，后来变到二期去了，应该是离本次优惠的4幢、5幢越来越远。所以说，降价应该和变电站无关。 既然如此，真实原因到底是什么呢？“这个楼盘资金紧张了。”有消息灵通人士透露，世茂集团作为上市公司，近日在股市有份信息公告显示，上海世茂股份有限公司上月底召开董事会，透露其控股子公司南京世茂房地产公司以土地为抵押，向银行申请本金金额为3亿元、期限为2.5年的项目借款，而此前南京世茂只是计划向银行申请借款1.5亿元，“这次借款数额从1.5亿元跃增为3亿元，可见其资金紧张程度。” 谁更着急？ 邻居楼盘“不敢” 世茂滨江如此打折甩卖，最着急的，当属同区域的其他开发商了。 “我们马上在本月中旬要开盘推出201套小高层住宅，售价预计在2万元/平方米。”早期与世茂在一个价位段比拼的天正湖滨楼盘相关人士透露说，他们的楼盘在单价2万元/平方米的售价中，包含了3000元/平方米的装修款，材料都是实打实的品牌。加上楼盘处于鼓楼区北部，位置肯定要比世茂滨江好。但现在世茂滨江大幅降价的确令人吃惊，“他们（世茂滨江）或许有不得已的苦衷吧？也许因为资金压力需要苦挨这一两个月，挺过去就好了。”不过，该人士也表示，“我们早就准备应对形形色色的楼盘降价，这只能说明南京楼市的整体销售压力都加大了。” 世茂滨江新城 世茂滨江新城位于秦淮河入江口，规划总建筑面积150万平方米，由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街以及大型购物超市等组成。其一期项目包括世茂滨江新城酒店和5栋公寓楼。5栋公寓楼从2006年年底以来，已经陆续交付。 分析 潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)预言应验 南京房价要大降？ 对于世茂滨江如此“大放血”，这可以称得上是“南京楼盘史无前例的一次大降价”。至于原因，显然是市场不好，被资金紧张给逼出来的。这样的降价幅度，将导致南京楼市降价再度升级，“金九银十”的血拼会更惨烈，今年年底前南京楼市可能迎来更为黑暗的“低谷期”，房价有望跌到新低。 她说，一些大盘项目及知名开发商的楼盘在降价之后，固然是想在疲软的楼市占据主动地位，从而抢占市场份额，但这对一些中小开发商及小盘将是“一个致命的打击”，因为一些小项目的开发商从拿地时就是“面粉价贵过面包价”，肯定经受不住大盘的降价挤压，但要自己更大幅度地亏本卖房又不太可能，最终多半就是“大开发商接手一些小楼盘，重新盘整盘活项目”。此前，潘石屹就预言要有“百日巨变”，开发商要洗牌，或许这就是南京版的开端。 而另一名不愿透露姓名的楼市专家表示，世茂滨江新城如此惊人的大幅度降价，或许会对南京的房价带来“多米诺骨牌效应”，一个又一个的高价楼盘大幅降价将随之而来。一方面，降价早的楼盘可以早脱手一部分房屋；另一方面，却同时又加重了市民的观望情绪。如果市场环境没有大的变化，降价楼盘幅度只会越来越大。 也有业内人士表示：现在一些大幅降价“甩卖”的楼盘，还应该考虑之前买了高价房的业主利益，不然可能陷入前期业主要求赔付或者闹退房的麻烦之中。正是出于这个目的考虑，南京多数降价的楼盘宁愿选择早期的现房来降价，让业主只好拿两三年前的房价来作比较，寻求心理安稳，从而实现开发商资金回笼的目的。 快报记者 尹晓波 孙洁(孙洁博客,孙洁新闻,孙洁说吧) 南京楼市降价大事记 3月12日 江北 从5000元/m2跌回4000元/m2 3月，江北楼市突然发飙！继旭日上城楼盘对300多套房源推出4500元/m2的“一口价”后，苏宁地产对旗下的桥北三家楼盘又“祭”出一口价的招数：其中天润城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)楼盘对350套房源“一口价”定为4088元/m2，比之前要便宜600元/m2左右。到7月18日，江北楼盘的最低报价为：明发滨江新城，3200元/m2。 4月25日 奥体 万科降了3800元/m2 4月25日晚上6时，位于河西奥体的万科金域缇香楼盘08幢，推出了208套70和90平方米的精装修中小户型，其均价为1.11万元/m2左右，就在半个月前的房展会期间，该楼盘首批195平方米户型的房源均价曾高达1.49万元/m2左右，前者比后者陡然下降了3800元/m2。 8月22日 江宁 东渡国际团购可减660元/m2 在经历了上半年的“幸福时光之后，近期的江宁楼市有些异常。“团购特惠最高660元/m2，特价房5008元/m2”，在遭遇开盘近3个月仅成交3套的尴尬以后，江宁楼盘东渡国际青年城近日打出广告，又开始以“团购”和“特价”的名义率先大幅“跳水”。 8月25日 城北 新城尚座一套减5.1万 楼市冰冻，消费者大量持币观望。而在这样的市场大背景下，位于城北片区，迈皋桥商圈的新城尚座（社区）为庆贺北京2008年奥运会（搜狐联想2008奥运、联想官网）赛事成绩重大突破，推出奥运赢金飓风行活动。 限量50套房源，1块金牌可抵消1000元房款，即中国队获得的51块金牌可抵消总房款达51000元。此前该楼盘报价达到7500-7600元/m2，打折后为7000-7200元/m2。 8月底 仙林 赛世香樟园给出6900元/m2抄底价 上月底，仙林中心区的赛世香樟园推出一批均价仅为6900元每平方米的新房源，所推户型从90平方米两房至130平方米三房不等，而仙林其它楼盘都在7500-8000元/m2左右，这一价格直降幅度达600-800元/m2。 9月2日 城南 原价20万的房子只卖17万 位于河西南部地铁二号线油坊桥站的地铁楼盘7彩小贵族（社区）将于9月13日开盘。小贵族（社区）此次推出40m250m2户型。为庆贺中秋佳节，7彩小贵族推出空前优惠措施：一次性购房客户能享受到总价8.7折的优惠！以一款42m2户型来说，折扣前总价约20万元，折后仅17万余元，平均每平方米4200元都不到。央行要求不得贷款给开发商买地2008-08-28 14:29:42作者：苏曼丽来源：新京报 央行要求金融机构不得房贷给开发商买地，上海、北京等地银行已经开始压力测试 次贷危机、断供潮等事件让监管部门对房地产金融提高了警惕。昨天，央行和银监会公布金融促进节约集约用地通知，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。不得放贷给开发商买地通知要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。 某商业银行房地产信贷部经理对此的理解是：“监管部门主要是为了防范金融体系风险，银行贷款给开发商买地容易造成开发商大量囤地，推高土地价格，一旦价格回落，商业银行面临的风险加大。” 此外，通知要求，对利用农村集体土地开发商业性房地产的开发商，不得发放贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。 一家全国性商业银行信贷部负责人表示：“现在银行对房地产开放商的贷款非常谨慎，遵循着总量控制、有保有压的思路来审批贷款，对于平时合作较好、信誉度较高的房地产企业继续支持，但一些小的房地产开发商的融资就比较困难。房地产行业将会形成大开发商战略选择、小开发商面临淘汰的格局。” 从目前公布中报的银行来看，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，兴业银行以14.29%的房地产贷款占比居首位。据悉，目前上海北京的部分银行已经开始做压力测试，考量在房价下跌环境下银行能承受多大的风险。 专家称短期内影响不大 “这对房地产商来说肯定是个负面消息，但是该行业今年以来一直处于调整阶段，信贷一直很紧，因此短期内不会对房地产企业、房价造成特别大的影响。”中信证券房地产分析师王德勇认为。 目前房地产开发商面临资本市场、金融体系双重融资渠道不畅的困难局面，对于此次监管层严格房地产信贷管理，市场部分人士认为政府是保护银行，牺牲房地产。北师大房地产研究中心主任董藩并不赞成通过紧缩开发商信贷以保证银行资产质量。“已经把地卖给开发商了，却不给开发商贷款，将影响房屋将来的供应，会对经济造成不良影响。”他建议对已拿到地的企业适当给予支持以完成开发项目。 目前，有些地方已经出台了一些很有力的救市措施，比如某地将政府财政30%用于贴补购房者，而中央政府的政策更多指向控制房地产市场风险。政府声音：央行银监会:严格房地产信贷 支持保障房建设2008-09-03 16:48:26作者：中房联网来源：中国证券报 央行、银监会昨日联合下发金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。 通知明确禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家限制用地项目目录的项目，应审慎发放贷款。 通知指出，严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。 通知表示，要严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应纳入土地利用年度计划。要严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。 央行强调，要积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。 业内人士认为，此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。推地要求提供银行担保 广州土地政策明松暗紧2008-09-02 17:36:40作者：中房联网来源：中国房地产报 8月22日，广州推出了今年以来的首批大型住宅用地，两幅位于萝岗区的土地总建筑面积共达85万平方米。 这次土地出让，广州市政府有意放松了户型比例的限制，大幅调低底价，但却增加了一项新条件：竞买者必须提交银行履约保函(或履约保证金)。 据一位业内人士介绍，去年广州成交的地王大部分尚未交齐地价款，开发商甚至还有退地的想法，令政府部门很被动。有鉴于此，广州市政府才会在今年首批大型住宅用地的出让条件中，加上银行履约担保的要求。虽然此举会令有资格参与竞拍的开发商大为减少，甚至影响年度土地出让计划的完成，但“在目前的情况下，保证土地款的到位才是最重要的”。 首次要求提供银行担保 这两幅相邻的地块位于萝岗中心区北部，交通方便，配套设施齐全。要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重在35%以上，明显低于此前70%以上的规定。 两块地的出让起始价分别为6.6亿元和5.4亿元，虽然楼面地价低至1375元/平方米和1459元/平方米，但同时竞买的话仅底价就已高达12亿元。 为此，广州市房管局要求，同时竞买两地块的开发商，企业净资产要达12.5亿元人民币以上(含12.5亿元)，报名前一个月内银行任一天结账时点的企业现金存款达9亿元人民币以上(含9亿元)，2007年度竞买企业资产负债率不得超过70%。 而且，开发商必须在签订土地出让合同之日起一个月内一次性付清全部土地使用权出让金，此前的期限是两个月。 不仅如此，开发商还得在土地出让合同签订之日起5个工作日内提交银行履约保函(或履约保证金)，金额为成交价的5%，履约保函的有效期限从保函开出之日起至全部工程按期竣工验收合格后半年。 按照约定，开发商延期付款超过60日，催交后仍不能支付地价款的，出让人有权解除合同，并有权通过银行履约保函向银行收取受让人保函全额的违约金(或没收受让人的履约保证金)。 出让人可另定竞得人或另行组织出让，若出让的价格低于原成交价，开发商须按差额支付赔偿金。 据了解，这是广州市政府首次要求开发商提供银行履约担保。虽然增加了银行担保，但地块开发进度的限制依然严格，例如，其中一个地块要求12个月内动工建设，整个小区48个月竣工，如分期开发的，首期开发面积不小于9万平方米，并在两年半内竣工。 去年，广州中莱投资曾以总价44.75亿元竞得萝岗地王，楼面地价高达6321元/平方米。 “此次出让的这两块地位置比中莱的要好，而且规模更适中，户型限制也更松。”中原地产项目部总经理黄韬表示，不过虽然地块底价仅为1000多元/平方米，但流拍和低价成交的机会还是各占一半。 土地政策明松暗紧 此前，南京曾有控制未来单宗用地的规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金总额较高地块付款期限的动议，深圳也有批复开发商延后开发土地的案例，这些举措被视为是政府在土地市场中的“救市”措施。 而从广州这两幅土地的出让条件看，广州市政府似乎未有跟风的打算。 “这批土地在户型比例方面的限制大为放松，地价也比以往更低。上半年广州土地市场表现不理想，若没有更宽松的开发条件，很难吸引开发商的关注。”一位土地专家认为。 据了解，今年上半年广州商住用地成交仅6宗，成交用地面积38万平方米，总建筑面积80万平方米，就连向来备受青睐的老城区地块也只以底价成交，如南堤二马路地块的楼面地价仅为1838元/平方米。 “我最近参加了房管局的一次内部会议，官方对市场的态度是谨慎的乐观。”黄韬透露。 黄韬表示，虽然土地市场不景气，但政府还是必须供应土地，“否则会影响两年后的商品房供应”。而为了保证所供应的土地能在有实力的开发商手中按时供应市场，提高入门门槛很有必要。从要求提供银行担保这个条件看，广州的土地出让政策是在趋紧。 而由于市场状况并不乐观，开发商对新增土地储备也持保守态度。雅居乐有关负责人表示，今年公司的主要精力是放在现有项目上，不会再新增规模大的地块。两部门要求严管商业房贷 支持保障性住房建设2008-08-28 08:53:45作者：中房联网来源：中国证券报-中证网 央行、银监会昨日（8月27日）联合下发金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。 通知明确禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家限制用地项目目录的项目，应审慎发放贷款。 通知指出，严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。 通知表示，要严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应纳入土地利用年度计划。要严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。 央行强调，要积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。 业内人士认为，此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。国家统计局认为:房价下调是必然2008-08-13 09:34:55作者：中房联网来源：中国证券网上海证券报国家统计局在其官方网站上发表文章称，宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨。 国家统计局发言人表示，应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。“为防止经济增长由偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。 所以说，随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。”同时，文章认为需求层面也不支持房价持续高涨。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。而供给方面临的资金困境也不支持高房价。对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。全国70个大中城市房价涨幅继续回落2008-08-13 09:01:01作者：中房联网来源：中房联网 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅继续回落，比6月低1.2个百分点。统计数据显示，7月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月低1.3个百分点。高档商品住房销售价格比上个月下降0.2%。分地区看，海口(16.7%)取代乌鲁木齐成为7月份新建住房销售价格同比涨幅最大的城市。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有9个，其中涨幅较大的城市主要有济宁(3.1%)、湛江(2.6%)和贵阳(1.9%)等。环比价格下降的城市则由6月份的13个增加到7月份的18个，其中，降幅最大的同样是海口(-3.5%)，其后分别为大理(-2.1%)、常德(-1.7%)、深圳(-1.0%)和成都(-0.7%)等。数据还表明，7月份，全国主要大城市二手住房销售价格同比上涨6%，涨幅比6月低1.5个百分点。其中，银川、乌鲁木齐和太原涨幅较大，分别是14.3%、13.9%和12.4%。另外，新建非住宅销售价格同比上涨4.9%，涨幅比6月低0.7个百分点。专家观点：任志强：房企不会大量死亡 不会引发金融风险2008-09-08 09:34:07作者：中房联网来源：广州日报 一个偶然的会议上，央行的领导谈了他们对中国房地产业的看法，认为中国的建筑业在GDP中的贡献率是单一行业中所占比例最高的，其中房地产又占了建筑业中的大头，保持房地产市场的健康、稳定发展是必要的。 既然